臺灣高等法院高雄分院民事判決114年度重上字第107號上 訴 人 施棟瀝訴訟代理人 楊志凱律師
蔡尚琪律師謝承霖律師被上訴人 李隆宇訴訟代理人 李代昌律師
陳奕豪律師蘇淯琳律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國114年7月15日臺灣高雄地方法院113年度重訴字第279號第一審判決提起上訴，本院於115年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國112年12月7日由訴外人鄭銀瑞代理將被上訴人所有如原審判決附表一（下稱附表一）所示不動產（下稱系爭不動產）以新臺幣（下同）2億5,949萬元出售予上訴人，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。依上該契約第4條第1項約定，上訴人應於簽約同時給付簽約款2,595萬元，兩造應於113年3月31日前完成公契用印手續，上訴人應於113年4月30日前給付完稅款2億3,354萬元，並於113年5月15日辦理交屋，上訴人於簽約當日簽發本票以給付簽約款2,595萬元，並將本票交予承辦地政士即訴外人吳慧敏保管。嗣上訴人未依契約第4條第1項約定完成公契用印、給付完稅款、辦理交屋，被上訴人先後於113年4月3日、5月3日、5月17日以存證信函定期催告上訴人於文到後7至8日內履約，否則將依約解除契約，沒收上訴人已給付之全部款項，然未獲置理，業經被上訴人依契約第12條第1項約定，於113年5月28日寄發存證信函通知上訴人解除契約，於翌日送達上訴人，兩造契約業已合法解除，被上訴人得依契約第12條第2項後段約定，沒收上訴人已付款項即簽約款2,595萬元。被上訴人因上訴人未依限履約，受有如原審判決附表二（下稱附表二）之所受損害及所失利益共計1億3,567萬3,278元，已高於被上訴人得依約請求之違約金數額，而無酌減必要。爰依契約第12條第2項後段約定，提起本訴。
聲明：㈠上訴人應給付被上訴人2,595萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人依約雖應於113年4月30日前給付完稅款，然因系爭不動產之房屋屋齡老舊，上訴人欲向銀行申請「危老計畫貸款」以求重建，故兩造於第17條第2項特別約定：「本買賣標的買方（即上訴人，下同）欲申請危老計畫貸款，若無法申請，則雙方同意無條件解除本契約，所收價款無息返還，其衍生之代書費由買方負擔。」（下稱系爭特別約定），上訴人即申請危老計畫及危老計畫貸款，然向負責本建案建築師求證結果，始知僅附表一編號7之高雄市○○區○○段00地號土地（下稱89地號土地）可申請危老計畫，與系爭不動產全部均可申請，預估銷售坪數將達160.64坪之落差，且被上訴人於締約前交付建築規劃圖面（下稱系爭圖面），圖面詳載危老容積獎勵率為24.5%，此獎勵率亦為兩造約定系爭不動產全部均可申請危老計畫貸款之目的，後於113年3月取得被上訴人交付之危老核准文件及計畫書，上訴人始知危老容積獎勵率僅16%。因系爭不動產無法全部申請危老計畫貸款，上訴人自得依上開特別約定，於113年5月28日解除契約，被上訴人解約，應屬無據。縱認被上訴人得請求違約金，該契約第12條第2項後段約定之違約金為損害賠償總額預定性質，被上訴人並未受有附表二編號6仲介費之損害，且拒不提出相關權狀等文件供上訴人聲請危老貸款，違反契約協力義務，該違約金應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人1,300萬元，及自113年7月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並為附條件之准、免假執行之宣告，暨駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於112年12月27日約定由上訴人以價金2億5,949萬元向被上訴人購買系爭不動產，並於同日簽訂系爭契約。
㈡上訴人已依契約第4條第1項約定，開立面額2,595萬元之本票交付承辦代書吳慧敏保管。
㈢依契約第4條第1項約定，兩造應於113年3月31日前完成公契
用印手續，上訴人應於113年4月30日前給付完稅款2億3,354萬元，並於113年5月15日交屋。
㈣契約第12條第1項約定：「買賣雙方其中之一方如未按本契約
