臺灣花蓮地方法院民事判決 八十八年度重訴字第四一、四二、四三、四四號
原 告 台灣糖業股份有限公司即反訴被告法定代理人 吳乃仁訴訟代理人 廖學忠律師被 告 吳月鳳即反訴原告 楊道明
楊儒泉甲○○共同訴訟代理人 吳明益律師右當事人間給付價金事件，本院判決如左：
主 文本訴部分：
一、被告楊道明（Ｄ棟）應給付原告新臺幣壹仟壹佰貳拾伍萬元，及自民國八十七年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國八十七年五月二十日起至清償日止，按上開金額以每日千分之一計算之違約金。
二、被告吳月鳳（ＥＦ棟）給付原告新臺幣壹仟零叁拾玖萬元，及自民國八十七年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國八十七年五月二十日起至清償日止，按上開金額以每日千分之一計算之違約金。
三、本訴判決第一項於原告以新臺幣參佰柒拾伍萬元為被告楊道明（Ｄ棟）供擔保後，得假執行。
本訴判決第二項於原告以新臺幣參佰肆拾陸萬元為被告吳月鳳（ＥＦ棟）供擔保後，得假執行。
四、原告其餘之訴（對被告甲○○之Ａ棟、對被告楊儒泉之ＢＣ棟）及假執行之聲請均駁回。
五、訴訟費用：由被告楊道明負擔百分之二十七（Ｄ棟）、被告吳月鳳（ＥＦ棟）負擔百分之二十五，餘由原告負擔（Ａ棟百分之十五、ＢＣ棟百分之三十三）。
反訴部分：
一、反訴被告應給付反訴原告甲○○（Ａ棟）自八十五年六月八日起至實際交屋之日止，每日按二百七十二萬三千元之千分之一計算之違約金。
二、反訴被告應給付反訴原告楊儒泉（ＢＣ棟）自八十五年六月八日起至實際交屋之日止，每日按五百七十五萬六千元之千分之一計算之違約金。
三、反訴被告應給付反訴原告楊道明（Ｄ棟）自八十五年六月八日起至八十七年五月十九日止，每日按四百八十二萬八千元之千分之一計算之違約金。
四、反訴被告應給付反訴原告吳月鳳（ＥＦ棟）自八十五年六月八日起至八十七年五月十九日止，每日按四百四十六萬三千元之千分之一計算之違約金。
五、反訴原告甲○○、楊儒泉、楊道明、吳月鳳其餘之訴駁回。
六、反訴訴訟費用：由反訴原告楊道明負擔百分之二十二（Ｄ棟）、反訴原告吳月鳳（ＥＦ棟）負擔百分之二十，餘由反訴被告負擔（Ａ棟百分之十五、ＢＣ棟百分之三十三、Ｄ棟百分之五、ＥＦ棟百分之五）。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告吳月鳳（ＥＦ棟）應給付原告新臺幣（下同）一千零三十九萬元及自民
國八十七年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自八十七年五月二十日起至清償日止，按上開金額以每日千分之一計算之違約金。
㈡被告楊道明（Ｄ棟）應給付原告一千一百二十五萬元及自八十七年五月二十
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自八十七年五月二十日起至清償日止，按上開金額以每日千分之一計算之違約金。
㈢被告楊儒泉（ＢＣ棟）應給付原告一千三百四十二萬元及自八十七年五月二
十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自八十七年五月二十日起至清償日止，按上開金額以每日千分之一計算之違約金。
㈣被告甲○○（Ａ棟）應給付原告六百三十五萬元及自八十七年五月二十日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自八十七年五月二十日起至清償日止，按上開金額以每日千分之一計算之違約金。
㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告吳月鳳、楊道明、楊儒泉、甲○○於八十四年四月七日分別向原告購買
坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○號土地內興建編號ＥＦ、Ｄ、ＢＣ（該二棟經被告楊儒泉之要求，已將之打通成一戶）、Ａ棟之地上四層樓房屋，並訂立有「房地預定買賣契約」（以下稱系爭契約）。被告吳月鳳購買Ｅ棟，房地總價七百四十萬五千元，其中自備款二百二十二萬五千元，尾款五百十八萬元；Ｆ棟總價金七百四十四萬八千元，其中自備款二百二十三萬八千元，尾款五百二十一萬元。被告楊道明購買Ｄ棟，房地總價款一千六百０七萬八千元（地價九百六十四萬六千八百元、房價六百四十三萬一千二百元），其中自備款百分之三十為四百八十二萬八千元，尾款百分之七十，即一千一百二十五萬元。被告楊儒泉購買Ｂ棟，房地總價款九百三十萬元，其中自備款二百七十九萬元，尾款六百五十一萬元；Ｃ棟房地總價款九百八十七萬六千元，自備款二百九十六萬六千元，尾款六百九十一萬。被告甲○○則購買Ａ棟，房地總價款九百零七萬三千元（地價五百四十四萬三千八百元、房價三百六十二萬九千二百元），其中自備款百分之三十為二百七十二萬三千元，尾款百分之七十為六百三十五萬元。系爭買賣契約第四條並約定：尾款給付：第一項：甲方（即被告）應於乙方（即原告）辦理產權移轉過戶手續前，開具同尾款金額之商業本票與乙方。第二項：甲方接到乙方交屋通知時於交屋期限內應將尾款交付乙方。第五條交屋及使用：第一項：本約房屋興建工程以八十五年五月三十一日為預定完工日期，並以取得使用執照之日為實際完工日期，乙方應於預定完工日期前取得使用執照，並儘速申請接通水電，於接通水電日起十日內訂定期限通知甲方辦理交屋，如實際完工日期超過前項預定完工日期或乙方未於接通水電日起十日內訂定期限通知甲方辦理交屋，每逾一日乙方應按甲方實付房地價款千分之一計算違約金與甲方，但有左列情形之一時，乙方不負遲延之責：第三款：甲方未完全履行本約及附件之各條規定時。第四款：經雙方合意變更設計，致影響工程進度時。第二項：
經乙方通知交屋，除房屋結構及設備有重大瑕疵，並明顯不能居住及使用者外，甲方不得藉故拒絕或拖延不辦理交屋手續，如甲方藉故拖延，其未繳房地價款應自乙方所通知交屋期限末日起至甲方實際辦理交屋日止之期限，每日以千分之一計算違約金，於實際交屋時一併補繳，倘甲方逾期交屋超過卅天以上，除依上開規定計算違約金外，並視為甲方點收完成，本約建物之保管責任及危險負擔，均由甲方承受。第六條產權登記：第一項：房地產之移轉登記、設定抵押及辦理貸款手續：基於整體作業需要，甲方同意委託乙方指定之土地登記代理人統籌辦理，其服務費用由甲方負擔。第二項：甲方應於辦理建物移轉登記前，開具與尾款同額之商業本票交付乙方收執，作為付款之保證，應由乙方於交屋完成時返還甲方…等，有糖瑞吉祥店舖房地預定買賣契約書可證。
㈡原告委託承包商興建時，被告於八十四年四月廿七日、八十四年五月九日八
十四年十一月九日、八十四年十二月十四日數度要求原告設計變更，有申請變更設計書、切結書、協議書及切結書可證，因被告要求變更設計，致影響施工進度，原告至八十六年十月二十七日才取得使用執照，依前述契約第五條第一項第四款規定，原告無庸負擔遲延責任。嗣後原告至八十七年四月三十日接通被告所買房屋之水電，旋於八十七年五月四日由原告花蓮糖廠以花資字第八七九六ＯＯ一Ｏ一一號函被告於八十七年五月十九日上午十時攜帶印章和身分證至工地辦理交屋手續，又於八十七年五月十八日以花資字第八七九六四Ｏ一Ｏ二Ｏ號函被告提供相關證件，於八十七年五月二十二日上午在工地辦理產權移轉登記。被告本應在收受交屋及辦理產權移轉登記之通知時，將尾款交付原告，詎被告竟以非因房屋結構及設備重大瑕疵明顯不能居住及使用等原因，拒絕點交。依前述第五條第二項規定，被告已經違約，並依第四條第二項規定，被告尾款之支付亦已遲延。查被告買受本件房地，自備款已經繳清，尚有尾款一千一百二十五萬元未繳，除請求被告給付外，並得請求自交屋日即八十七年五月十九日之翌日即八十七年五月二十日起之遲延利息，及自八十七年五月廿日起至清償日止，按未付金額每日千分之一之違約罰款與原告。
㈢依據兩造訂立買賣契約第五條第一項第四款交屋及使用：「本約房屋興建工
程以八十五年五月三十一日為預定完工日期，並以取得建物使用執造之日為實際完工日期。乙方（即原告）應於預定完工日期前依花蓮縣政府所核發花蓮建執字第一九六七至一九七二號建造執造暨施工圖說為施工標準以取得建物使用執照，並儘速申請接水電，於接通水電之日起十日內訂定期限通知甲方（即被告）辦理交屋，如實際完工日期超過前開預定完工日期或乙方未於接通水電日起十日內訂定期限通知甲方辦理交屋，每逾一日乙方應按甲方實付房地價款千分之一計算違約金付予甲方，但經雙方合議變更設計，致影響工程之進度時，乙方不負遲延之責」。依據原告請領之建造執照記載完工日期為八十五年五月三一日，惟施工中被告數度要求將合約規定拆模時間七天延至十四天，及變更設計，有被告所立之切結書可證，原告因而辦理三次設計變更，又因被告要求基礎地面加高二十公分，經鄰居檢舉，必須拆除符合規定，致延誤請領使用執照，原告至八十六年十月廿七日才領得使用執照。
