臺灣高等法院高雄分院民事裁定115年度抗字第40號抗 告 人 賴麗琳上列抗告人因債權人全國農業金庫股份有限公司與債務人吳沛聰間拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國114 年12月15日臺灣屏東地方法院114 年度執事聲字第26號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件債權人全國農業金庫股份有限公司執原法院108 年度司拍字第111 號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請拍賣債務人即異議人吳沛聰所有如附表所示土地（下合稱系爭土地，分別以地號稱之），經原執行法院以109 年度司執字第36715號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案。原執行法院於現場查封時，發現系爭土地上有異議人種植之作物，540 、539 地號土地上有異議人所有如附表所示暫
72、73建號之未辦保存登記建物，因依債權人聲請，予以追加執行（見系爭執行事件卷一第109至113、125至128頁）。
嗣原執行法院於民國112 年3 月21日，就附表所示土地及地上作物、暫72、暫73建號之未辦保存登記建物，實施第2 次公開拍賣程序，由抗告人以新臺幣2590萬元拍定（見原執行法院卷二第145至149、179至180頁），惟因另有第三人蘇秋雲提起確認優先承買權存在訴訟仍在繫屬中（原法院113 年度重訴字第44號，見系爭執行事件卷三第257至266頁，下稱另案），故尚未核發權利移轉證書。另案訴訟審理中，法院至現場履勘時，地政人員告知539 、540 地號土地上另有水泥磚造庫房建物及鐵皮棚架各一（下合稱系爭庫房、鐵皮棚架），未經本件執行程序測量在內。異議人乃以原執行法院未將系爭庫房、鐵皮棚架列入拍賣標的，屬重要拍賣條件發生錯誤，拍賣程序發生重大瑕疵，嚴重損害其權益為由，向原執行法院聲明異議，請求撤銷拍定。
二、按抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利，民法第862條第1 項定有明文。所謂「從物」，係指非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者而言（民法第68條第1 項前段規定參照）。從物不限於動產，不動產亦可能成為從物，例如耕地上之肥舍、牲厩可為耕地之從物，獨立建造之大型堅固水塔，除交易上有特別習慣外，可為居住房屋之從物，均屬適例。從物如為不動產時，無論在抵押權登記時是否一併登記，均為抵押權效力所及，此乃民法第862 條第1 項規定之法定效果，故於實行抵押權時，自應將該從物列為拍賣標的物，併予鑑價而後拍賣。經查：
㈠系爭土地屬債務人所有，使用分區為一般農業區，使用地類
別分屬農牧用地、交通用地，前經債務人於106 年9 月8 日設定最高限額抵押權予債權人，有土地登記謄本可按（見系爭執行事件卷一第77至91頁）。債務人並於同年月4日出具切結書予債權人，載明：「本人提供擔保之不動產已建有未經保存登記建物（含地面層或頂層加蓋部分為供押不動產之從物）確為本人原始起造所有或具有使用權，願合併提供為貴公司債權之共同擔保品，如遇貴公司實行前項抵押權時，聽任貴公司一併拍賣以抵償債務」等語，業據債權人提出未保存登記建物切結書一紙為證（見系爭執行事件卷一第111頁）。
㈡原執行法院受理系爭執行事件後到場履勘，發現540 地號上
有未辦保存登記之1 樓磚造平房，屋側加蓋鐵皮雨遮；539地號上有未辦保存登記之1 樓鐵皮屋，並有鐵皮加蓋雨遮，有執行筆錄可稽（見系爭執行事件卷一第127、128頁）。旋地政機關受原執行法院囑託，就上開2 項未辦保存登記物分別測量，依序編為暫72、暫73建號，繪有測量成果圖在卷可憑（見系爭執行事件卷一第153、155、147、149頁）。嗣原執行法院再囑託大有國際不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地、地上作物及暫72、暫73建號未辦保存記建物之價格，並參考該鑑價結果核定拍賣底價，有不動產估價報告書、原執行法院函足按（見系爭執行事件卷一第163至224、225至227頁）。
㈢依卷附查封筆錄記載（見系爭執行事件卷一第125頁），除前
述暫72、暫73建號建物外，540 地號上另有未辦保存登記之鐵皮涼棚，539 地號上另有未辦保存登記之破敗平房，惟因債權人於查封時表示：請求以鑑價方式進行，不予測量等語，原執行法院因而未就該等地上物囑託地政機關測量，其後亦未列為囑託鑑價之標的，此觀前揭測量成果圖、不動產估價報告書即明。嗣經債務人聲明異議後，原執行法院再於11
4 年5 月28日到場履勘，地政人員於現場指稱：暫72旁之鐵皮棚架（即上開查封筆錄所指鐵皮涼棚）同時占用539 、54
