臺灣高等法院高雄分院民事判決115年度上易字第167號上 訴 人 曹韻梅訴訟代理人 曹琇惠被上訴人 李宗幸訴訟代理人 王叡齡律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國115年4月24日臺灣高雄地方法院112年度訴字第1324號第一審判決，提起上訴，本院於115年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用負擔（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾萬元，及自民國一一二年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為高雄市○○區○○○路000號5樓之2房屋（下稱5樓房屋）之所有權人，被上訴人為同號6樓之2房屋（下稱6樓房屋）之所有權人。6樓房屋之熱水管發生漏水，造成5樓房屋客廳、主臥室天花板於民國111年7月間開始發生滲水，致天花板油漆剝落，伊因此於111年11月14日、112年3月11日委請廠商重新油漆5樓房屋天花板，分別支出新臺幣（下同）4,500元及3千元之修繕費用。而漏水持續發生致5樓房屋天花板油漆不斷受損，尚有重新粉刷之必要而需修繕費用11,782元，交易價值減損40萬元，伊因漏水奔波，精神痛苦，受有慰撫金10萬元之損害，爰依民法第184條第1項前段、民法第191條第1項、民法第195條第1項前段，提起本件訴訟等情。並於原審聲明求為命被上訴人應依如原判決附表（下稱附表）所示方式，將6樓房屋修繕完畢；如被上訴人不予修繕，應容忍伊僱工進入6樓房屋代為修繕，所需修繕費用由被上訴人負擔；被上訴人應給付伊564,200元，及自民事補正暨變更訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、被上訴人則以：6樓房屋之熱水管應於111年11月15日以後至112年3月間之某日發生爆裂，但被上訴人均未使用熱水管，故5樓房屋之滲漏水非伊所造成。上訴人未證明其所支付之修繕費用7,500元，係用於修繕6樓房屋漏水造成之損害。又伊於鑑定時已告知若鑑定單位就使用6樓房屋熱水管進行測試，將造成5樓房屋滲漏水，故鑑定報告所列損害，為鑑定時所造成，伊毋庸負擔賠償責任。上訴人未證明5樓房屋有因漏水受有40萬元之交易價值貶損。縱伊應負擔賠償責任，上訴人前與伊因漏水達成協議，約定由訴外人李國弘修繕6樓房屋陽臺，若李國弘111年11月11日以前完成漏水測試後之3個月，5樓房屋確定無漏水情形，上訴人願意支付一半之修繕費用20,500元，嗣5樓房屋未再因6樓房屋發生滲漏水，是伊得以前開對於上訴人之20,500元債權予以抵銷云云，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人應將6樓房屋依附表所示方案進行修繕，如不予修繕，應容忍上訴人僱工進入6樓房屋內依該方案進行修繕，並負擔所需費用34,646元；暨被上訴人應給付上訴人19,282元，及自112年8月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人請求房屋交易價值減損部分，及訴訟費用負擔部分，均廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人30萬元，及自112年5月25日民事補正暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明：駁回上訴。（兩造其餘各自敗訴部分均未聲明不服而告確定）
四、兩造間之不爭執事項：㈠上訴人起訴時為5樓房屋之所有權人，嗣於112年7月23日訴
訟繫屬中，將上開房屋以495萬元出售予訴外人羅○芳，並移轉所有權登記。
㈡被上訴人為6樓房屋之所有權人。
㈢上訴人於111年7月27日發現5樓房屋發生漏水情形，因而與
被上訴人父親李國弘協商，兩造因此簽訂協議書（審訴卷頁103），被上訴人業已依約修繕6樓房屋前陽台，並取得工程保固書。
㈣上訴人於111年11月14日及112年3月11日委請廠商重新油漆5
樓房屋天花板，因此依序支出4,500元及3,000元之修繕費用。