原告並於八十七年四月三十日按通水電。故原告未能依約定時間完工領得使用執照，依上開約定，原告自不負遲延責任。
㈣按定型化契約，指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方面預先
擬定之契約條款，消費者保護法第二條第七款定有明文。新修正民法債篇第二百四十七條之一雖未直接對於定型化契約之概念加以解釋，但於條文規定定型化契約效力論斷時，亦敘及「依照當事人預定用於同額契約之條款而訂定之契約」，依據上引條文，亦可知定型化契約係必須以一定條款為其內容，而由他方當事人加以附合，始告成立之契約，而所謂條款則係指由契約使用人所預定，並擬以適用以任何其他不特定之第三人。經查，原告為辦理系爭房屋之出售皆特別擬定契約條款，該契約之內容僅適用於原告同時興建之特定Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ六棟房屋銷售。而被告係基於自己判斷願意購買系爭房屋，並自由決定契約條款，始與原告訂立契約，被告非有一定購買系爭房屋不可，且原告亦非被告不賣之情形。故本件兩造訂立之系爭契約既非用於不特定多數人，亦非由被告附合始成立者，故與定型化契約迥然不同。兩造契約之條款自無定型化契約法效之問題。兩造契約第五條第二項「除房屋結構及設備有重大瑕疵，明顯不能居住及使用者外，甲方不得藉故拒絕或延不辦理交屋手續」之規定。旨在限制買受人對買受之房屋結構安全無虞，而以些微物之瑕疵而任意拒絕點交。然買受人在不拒絕點交情況下，當得為其他權利之主張。上開約定於顧及原告損失之外，仍保護被告權利，非片面偏頗原告。本件被告買受系爭房屋之本意，在房屋之利用，尊重安全，於房屋有安全之虞，強使被告必須點交有失公平，但安全無虞，則不容被告任意挑剔而拒絕點交，故被告拒絕點交，仍須舉證證明房屋結構及設備有重大瑕疵，明顯不能居住或使用。被告恣意拒絕原告點交，即屬違約。
㈤被告辯稱原告點交人員蔡明堂於八十七年五月十九日通知被告至工地辦理點
交手續，被告與蔡明堂就工地現場檢驗建築物，發現建築物粗糙無比，工程瑕疵竟多達五十項之多，蔡明堂答應於三個月內全部工程瑕疵部份修繕完成，花蓮糖廠並於八十七年六月十七日花資字第八七九六００一０一０二五號函提出工程缺失改善進度表，俟修繕完成後，再行辦理交尾手續，本件房屋迄未改善瑕疵部份及提出公信單位具體建築物結構安全鑑定報告，被告有權拒絕辦理交屋及產權移轉，亦有正當不繳納尾款云云，惟查：
⑴原告於八十七年五月十九日與被告辦理點交手續後，將被告所稱之瑕疵，
就修補執行內容為：門檻處理，內牆批土及油漆、水電處理、冷氣窗台改善、澆注混凝土、房屋防水處理等項目編定進度，予以改善，有花蓮糖廠
（八七）花資字第八七九六００一０一０二五號函，請被告於文到十五日內函復後辦理，被告對原告提出之修繕內容並無異議，原告隨即交包商施工，至八十七年八月三十日修繕完成，花蓮糖廠於八十七年九月十四日以花資字第八七九六四０一０五一號函被告於八十七年十月一日前往工地辦理交屋，有花蓮糖廠函證。
⑵被告雖於八十七年十月一日赴工地，但原告人員辦理點交後時，被告明知
原告已經依承諾完成修繕，竟極盡挑剔能事，稱缺失未改善，抑有進者，對先前未舉出之房屋結構安全問題，亦強要原告提出安全鑑定報告，而拒絕點交，有被告以瑞穗郵局第六０號存證信函可證。原告興建系爭房屋縱有些微缺失，但已經改正，旦房屋之結構，經建築師監造安全性無虞，被告憑空指摘，均不足採信，被告自八十七十月一日起負受領遲延之責任。
㈥被告雖又辯稱原告所施做之建築物有地樑偏心、混凝土強度不足等影響房屋結構安全之瑕疵，然查：
⑴關於Ａ棟建物右側基礎與地樑偏心三十公分分：
①Ａ棟面寬原設計四百八十九公分，原告依設計寬度完成基礎，一樓柱之
鋼筋亦經組立事後被告要求面寬變更設計至五百一十五公分，變更後原告承包商，依原柱子繼續向上綑綁筋外，並在原柱外緣另加放三十公分之鋼筋與原樹立柱聯結，使面寬到達五百一十五公分，上述基礎及地樑懸空三十公分非「偏心」，蓋由原設計之柱子再加放鋼筋增加未到達地基而懸空。且由於原柱子仍然存在足以支撐房屋，增加之鋼筋不會造成剪刀不足情形。
③原告承包商於施作時，原設計柱子仍自地基搭起並未在一樓板中斷，而
懸空部分係為使面寬加大而施作，不會造成建物之剪刀不足，而危害結構安全，請函囑台灣省土木技師公會或結構技師公會鑑定之。即使現狀有影響安全，原告有意僱工修補，均為被告阻止，致無法施工，被告拒絕原告修補再以此一再指摘，有違誠信原則。
⑵關於混凝土抗壓強度：
①原告興建Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ六棟房屋施用之混凝土，均有出貨廠
商出具之抗壓強度試驗，台灣省土木技師公會於八十八年十二月二十日鑑定報告認均符合建築技術規則建築構造編三五二條之規定，吳月鳳購買之Ｅ棟及Ｆ棟鑽心取樣，送國立台北科技大學土木工程系作混凝土抗壓強度試驗，經鑑定結論認為Ｅ棟三個試體平均強度為一百八十二點九三㎏／ｃ㎡，Ｆ棟三個試體平均強度為一百八十五點二七㎏／ｃ㎡，符合規定。且無結構性裂縫，鋼筋品質符合規定，基地深度在合理誤差率內，房屋按屋高度及面積均與設計圖相符，故認定吳月鳳聲請勘驗事項經鑑定結果並未危及建築物主體結構之安全。
②雖花蓮縣建築師公會八十九年一月就Ａ棟採樣送大漢技術學院土木系材
料科試驗宣作抗壓強度試驗，指試體平均值為一百七十六點六㎏／ｃ㎡未到達百分之八十，略嫌不足云云，惟Ａ棟所用之混凝土，與Ｅ、Ｆ棟完全相同，原告之混凝土抗壓強度已經材料商提出試驗報告證明符合規定，並經台灣省土木技師公會鑑定符合規定，大漢技術學院鑑定「略嫌不足」，可信度不高，何況「略嫌不足」，尚不足影響房屋之安全。
⑶被告九十年四月四日提出民事爭點整理狀於㈡內部瑕疵部分，另提到有Ａ
至Ｕ共二十一項瑕疵中，與結構安全有關者應自Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｐ、Ｑ、Ｒ、Ｓ共十三項，無非為頂板龜裂，門扇上方龜裂，中間樑龜裂，分戶牆龜裂等情，經查：
①鈞院委請台灣省土木技師公會鑑定Ｅ、Ｆ兩棟時，被告已具聲請狀敘明
勘驗之事項，有（５）龜裂處嚴重超出零點三ｍｍ極限，雖四十五度角穿透裂痕，且龜裂處由門角延續至主橫樑，恐影響鋼筋鏽蝕，造成ＲＣ碎裂等現象鑑定是否符合建築法規及其公共安全性。臺灣省土木技師公會鑑定在報告書之結果記載：經現場勘驗，並無結構性裂縫，被告所指裂紋已經原告修復，該等裂紋並不影響結構安全。
②鈞院再次委請花蓮縣建築師公會鑑定Ａ棟時，被告亦對前述之項目請求
鑑定結構安全，該會在報告書之結論與建議中，亦指出本案經鑑定結果，有關整體瑕疵部分應予改善，該施工瑕疵除偏心三十公分部分外，其餘並不影響整棟結構安全等語。由上可知被告所指之事項瑕疵會影響結構安全云云，不足採信。
③雖臺灣省土木技師工會鑑定結果認為仍有部分瑕疵，但僅室內隔間原設
計為ＲＣ，部分改為磚造，差價為四千三百三十五元，女兒牆外牆有一小部分有白華現象，清潔處理費用約五千元。排水溝旁騎樓柱基灌注混凝土費用約八千元，有附於鈞院八十八年重訴字第四十一號卷之鑑定報告可證。是以本件系爭房屋應無被告所指之瑕疵。被告以房屋有結構安全重大瑕疵而拒絕交屋，即無理由。
⑷至於原告設計之建築，對於Ｃ棟之棟樑與Ｄ棟橫樑本來就沒有銜接，故無造成Ｃ、Ｄ棟承載壓力不足之情形。
㈦另被告指房屋立面傾斜，Ｆ棟一樓高度與設計不符等情，均非實在。關於原
設計室內隔間為ＲＣ，經被告要求改以磚造，亦不影響安全結構。原告將工程交承商施工，在施作時難免有疏失之處，諸如Ａ棟一樓樓梯每階高度不一，陽台左右柱尺寸不一，將原設計露樑及女兒牆白華現象等情，並不會影響結構安全依據兩造訂立之買賣合約第九條第四款規定，被告得要求原告適當之補償，原告亦願對施工瑕疵之項目減少價金。
㈧被告雖又稱原告交屋面積與原申請建造面積不符云云，惟查：
⑴系爭房屋係預售屋以建造執照面積（由壁心計算）做為簽約預售依據，工
程完工後申請核發使用執照後，以使照面積加壁心至外牆面積，向地政機關申請建物第一次測量，保存登記完成後以地政機關登記面積為實際銷售面積，並與承購戶依照合約相互找補。
⑴主管機關核發使用執照後，房屋點交分房屋交付及產權移轉二部分同時進
行。原告於八十七年四月二十二日向花蓮縣玉里地政事務所申辦糖瑞吉祥