條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」、第12條第2項後段約定：「如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方（即被上訴人，下同）於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項。」、第14條約定：「本件買賣契約各項條件，確係出自雙方當事人之真意及自由意志，並無錯誤或於輕率急迫無經驗情形下訂立等情事。」、第17條第2項約定：
「本買賣標的之買方欲申請危老計畫貸款若無法申請，則雙方同意無條件解約」。
㈤上訴人未依契約第4條約定，給付完稅款2億3,354萬元。
㈥兩造於締約前，被上訴人曾以系爭不動產申請危老計畫獲准，並向合作金庫銀行申貸，獲貸款額度1億4,600萬元。
㈦被上訴人已先後於113年4月3日、5月3日、5月17日定期催告
上訴人於文到後7至8日內履約，否則將依契約之約定解除契約，上開3份存證信函，上訴人已於113年5月28日前收受；被上訴人復於113年5月28日以存證信函通知上訴人依契約第12條第1項約定解除契約，上訴人於翌日即113年5月29日收受。
五、被上訴人主張上訴人未依約履行，經定期催告仍未履約，已於113年5月29日解除契約，故沒收上訴人已付款項等語，上訴人則辯稱因系爭不動產無法全部申請危老貸款，已依系爭特別約定，於113年5月28日解除契約云云。是本件首應釐清上訴人依特別約定解除契約有無理由？進而論述被上訴人解除契約及沒收上訴人已付款項是否有據？原審判命違約金應酌減至1,300萬元，是否應再予酌減？茲析論如下：
㈠上訴人依特別約定解除契約，有無理由？
上訴人辯稱：系爭不動產僅89地號土地可申請危老計畫，銷售坪數落差達160.64坪，且危老容積獎勵率由24.5%降為16%，上訴人自得依特別約定，於113年5月28日解除契約云云，固提出圖面及存證信函為證（本院卷第77至89頁，原審審重訴卷第119頁）。然查：
⒈依上訴人所指113年5月21日之存證信函係記載：「本危老土
地買賣案件，於買賣契約書中之備註條款明載，買方需取得危老計畫核准及銀行危老融資許可後方得成立，否則雙方同意無條件解除本契約，所收價款無息返還；經買方與建築師依法規檢討核算，發現本筆合約中之地號並無法全數取得危老申請資格，造成容積之減損，買方不斷與建築師討論如何可取得買賣合約之前百聚不動產及地主方表達之全數容積獎勵，因故需拉長作業時間，決非買方拖延；且雙方應就買賣議定價格再行協議或取消本買賣合約，請本文到7日內提出合理事宜。」（原審審重訴卷第119頁），顯係因涉及申請危老計畫及危老計畫貸款之爭議，就買賣價格或解除契約通知被上訴人再為協議，並非行使解約之意思表示。上訴人雖稱：當被上訴人於113年5月28日以存證信函解除契約之同時，上訴人亦因被上訴人不願再行議定買賣價格而解除契約，上訴人應係於113年5月28日主張已依113年5月21日存證信函內容解除契約云云（本院卷第135頁），然解除契約之意思表示，需明確表明，並送達對造，方生解約之效力，自不能以意思不明及被動之方式，視為已行使解約之意思表示，難認上訴人已合法解除契約。
⒉按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院114年度台上字第1086號判決意旨參照）。查，契約第17條第2項約定：「本買賣標的之買方欲申請危老計畫貸款若無法申請，則雙方同意無條件解約。」（原審審重訴卷第21頁），兩造就該約定之解釋互有爭執，依承辦本件買賣及書寫買賣契約之地政士即證人吳慧敏證稱：「（問：提示原證1不動產買賣契約書，這份契約你是否看過？特別約定事項是誰記載？）有看過，是我承辦的。特別約定事項是雙方合意要這樣寫，所以由我記載，當初沒有明確說是否是哪一筆土地，只針對危老申請貸款部分做特約」、「（問：兩造為何會這樣的特約？）時間有點久，不很清楚，雙方同意這樣寫，我就這樣寫。」、「（問：你剛才所謂沒有針對哪筆土地做特約，是否是指全部的土地都必須通過危老計畫貸款？）他們也沒有特別提到全部土地都要通過危老計畫貸款，只說要能申請危老計畫貸款，如無法申請，則同意無條件解約。」（本院卷第126、127頁），審酌吳慧敏對該特別約定之簽訂過程在場親自見聞，且與兩造無特殊親誼關係，應無偏頗任何一方可能，其證言應屬可採，堪認兩造僅約定上訴人能申請危老計畫貸款即可，並未約定系爭不動產全部均需通過危老計畫貸款，顯然契約文字業已表示當事人真意，不得反捨契約文字而更為曲解。至陪同上訴人簽約之證人尤建燐雖證稱：有聽到被上訴人代理人鄭銀瑞擔保系爭不動產全部均可申請危老計畫等語（原審重訴卷第155頁），然證人鄭銀瑞證稱：系爭特別約定，兩造真意為上訴人詢問能否申請危老計畫貸款，所以我們就擔保可以申請危老計畫貸款，但未擔保系爭不動產全部均可申請危老計畫等語（原審重訴卷第159至161頁），以上證詞互有歧異，自應以立場客觀中立之吳慧敏證言及系爭特別約定之文字記載為準，尤建燐上開證言無從據為有利上訴人之認定。