臺灣高等法院高雄分院民事判決115年度重上更一字第7號上 訴 人 洪彰佑訴訟代理人 陳樹村律師
吳妮靜律師被上訴人 楊朝雄訴訟代理人 黃金龍律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年6月25日臺灣高雄地方法院114年度重訴字第46號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於115年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000○00○000○00地號土地（下合稱系爭土地）上依序門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號、同區○○路OOO之O號均未辦所有權第一次登記房屋（下合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），係伊向訴外人賴麗茜購買，並於民國112年7月13日辦理系爭土地所有權移轉登記完竣，及辦理系爭房屋稅籍變更登記而取得其事實上處分權。被上訴人無權占用系爭房地，受有按系爭房屋課稅現值及系爭土地申報總價額年息10%計算相當租金之不當得利等情。依民法第179條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空返還予伊，並給付伊新臺幣（下同）240,897元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起，按年息5%計算利息，暨自起訴日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊18,744元；㈡就遷讓返還系爭房屋部分願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊為擔保對賴麗茜所負借款債務，將系爭房屋稅籍移轉予賴麗茜，但未移轉系爭房屋事實上處分權。賴麗茜前訴請伊遷讓返還系爭房屋及給付不當得利，經臺灣高雄地方法院以110年度訴字第483號判決賴麗茜敗訴，本院以110年度上字第288號判決駁回賴麗茜之上訴，嗣由最高法院以111年度台上字第2693號裁定駁回賴麗茜之上訴確定(下稱前案）。伊雖積欠賴麗茜違約金1,610,180元（下稱系爭違約金），賴麗茜應經過法院變賣程序進行結算，不得逕以系爭房屋課稅現值抵銷系爭違約金債務。系爭房屋迄今仍由伊占有，賴麗茜無權請求伊交付系爭房屋占有，上訴人自無從以間接占有方式取得系爭房屋之占有，自未取得系爭房屋事實上處分權。又賴麗茜拍賣取得同屬伊名下之系爭土地所有權後，系爭房屋就系爭土地存有租賃關係，上訴人自賴麗茜受讓系爭土地，該租賃關係對上訴人繼續存在。伊占有系爭房地非無法律上原因，上訴人不得依民法第179條規定請求伊遷讓返還系爭房屋及給付不當得利等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應自系爭房屋遷出，並騰空返還予上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人240,897元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴日起至被上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人18,744元；㈣就前開第二項部分願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保准予宣告免為假執行。
四、本院之判斷：㈠按信託的讓與擔保係指債務人或第三人為擔保債務人之債務
，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人，擔保權人僅於擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權，其擔保之債務清償後，標的物應返還於債務人或第三人，債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年度台上字第104號、103年度台上字第1304號、104年度台上字第124號裁判意旨參照）。是債務人為擔保其債務，將擔保物財產權移轉與債權人，使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物財產權之信託讓與擔保，並約定債務清償期間者，固為有效，但擔保物財產權之移轉，既僅以擔保債務清償為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清償所負債務，債權人即可取得擔保物之財產權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免迴避逾越擔保目的之不當流質契約禁止規定。亦即，於債務不履行時，擔保權人即債權人可取得標的物之一定價值，用以優先清償擔保之債權，此際擔保權人即債權人不論以變賣受償或估價受償（包括擔保物財產權確定由擔保權人即債權人取得）方式，進行換價處分及優先受償程序，擔保權人即債權人均負有清算之義務，如擔保物價值超過擔保之未償債權，應返還剩餘價值與債務人（最高法院109年度台上字第2634號、114年度台上字第1804號裁判意旨參照）。而此在未保存登記建物，以讓與事實上處分權作為擔保者，亦應為相同之解釋。次按未辦所有權第一次登記建物之讓與，受讓人須受領交付始取得事實上處分權。
