臺灣高等法院高雄分院民事判決115年度上更一字第12號上 訴 人 丁陳秀蘭
陳秀玉余陳秀圓陳明勇劉陳秀完陳榮歸
黃素貞陳雅綺陳宗民共 同訴訟代理人 楊昌禧律師被上訴人 巫靜宜訴訟代理人 陳樹村律師
梁詠晴律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國114年6月19日臺灣高雄地方法院112年度訴字第1437號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於115年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣（下同）41萬6,400元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：伊於民國111年10月8日以總價1,200萬元，向上訴人購買其等共有坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地），及其上同區市○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。上訴人於締約時向伊保證系爭房屋並無違建情事，然伊於112年7月間接獲高雄市政府工務局通知及違章建築處分書（下稱系爭處分書），始知悉系爭房屋4樓、1樓前方及後方1至3樓共約28坪之增建物均屬違建（下稱系爭瑕疵）。上訴人未據實告知系爭瑕疵，復擔保無瑕疵存在，使伊陷於錯誤而簽訂系爭契約並交付價金，應負瑕疵擔保責任，並構成侵權行為，伊得依民法第354條、第359條規定請求減少價金300萬元，並依同法第179條規定請求返還溢領價金，或依同法第184條第1項後段、第360條、第227條規定請求賠償上開價差損害等情，求為命上訴人給付300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：系爭契約第9條第4項「未經申請建築執照之增、改建」欄位，及不動產說明書現況調查表第35項「有無違建或禁建情事」欄位，均係指系爭契約第1條標示之系爭土地及建物所有權狀登記之3層建物。系爭房屋現況為4層建物，被上訴人提出之中信房屋青年加盟店售屋廣告（下稱系爭廣告）於「增建」欄位載明「是」，足見被上訴人早已知悉系爭房屋存在增建情事，伊亦已將附隨於系爭房屋之4樓、1樓前方及後方1至3樓增建物，交付予被上訴人使用，故系爭契約第1條所載之不動產並無瑕疵，伊亦無隱匿交易重大資訊，致被上訴人陷於錯誤而購買系爭房地之情形；縱被上訴人不知系爭房屋有增建物，亦係因其重大過失所致，依民法第355條第1項、第2項前段規定，伊不負物之瑕疵擔保責任，被上訴人請求減少價金、返還溢領價金，或請求損害賠償，均無理由等語為辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人816,881元本息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，已告確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於111年10月8日，以總價1,200萬元，向上訴人購買系爭房地，並簽立系爭契約。
㈡上訴人於系爭契約第9條第4項「未經申請建築執照之增改建
」欄位均未勾選，及不動產說明書現況調查表第35項「有無違建或禁建情事」欄位勾選「否」。
㈢工務局於112年6月30日以高市工務隊字第11270439300號函通
知被上訴人，主旨載有「台端所有位於本市前金區市○○路000巷00號建物增建涉及違建一案」等語（下稱系爭函文）；工務局並於112年7月24日至系爭房地現場勘查後，作成系爭處分書，但工務局尚未排序通知拆除。
㈣高雄市政府鹽埕地政事務所113年11月12日函覆稱：92年系爭
房地登記案件，已逾土地登記規則之15年保存期限，依法銷毀。
㈤工務局113年11月27日函稱：系爭房屋於「111年1月8日」前，並無遭檢舉違建之相關資料。
㈥系爭房屋之4樓未經辦理建物登記。
五、本院之判斷：㈠系爭房地有無瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於交付買受人時無
滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並其所保證之品質。此觀民法第354條、第373條規定自明。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。
