臺灣高等法院高雄分院民事裁定114年度抗字第308號抗 告 人 范家康相 對 人 李耀彰上列當事人間聲明異議事件，對於中華民國114年9月24日臺灣高雄地方法院114年度執事聲字第71號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定及司法事務官於民國114年7月22日駁回抗告人所為之處分，均廢棄。
理 由
一、聲明異議及抗告意旨略以：民法第824條第7項所定之優先承買權，為共有人之法定權利。訟爭拍賣公告既載明係「變價分割共有物」之強制執行事件（案列原法院113年度司執字第77150號，下稱系爭執行事件），則相對人及其他投標人對共有人於拍賣後有此法定之權利，當應知悉。且拍賣公告第9點事項記載關於有優先承買權人之事件，拍定人應待渠等確定不行使權利後，另依法院之通知繳足價金；第10點第6款敍明優先承買權人行使權利時，法院無息退還拍定人所繳保證金。是以執行法院縱未在拍賣公告之附表另行記載優先承買權存否之事項，亦難謂構成拍賣程序瑕疵，執行法院逕依職權撤銷系爭執行事件於民國114年5月13日之拍定程序，即有未合。然抗告人對上開撤銷拍定之處分（下稱系爭處分）聲明異議，卻迭經司法事務官及原審相繼駁回異議，原處分及原裁定既有違誤，爰依法提起抗告，求為廢棄原裁定及司法事務官之處分。
二、按拍賣不動產，應由執行法院先期公告；前項公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、幅射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，分別為強制執行法第81條第1項、第2項第1款所明定。其規範意旨在充分揭露資訊使應買人知悉，以利其決定是否應買或願出之價額，俾確保應買人之機會均等。所謂「及其應記明之事項」，係指同法第81條第2項各款例示規定外，一般交易上認為重要，足以左右應買意願，若不予記載，易生紛爭，甚至影響拍賣效力者而言。倘拍賣公告已列明拍賣不動產之相關交易資訊，足供應買人決定是否應買或願出之價額，無生紛爭之虞，自不宜輕易撤銷拍定，以免影響拍賣之正當性及實效性（最高法院112年度台抗字第222號裁定意旨參照）。是以，拍賣公告應記載之事項倘有闕漏，須以該漏載之內容於一般交易上認屬重要，足以左右應買意願或願出之價額，而影響拍賣效力者為限，執行法院始得因拍賣程序存有重大瑕疵，據而撤銷所為之拍定。
三、次按變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項定有明文。上該優先承買權係由法律規定所賦予，不論拍賣公告有無具體釋示，均不影響共有人此該權利之行使或效果。相對人固陳述：其因信賴國家的法律行為，依據信賴做出思考判斷之後，方才做了一些處置，所以應該對人民而做投資的時間、金錢、心力，加以保障云云（執行卷第253頁）。然訟爭拍賣公告除在主旨載明本件係「變價分割共有物」強制執行事件外，附表亦記載拍賣標的物為抗告人及訴外人翁文璋所有，並註明彼二人各別之「持分」（應有部分），有該拍賣公告可稽（執行卷第173-178頁）。依上該公告所揭露之資訊，既明確記載本件為「變賣共有物」之強制執行程序，足使投標人據以知悉該拍賣標的物之各共有人，依已然存在之法律規定，均有參與拍賣程序競標，或不參與競標而於拍定後依相同條件優先承買之權利。易言之，執行法院既已將訟爭拍賣標的係共有物變價分割之執行等重要事項公告週知，且拍賣公告尚於第9點記載：拍定人繳足價金之期限，於有優先承買人時，須另待法院通知而為繳納、第10點第6款記載：優先承買權人行使權利時，執行法院係以無息退還拍定人所繳保證金等注意事項，而未有排除優先承買權人存在之情，則該公告縱未附記前該法律效果或引述條文內容，客觀上當無令人產生信任有不存在優先承買權人或該人不行使其權利之可能。復以抗告人及另一共有人經執行法院通知行使優先承買權後，均已逾期而未表示意見，視同放棄權利之行使，有法院通知函及送達證書可憑（執行卷第245-247、251頁），此該情形更應證訟爭公告縱未記敍關於優先承買權之規定，客觀上對相對人拍定之結果並無影響。基於上情，則相對人於114年6月1日陳旨所云（執行卷第253、254頁），究係信賴何事及依據為何？該信賴所關事項何足左右應買意願或願出之價額，而為一般交易上認屬重要之資訊等節，均有未明。司法事務官對相對人異議陳旨非但未遑究明，卻進而不依聲請內容為何，自行遽以維護拍定人即相對人權益為由，依職權撤銷拍定處分，並駁回抗告人對系爭處分之異議，自有未洽。原法院未予糾正，仍予維持該處分，而駁回抗告人之抗告，同有違誤。審酌司法事務官就相對人於114年6月1日所為之「聲明異議」並未裁定（執行卷第253-263頁），復有前述攸關拍定應否撤銷之事項尚待釐清，事涉執行法院職權之行使（強制執行法第12條第2項參照），為利於事件在執行法院賡續辦理，自應將原裁定及司法事務官駁回處分廢棄，發回執行法院另為適當之處理。又高雄市政府財政局為訟爭房屋坐落基地之管理機關及出租人（租期至115年12月31日止），依土地法第104條第1項中段規定，對上該房屋亦有優先承買權，然執行法院於拍定後未併通知高雄市政府財政局行使上該權利，案經發回，應併予注意及之。
四、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 5 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 秦慧君法 官 蔣志宗以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,500元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。
如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。
中 華 民 國 115 年 1 月 5 日
書記官 林家煜附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。