㈡上訴人主張賴麗茜與被上訴人於108年9月2日就系爭房屋成立
信託讓與擔保契約，由被上訴人繼續占有系爭房屋，賴麗茜以間接占有方式取得系爭房屋事實上處分權等情，為被上訴人否認，並以賴麗茜與被上訴人未就系爭房屋成立信託讓與擔保契約等語置辯。經查：
⒈被上訴人為擔保其積欠賴麗茜之債務，於108年9月2日與賴
麗茜簽立清償債務契約書（下稱前案債務契約）一節，為兩造所不爭執，堪認屬實。觀之前案債務契約第2條約明：系爭房屋以贈與方式移轉予上訴人作為共同擔保（前案一審審訴字卷第47、48頁），參酌被上訴人於前案陳明：
其係就與賴麗茜間之歷次借貸重新約定契約內容而簽立前案債務契約，其願提供所有不動產作為抵押物，設定抵押權予賴麗茜，作為清償全部借款之擔保，但因系爭房屋未辦理所有權第一次登記，故以贈與方式移轉予賴麗茜作為債務之共同擔保，並無移轉系爭房屋所有權之意等語，足認賴麗茜與被上訴人業以前案債務契約就系爭房屋事實上處分權為讓與信託擔保之約定，此亦為前案判決所認定之事實，有前案訴訟二、三審判決可憑（原審審重訴字卷第121至135頁）。是賴麗茜與被上訴人於108年9月2日就系爭房屋成立信託讓與擔保契約之事實，堪予認定，被上訴人抗辯其與賴麗茜間就系爭房屋未成立信託讓與擔保契約云云，委無足採。
⒉賴麗茜與被上訴人就系爭房屋既係成立信託的讓與擔保契
約，賴麗茜所取得者乃系爭房屋事實上處分權之信託的讓與擔保權利，於被上訴人未依約清償債務時，得將系爭房屋事實上處分權予以變賣或與被上訴人協議估價，而就該變賣所得價金受清償或承受系爭房屋事實上處分權，非謂賴麗茜於系爭房屋信託的讓與擔保契約成立時，即取得系爭房屋事實上處分權。又自賴麗茜與被上訴人就系爭房屋成立信託讓與擔保契約迄今，系爭房屋均由被上訴人占有使用，為兩造所不爭執，足見被上訴人未曾將系爭房屋交付予賴麗茜，而其二人係就系爭房屋成立信託的讓與擔保契約，依該契約所生權利義務內容，難認被上訴人有使賴麗茜以間接占有方式取得系爭房屋事實上處分權之意。是上訴人主張賴麗茜於108年9月2日成立系爭房屋信託的讓與擔保契約時，即已取得系爭房屋事實上處分權云云，委無足採。
㈢上訴人復主張被上訴人對賴麗茜有系爭違約金債務，已屆清
償期仍未清償，賴麗茜可自行選擇變賣或與被上訴人協議估價之方式進行結算，賴麗茜業以存證信函與被上訴人結算，嗣將系爭房屋變賣予上訴人，亦屬有權處分，且賴麗茜將系爭房屋稅籍變更為上訴人，即屬以占有改定方式將其對被上訴人之系爭房屋返還請求權讓與上訴人以代交付，上訴人因此取得系爭房屋事實上處分權等情，為被上訴人所否認。經查：
⒈被上訴人對賴麗茜有系爭違約金債務一節，為兩造所不爭
執（本院更一字卷第141頁），而系爭違約金之本金部分已因拍賣系爭土地而清償之情，業據被上訴人陳明在卷（本院更一字卷第140頁），堪認被上訴人就系爭房屋信託的讓與擔保契約所擔保之債務已生逾期未清償之情事，依前揭㈠說明，賴麗茜即得變賣系爭房屋事實上處分權，就其價金受償，或與被上訴人進行協議估價承受之程序。
⒉上訴人主張賴麗茜已於112年3月間以存證信函就其與被上
訴人間之債務進行結算，經以系爭房屋抵償後仍不足清償被上訴人之債務，可認賴麗茜此時已取得系爭房屋事實上處分權云云，並提出存證信函為憑（本院重上字卷第73至75頁）。然觀之該存證信函，可知賴麗茜係逕以系爭房屋110年度課稅現值估算抵償金額為538,000元，進而認為結算後被上訴人仍積欠1,124,380元，而被上訴人已陳明未曾與賴麗茜就系爭建物可抵償系爭違約金債務金額進行協議估價，不同意賴麗茜自行以系爭房屋課稅現值計算抵償金額等語在卷（本院重上字卷第86、87、103頁），上訴人既未能提出其他足資證明賴麗茜有與被上訴人協議估價、進行結算之證據，自無從以前揭存證信函遽謂賴麗茜已履行協議估價承受之程序暨完成其清算義務。況賴麗茜旋於112年6月間與上訴人簽立買賣契約，約定系爭房屋買賣價格為350萬元（詳如後述），與前揭存證信函所載抵償金額相差高達2,962,000元，且對被上訴人能否因系爭房屋價值超過擔保之未償債權1,610,180元（即系爭違約金）而得請求返還剩餘價值一事，有重大影響，益足徵被上訴人抗辯賴麗茜規避協議估價程序，未履行清算義務等語屬實。是上訴人主張賴麗茜已因與被上訴人完成結算而取得系爭房屋事實上處分權云云，委無足採。
⒊賴麗茜於112年6月26日與上訴人簽立買賣契約，以350萬元