Ａ、ＢＣ、Ｄ、Ｅ、Ｆ等五間新建房屋之建物所有權第一次登記。並於八十七年五月十八日函知承購戶繳交相關證件予以利代書辦理移轉作業，經多次通知及催繳被告拒不繳交證件。
⑶原告於申請測量期間該被告對測量人員惡相向多加阻撓，地政機關發現Ｄ
棟竣工圖面積與使用執照面積計算式錯列（天井面積增列、陽台面積少列）。地政機關測量員唯恐被告刁鑽無理，要求退件補正辦理使用執照面積更正（Ａ、ＢＣ、Ｅ、Ｆ四戶核准）。由於縣政府規定使用執照面積更正，需連同建造執照一併辦理變更。原告於八十七年十月十二日完成申請Ｄ棟測量成果圖核發建築面積三百四十七點零七平方公尺、附屬建築七十四點四七平方公尺合計四百二十一點五四平方公尺，面積並無短少，況面積短少於安全結構無關，亦不影響居住使用。
㈨被告於原告承商施作中一再要求修改設計，致保存登記時之竣工圖與申請建
造執照設計圖不同，但祇要不影響結構安全，被告即不能任意拒絕點交，系爭房屋早已完成，並無不適當居住使用之情形。被告誇大渲染施工瑕疵，一味拒絕原告之點交，應屬權利濫用。
三、證據：提出㈠房地買賣契約書一份、㈡自備款付款明細一紙、㈢委辦房地貸款契約書一紙、㈣主要裝修及設備概要一紙、㈤花蓮縣政府建設局建照執照五紙、㈥面積分算表一紙、㈦變更工程項目切結書一紙、㈧磁磚選樣紀錄一紙、㈨切結書四紙、㈩使用執照六紙、花蓮糖廠花資字第八七九六ＯＯ一Ｏ一一號函一紙、花資字第八七九六四Ｏ一Ｏ二Ｏ號函一紙（均為影本）。並聲請對於系爭Ａ棟房屋進行結構安全鑑定。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠本件原告主張被告拒絕點交，違反買賣契約第五條第二項及第四條第二項之
規定，請求給付尾款與遲延利息，及每日千分之一之違約金云云。惟查，本件被告拒絕原告交屋之理由，實因原告遲延交屋，且施工品質不良，系爭房屋確有「結構及設備重大瑕疵，明顯不能居住及使用」之情事，故被告有系爭合約第五條第二項所載之正當抗辯理由，拒絕原告交屋。且查原告已遲延交屋達三年餘，依雙方買賣合約，原告並應自契約預定交屋日（八十五年五月三十一日）起，每日支付被告按已付款項之千分之一計算之違約金，並誠信依約就系爭房屋瑕疵儘速妥予處理。詎雙方猶仍就履約糾紛協商中，原告竟先發制人，訴請被告先給付尾款，顯有不當。
㈡本件履約糾紛，係緣於原告己逾契約預定完工日達三年餘，且施工品質低劣
，偷工減料，結構安全顯有瑕疵等重大工程缺失，均未改善，故被告多次反應，並由建築師公會勘驗鑑定，建議應予重做或修補，被告係有正當之理由拒繳尾款，並拒絕受領該瑕疵標的物，原告所指顯有違誤：
⑴緣被告於八十四年四月七日向原告承購原告投資興建中座落花蓮縣○○鄉
○○段○○○○號之土地乙筆及座落其上之地上四層建物之建物計六戶，總價款如附表所示之金額，前開房地（以下簡稱糖瑞吉祥店舖），自八十四年四月七日簽約後，被告等均依合約規定日期支付房地價款等各項款項，而本房屋興建工程依合約約定係於八十五年五月三十一日為預定完工日期，原告應於預定完工日期前依花蓮縣政府所核發花蓮建執字第一九六七—一九七二號建造執照暨施工圖說為施工標準，以取得建築使用執照，依照本件買賣合約第五條規定：如果實際完工日期超過前開預定完工日期或乙方（即原告）未於接通水電日起十日內訂定期限通知甲方（即被告）辦理交屋，每逾一日乙方應按甲方實付房地款價額千分之一計算違約金付與甲方。然查：前開工程並無第五條第一項但書所列事由，即無任何不可抗拒之原因或政府法令等影響工程進度之因素導致工程延誤，實已明顯違約在先。
⑵原告除嚴重遲延交屋外，其工程施工品質低劣，具有明顯之重大瑕疵，致
不能居住及使用，依原買賣合約第五條第二項之規定，被告有權拒不辦理交屋手續，原告迄未誠信履約，改善工程瑕疵，反據以提起本訴，顯無所據：
①查系爭合約書第五條，原告遲延交屋，顯然違約，已如前呈，且本應依
約定賠償違約金。更有甚者，原告就本工程施工品質低劣，偷工減料，樑柱大小不齊，整棟建築物右側傾斜十五至二十公分，左側傾斜二十至二十五公分，明顯有結構安全問題，空間設計與設計圖不符，外牆、隔間未依合約ＲＣ造，改以紅磚欺矇過關，及其他重大缺失，被告等自八十四年十二月三十日起，數度以瑞穗郵局存證信函指證各項工程缺失，誠懇請求督飭承包商嚴加改善，原告在數次回函中指出將於交屋時責成改善，並對施工過程均以拍照存證，然至今工程缺失並無改善。被告等不得已乃就所承購建築物現況敦聘花蓮縣建築師公會進行初步勘驗，依鑑定報告對於標的物之分析研判，就「㈠外觀立面部份有七項缺失，㈡內部瑕疵部分，有二十項缺失」，鑑定結果建議：「㈢綜觀本案之整體工程瑕疵現況，整棟建物之傾斜內縮部份右側立面約十五至二十公分，左側立面約二十至二十五公分。㈣有關龜裂現象部分，其龜裂寬度都已達零點三公釐之寬度極限，在外觀已足以影響使用心理上的恐懼感，應予補、補強之。㈤有關其他部分之工程瑕疵，建議應予訂除重做或補修之。」由是可見，其工程惡劣之品質可見一斑。
②詎被告等嗣後接獲原告通知於八十七年五月十九日辦理交屋，惟查系爭
合約書中第五條第二項中明載：「經乙方（即原告）通知交屋，除房屋結構及設備有重大瑕疵，明顯不能居住及使用外，甲方（即被告）不得藉故拒絕或延不辦理交屋手續」，則本件系爭工程既已有明顯且重大之瑕疵，致不能居住及使用，被告等即以存證信函請求原告：「一、針對前所提缺失完成改善，且建築物務須與合約定設計圖相符。二、對結構安全提出公正機關勘驗報告，證明結構工程毫無問題」。惟原告仍未予置理，竟反先發制人，要求被告給付尾款及違約金，而罔置其誠信履約之義務於不顧，是被告乃不得不援合約所載，被告應享有之權利為抗辯之理由，依約拒絕原告辦理交屋手續。而原告房屋既有前開明顯之瑕疵，竟反為主張：已實際交屋而要求給付尾款及違約金，均屬無據，殊難憑採。
⑶而查，被告就本棟建築聘請臺灣省建築師公會花蓮縣辦事處鑑定結果報告
：「在外觀上己定以影響使用者心理上的恐懼感，應多補修、補強之。」處因件系爭建物住地層滑動地帶，己構成重大威脅，原告既提出公信單位具體之報告並責成原告修復，補強或拆除重做至與設計圖相符等要，求並非無理。惟原告至今仍無法完善點交房屋於被告，亦已以構成合約中之「明顯不能居住及使用。」之違約，且原告亦無合約書中第五條第二項但書所載之特殊事由：「因人力不可抗拒之原因，政府法令或計畫之變更或限制行政上之限建措施及其他非可歸責於乙方之事由或非乙方所能控制之原因發生，致乙方無法依約興建房屋或如期完工時，乙方得解除契約並無息退還甲方己繳價款」之情狀。由此可見，原告本應支付工程違約金給被告，始合情理。另依合約書中第九條第四項規定：「交付房地時，甲方如發現房地或設備與合約規定不符，並經主管機關或建築師公會鑑定屬實者，乙方應負責改善修復」。準此原告即有依約負責修繕工程瑕疵缺失即早責成改善完竣之義務，俾點交房屋於被告。
⑷又查，被告深恐危及整體建築結構安全、各層間嚴重龜裂至極限寬度、恐
造成ＲＣ往後危險碎裂現象。被告一再要求原告即早修繕瑕疵缺失，並具體測試結構安全檢驗與分析，並由公信單位結構專家証明安全結構，耐震承載量及建築本體安全無虞之後，兩造方辦理交屋手續。惟原告敷衍塞責，竟函稱「因重做不經濟而難照辦」。今又起訴被告違約給付尾款價金，俱為前後矛盾卸責之詞，故就原告修繕回復原狀與設計圖相符，且就瑕疵修繕完竣前，被告實具合理拒絕點交之正當理由。
⑸原告於八十七年十一月十三日來函通知被告於八十七年十一月十九日上午
至原告花蓮糖廠二樓會議室協調交屋事項，就八十七年九月四日於原告臺北總公司所談條件以減價一千五百萬元（六戶）求得和解，但因雙方無法達成共識，最後協調不成，此即證明原告起訴內容陳述並非實在，亦可證明八十七年十一月十九日以前原告根本沒有法辦理交屋。起因均在工程瑕疵缺失及安全鑑定報告，原告無法修繕及提出。承前所述，被告因原告遲延交屋已逾三年餘，依系爭合約，原告應先就遲延違約金先行給付於被告，始稱合理。
⑹準上所陳，原告就系爭房屋既應先給付被告遲延交屋達兩年餘之違約金，
然均置若罔聞，又片面以已接通水電為由，強行矇混交屋，以遂其請求尾款及違約金之目的，顯失公平誠信，亦屬武斷，更與合約所載規範目的不合。被告既依約對瑕疵給付有正當抗辯之理由，原告前開主張至屬無理，洵已明甚，尚請 鈞院鑑核，賜判決如被告訴之聲明第一項請求，以維權益。
㈢謹就兩造合約約定拒絕點交，限於系爭建物達「結構及設備重大瑕疵，明顯
不能居住及使用」之情形，顯符消費者保護法「定型化契約無效」之情形，爰分陳如下：
⑴按查，消費者保護法第十二條第一項之規定：「定型化契約中之條款違反
誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」，有關其契約無效之規定於同法第十二條第二項：「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨，顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」著有明文。
⑵次查，該定型化買賣契約有違平等互惠之原則：
①查該系爭建物所使用之契約書為台糖公司之定型化契約，該契約之第五
條第二項規定：「除房屋結構及設備有重大瑕疵，明顯不能居住及使用者外，甲方不得藉故拒絕或延不辦理交屋手續」等語，已違反上揭「平等互惠」之原則，蓋房屋如何始致明顯不能居住使用之標準，甚難認定，若必須房屋之結構、樑柱有重大損壞，則該屋必已不堪使用，容易坍塌，豈非須消費者居住後，發現房屋隨時有倒塌的危險，該契約始可解除？上開契約條款確實違反誠信原則，無法保障消費者購屋之權益甚明，準此，該條款約定以該房屋「無法使用居住」，才能解除該契約，就誠信履約繳款之消費者，實顯失公允。
②按查「按樑柱為房屋重力支撐之主要結構，攸關整體建物建築完固使用
安全至鉅。上開瑕疵倘係因上訴人施工缺失致樑柱強度不足而有裂縫所形成，自足影響系爭房屋建築與居住之安全，能否謂非重大瑕疵，即非無疑。果爾，縱認系爭房屋買賣契約第十二條第一款：『除本屋有重大瑕疵或顯然不能使用情情形外，甲方不得拒絕接受、遲延接受或拒不履行付款義務』之特約為有效，上訴人仍非不得主張同時履行之抗辯，於被上訴人修繕補正瑕疵前，拒絕給付價金。乃原審未詳查明上開瑕疵致成原因，遽謂此為可修繕非屬重大瑕疵，依特約上訴人不得主張同時履行之抗辯，而為其不利之判決，尚嫌速斷。」此有最高法院八十九年臺上字第四０八號判決可稽。
③準上所述，依首揭消費者保護法之規定，應就消費者之有利條件解釋之
（消保第十一條第二項參照）。則系爭建物經鑑定後顯有多項重大瑕疵致需要修補或重建之，已足認定其不堪使用，而其解約之基礎，雙方並非立於平等之標準，揆諸有關消保法施行細則第十四條就「違反平等互惠原則之推定」之情事，「一、當事人間之給付與對待給付，顯不相當者。二、消費者應負擔非其技能控制危險者」而論。該買賣契約第五條第二項之規定實為有益於賣方（即原告），對買方（即被告）顯失公允，應可推定該定性化契約無效。
⑶復查，該定型化買賣契約有違消保法第十二條第二項第三款有關「主要權
利或義務，因受條款之限制，致契約目的難以達成者」之規定：查上開買賣契約第五條第二項約定，明顯排除建商瑕疵擔保責任，足使雙方誠信履約之目的難以達成。蓋如該建物非達「結構及設備重大瑕疵，明顯不能居住」之程度，買方即無法解約，就買方而言，實則該建物已達需重修、甚或拆除重建之地步，就雙方誠信履約之契約目的實已難達成。
⑷準上所述，系爭建物所使用之定型化買賣契約，合約約定解除權，限於系
爭建物達「結構及設備重大瑕疵，明顯不能居住及使用」始得解除契約，已違消費者保護法有關「定型化契約無效」之規定，足堪認定該契約無效，懇請鈞院鑒核，認定該買賣契約就此部分無效。
㈣本件原告施工顯有瑕疵，有給付不能及給付不完全事由，其設設備重大瑕疵
，明顯不能居住及使用；除前陳多項缺失外，謹就閱卷後內容說明如下：⑴查本件原告於十七年五月十九日要求交屋之屋況，前經被告委請建築師鑑
定發現多項瑕疵而拒絕交屋，惟原告自稱已交屋完成，然經調閱縣政府存檔之多項文件後，經查：
①原告於取得使用執照後，於八十七年六月八日向地政事務所申請測量並
辦妥保存登記，但又另於八十七年七月七日重新申請變更使用執照，故本件於赴現場履勘時，原告所指圖示與被告所指之圖示顯然不同，被告為此聲請閱卷，始發覺上情。顯見原告所辯稱其已完成交屋云云，顯然不符。
②然查，本件既已經地政事務所保存登記在案，則焉有事後再申請變更之
必要，顯見原告所交屋之面積與圖示均於建照執照面積不符，更可見其放樣及基礎勘驗、工程控管均有明顯違失。經比對變更後之室內坪數，與原申請建照之坪數明顯有差異，其第一層短少四點二七平方公尺、第二層短少三點三九平方公尺、第四層短少三點三九平方公尺、第四層短少三點三平方公尺。
③準上所述，顯見原告建築面積室內坪數與原圖說亦不相符（即室內坪數
縮水，卻放大公共設施之坪數），而因原告依照建照圖施工後，竟發生實測與圖說不符之情況，顯然其設計圖說原有之坪數與現有之坪數不相符合，而此一不符情況則顯然係因發生放樣位置不符，導致未按圖施工之情形，而如果原告施工時放樣錯誤，其樑與柱之接合因此產生誤差，當然造成結構上之瑕疵及抗剪力不足，此與吳金能建築師於檢定報告所指本案系爭建物結構體抗剪力不足須補強等語相符。
④從而，系爭建物既有實際施作與建照圖示均不相符之情形，而造成室內
面積不符等重大瑕疵，足見其施工控管均屬不完全給付，被告於原告要求交屋時予以拒絕，洵屬有正當理由。
⑵查本件買賣系爭房屋，曾經臺灣省土木技師公會鑑定報告結果認定，整體施工瑕疵部份：：
①整棟建物右側基礎與地樑偏心三十公分，則該偏心三十公分自可能影響結構安全。
②正向立面外露樑部份明顯參差不齊。
③內部門扇上方部份有四十五度角之龜裂。
⑶為此，該會並建議以下內容，亦足見其結構安全尚有諸多瑕疵，被告已難自心理上接受繼續承買之選擇：
①查「本案經鑑定結果，有關整體瑕疵部份，應予改善，該施工瑕疵除偏
心三十公分部份外，其餘並不影響整棟之結構」云云，則依反面推論，上開「除書」所指「偏心三十公分」應有影響結構安全之虞，否則應無以「除外」之方式行文之必要。
②又因整體結構偏心三十公分，造成抗剪力不足部份，該會並建議「應將
地樑邊之土方挖除，另行配植筋及灌漿，改議其破壞面，增強其抗剪力強度」，足見其結構安全不能令被告苟同。
③再者，由於鑽心取樣，混凝土之強度為二零七點七ｋｇ／ｃ㎡，未足二
百一十ｋｇ／ｃ㎡，略嫌不足，若因其他狀況發生，如地層變化，違規使用或任意改建等等，則有可能危及現已不足之混凝土強度，亦可能造成結構安全之顧慮。
⑷本件臺灣省土木技師公會就系爭Ｅ、Ｆ兩間房屋案安全鑑定報告書所指結
論部分，前經被告代理人具狀，對鑑定結果表示懷疑，故被告亦難有續行履約之意願：
①本案係由施工品質不良，造成建物多處龜裂、滲水、傾斜、尺寸誤差等間題。依土木技師公會會報告所指，有下列疑義：
⒈傾斜部分：因無原施工數據可資比對，所以無法得知建物是否有傾斜或不均勻沈陷。所以鑑定結果㈠並不足以證明安全。
⒉鑑定結果㈢所示「原裂縫已修復」，但依原花蓮縣建築師公會告結論
㈢『龜裂寬度己達零點三ｍｍ』且於樑下方（中間樑中央部位），屬危險性龜裂，但本件原告並未提具明確其修復方法，可能只是重新油漆，以致第二次鑑定時，從外觀上無法判斷。（而查樑裂縫要用結構補強，不可只用粉刷修飾）。
⒊室內隔間為ＲＣ變更為「磚造」，雖不必然有結構安全性之問題，但亦屬重大瑕疵。
②準上所述：
⒈因原報告指出龜裂已達危險值，而被告卻未能提出具體之何補強方法
，所以被告懷疑可能只掩飾一時的危險變成潛在危險。而第二次鑑定只有「鑽心試體」、「鋼筋檢查」而己，並無法得知結構是否仍屬安全建築。
⒉有關房屋傾斜部份：前、後兩份報告，發現鑑定觀察立基點不同，前
者現況及分析⑴ａ：正向立面右側（Ａ戶）及ｂ：正向立左側（Ｄ戶）部份，而後者則採Ｔ１與Ｔ３參考值。其間是否有何盲點？⒊再者，龜裂處太多且又超過容忍範圍，並且內含樑龜裂（第一份報告現況分析ｍ項），雖經過粉刷修飾，仍潛藏危險因素。
⑸而查，八十六年十二月委託「臺灣省建築師公會花蓮縣辦事處」進行鑑定
，其報告結果明指該建物「有關外觀立面部份有七項瑕疵及⒉內部瑕疵部份有二十項瑕疵」，且均有照片可証，準此，其瑕疵部份應屬重大。然查土木技師公會只針對安全結構部份為鑑定，對於本案針點「結構及設備重大瑕疵，明顯不能居住及使用」之情狀，則未能依據於鑑定當時所存照片證據為具體之認定，該報告於鑑定結果中，雖認定有諸多瑕疵但均已「在法規容許範圍內」等語略過，其鑑定礙難贊同，更何況其鑑定之證據，僅有照片數幀，又係事後經過被告重新粉刷，其鑑定極有可能受此影響而難窺全貌，買方被告之疑慮亦均未能消除。
⑹又查系爭建物兩單位依据鑽心試體試驗報告所作結果認定：
①築師公會認定混凝土強度ｆｃ，根據鑽心試驗報告，其平均值為一百七
十六點六零㎏／ｃ㎡，依建築技術規則第三百五十二條規定，已嫌不足。
②土木技師公會則認尚符合建築技術規則第三百五十二條規定云云，兩者
所採標準即有歧異，綜據上陳，本應就勘驗標的委請兩鑑定單位赴現場就被告所指所有瑕疵之現況，再予確認，並就具體事項，重行勘驗並表示意見，但確有可能造成買方疑慮。
⑺本件有關瑕疵現狀之確認，前經建築師公會依據交屋時現狀之照片一一分析如下，足見該屋瑕疵，如須修補，謹分點再陳如下：
①外觀立面部份：