故出賣人所負物之瑕疵擔保責任內容，包括交換價值、使用價值（通常效用及預定效用）及品質瑕疵之擔保（最高法院106年度台上字第1718號判決意旨參照）。
⒉被上訴人主張系爭房屋業經工務局通知係屬未依建築法規
定請領建造執照擅自建造之建築物，並於112年7月24日作成系爭處分書乙節，業據其提出工務局函、處分書為證（原審審訴卷第19至21、77頁），而上訴人就此部分事實亦不爭執，堪可認定。
⒊上訴人固以系爭房屋1、2、3樓之增建係於57年間所為，而
4樓增建鐵皮屋則係66年間所為，並不影響公共利益，不屬於優先執行拆除之既存違建，何時拆除尚應視預算編列情形而定，被拆除之可能性甚微，且被上訴人亦已使用多年，不能認屬物之瑕疵云云，然經原審函詢工務局關於系爭房屋之增建得否補正、是否列案訂其拆除等節，經其函覆以「㈠本案屋前、屋後及屋頂增建建築行為…，屬不能補辦手續之實質違建。㈡…本案於112年7月24日以高市工違金字第1015號查報處分在案，經查係101年4月1日以前建造，故依該要點列為既存違建予以錄案。…㈣本局違章處建築處理大隊於112年7月24日以高市工違金字第1015號『處理新違章建築處分書』依法處分在案，惟巫靜宜並無任何行政爭訟」等語（原審訴字卷一第203頁），而系爭處分書理由欄業已載明「核查台端所有坐落本市前金區市○○路000巷00號之建築物，屋前、屋後、屋頂增建物，未經本局審查許可並發給執照，即擅自建造，且屬不能補辦手續者，固為無從補正之實質違章建築，依建築法第86條規定：『違反第25條之規定者，依左列規定，分別處罰：⒈擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。…」依上開規定，本局得予以強制拆除」等語明確，則系爭房屋因有上開情事，將致所有權人即被上訴人遭課處罰鍰，而增建部分日後亦有遭拆除之虞，而依通常交易觀念，購買之房屋原應得持續合法使用，系爭房屋日後既有遭拆除之虞，其應具備之效用即有不備，即為物有瑕疵應屬至明，上訴人所辯，並無可採。
㈡上訴人是否應對被上訴人負物之瑕疵擔保責任？
⒈次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條第1、2項前段亦有明定。又所謂增建，係指於原建築物增加其面積或高度者而言；而建築物之新建、增建、改建及修理，應請領建造執照，建築法第9條第2款及第28條第1款分別定有明文。所謂違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物，違章建築處理辦法第2條亦規定甚明。上訴人抗辯被上訴人早已知悉系爭房屋有增建，且無建築執照即使用執照，係屬違建，顯已知悉瑕疵存在，縱不知悉，也屬因重大過失而不知云云，被上訴人就此則予否認。經查：
⑴被上訴人自陳其購買時，知道增建但不知道是違建，其
有去現場看過2次，房仲有說有增建等語（原審卷一第187頁、前審卷第67頁），而上訴人於系爭廣告已載明主建物為「1樓11.69坪，2樓12.03坪，3樓12.03坪」，地坪16.94坪，在「增建」欄載明「是」，並在「增建概述」欄載明「4樓鐵皮加蓋」等情（原審卷一第25頁），足見被上訴人於購買時確已知悉系爭有增建情形無誤。。⑵被上訴人主張其不知系爭房屋之增建為違建等語，查系
爭契約就主建物層數固僅記載1至3層，就第4層鐵皮屋之部分並未登載（原審審訴卷第13頁），而主建物面積則與系爭房屋建物登記謄本之記載相符（原審審訴卷第71頁），然上訴人在系爭契約第9條第4項「未經申請建築執照之增建、改建」欄位均未勾選，不動產說明書現況調查表第35項「有無違建或禁建情事」欄位則勾選「否」等情業如前述，且系爭契約第1條後段復載明「除本契約書及其附件外，任何口頭約定均不生效力」等語，則有關系爭房地買賣事項自應以契約書及附件為準，而上訴人既未於系爭契約及不動產說明書現況調查表載明系爭房地有違建物，以被上訴人非一般房地產專業人士，尚難僅憑系爭房屋有增建情事，即遽認其於訂約時已確知系爭房屋存有違建之瑕疵，上訴人抗辯其依民法第355條第1項之規定不負瑕疵擔保之責，尚屬無據。
⑶上訴人另抗辯縱被上訴人不知系爭房屋有違建之瑕疵，