五、本院判斷：㈠關於6樓房屋有無造成5樓房屋發生滲漏水乙節，經原審囑託
社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定，實施鑑定建築師於113年11月4日至113年11月6日進行6樓房屋熱水管給水測試，以紅外線熱像儀拍照得知，5樓房屋客廳、主臥室、臥室等空間，各於上開給水期間有滲漏現象，經研判為6樓房屋浴室壁內熱水管管線有滲漏情形，導致5樓房屋天花板有滲漏情形等情，有建築師公會114年1月14日鑑定報告書為證（下稱系爭鑑定報告，外放系爭鑑定報告第7至8頁
）。爰審酌系爭鑑定報告係由公正客觀之建築師公會，指派合格建築師，前於113年11月4日至同月6日每日會勘、拍照確認現況後，以遠紅外線熱顯像儀觀測，本於專業知識與工程經驗綜合判斷，自然具有高度憑信性，應堪採信。是故6樓房屋浴室熱水管管線因破裂而漏水，水向下滲漏至下方之5樓房屋，造成5樓房屋之客廳、主臥室、臥室等空間之天花板有滲漏水情形，洵堪認定。
㈡觀諸被上訴人不爭執形式真正（本院卷頁329之115年8月6日
準備程序筆錄第3頁）之上訴人與仲介人員即訴外人梁○苰間之LINE對話內容（訴卷頁345至347），上訴人於111年8月3日傳送5樓房屋客廳天花板漏水之照片予梁○苰，梁○苰於同年9月21日、同年10月17日則傳送5樓房屋天花板漏水照片予上訴人，並表示：「應該是樓上漏的沒錯，如果是外面漏水下圖（冷氣的插座早就遭殃了）」，上訴人又於112年3月5日向梁○苰傳送5樓房屋天花板漏水照片，並稱：「六樓又漏水了」，復於同年月9日、同年4月18日傳訊請梁○苰前往5樓房屋時，一併觀察漏水狀況，並幫忙拍照，經梁○苰表示同意等情。據梁○苰結證稱：我曾擔任上訴人之仲介，協助出售5樓房屋，大概帶了十來組客人去看屋，直到找到最後買家，大概花了半年以上。一開始出售5樓房屋時，該屋天花板就有漏水痕跡，該處經上訴人補漆修繕後，在我帶看5樓房屋之期間，原先有漏水的地方，有漸漸又因漏水導致浮現漏水痕跡。5樓房屋客廳及主臥天花板各有1個滲水點，次臥的天花板會不會滲水我忘記了。5樓房屋除了天花板油漆會因為漏水而有水痕以外，其他地方沒有因為漏水遭受損害等語（訴卷頁279至281）。益徵5樓房屋自111年間發生滲漏水以降，其滲漏水之位置均集中在客廳、臥室之天花板，並無突然改變之情形，足認系爭鑑定報告所載113年間所鑑定之滲漏水，應為同一滲漏水之事故，即因6樓房屋浴室熱水管管線破裂，水向下滲漏至下方之5樓房屋，造成5樓房屋之客廳、主臥室、臥室等空間之天花板有滲漏水之情形。
㈢被上訴人雖舉111年11月11日協議書為證（審訴卷頁103），
辯稱：漏水原因為6樓房屋陽臺，但已修復，熱水管係於111年11月15日至112年3月間始發生爆裂，漏水與鑑定時5樓房屋之漏水不同云云。然觀諸協議書內容：「於111年7月27日位於高雄市……之標的（即5樓房屋），乙方（即上訴人，下同）針對標的物發現客廳、主臥天花板有漏水之餘，乙方請求甲方（即李國弘）處理，甲方找抓漏師傅判斷漏水點位於6樓陽臺……」，可見5樓房屋初始發現滲漏水之位置即為客廳、主臥之天花板，苟6樓房屋先發生陽臺漏水，於修繕完畢後，再發生浴室熱水管漏水，兩者位置既不同，造成5樓房屋發生滲漏水之位置，理應不同，然5樓房屋發生滲漏水之位置自始均未改變，被上訴人所辯即與客觀事證不符，且李國弘所請之抓漏師傅，當時雖判斷漏水點為6樓房屋陽臺，但其是否具備足夠專業之知識、設備，得以正確判斷5樓房屋當時之漏水原因，實非無疑，是被上訴人此部分抗辯為不可採。
㈣被上訴人復抗辯其未使用熱水管，故5樓房屋之滲漏水非其
所造成云云。然查，6樓房屋未曾斷水乙節，有臺灣自來水公司第七區管理處高雄服務所114年6月9日函在卷可稽（訴卷頁181），故6樓房屋之熱水管始終保持給水狀態，而該熱水管於未斷水情形下，水會自牆面滲漏處持續滲出等情，有建築師公會114年6月26日函為證（訴卷頁186）。是5樓房屋之持續性漏水，不因被上訴人有無使用6樓房屋熱水管而受影響，故被上訴人此部分所辯，殊難憑採。