0 地號，暫73旁之磚造庫房（即上開查封筆錄所指破敗平房）僅占用540 地號；債務人則稱：伊購入土地時即已存在上開鐵皮棚架及磚造庫房，鐵皮棚架作為擺放器具或採收水果後免風吹日曬雨淋，磚造庫房則係農務後休息及放置器具使用等語，業據執行筆錄記載甚明，並有抗告人提出現場照片足佐（見系爭執行事件卷三，抗告人提出之民事陳述意見狀附件）。
㈣準此可見，不論暫72、暫73建號建物，抑或原未經測量之系
爭鐵皮棚架、磚造庫房，均為坐落系爭農用土地上之簡易地上物，揆其外觀，並參諸債務人所述用途，及前揭切結書所載內容，堪信均屬債務人所有，於設定抵押權前即已存在系爭農用土地上，而為輔助該等土地農用之地上建物，依其性質應屬系爭土地之從物，而為系爭土地之抵押權效力所及，則於實行抵押權時，應由執行法院一併鑑價而後拍賣。乃原執行法院未就系爭鐵皮棚架、磚造庫房予以測量，亦未予鑑價一併拍賣，其拍賣程序自難謂無瑕疵。債務人執此為由聲明異議，應屬有據。原裁定因而廢棄司法事務官所為駁回其異議之裁定（處分），所持理由雖不盡相同，惟結論並無二致，仍應維持。
㈤抗告意旨雖以：原執行法院進行第1 次拍賣程序時，已就暫7
2、暫73建號建物之底價酌予提高，考量系爭庫房、鐵皮棚架老舊破敗，可認拍賣底價已考量並涵蓋其價值，縱認債務人受有些微損失，其仍可依不當得利向伊主張權利，自無撤銷拍定程序之必要云云。惟查，系爭庫房、鐵皮棚架自始未經原執行法院囑託測量，無從確定其位置、面積，揆諸原執行法院囑託鑑價函文內容，亦未將之列為標的（見系爭執行事件卷一第157、158頁）。雖原執行法院就暫72、暫73建號建物所核定之拍賣底價，較諸鑑定價格稍有提高（見系爭執行事件卷第181、279頁），衡情當僅係參考鑑定價格取其整數而已，不得遽認其已將系爭庫房、鐵皮棚架之價值考量在內。原執行法院於拍賣抵押物強制執行程序中，未將抵押物（系爭土地）之從物即系爭庫房、鐵皮棚架一併鑑價拍賣，除違反民法第862 條第1 項規定外，亦造成拍賣標的範圍不明，且影響拍賣價格，其瑕疵自屬重大，既經債務人聲明異議，且該拍賣程序因未核發權利移轉證書而尚未終結，應由原執行法院撤銷拍定另為適法之處置，殊無令當事人另訴請返還不當得利以為解決之理。抗告意旨執前詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其抗告。
三、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 26 日
民事第一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 劉傑民法 官 謝雨真以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10 日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,500 元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。
中 華 民 國 115 年 3 月 26 日
書記官 鄭翠芬附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。附表：
109年司執字036715號財產所有人：吳沛聰 編號 土地坐落 面積 權利 範圍 最低拍賣價格 （新臺幣/元） 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 539 6334.39 全部 18,400,000元 備考 重測前：平埔段14-2地號。 2 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 540 1540.59 全部 4,480,000元 備考 重測前：平埔段13-4地號。 3 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 543 152.19 全部 185,000元 備考 重測前：平埔段13-6地號。 4 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 832 123.24 全部 150,000元 備考 重測前：平埔段14-4地號。 5 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 539、540、543、832地上作物 6,334.39 全部 1,760,000元 備考 含芒果樹等。編號 建號 基地坐落---------建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格（新臺幣/元） 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 暫72 屏東縣○○鄉○○○段000地號---------無 1層樓房 1樓層：76.4合計：76.4 全部 120,000元 備考 未辦保存登記建物 2 暫73 屏東縣○○鄉○○○段000地號---------無 1層樓房 1樓層：66合計：66.0 全部 200,000元 備考 未辦保存登記建物