亦屬因重大過失而不知，其依民法第355條第2項仍無庸負瑕疵擔保責任云云。被上訴人於訂約前雖已知系爭房屋有增建情形存在，且上訴人復未提出經主管建築機關審查許可，並發給執照之登記資料，依情恐有認識到系爭房屋之增建應屬違建之可能，然上訴人在不動產說明書之現況調查表第35項「有無違建或禁建情事」欄位既已明確勾選「否」，其就系爭房屋並無任何違建、禁建情事應可認已為保證，則依民法第355條第2項後段之規定，縱被上訴人為有過失，上訴人仍不得免除其瑕疵擔保責任，上訴人前開所辯，仍無可採。㈢被上訴人所得請求減少之價金為若干？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條規定，應負
擔保之責者，買受人得請求減少其價金，此觀民法第359條規定自明，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該規定請求減少其價金者，應比較買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值，再按該差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之價金數額（最高法院115年度台上字第1190號判決意旨參照）。又買受人因物有瑕疵所得請求減少價金之數額，法院應循客觀公平標準認定。綜合民法第359條之立法目的，在於兼顧買賣雙方之利益與損失；當事人於締約所協商之價格，能於減價時按比例保留；比較德國民法第441條第3項就減少價金時點之規定各節以觀，可見該減少數額，通常先分別鑑估於買賣當時，瑕疵物與無瑕疵物之客觀價額，計算其比例後，再乘以買賣價金，進而求得應減少之價金數額｛計算式：減少價金數額＝約定價金×【1－(瑕疵物客觀價值÷無瑕疵物客觀價值】｝（最高法院114年度台上字第1543號民事判決可參）。
⒉系爭房屋因存有違建之瑕疵，應由上訴人負瑕疵擔保責
任，業經本院認定如上，則被上訴人請求減少價金，即屬有據。原審就系爭房屋存有系爭處分書所載之違建存在是否造成價值貶損及其減損之價額等節囑託大有國際不動產估價師聯合事務所進行鑑定，經其採比較法、成本法2種估價方法進行評估後，認系爭房屋含增建部分之評估價額為1,166萬8,900元，扣除合法建物之評估價額1,126萬4,300元後之客觀價額為40萬4,600元（鑑定報告第4頁），本院審酌其上開評估方法，係經親自勘察現場，並依都市計畫及地籍等相關資料，訪查交易、收益及成本資訊，且按估價師檔案資料共同整理而得，大致合理，應屬可採。則依前開說明，以系爭房地之瑕疵物與無瑕疵物差異之客觀價額40萬4,600元，佔系爭房地總價約3.47％，按系爭契約兩造約定之買價金1,200萬元計算，被上訴人所得請求減少之價金數額應為41萬6,400元【計算式：12,000,000元×3.47%＝416,400元，小數點以下四捨五入】。至上開鑑定報告另評估違建部分之拆除成本為40萬0,481元部分，乃被上訴人拆除違建之費用，而被上訴人復自陳實際上迄未拆除等語（本院卷第88頁），而系爭違建何時將遭執行拆除復屬未知，則此部分費用自不得計入減少價金之計算範圍，被上訴人此部分請求，即屬無據。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。上訴人就系爭房地之違建瑕疵應減少價金41萬6,400元，已如上述，上開價金減少後，其就該部分價金即屬溢收而獲有利益，既經被上訴人行使價金減少請求權，已失其法律上之原因，則被上訴人依不當得利規定，請求被上訴人返還41萬6,400元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。被上訴人依民法第354、359、179條請求減少價金並返還上開金額既有理由，其另主張民法第184條第1項後段、第227條、第360條部分，本院即無庸再予審酌，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第354、359、179條之規定，請求上訴人返還應減少之價金41萬6,400元及自112年9月7日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付被上訴人逾上開應准許金額部分，尚有未洽，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 23 日
民事第一庭
審判長法 官 黃宏欽
法 官 劉傑民法 官 謝雨真以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
書 記 官 蕭家玲