㈤按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216條第1項所明定。是債權人主張損害賠償者，自應就其所受損害及所失利益之利己事實，負舉證之責（民事訴訟法第277條前段參照）。而民事訴訟法第222條第2項規定，係以當事人已證明受有損害，然有客觀上不能證明其數額或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令其舉證證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟原則而設，是法院應秉公平原則，採擷符合該條項規範意旨、一般法律原則，且與應證事實具有實質關聯之具體事項，作為衡量因素及計算標準，並就審酌一切情況，依所得心證定當事人所受損害之數額，以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護。經查：
⒈上訴人主張其5樓房屋因被上訴人之6樓房屋浴室熱水管管
線破裂，水向下滲漏，造成客廳、主臥室、臥室等空間之天花板有滲漏水情形，致交易價值減損30萬元等情，為被上訴人所否認，自應由上訴人就5樓房屋交易價值減損30萬元之利己事實，負舉證之責。
⒉一般不動產價值減損，可分為使用價值減損及交換價值減
損等2部分，前者係指修復成本，後者則包括修復成本及污名價損，若受有瑕疵之不動產，可經由現代科學技術修復，並以修復成本作為減損價額者，即為法律上之技術性貶值，而受瑕疵的不動產經過修復後，仍受到瑕疵之殘餘效果影響，產生市場交換價值減損現象，在法律上稱為交易性貶值，即所謂殘餘之污名價損，主要是因市場上普遍認為該不動產未來市場價值性及收益性有降低之可能性，面對不確定性的增加，導致風險上升及價值的下跌而言。
⒊上訴人主張：其於111年5月15日與訴外人信義房屋股份有
限公司訂約，至同年12月31日止，將5樓房屋與基地以總價額680萬元委託仲介出售，訂約時5樓房屋無發現滲漏水問題等情，有其提出被上訴人不爭執形式真正（本院卷頁329之115年8月6日準備程序筆錄第3頁）之信義房屋買賣仲介一般委託書為證（審訴卷頁71至81）。嗣於111年7月27日發現5樓房屋發生漏水情形，上訴人遂與被上訴人父親李國弘協商，簽訂協議書等情，為兩造所不爭執，已如前述。上訴人復於112年6月11日，與訴外人住友房屋仲介有限公司簽立契約書，以總價格598萬元委託銷售5樓房屋與基地，其標的物現況說明書項次12記載「建物現況是否有☑水痕情形，☑是，位置：☑客廳」、「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水，☑是」、「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議，☑是」（審訴卷頁85 ），有其提出被上訴人不爭執形式真正（本院卷頁329之115年8月6日準備程序筆錄第3頁）之一般委託銷售契約書附卷足憑（審訴卷頁83至89）。據仲介人員梁○苰結證稱：5樓房屋屋齡比較大，一開始賣時，屋頂就有漏水痕跡，我知道其他仲介公司要幫上訴人把漏水地方補漆，我有看到屋頂原先有漏水痕跡，經上訴人補漆修繕，我帶客人看屋時，漏水地方有漸漸因漏水浮現的痕跡，一眼就可以看出來，水珠也會滴下來，可能1至2分鐘會滴水珠，漏水程度，地上會有水珠滴落所留下的水灘，面積大約法庭1塊地磚，客廳及主臥天花板各有1個滲水點；上訴人一開始開價好像600多萬元，買方說因漏水還要修繕，不知道好不好處理，且屋齡比較久，要求上訴人再折讓價金，原本上訴人堅持520、530萬元，後來討論很久，買方提出漏水要求折讓價金，最後上訴人有折讓價金才順利出售；前開標的物現況說明書之文件是我經手的等語（訴卷頁279至283）。足徵上訴人確實於出售5樓房屋與基地時，因房屋有滲漏水情形，屢經磋商降低折讓價金，最後才以總價495萬元出售等情，洵堪認定。
⒋上訴人起訴時為5樓房屋之所有權人，嗣於112年7月23日