ａ、正向立面右側（Ａ戶）部份，由地坪至屋頂女兒牆部份，建物內縮傾斜十五至二十公分，其外露樑柱明顯參差不齊。
ｂ、正向立面左側（Ｄ戶）部份，由地坪至屋頂女兒牆部份，建物內縮傾斜二十至二十五公分。
ｃ、整體立面外觀，由圖面研判應為外露柱之立面外觀，而施工完成之立面為露樑外觀，與圖面略顯不符。
ｄ、Ａ戶二、三、四樓正面令氣孔之襯板，其長、寬、位置施工參差不齊。
ｅ、Ｄ戶正面二、三樓冷氣孔之襯板，施工參差不齊。
ｆ、Ｄ戶後陽台二、三、四及ＲＦ各樓層，明確尺寸參差不齊，有十五至三十公分之誤差，亦未施作陽台面面扶手。
ｇ、Ｆ戶後陽台二、三、四及ＲＦ各樓層，收頭部份明確參差不齊。②內部瑕疵部份：
ａ、一樓Ｆ戶樓梯梯級高度第一階與其上數階高度明顯誤差。
ｂ、一樓Ｅ、Ｆ戶之後廁所未裝設落水頭。
ｃ、二樓Ａ、Ｂ戶前後陽台尺寸與圖面略顯不符，分別有五至二十公分之誤差。
ｄ、二樓Ｄ戶前面窗台牆面粉刷成弧形，圖面為直形。
ｅ、二樓Ａ、Ｂ戶前後陽台尺寸與圖面不符，誤差值為三十五至四十公分之誤差。
ｆ、三樓Ｅ、Ｆ戶分戶牆面有明顯之龜裂。
ｇ、四樓Ａ、Ｂ戶前後陽台尺寸與圖面不符，誤差值為三十至三十五公分之誤差。
ｈ、四樓Ａ戶頂板有明顯之龜裂現象，並貫穿樓板，且有明顯滲水現象。
ｉ、四樓Ａ戶門扇上方有明顯四十五度角之收縮龜裂。
ｊ、四樓Ｂ戶門扇上方有明顯四十五度角之收縮性龜裂至頂板。
ｋ、四樓Ｂ戶頂板有明顯之龜裂長度約二百五十公分，龜裂寬度約零點八ｍｍ，油漆並有剝離現象。
ｌ、四樓Ｂ戶中間樑之中央部位有垂直龜裂現象，龜裂寬度約零點三ｍｍ。
ｍ、四樓Ｅ戶與Ｆ戶之分間牆有明顯之垂直龜裂現象，長度約二百ｍｍ，龜裂寬度約零點六ｍｍ。
ｎ、四樓Ｆ戶與Ｅ戶之間牆有明顯之垂直龜裂現象，長度約二百ｍｍ，龜裂寬度約零點七ｍｍ。
ｏ、四樓Ｆ戶臥室牆面有垂直龜現象，長度約三百公分，龜裂寬度約零點三至零點六ｍｍ。
ｐ、四樓Ｆ戶臥室角落牆板及樑有明顯四十五度角龜裂現象，長度約一百公分，龜裂寬度約零點三ｍｍ。
ｑ、四樓Ｆ戶梯間側牆有明顯龜裂現象，長度約二百公分，龜裂寬度約零點五ｍｍ，該裂縫有穿透牆面之疑慮。
ｒ、四樓Ｆ戶梯間頂板有明顯龜裂現象。
ｓ、屋頂突出物Ｆ戶之樓梯門扇，無法全面開啟。
ｔ、屋頂女兒牆及樓板部份，有收縮龜裂並生白華現象。⑻又查，該建物又有重大違失致不能居住之情形，均應加修補：
①本建物一樓高度嚴重與圖面標示不符，造成室內與室外落差過大。而淨
高Ｄ棟室內三八四公分、Ｅ棟三七七公分、Ｆ棟四一九公分，均與圖示不符，並已違反臺灣省建築管理規則第三十一條所示「高度誤差１０％以下」之規定。
②Ｄ棟一樓，樓梯與圖示亦不相符，造成廁所之高度不足，影響正常居住
使用。Ｄ棟柱位，詳圖Ｃ８、Ｃ１１、Ｃ１２之間距錯誤，足見施工監造實屬草率，柱位間距不正確自足以影響結構安全。
③正面外牆亦與圖示不符造成「柱外露，樑內縮」之特殊違失。併與圖示成相反面。
④Ｄ棟二樓、三樓、四樓，「柱」與「牆」位置與圖示不符，亦影響結構安全。
⑤Ｃ棟客廳與樓梯間「柱」之位置不符（包括一樓、二樓、三樓、四樓，
如其柱位置不符，與Ｄ棟橫樑未能銜接，則其承載壓力即有可疑。）⑥正面內側牆與圖示不符（尤其二樓、三樓、四樓之陽台部分）。
⑦Ｆ棟三樓之後牆依圖示為十二公分，然實際為二十四公分，其不符之原因，有待說明，是否另有隱情而為補強。
⑧Ａ、Ｂ、Ｃ棟正面之陽台尺寸均與圖示不符，造成各棟冷氣襯板均不規則，施工品質之粗率可見一斑。
⑨前後陽台與室內之地板有五公分之落差均未施作，已造成遇雨則進水之影響。
⑩電動捲門箱與邊柱門板之間隙亦過大，影響正常使用。
⑪Ｅ、Ｆ棟背面牆與圖示不符。
⑫各樓之樓梯階尺寸均不規則，造成長度不足。
⑬Ｃ棟三、四樓樓板與樑柱已龜裂，顯見應已影響結構安全，牆樑龜裂雖有重新粉刷、油漆，而油漆已脫落、龜裂痕跡再現。。
⑭管線施工不當造成外露。
⑮室內長度與圖不符，影響室內空間使用。
⑯棟二、三樓Ｃ８柱與牆面與圖不符。
⑰樓梯扶手材質為木材，設計圖為不銹鋼與圖不符。
⑱Ａ、Ｂ、Ｃ棟二、三樓正面牆厚度與圖不符，設計圖為十二公分，現為二十五公分。
⑲屋頂洩水波度不足，造成嚴重積水。
㈤準上所述，顯見原告建築面積室內坪數與原圖說亦不相符（即室內坪數縮水
，卻擴大公共設施之坪數），而因原告依照建照圖施工後，竟發生實測與圖說不符之情況，顯然其設計圖說原有之坪數與現有之坪數不相符合，而此一不符情況則顯然係因發生放樣位置不符，導致未按圖施工之情形，而如果原告施工時放樣錯誤，其樑與柱之接合因此產生誤差，當然造成結構上之瑕疵及抗剪力不足，此與吳金能建築師於檢定報告所指本案系爭建物結構體抗剪力不足須補強等語相符。從而，系爭建物既有實際施作與建照圖示均不相符之情形，而造成室內面積不符等重大瑕疵，足見其施工控管均屬不完全給付，被告於原告要求交屋時予以拒絕，洵屬有正當理由，如要求被告承買，則確有必要減價或修補。
㈥再查，本件細查各建物謄本與實測（即經原告向建管單位申請執照後之實際
面積）並不相符，經比對謄本所載面積與經變更後之使用執照，其中四二五建號總面積減少六十七點四一平方公尺、四二六建號減少一百三十三點０九平方公尺、四三一建號減少一百零四點九六平方公尺、四二七建號則減少五十八點五一平方公尺。準上所述，本件系爭建物之謄本所載總面積與被告於辦保存登記後再經變更使用執照實測後之差異面積均非極小之誤差，依首揭之規定自不得發給使用執照，亦不得核發謄本，縱依該條後段規定尺寸不相符者，亦應經縣府通知其修改後，再報請查驗。但本件並非修改以符合原使用執照，而係辦理變更使用執照，其申辦手續，顯然令人信服，亦有由原告說明之必要。
㈦末查，該建物之竣工尺寸有違「臺灣省建築管理規則第三十一條之規定」：
⑴依鑑定單位：臺灣省建築師公會花蓮縣辦事處於民國八十六年十二月之鑑
定報告所示，建築樓層高度：一樓三六０─三九０公分（有違建築物管理規則第三十一條）二至四樓三二０公分，均已違背「建築物之竣工尺寸，高度誤差在百分之一以下，未逾三十公分，各樓層高度誤差在百分之三以下，未逾十公分；各樓地板面積誤差在百分之三以下，未逾三平方公尺」。
⑵依鑑定單位：「臺灣省建築師公會花蓮縣辦事處」於民國八十九年四月之
鑑定報告所示，茲因整體結構偏心三十公分，造成抗剪刀不足部份，建議應將地樑邊之土方挖除，另行配植筋及灌漿，改善其破壞面，增強其抗剪力強度，已違背「未逾三平方公尺；其他各部份尺寸誤差在百分之二以下，未逾十公分者，視為符合核定計畫。」⑶又查，鑑定單位臺灣省建築師公會花蓮縣辦事處於民國八十六年十二月之
鑑定報告所示，依四樓Ａ、Ｂ、Ｃ戶前後陽台尺寸與圖面不符，誤差值為三十─三十五公分之誤差，詳四樓平面圖，已違背「但臨接騎樓線或指定牆面線部分，其誤差不得超過五公分」之規定。
㈧依鑑定單位台灣省建築師公會花蓮縣辦事處於民國八十六年四月之鑑定報告
所示，「由於鑽心取樣，混凝土之強度為二百零七點七ｋｇ／ｃ㎡未足二百一十ｋｇ／ｃ㎡略嫌不足，若因其他狀況發生，如地層變化，違規使用或任意改建等等，則有可能危及現已不足之混凝土強度。」顯見該建築物已有確實施工品質不良，系爭房屋確有「居住安全之虞結構及設備重大瑕疵，明顯不能居住及使用」之情事，故被告有系爭合約第五條第二項所載之正當所辯理由，拒絕原告交屋，就被告所造成之損失，自應由原告補償或減價。
三、證據：㈠提出自備款明細表一份、㈡房地預定買賣契約書四份、㈢主要裝修及設備概要一紙、㈣交屋現場會議紀錄一份、㈤照片影本九紙、㈥存證信函四份、㈦陳情書一份、㈧花蓮縣政府八六府建管字第一０七二五七號函一份、㈨花蓮縣議會八七會議字第一九九九號開會通知單一紙、㈩花蓮縣議會八七會議字第一八六五號函一紙、剪報資料一紙、吳金能建築師八十六年十二月鑑定報告一份、經濟部國營事業委員會經國三字第八六五三三二四七號函一紙、收據二紙、`磁磚選樣紀錄一紙、工作協調會紀錄一紙、花蓮糖廠0000000000號函一紙、臺灣糖業股份有限公司建業字第八七九０二０３０四六號函一份、花蓮糖廠花資字第八七九六四０一０七一號函一份、現場照片一份。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告甲○○自八十五年六月一日起至實際交屋完成日止
（Ａ棟），每日按已付自備款（即二百七十二萬三千元）千分之一計算之違約金。
㈡反訴被告應給付反訴原告楊儒泉自八十五年六月一日起至實際交屋完成日止
（Ｂ棟），每日按已付自備款（即二百七十九萬元）千分之一計算之違約金。
㈢反訴被告應給付反訴原告楊儒泉自八十五年六月一日起至實際交屋完成日止
（Ｃ棟），每日按已付自備款（即二百九十六萬六千元）千分之一計算之違約金。
㈣反訴被告應給付反訴原告楊道明自八十五年六月一日起至實際交屋完成日止
（Ｄ棟），每日按已付自備款（即四百八十二萬八千元）千分之一計算之違約金。