又上訴人於原審自承：上訴人申請危老貸款，文件送回來之後，無法貸到上訴人本來預期之金額；有跟銀行詢問，可以辦理貸款，但無法辦到上訴人認為的額度等語（原審重訴卷第69、70頁），可知上訴人已就系爭不動產申請危老計畫貸款獲准，僅係獲貸額度並非上訴人預期之金額。復參以被上訴人曾以系爭不動產申請危老計畫獲准，並向合作金庫銀行申貸，獲貸款額度1億4,600萬元之事實，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈧），並有高雄市政府111年3月22日函文暨附件、合作金庫銀行鳳山分行之簡便答覆單可證（原審卷第75至117頁），足認上訴人確得以系爭不動產申請危老計畫貸款無誤，其辯以：因系爭不動產無法全部申請危老貸款，已依系爭特別約定，於113年5月28日解除契約云云，委不足採。
⒊另上訴人辯稱：系爭不動產於締約前雙方應有合意須全部符
合危老計畫標的之效果，即應有被上訴人提出圖面資料内所具有之危老容積獎勵率24.5%云云（本院卷第135頁），固提出圖面為據（本院卷第77至89頁）。然系爭特別約定僅就上訴人能申請危老計畫貸款為約定，並未約定系爭不動產全部均需通過危老計畫貸款，又上訴人於原審審理時已自承：兩造締約過程並未約定危老容積獎勵率、貸款額度等，僅約定上訴人要申請危老計畫貸款等語（原審重訴卷第69頁），顯然兩造並未以危老容積獎勵率作為無條件解約事由，上訴人以此理由主張依特別約定解除契約云云，亦不足採。
㈡被上訴人解除契約及沒收上訴人已付款項，是否有據？原審
判命違約金應酌減至1,300萬元，是否應再予酌減？⒈依上開不爭執事項㈢所載，兩造依契約第4條第1項之約定，應
於113年3月31日前完成公契用印手續，上訴人應於113年4月30日前給付完稅款2億3,354萬元，並於113年5月15日交屋。
然上訴人未依約履行，被上訴人分於113年4月3日、5月3日、5月17日定期催告上訴人於文到後7至8日內履約，否則將依買賣契約之約定解除契約，上訴人業已於113年5月28日前收受上開存證信函；被上訴人復於113年5月28日以存證信函通知上訴人依買賣契約第12條第1項約定解除契約，經上訴人於翌日即113年5月29日收受等情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈤、㈦），並有各該存證信函及回執可佐（原審審重訴卷第27至49頁）。上訴人既未依約給付完稅款，被上訴人依買賣契約第12條第1項約定解除契約，自屬有據。
⒉依契約第12條第2項後段規定：「如買方毀約不買或有其他違
約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項。」，準此，倘上訴人有違約情事，被上訴人得於解除契約後，沒收上訴人已付款項。按稱本票者，謂發票人簽發一定之金額，於指定之到期日，由自己無條件支付與受款人或執票人之票據，票據法第3條定有明文。依上開規定，本票性質上係有價證券，以本票為支付工具者，於交付本票時，發生與給付金錢相同之效力（最高法院97年度台簡上字第6號判決意旨參照）。上訴人於簽約當日簽發本票以代簽約金之給付，並將本票交付吳慧敏保管，若被上訴人可依買賣契約第12條第2項後段約定沒入，沒入款項即2,595萬，上訴人有資力支付等情，為兩造所不爭執（本院卷第192至194頁），是以，兩造契約既經被上訴人合法解除，被上訴人自得依上開約定，請求沒收上訴人已付款項。
⒊按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民
法第250條第1項所明定。又約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，同法第252條亦有明文。另契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院114年度台上字第800號判決意旨參照）。上訴人辯稱：違約金過高，應予酌減，原審僅酌減至1,300萬元，應再予酌減云云；被上訴人主張：因上訴人違約，被上訴人受有附表二之所受損害及所失利益共計1億3,567萬3,278元，高於被上訴人得依約請求之違約金數額，原審酌減至1,300萬元已適當，並無再予酌減必要等語。經查：
⑴兩造於契約第12條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不