訴訟繫屬中，將上開房屋以495萬元出售予羅○芳，並移轉所有權登記乙情，為兩造所不爭執，已如前述。觀諸上訴人於112年7月23日與羅○芳簽訂之不動產買賣契約書（ 訴卷頁209至217），買賣總價為495萬元，第17條「特別約定事項」第1點，原有手寫「賣方告知現況客廳天花板有滲漏水情形，由賣方負責協助修繕到好，所衍生費用由賣方負擔，與賣方無涉」，後以雙實線刪除（同卷頁213 ）；增補特約則以手寫記載「乙方（即上訴人，下同）已折讓價金予甲方（即羅○芳，下同），故乙方就現況全部已知悉及未知悉部分，不負擔甚漏水瑕疵擔保責任。双方合意，買方同意承受相關訴訟權利，未來如因判決結果而有損害賠償金額，該筆金額由双方共享，賣方並應協助將訴訟權利讓渡」（同卷頁215），據梁○苰證稱：前者，原先上訴人跟買家討論無須折讓價金，而是要上訴人修繕漏水，因為上訴人沒有辦法去修繕漏水問題，所以才把記載劃掉；後者，上訴人原本堅持520、530萬元，買方提出漏水所以要求折讓價金，後來成交金額才會落在495萬元等語（同卷頁283、288）。益徵上訴人與羅○芳就5樓房屋與基地之買賣，因房屋內客廳、主臥天花板滲漏水，買方羅○芳要求折讓價金，最終始以價金495萬元出售，顯見上訴人出售5樓房屋與基地，確實因被上訴人6樓房屋浴室熱水管管線破裂，致5樓房屋之客廳、主臥室、臥室等之天花板有滲漏水情事，而受有折讓買賣價金之損害。
⒌惟被上訴人於111年11月間以降，即知悉其6樓房屋浴室之
熱水管爆裂，卻不積極修繕，以防杜危害之擴大；復經原審囑託建築師公會實施鑑定確認6樓房屋浴室之熱水管管線破裂，以致5樓房屋客廳、主臥室及臥室之天花板滲漏水等情事，並經原審判決認定在案，猶仍消極以對迄今不予修繕。上訴人於原審囑託建築師公會鑑定時即已繳納鑑定費用18萬元（訴卷頁83之建築師公會鑑定費繳納通知書
），其主張因滲漏水而請求被上訴人賠償5樓房屋與基地之交易價值減損30萬元，經原審調查囑託鑑定交易價值減損之鑑定費用尚須繳納225,000元，有大地不動產估價師事務所114年8月5日函在卷可佐（訴卷頁219），足見其證明應有重大困難之情事，為兼顧當事人實體權利與程序利益之保護，爰衡酌上訴人雖免除對買受人應修繕滲漏水之責任，但卻受有折讓價金25至35萬元之損害，及修繕費約需34,646元，是上訴人所折讓部分，除修繕滲漏水及雙方磋商降低價金之其他因素外，尚應包含5樓房屋因滲漏水所生交易性貶值，並審酌上開諸項情事及一切情況，基於公平原則、一般法律原則及民事訴訟法第222條第2項規範意旨，因認上訴人所受交易價值減損應以10萬元為適當。
⒍至於上訴人提出內政部不動產交易實價查詢服務網下載列
印之○○大樓近年交易資料（本院卷頁95），兩造雖就此資料互有攻防，然細繹資料內容，僅披露交易地段位置或門牌、社區簡稱、總價、交易日期、單價（萬元／坪）、總面積（坪）、主建物佔比（％）、型態、屋齡、樓別／樓高、主要用途，對於各該筆交易房屋採光通風、景觀、有無漏水或裝修程度等個別建物條件與屋況等影響價格之客觀因素，概屬不明，要難逕憑該資料披露各該交易內容而為本件當事人有利或不利之認定。
㈥被上訴人雖抗辯其得依協議書，請求上訴人支付一半之修繕
費用20,500元云云。然該協議書（審訴卷頁103）係以5樓房屋客廳、主臥室天花板漏水點為6樓陽臺，而由被上訴人之父李國弘找工施作修復6樓陽臺等情，顯與5樓房屋客廳、主臥室與臥室天花板滲漏水確認為6樓房屋浴室熱水管破裂所致迥異，悉如前述，故被上訴人此部分所辯，殊無可採。
六、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項、第191條第1項等規定，請求被上訴人給付10萬元，及自112年5月25日民事補正暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日即112年8月9日（審訴卷頁63至67之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬正當，應予准許；至逾此部分範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其此部分之上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯等攻防方法及卷附其他證據，經本院斟酌後，咸認與判決結果不生影響，均毋庸再予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 7 日
民事第二庭
審判長法 官 楊國祥
法 官 楊淑儀法 官 劉定安以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 10 月 7 日
書記官 陳慧玲