㈤反訴被告應給付反訴原告吳月鳳自八十五年六月一日起至實際交屋完成日止
（Ｅ棟），每日按已付自備款（即二百二十二萬五千元）千分之一計算之違約金。
㈥反訴被告應給付反訴原告吳月鳳自八十五年六月一日起至實際交屋完成日止
（Ｆ棟），每日按已付自備款（即二百二十三萬八千元）千分之一計算之違約金。
二、陳述：被告因原告遲延交屋已逾三年餘，依系爭合約，原告應先就遲延違約金，先行給付予被告，始稱合理。惟原告捨此弗由，竟另行主張被告應給付尾款，被告乃不得不提起反訴，請求原告依據系爭契約第五條第一項之約定，給付違約金，其計算方式按繳清自備款之數額，自契約預定完工翌日即八十五年六月一日起至實際交屋完成日止，以每日千分之一計算其違約金。
三、證據：援用本訴所提出之證據。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：駁回反訴原告之反訴。
二、陳述：反訴被告已將房屋施工完畢，並通知反訴原告辦理交屋及產權移轉手
續，乃因反訴原告拒絕交屋才導致遲延，非可歸責於反訴被告，自無庸負遲延責任。至於實際完工日期較晚於預定完工日期，亦係反訴原告於施工期間多次要求變更設計所致，依據系爭契約之約定，反訴被告亦無庸負遲延責任。
三、證據：援用本訴所提出之證據。
參、本院依職權向花蓮縣政府建設局調取系爭建築工地之建造執照、使用執照申請資料。
理 由
甲、程序部分：原告即反訴被告臺灣糖業股份有限公司之法定代理人於起訴時為乙○○，嗣於本件訴訟程序中變更為吳乃仁，並經其聲明承受訴訟，於法尚無不合，自應由其承受訴訟。又本院八十八年度重訴字第四十一號、四十二號、四十三號、四十四號乃由原告即反訴被告分別提起之數宗訴訟，惟訴訟程序進行中兩造均具狀聲請為合併辯論，嗣經審判長依據民事訴訟法第二百零五條第一項命為合併辯論；又本件既已命為合併辯論，所涉及之法律關係亦均基於同一建築銷售案所起，且施工業者、期間、方式均屬相同，又本案當事人一造相同，另一造為同一家族（攻擊防禦方式相同，援用之證據及辯論意旨相同），為免裁判之歧異乃予合併裁判（參見楊建華著民事訴訟法問題研析㈢第一二五頁，此情形下有合併裁判防止判決結果牴觸之必要），先此敘明。
乙、本訴部分：
一、原告起訴主張被告吳月鳳、楊道明、楊儒泉、甲○○於八十四年四月七日向其分別購買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○號土地及其內興建編號之地上四層樓房屋，均訂有房地預定買賣契約書。被告吳月鳳購買Ｅ棟，房地總價七百四十萬五千元，其中自備款二百二十二萬五千元，尾款五百十八萬元；Ｆ棟總價金七百四十四萬八千元，其中自備款二百二十三萬八千元，尾款五百二十一萬元。被告楊道明購買Ｄ棟，房地總價款一千六百０七萬八千元，其中自備款百分之三十為四百八十二萬八千元，尾款百分之七十，即一千一百二十五萬元。被告楊儒泉購買Ｂ棟，房地總價款九百三十萬元，其中自備款二百七十九萬元，尾款六百五十衣物元；Ｃ棟房地總價款九百八十七萬六千元，自備款二百九十六萬六千元，尾款六百九十一萬。被告甲○○則購買Ａ棟，房地總價款九百零七萬三千元，其中自備款百分之三十為二百七十二萬三千元，尾款百分之七十為六百三十五萬元。被告四人均已給付自備款，尾款部分則仍未給付。雙方並約定以八十五年五月三十一日為預定完工日期，而實際完工日期之認定則以取得使用執照之日為準。惟興建期間因被告於八十四年四月二十七日、五月九日、十一月九日以及十二月十四日數度要求原告變更設計，以致影響工程進度，使原告遲至八十六年十月二十七日才取得使用執照，然依據系爭契約第五條第一項第四款之規定，此乃經雙方合意變更設計以致影響工程進度之情形，原告無須負遲延責任。嗣後原告於八十七年四月三十日接通被告所承買房屋之水電，旋於八十七年五月四日以花資字第八七九六００一０一一號函通知被告於八十七年五月十九日上午十時攜帶印章和身分證至工地辦理交屋手續，另於八十七年五月十八日以花資字第八七九六四０一０二０號函通知被告提供相關證件，於八十七年五月二十二日上午在工地辦理產權移轉登記。被告依約本應依上開通知之期間辦理交屋及產權移轉手續，詎被告竟以非因房屋結構及設備重大瑕疵而明顯不能居住及使用之原因拒絕點交，依據系爭契約第五條第二項規定，被告已經違約並依第四條第二項規定，被告尾款之支付亦已遲延，是以，原告自得依據系爭契約之約定，請求各承購戶即各被告給付各相關尾款及其遲延利息；併請求各被告給付自應交屋翌日即八十七年五月二十日起至清償日止，按上開各尾款金額以每日千分之一計算之違約金。至於被告所指稱之柱心偏移、混凝土強度不足之瑕疵，經專業鑑定機關鑑定之後，均認並非因房屋結構及設備之重大瑕疵，已達明顯不能居住及使用之情形，且該瑕疵屬可修補；而其餘瑕疵縱屬真實亦為施工品質良莠不齊應予修補之問題，皆與建築物結構安全無涉，是各被告執以為拒絕點交房屋之理由，難謂合於契約之約定，顯屬無據。
二、被告則以原告施作之工程具有影響結構安全之瑕疵，其中Ａ棟建物右側基礎與地樑偏心三十公分，造成抗剪力不足；又經鑽心取樣，其混凝土強度二百零七點七㎏／ｃ㎡，未足二百一十㎏／ｃ㎡略嫌不足，若因其他狀況發生，如地層變化、違規使用或任意改建等，則有可能危及現已不足之混凝土強度。而Ａ棟建築與本件被告楊儒泉所賣買之ＢＣ棟、被告楊道明所購買之Ｄ棟、被告吳月鳳購買之ＥＦ棟，於建築結構上有相連之關係而互有影響，其結構上亦有安全堪慮之虞，被告自得依據契約之約定，拒絕點交房地並拒絕給付價金。除此結構上瑕疵，以及各棟實測面積與謄本所載面積不符之外，各棟尚有如左列所示之瑕疵：
㈠Ａ棟之瑕疵：
⑴正向立面右側部份，由地坪至屋頂女兒牆部份，建物內縮傾斜十五至二十公分，其外露樑柱明顯參差不齊。
⑵二、三、四樓正面令氣孔之襯板，其長、寬、位置施工參差不齊。
⑶二樓前後陽台尺寸與圖面略顯不符，分別有三十五至四十公分之誤差，造成冷氣襯板不規則。
⑷四樓頂板有明顯之龜裂現象，並貫穿樓板，且有明顯滲水現象。
⑸四樓門扇上方有明顯四十五度角之收縮龜裂。
⑹二、三樓正面牆厚度與圖不符，設計圖為十二公分，現為二十五公分。
㈡Ｂ、Ｃ棟之瑕疵：
⑴Ｂ棟二樓前後陽台尺寸與圖面不符，誤差值為三十五至四十公分之誤差，造成冷氣襯板不規則。
⑵Ｂ棟四樓門扇上方有明顯四十五度角之收縮性龜裂至頂板。
⑶Ｂ棟四樓頂板有明顯之龜裂長度約二百五十公分，龜裂寬度約零點八ｍｍ，油漆並有剝離現象。
⑷Ｂ棟四樓中間樑之中央部位有垂直龜裂現象，龜裂寬度約零點三ｍｍ。
⑸Ｃ棟三、四樓樓板與樑柱已龜裂，顯見應已影響結構安全，牆樑龜裂雖有重新粉刷、油漆，而油漆已脫落、龜裂痕跡再現。。
⑹Ｃ棟客廳與樓梯間「柱」之位置不符⑺Ｂ、Ｃ棟二、三樓正面牆厚度與圖不符，設計圖為十二公分，現為二十五公分。
㈢Ｄ棟之瑕疵：
⑴正向立面左側部份，由地坪至屋頂女兒牆部份，建物內縮傾斜二十至二十五公分。
⑵正面二、三樓冷氣孔之襯板，施工參差不齊。
⑶後陽台二、三、四及ＲＦ各樓層，明確尺寸參差不齊，有十五至三十公分之誤差，亦未施作陽台面面扶手。
⑷二樓前面窗台牆面粉刷成弧形，圖面為直形。
⑸一樓高度嚴重與圖面標示不符，造成室內與室外落差過大。Ｄ棟室內三八四
公分與圖示不符，並已違反臺灣省建築管理規則第三十一條所示「高度誤差１０％以下」之規定。
⑹一樓之樓梯與圖示亦不相符，造成廁所之高度不足，影響正常居住使用。
⑺柱位之間距錯誤，足見施工監造實屬草率，柱位間距不正確自足以影響結構安全。
⑻二、三、四樓，其「柱」與「牆」位置與圖示不符，亦影響結構安全。
⑼建築面積室內坪數，依據謄本記載與原圖說亦不相符，有減少之情形。
㈣Ｅ、Ｆ棟之瑕疵：
⑴Ｆ棟一樓樓梯梯級高度第一階與其上數階高度明顯誤差。
⑵ＥＦ棟一樓之後廁所未裝設落水頭。
⑶四樓Ｅ棟與Ｆ棟之分間牆有明顯之垂直龜裂現象，長度約二百ｍｍ，龜裂寬度約零點六、零點七ｍｍ。
⑷Ｆ棟四樓臥室牆面有垂直龜現象，長度約三百公分，龜裂寬度約零點三至零點六ｍｍ。
⑸Ｆ棟四樓臥室角落牆板及樑有明顯四十五度角龜裂現象，長度約一百公分，龜裂寬度約零點三ｍｍ。
⑹Ｆ棟四樓梯間側牆有明顯龜裂現象，長度約二百公分，龜裂寬度約零點五ｍｍ，該裂縫有穿透牆面之疑慮。
⑺Ｆ棟四樓梯間頂板有明顯龜裂現象。
⑻Ｆ棟屋頂突出物之樓梯門扇，無法全面開啟。
⑼ＥＦ棟背面牆與圖示不符。
㈤是以，被告亦得在原告修補上開瑕疵之前，行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾
款。從而，原告起訴請求被告給付如原告訴之聲明之尾款及遲延利息與違約金，顯無理由，應予駁回等語，置為抗辯。