妨礙損害賠償請求權之行使。」（原審審重訴卷第20頁），兩造間既已約定第12條之違約金不妨害損害賠償請求權之行使，該第12條第2項後段所約定之違約金，應係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金。上訴人所稱：該違約金屬損害賠償總額預定之違約金性質云云，洵無足採。是以，被上訴人沒入金額是否過高，依前開說明，應以被上訴人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益）為審定基準，並應參酌上訴人違約之情狀以為判斷。
⑵被上訴人主張受有附表二之所受損害及所失利益共計1億3,56
7萬3,278元：關於編號1部分，被上訴人就他人有意以相同價格購買系爭不動產乙節，未據提出證據以實其說，難認確有依已定之計畫、設備或其他特別情事，而得預期可取得利益。關於編號2部分，於解除契約後發生之損害，即非違約金酌減時應予考量，被上訴人所受貸款利息損害，計算期間之終期應為契約解除日即113年5月29日，依被上訴人提出之利率總表計算，應為70萬0,314元（計算式如原審附表三），此為上訴人所不爭執（本院卷第62頁）。關於編號3、4部分，被上訴人就此部分未舉證以實其說，難以憑採。關於編號5部分，依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用應由敗訴當事人負擔，並非上訴人不履行契約所受損害。關於編號6部分，上訴人雖謂被上訴人尚未給付仲介費用，是否受有此損害尚難預料云云，然兩造與合泰建築經理股份有限公司所簽訂價金履約保證申請書，於第2條第1項第4款就履保專戶款項之用途已約定包括賣方即上訴人所應給付之仲介費用（原審審重訴卷第23頁），參以被上訴人與台慶不動產簽訂之委託事項變更契約書明載：「壹、委託價額：⒈買賣價款變更為2億5,940萬元。」、「肆、特約條款：內含2%服務費。」(原審重訴卷第45頁)，被上訴人依約應給付仲介費用518萬9,800元（計算式：2億5,940萬元×2%＝518萬9,800元），上開仲介費用應屬被上訴人因此所受損害，上訴人此部分所辯，委不足採。關於編號7部分，被上訴人所受價金利息損害，自上訴人應於113年4月30日給付完稅款日起算，計算期間之終期應為契約解除日即113年5月29日，自113年4月30日計至同年5月29日，共29日，按法定遲延利息計算，應為103萬0,851元（計算式：2億5,940萬元×（29/365)×5%＝103萬851元，元以下四捨五入），此為上訴人所不爭執（本院卷第135頁）。準此，被上訴人因上訴人違約所受損害應為692萬0,965元（計算式：70萬0,314元＋518萬9,800元＋103萬0,851元＝692萬0,965元）。另參酌系爭契約係因上訴人違反約定致遭解除，於履約過程中，兩造各自多次寄發存證信函催告或磋商，被上訴人耗費時間、金錢、勞力等有形、無形之費用，確實受有損害，又上訴人為建商，具有相當之購地經驗、能力（原審重訴卷第141、143頁），顯然於簽約前已依其專業評估整體履約可能之風險，卻因貸款額度不如預期，即任意違約，違約情狀非微，認原審酌減違約金至1,300萬元，應屬允當。至上訴人辯以：因被上訴人拒不提出相關權狀等文件供上訴人聲請危老貸款，違反契約協力義務，該違約金應予酌減云云，然依高雄市政府工務局受理都市危險及老舊建築物加速重建計畫作業要點第2點（本院卷第113頁），申請危老計畫並未要求檢付「權狀」，僅需登記謄本或電子謄本，且上訴人發函予被上訴人之存證信函及律師函均未提及被上訴人應提出謄本等文件資料，僅就危老計畫貸款乙節有爭議（原審審重訴卷第111至135頁），上訴人此部分所辯，亦不足採。
六、綜上所述，被上訴人依契約第12條第2項後段約定，請求上訴人給付1,300萬元，及自起訴狀送達上訴人翌日即113年7月23日（見原審審重訴卷第63頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，應予准許；逾上開範圍之請求，不應准許。原審就上開應准許部分判命上訴人如數給付，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，爰判決如主文。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 6 日
民事第三庭
審判長法 官 張維君
法 官 蔣志宗法 官 秦慧君以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 9 日
書記官 黃瓊芳附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。