臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度重上字第103號上 訴 人 洪彰佑訴訟代理人 吳妮靜律師
陳樹村律師被上訴人 楊朝雄訴訟代理人 黃金龍律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年6月25日臺灣高雄地方法院114年度重訴字第46號第一審判決提起上訴，本院於114年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：高雄市○○區○○段○○○地號土地（下合稱系爭土地），以及坐落000-00地號土地上之門牌高雄市○○區○○路00000號未辦保存登記房屋（下稱○○路房屋），與坐落000-00地號土地上之門牌高雄市○○區○○路00000號未辦保存登記房屋（下稱○○路房屋，並與○○路房屋合稱系爭房屋，再與系爭土地合稱系爭房地），係上訴人向訴外人賴麗茜所購買，並於民國112年7月13日移轉系爭土地所有權登記予上訴人，且上訴人已因房屋稅籍變更而取得系爭房屋之事實處分權。又系爭房屋現遭被上訴人無權占有使用，上訴人依民法第179條規定，自得請求被上訴人將系爭建物騰空返還上訴人。又被上訴人無權占有系爭房地，審酌系爭房地位處高雄市中心，周遭生活機能完善、商業繁榮，以及被上訴人對系爭房屋使用之經濟價值等情狀，以系爭房屋課稅現值及系爭土地申報總價額年息10％計算相當於租金不當得利應屬適當，是被上訴人受有自112年7月13日起至8月8日止共計新臺幣（下同）24萬0,897元，及按月以1萬8,744元計算相當於租金之不當得利。爰依民法第179條規定，提起本件訴訟等語。請求判決：（一）被上訴人應自系爭房屋遷出，並騰空返還予上訴人。（二）被上訴人應給付上訴人24萬0,897元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴日起至被上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬8,744元。（三）上訴人願供擔保准予宣告假執行。
二、被上訴人抗辯：被上訴人與賴麗茜間前因借貸債務關係，為擔保債務而將系爭房屋稅籍移轉予賴麗茜，然未移轉系爭房屋之事實上處分權，賴麗茜並未取得系爭房屋之事實上處分權。嗣賴麗茜訴請被上訴人遷讓系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，經原審以110年度訴字第483號判決駁回上訴人之訴，賴麗茜不服而提起上訴，經本院以110年度上字第288號判決駁回上訴，賴麗茜不服而再提起上訴，再經最高法院111年度台上字第2693號裁定駁回上訴確定(下合稱前案訴訟）。又因625-21地號土地與其上○○路房屋之事實上處分權原同屬被上訴人所有，625-33地號土地與其上○○路房屋之事實上處分權亦原同屬被上訴人所有，賴麗茜因拍賣而取得系爭土地所有權，賴麗茜與被上訴人間於系爭房屋得使用期限内，就系爭土地存有租賃關係，被上訴人非無權占用系爭土地等情，業經前案訴訟確認在案。上訴人係自賴麗茜受讓系爭土地，依民法第425條買賣不破租賃規定，租賃契約對於上訴人仍繼續存在，且上訴人明知被上訴人就系爭房屋具有事實上處分權，自不得依不當得利規定請求遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利等語。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應自系爭房屋遷出，並騰空返還予上訴人。（三）被上訴人應給付上訴人24萬0,897元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴日起至被上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬8,744元。（四）上訴人願供擔保准予宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。
（二）若受不利判決，願供擔保准予宣告免為假執行。
四、本院之判斷
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號民事判決先例參照）。是債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權之信託讓與擔保，並約定債務清償期間者，固為有效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清償為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清償所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免迴避逾越擔保目的之不當流質契約禁止規定；而此在未保存登記建物，以讓與事實上處分權作為擔保者，亦應為相同之解釋。
（二）上訴人主張被上訴人已將系爭房屋之事實上處分權讓與賴麗茜，上訴人依系爭買賣契約已取得系爭房屋之事實處分權等情，經被上訴人否認，辯稱：賴麗茜並未取得系爭房屋之事實上處分權，故上訴人亦未取得事實上處分權等語，經查：