之對價，將系爭房屋事實上處分權出售予上訴人等情，業據上訴人陳明在卷（本院更一字卷第114頁），並有不動產買賣契約書可稽（原審審重訴字卷第25至32頁），被上訴人就系爭房屋信託的讓與擔保契約所擔保之債務既有逾期未清償之情事，賴麗茜依該信託的讓與擔保契約，即得變賣系爭房屋事實上處分權予以取償，是賴麗茜將系爭房屋事實上處分權出售予上訴人，自屬有權處分。惟於被上訴人未依約清償債務時，賴麗茜係因已得實行擔保權，而有權處分（變賣）系爭房屋事實上處分權，即賴麗茜所取得者乃系爭房屋事實上處分權之處分（變賣）權利，非謂賴麗茜業因此取得系爭房屋事實上處分權，進而以系爭房屋事實上處分權人之身分處分該權利，故上訴人主張賴麗茜係自被上訴人取得系爭房屋事實上處分權後，再將之轉售予上訴人云云，不足憑採。
⒋未辦所有權第一次登記建物之讓與，受讓人須受領交付始
取得事實上處分權，已如前述。上訴人主張賴麗茜與其就系爭房屋訂立買賣契約後，已於112年7月間將系爭房屋稅籍變更登記至其名下，業據提出系爭房屋稅籍證明書為證（原審審重訴字卷第19至23頁），固堪認屬實，然房屋稅籍登記之移轉僅係稅務之行政管理事項，與系爭房屋之處分行為或占有之移轉無涉，自無從以系爭房屋稅籍登記在上訴人名下之事實，推認上訴人已受領系爭房屋占有之移轉而取得系爭房屋事實上處分權。又賴麗茜雖與被上訴人成立系爭房屋信託的讓與擔保契約，但未因此取得間接占有系爭房屋權利之情，業經本院認定如前，上訴人復未提出其他證據證明賴麗茜對系爭房屋究有何間接占有權源或對被上訴人有何系爭房屋返還請求權存在，則其據此主張其已受讓賴麗茜就系爭房屋間接占有地位，或賴麗茜業以占有改定方式將自身對被上訴人之系爭房屋返還請求權讓與其以代交付，其因此取得系爭房屋事實上處分權云云，亦不足為採。
㈣至上訴人主張其為系爭房屋事實上處分權人、系爭土地所有
權人，被上訴人無權占用系爭房地而受有利益，致其受有損害，應依民法第179條規定，遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利等情，為被上訴人所否認，並以其仍為系爭房屋事實上處分權人，且因系爭房屋就系爭土地存有租賃關係，其有使用系爭房地之法律權源，不構成不當得利等語置辯。經查：
⒈上訴人未舉證證明其已取得系爭房屋事實上處分權一節，
業經本院認定如前，上訴人即無從基於系爭房屋事實上處分權人之地位，享有系爭房屋之使用收益權能，則其依不當得利之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及給付因占有系爭房屋所生相當於租金之不當得利，即屬無據。
⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文，此買賣不破租賃之規定於法定租賃關係亦有適用，始能達成保護房屋價值並調和土地與建物利用關係之目的。又民法第425條雖規定「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」，惟該項規定係針對意定之租賃契約，不及於法定租賃。系爭土地所有權與其上系爭房屋之事實上處分權原同屬被上訴人所有，系爭土地嗣因拍賣而由賴麗茜取得所有權，依民法第425條之1第1項規定，賴麗茜與被上訴人間在系爭房屋得使用期限內，就系爭土地存有租賃關係等情，業經前案判決認定在案（原審審重訴字卷第121至135頁）。而上訴人與賴麗茜簽立系爭房地買賣契約，賴麗茜並於112年7月13日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，有不動產買賣契約及系爭土地登記謄本可佐（原審審重訴字卷第15至18、25至32頁），依民法第425條第1項規定，兩造間於系爭房屋得使用期限内，就系爭土地存有租賃關係，被上訴人自非無權占有系爭土地，是上訴人依民法179條規定，請求被上訴人給付因占有系爭土地所生相當於租金之不當得利，亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求㈠被上訴人應自系爭房屋遷出，並騰空返還予上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人240,897元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴日起至被上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人18,744元，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
民事第三庭
審判長法 官 張維君
法 官 謝宗翰法 官 黃悅璇以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
書記官 黃瀚陞附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。