三、原告起訴主張被告吳月鳳、楊道明、楊儒泉、甲○○於八十四年四月七日分別向其購買系爭房地，其中Ａ棟總價金九百零七萬三千元，被告甲○○已給付自備款二百七十二萬三千元，尾款百分之七十為六百三十五萬元尚未給付；Ｂ棟總價款九百三十萬元，被告楊儒泉已給付自備款二百七十九萬元，尚餘尾款六百五十一萬元未給付；Ｃ棟房地總價款九百八十七萬六千元，被告楊儒泉已給付自備款二百九十六萬六千元，尾款六百九十一萬尚未給付；被告楊道明購買Ｄ棟，房地總價款一千六百零七萬八千元，其中自備款四百八十二萬八千元已付，尚積欠尾款一千一百二十五萬元；被告吳月鳳購買Ｅ棟，房地總價七百四十萬五千元，已付自備款二百二十二萬五千元，尚欠尾款五百十八萬元、Ｆ棟總價金七百四十四萬八千元，已付自備款二百二十三萬八千元，尾款五百二十一萬元仍未給付。雙方並約定預定完工日期為八十五年五月三十一日，而以取得使用執照日為認定完工日期之標準，且原告依約須於接通水電日起十日內定期通知被告辦理交屋。嗣經原告施工於八十六年四月二十七日取得使用執照、八十七年四月三十日接通水電，乃於八十七年五月四日、五月十八日分別發函通知原告辦理交屋及過戶手續，被告則拒絕交屋而未給付價金一千一百二十五萬元等情，業據原告提出與所述相符之房地預定買賣契約書、自備款付款明細表、花資字第八七九六００一０一一號、0000000000號函等件為證，被告對於此部分事實亦不爭執，堪信原告之主張為真實。查，原告提起本件訴訟請求被告給付買賣價金及違約金，乃本於系爭契約第四條第二項約定：「甲方接到乙方交屋通知時於交屋期限內應將尾款交付乙方」、第五條第二項之約定：「經乙方通知交屋，除房屋結構及設備有重大瑕疵，明顯不能居住及使用者外，甲方不得藉故拒絕或延不辦理交屋手續，如甲方藉故拖延，其未繳房地價款應自乙方所通知交屋期限末日起至甲方實際辦理交屋日止之期間，每日以千分之一計算違約金。」；而被告則辯稱系爭契約為定型化契約，前開第五條第二項條款約定之內容乃排除原告應付之瑕疵擔保責任，使契約之主要權利義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成；且該條款又違反平等互惠原則，依據消費者保護法第十二條第一、二項之規定，應認該條款違反誠信原則，對消費者顯失公平，而為無效之約款。查：
㈠系爭契約乃原告所提供，由其單方所製作，以供作「台糖公司花蓮糖廠糖瑞吉
祥店鋪房地」銷售案使用，此為兩造所不爭；且該契約書之內容，除買方姓名、買賣標的建物編號、買賣價金以空白欄之方式呈現，留待簽約時再予補充之外，其餘如尾款給付、交屋及使用、產權登記、違約處理等關乎買賣重要事項之約定，皆以打印字體預先擬定，當屬消費者保護法第二條第七款所指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，即所謂定型化契約，原告主張系爭契約並非定型化契約，顯非實在。
㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，同法第三百六十六條亦定有明文。是以，我國民法關於買賣契約物之瑕疵擔保制度，乃允許當事人以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保之義務，僅於出賣人故意不告知其瑕疵時，其特約始為無效。再者，民法關於買賣契約瑕疵擔保制度，並未賦予買受人請求出賣人修補瑕疵之權利，亦即，買賣標的物縱有瑕疵，出賣人亦不負修補瑕疵之義務，惟出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：⑴出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。⑵出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。此為最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議㈠所闡釋之內容。
㈢再按出賣人應負瑕疵擔保責任者，係指其所提供之物有滅失或減少其價值之瑕
疵，或有滅失或減少其通常或契約預定效用之瑕疵，且須該瑕疵非無關重要者，始足當之，此為民法第三百五十四條第一項所明訂。而系爭契約第五條第二項約定「除房屋結構及設備重大瑕疵，明顯不能居住及使用者外，甲方不得藉故拒絕或延不辦理交屋手續。」其旨乃在限縮出賣人即原告所負瑕疵擔保責任之範圍，僅限於「房屋結構及設備之重大瑕疵，明顯不能居住及使用」之情形，倘原告所出賣之物不具有契約所約定之瑕疵，買受人即不得主張物之瑕疵擔保責任。核其內容，雖限制買賣契約之主要權利及義務，亦即限制買受人主張物之瑕疵擔保責任之範圍，惟民法第三百六十六條已明文允許當事人以特約排除出賣人之瑕疵擔保責任；且該條款內容亦未完全排除買受人主張物之瑕疵擔保責任之權利，苟出賣人所提供之物有房屋結構及設備重大瑕疵而明顯不能居住之瑕疵，買受人仍得主張物之瑕疵擔保責任，並於該瑕疵係於買賣契約成立後始發生且可歸責於出賣人之由所致，依據前開最高法院決議之內容主張不完全給付進而為同時履行之抗辯。
㈣從而，系爭契約第五條第二項固為定型化契約之一般條款，然該條款限制出賣
人應負物之瑕疵擔保責任範圍，乃法律明文所允許，顯與消費者保護法第十二條第二項第三款所定「契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」之情形不符，亦與同條項第二款規定「條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意指顯相矛盾者」之情形相異。是以，被告辯稱系爭契約第五條第二項之約定違反誠信原則而對消費者顯失公平，應屬無效條款云云，洵非有據，不應採信。
四、承上所述，系爭契約第五條第二項約定之內容仍為有效之約款，則於原告交付之房屋有結構及設備之重大瑕疵以致明顯不能居住及使用時，被告自得本於該約定行使同時履行抗辯權，拒絕交屋及給付尾款；且亦僅於有該條款所指之瑕疵時，被告始得依約拒絕交屋及給付尾款。原告固主張其已依約完成系爭房屋之建築且達可交屋狀態，並無任何契約約定之瑕疵，被告經通知後未履行交屋手續及給付尾款即屬違約，故請求被告給付尾款及違約金云云；被告則辯稱系爭房屋具有影響結構安全之瑕疵，其中Ａ棟建物右側基礎與地樑偏心三十公分，造成抗剪力不足，又經鑽心取樣，其混凝土強度二百零七點七㎏／ｃ㎡，未足二百一十㎏／ｃ㎡略嫌不足，而Ａ棟與Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ各棟之間，於建築結構上均有其相連互相影響處，是以，均有如契約所約定之瑕疵。各該瑕疵於被告心理上已造成無法居住之陰影，被告實無可能履行買賣契約予以交屋，被告拒絕給付尾款應有理由，自無須負遲延責任等語。經查：
㈠被告辯稱Ａ棟建物右側基礎與地樑偏心三十公分，造成抗剪力不足，以及混凝
土強度不足等關於建築結構有所瑕疵等情，業經原告聲請進行專業鑑定，經臺灣省建築師公會花蓮縣辦事處委託吳金能建築師事物所之吳金能建築師進行鑑定，並於八十九年四月份提出鑑定報告，其鑑定報告所持鑑定結果及分析乃認為：「⑴混凝土鑽心試體試驗：Ａ、…壹樓頂版樑之試體取樣六十四公分，扣除樑寬三十八公分，騎樓退縮部分有二十六公分，其中有十公分之保麗龍填充層。…⑷結構安全綜合討論：Ａ、混凝土強度ｆｃ，根據鑽心試體試驗報告，其平均值為一百六十點六㎏／ｃ㎡，依建築技術規則第三百五十二條規定，其修正設計強度應為一百七十六點六／零點八五＝二百零七點七㎏／ｃ㎡，尚未到達二百一十㎏／ｃ㎡，略嫌不足。…Ｄ、依現況，整棟建築物右側之柱子於施工時，壹樓樓板面以下為40×55之柱斷面，而壹樓樓板面以上，由於施工誤差，往外加寬三十公分，其斷面為70×55，造成軸向力偏心，引發柱端增加彎矩及剪力。」而其所提出之結論與建議，認為：「㈡有關整體瑕疵部分，應予改善，該施工瑕疵除偏心三十公分部分外，其餘並不影響整棟之結構。茲因整體結構偏心三十公分，造成抗剪力不足部分，建議應將地樑邊土方挖除，另行配植筋及灌漿，改善其破壞面，增強其抗剪力強度。㈢由於鑽心取樣，混凝土之強度為二零七點七ｋｇ／ｃ㎡，未足二百一十ｋｇ／ｃ㎡，略嫌不足，若因其他狀況發生，如地層變化，違規使用或任意改建等等，則有可能危及現已不足之混凝土強度，亦可能造成結構安全之顧慮。」此有鑑定報告及所附編號五至十三之照片，附卷可稽。
㈡又經本院至系爭房屋現場勘驗，Ａ棟右側基礎與地樑確實未完全接合而有空洞