1、系爭房屋經被上訴人於108年9月2日，為擔保被上訴人積欠賴麗茜之債務，而為讓與信託擔保等情，為兩造所不爭執，且經本院以110年上字第288號判決在案，並經最高法院以111年度台上字第2693號裁定駁回賴麗茜之上訴確定。是被上訴人為擔保對賴麗茜之債務，將系爭房屋之事實上處分權以讓與信託擔保方式讓與賴麗茜，堪以認定。但系爭房屋事實上處分權之移轉，既僅以擔保債務清償為目的，即不能祇以被上訴人逾期未清償債務，賴麗茜即可當然取得系爭房屋之事實上處分權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，而就其價金受償或進行承受之程序。上訴人對於賴麗茜尚未履行變賣擔保物或與被上訴人協議估價程序乙節不爭執，僅辯稱：賴麗茜於112年3月已與被上訴人進行結算而取得系爭房屋事實上處分權等語，並提出存證信函為佐（見本院卷第73頁）。查賴麗茜雖取得系爭房屋事實上處分權，用以優先清償擔保之債權，被上訴人不履行債務時，此際賴麗茜不論以變賣受償或估價受償方式，進行換價處分及優先受償程序，均負有清算之義務。賴麗茜僅以存證信函通知其自行結算之金額，並非履行變賣或協議估價之程序，尚與上開清算之程序不符，上訴人主張賴麗茜已因結算而實質取得系爭房屋事實上處分權云云，自屬無據。
2、又系爭房屋事實上處分權之讓與，讓與人與受讓人間除讓與之合意如買賣契約之成立外，現實上必須有讓與之行為，亦即實際占有之移轉，始符合事實上處分權讓與之生效要件。上訴人與賴麗茜就系爭房屋訂立買賣契約後，上訴人雖主張賴麗茜係以將稅籍登記移轉給上訴人為處分行為等語（見本院卷第86頁），然稅籍登記之移轉僅係稅務之行政管理事項，與系爭房屋之處分行為或占有之移轉無涉，而賴麗茜並未移轉系爭建物實際占有予上訴人，此觀諸系爭買賣契約第12條關於點交之約定，以手寫方式增列：
「現有二棟建物有第三人占有，無法點交，依現況點交。」之內容益明（見審重訴卷第29頁）。從而，賴麗茜既從未將系爭房屋實際占有移轉予上訴人，上訴人自無從自賴麗茜取得事實上處分權，是上訴人主張其依系爭買賣契約已取得系爭房屋之事實上處分權云云，委無可採。上訴人於本院言詞辯論庭雖另主張上訴人與賴麗茜係以間接占有之方式而占有系爭建物，再將該間接占有之地位讓與上訴人云云。然按當事人未於第二審準備程序主張之事項，除為法院應依職權調查之事項，或有該事項不甚延滯訴訟、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出、依其他情形顯失公平之情形者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之，為同法第463條、第276條所明定。查本件於114年10月3日準備程序終結（見本院卷第89頁），上訴人遲至同年月22日言詞辯論程序提出言詞辯論意旨狀為上開主張，本不應准許。況賴麗茜於前案訴訟從未主張有與被上訴人訂立契約使其取得間接占有以代交付，上訴人於本件準備程序終結前亦從未主張有與賴麗茜約定由賴麗茜將間接占有之地位讓與上訴人，上訴人上開主張應係臨訟杜撰之詞，自不足採。此外，賴麗茜既從未將系爭房屋實際占有移轉予上訴人，亦即從未為系爭房屋之事實上處分權之處分行為，自無上訴人因賴麗茜之無權處分而善意受讓之情形，況系爭房屋並未經不動產登記，亦無不動產善意取得規定之適用。從而，上訴人主張因賴麗茜之有權處分或善意受讓而取得系爭房屋事實上處分權云云，自不可採。
3、綜上，上訴人以其為系爭房屋事實上處分權人，請求被上訴人應遷讓返還系爭房屋予上訴人云云，為無理由。
（三）關於相當於租金之不當得利部分：上訴人固主張被上訴人無權占用系爭房地而受有利益，致其受有損害，得依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利云云，此為被上訴人所否認，並以前詞為辯。經查：
1、關於系爭房屋部分：按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，固為社會通常之觀念，惟本院認定上訴人並未依系爭買賣契約取得系爭房屋之事實上處分權，詳如前述，是上訴人既非系爭房屋之事實上處分權人，其就系爭房屋自無使用收益權能，故上訴人請求被上訴人給付之相當於租金之不當得利，尚屬無據。
2、關於系爭土地部分：按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。查，系爭土地與其上系爭房屋之事實上處分權，均原同屬被上訴人所有，被上訴人因拍賣而僅將系爭土地所有權讓與賴麗茜，依民法第425條之1第1項規定，賴麗茜與被上訴人間在系爭建物得使用期限內，就系爭土地存有租賃關係等情，業經前案訴訟認定在案。而上訴人與賴麗茜簽立系爭買賣契約，賴麗茜並於112年7月13日辦畢系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，此有系爭土地登記謄本可證（見審重訴卷第15至17頁）。則系爭土地現既由被上訴人占有中，依民法第425條第1項規定，上訴人與被上訴人間於系爭房屋得使用期限内，就系爭土地存有租賃關係，被上訴人並非無權占有系爭土地，是上訴人依民法179條不當得利規定，請求被上訴人給付系爭土地相當於租金之不當得利，自無可採。至民法第425條雖於88年4月21日增訂第2項「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」規定，惟該項規定係針對意定之租賃契約，而不及於法定租賃，況如法定租賃關係無買賣不破租賃規定之適用，亦無法達其保護房屋價值，並調和土地與建物利用關係之目的，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求：（一）被上訴人應自系爭房屋遷出，並騰空返還予上訴人；（二）被上訴人應給付上訴人24萬0,897元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴日起至被上訴人履行第（一）項聲明之日止，按月給付上訴人1萬8,744元，均無理由，應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 12 日
民事第五庭
審判長法 官 邱泰錄
法 官 王 琁法 官 高瑞聰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 13 日
書記官 呂姿儀附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。