，此亦有本院勘驗筆錄及照片在卷可參。是以，系爭房屋Ａ棟部分，右側基礎與地樑偏心三十公分之瑕疵，其影響所及依據上開鑑定報告之結論，認為會造成抗剪力不足（整棟建築物右側之柱子於施工時，壹樓樓板面以下為40×55之柱斷面，而壹樓樓板面以上，由於施工誤差，往外加寬三十公分，其斷面為70×55，造成軸向力偏心，引發柱端增加彎矩及剪力，關於軸向力的檢討在結構計算上尚屬ＯＫ，但剪力檢討上由於偏心結果，造成抗剪力不足，顯現的數據為【七點六四㎏／ｃ㎡小於三三點七五㎏／ｃ㎡】，參見吳金能建築師所出具之鑑定報告第九頁），而其所提出之結論與建議，認為：「㈡有關整體瑕疵部分，應予，而影響整棟之結構；而混凝土強度不足，亦不符法規之要求，若因其他狀況發生，如地層變化，違規使用或任意改建等等，則有可能危及現已不足之混凝土強度，亦可能造成結構安全之顧慮。是此等瑕疵，均足以使Ａ棟房屋建築結構產生安全上之疑慮，原告主張上揭瑕疵均不影響建築安全結構云云，顯非事實，難與採信。從而，Ａ棟房屋右側基礎與地樑偏心三十公分所形成之抗剪力不足、混凝土強度不足之瑕疵，已符合系爭契約第五條第二項所定「房屋結構及設備重大瑕疵」之情形，而該瑕疵既屬影響房屋結構安全之類，自已達明顯不能居住及使用之程度，Ａ棟房屋之買受人即被告甲○○辯稱其得本於系爭契約第五條第二項之約定，拒絕交屋及給付尾款，應有理由。至於Ｂ、Ｃ棟，依建築師之設計藍圖所示，其一至四樓與Ａ棟房屋均使用共同相連之樑、柱，一樓部分ＢＣ棟予以打通並無牆面相隔，為仍與Ａ棟使用同一共同壁，二至四樓部分除與Ａ棟共用共同壁之外，Ｂ、Ｃ棟之間仍有共同壁隔間，此有本院向花蓮縣政府建設局調取之建造執照申請書所附系爭房屋基礎結構平面圖、各層樓平面圖、各樓層結構平面圖等件足資佐證（Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建築實際上是整體結構，結構平面圖顯示Ａ、Ｃ棟在兩側邊柱以外才是外牆，ＡＢ之間，ＢＣ之間結構之支撐柱均屬共用，藉彼此間互通之樑而連結，因而面對ＢＣ兩棟之右側為Ａ棟，Ａ棟之結構是支撐ＢＣ棟之右側，Ａ棟結構偏心所衍生之抗剪力不足，再加以混凝土強度不足，既屬房屋結構及設備重大瑕疵，與其結構相連而支撐柱共通之ＢＣ棟，必然有相同之瑕疵）。是以，系爭Ｂ、Ｃ棟房屋與Ａ棟房屋於建築結構設計上，既使用共同相連之樑、柱與共同壁，則此三棟房屋於建築結構上應有其共同性，因其中Ａ棟房屋具有影響結構安全之瑕疵，果該瑕疵現實造成建築安全發生危險，基於其結構上之共通接連，亦將使Ｂ、Ｃ棟房屋結構上發生安全堪慮之情況。是以，被告楊儒泉辯稱伊所承購之Ｂ、Ｃ棟房屋有如系爭契約第五條第二項所示，屬於房屋結構及設備重大瑕疵，已達明顯不能居住及使用之情形，亦屬有理，堪予採信。
㈢而Ｄ棟房屋之結構設計，其位置位於交岔路口之頂點，因此有兩側面臨道路，
其一樓面向花東公路臺九線部分與Ｂ棟（即合併後之ＢＣ棟）並無結構上相連之處，乃設計為可供通行之巷道，惟二至四樓則利用原有之基柱置有樓地板設計為臥室及廚房使用，與Ｂ棟房屋共用部分共同壁，亦即於Ａ、Ｂ、Ｃ棟建築群與Ｄ、Ｅ、Ｆ棟建築群間形成類似天井之空間。至於Ｄ棟房屋另一側面向花蓮縣○○鄉○○路部分，其一至四樓則與Ｅ棟全部互相連接，Ｅ棟則與Ｆ棟全部相連，其樑、柱均為共同並使用共同壁，此亦有上開調取之建造執照申請書所附系爭房屋基礎結構平面圖、各層樓平面圖、各樓層結構平面圖等件，可資參照。是以，Ｄ棟房屋與Ａ、Ｂ、Ｃ三棟相連之房屋於結構上並無關連性，反之，則與Ｅ、Ｆ棟之結構上有其相通關連性，是以，應就Ｄ、Ｅ、Ｆ三棟視為一個整體建築物，而論斷其是否有房屋結構及設備重大瑕疵，明顯已達不能居住或使用之情形。
㈣經查，系爭Ｅ、Ｆ棟房屋經送請臺灣省土木技師公會鑑定其安全結構，經土木
技師王金田、高文宗至現場會勘後，製有安全鑑定報告書附卷可稽。依據該安全鑑定報告書之鑑定結果為：「㈠依據鑑定標的物傾斜測量結果，Ｔ１傾斜差值為零點四公分傾斜率為１／３９００；Ｔ２因柱面設計非直線，傾斜率參考Ｔ３；Ｔ３傾斜差值為一點一公分傾斜率為１／１３１８；Ｔ１及Ｔ３傾斜率甚小，無安全顧慮（傾斜率安全參考值為１／２００）。㈡經現場鑑定標的物鑽心取樣，其試驗結果Ｅ棟三個試體強度為一百七十點二㎏／ｃ㎡，一百六十八點六㎏／ｃ㎡，二百一十㎏／ｃ㎡，平均為一百八十二點九三㎏／ｃ㎡；Ｆ棟三個試體強度為一百七十七點三㎏／ｃ㎡，二百一十八點八㎏／ｃ㎡，一百零六點六㎏／ｃ㎡，平均值為一百八十五點五七㎏／ｃ㎡，符合建築技術規則構造篇第三百五十二條之規定，即三個試體強度平均值不小於設計強度之百分之八十五，且無單一試體強度小於設計強度之百分之七十五，本案設計強度為二百一十㎏／ｃ㎡，百分之八十五為一百七十八點五㎏／ｃ㎡，百分之七十五為一百五十七點五㎏／ｃ㎡。㈢經現場勘查，並無結構性裂縫，被告所指裂紋已經原告修復，該等裂痕並不影響結構安全。…㈥防火牆面Ｇ２１、Ｇ１６主筋，因陽台短縮，切除Ｌ型轉彎鋼筋，並不影響結構安全。…㈨室內隔間原設計為ＲＣ，部分改為磚造，因隔間牆非主要結構，並不影響結構安全。…女兒牆非主要結構，實際勘查並無滲水紅色班點，安全無慮」；其結論則記載：「被告吳月鳳聲請勘驗事項經鑑定結果並未危及建築物主體結構之安全，即Ｅ、Ｆ兩棟建築物現況屬安全。」此可參酌卷附之安全鑑定報告書自明。是以，被告辯稱Ｅ、Ｆ棟房屋有如上開各點所指房屋結構安全上之瑕疵，既經前開鑑定報告鑑定結果認定並不影響建築物主體結構安全，且被告亦無法提出其他證據證明Ｅ、Ｆ棟確實存有影響結構安全之瑕疵，僅泛稱於其心理上已有無法安全居住之陰影云云，則其所為抗辯，自難予採信。又如前所述，Ｄ棟房屋與Ｅ、Ｆ棟房屋於結構上相連，則Ｅ、Ｆ棟房屋既經上開認定並無任何影響建築物結構安全之瑕疵，Ｄ棟房屋於結構安全上，亦不致有結構上之瑕疵，被告復未舉證Ｄ棟房屋有其他結構安全上之瑕疵。從而，承購Ｄ棟房屋之被告楊道明，與承購Ｅ、Ｆ棟房屋之被告吳月鳳辯稱其所承買之房屋有結構及設備之重大瑕疵，明顯不能居住及使用之情形，要屬無據。至於被告雖辯稱臺灣省土木技師公會進行鑑定時，其所使用之鑑定方式與參考數值仍有疑慮云云，惟其所執辯詞均屬臆測，並未提出有利證據以實其說；且臺灣省土木技師公會於其鑑定報告書中均詳述其各項鑑定之依據，並將混凝土鑽心試體送經國立臺北科技大學土木工程系進行抗壓強度試驗，製有混凝土抗壓強度試驗報告附於該鑑定報告書中，關於鋼筋部分之鑑定，復有臺灣省立花蓮高級農業職業學校農業土木工程科出具之鋼材試驗報告單為憑，另關於傾斜測量部分亦至現場拍攝照片，並於各該現場照片旁加註其計算傾斜度之方式與準據，此均有各該文件、照片附於上述鑑定報告書內，可資佐證。是以，被告所為此部分辯解，難認有據。
五、又被告抗辯系爭房屋，其各棟有如前所述之各種瑕疵，雖據其提出照片為證，然查，被告所指各棟房屋之瑕疵，部分屬於房屋諸項工程實際尺寸與設計圖不符之情形、或者屬於設備功能不完全、或牆壁有龜列、漏水之情形，惟該等瑕疵縱屬存在，亦為原告依據系爭契約第九條約定應付改善修復責任之情形，且被告亦無法舉證證明各瑕疵屬於系爭契約第五條第二項所定屬於房屋結構及設備重大瑕疵，明顯不能居住及使用之情形，況前述臺灣省土木技師公會對於Ｅ、Ｆ棟房屋牆壁之裂痕經鑑定結果亦認與結構安全無影響，是被告仍執以為拒絕給付尾款之理由，當屬無理，不足採信。而房屋各樓層於謄本上所記載之總面積，與實測或建築執照設計圖示之面積縱有不合，惟依據臺灣省土木技師公會之鑑定報告書鑑定結果第十六點認為：「Ｅ棟現況實測面積比建照面積少零點九平方公尺，減少率為百分之零點四六；Ｆ棟面積比建照多零點七平方公尺，增加比率為百分之零點三六，兩棟誤差均在合理誤差百分之三以內。」是此種於合理範圍內之面積差誤，應以互為找補之方式以求解決，尚不得以之為拒絕交付買賣價金之理由，且此等情形亦非系爭契約第五條第二項所定得拒絕給付價金之瑕疵，被告以此為由拒絕給付價金，乃屬無據。
六、綜合上述，被告甲○○、楊儒泉辯稱其所購買之Ａ棟及Ｂ、Ｃ棟房屋，有房屋結構上重大瑕疵，已達明顯不能居住及使用之情況，尚屬實在，應予採信，是其自得主張依據系爭契約第五條第二項之約定，拒絕履行交屋及給付尾款之義務；而被告楊道明、吳月鳳辯稱其所買受之Ｄ棟及Ｅ、Ｆ棟房屋有結構上之重大瑕疵云云，則屬無據，難以採信，其當無由主張系爭契約第五條第二項所定拒絕交屋及給付價金之權利。從而，原告依據系爭契約之約定，請求被告甲○○、楊儒泉分別給付尾款六百三十五萬元、一千三百四十二萬元及均自八十七年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自八十七年五月二十日起至清償日止，按上開金額以每日千分之一計算之違約金，為無理由，應予駁回。而原告請求被告楊道明、吳月鳳分別給付尾款一千一百二十五萬元、一千零三十九萬元（包含Ｅ棟五百二十一萬元、Ｆ棟五百十八萬元），及均自依約應給付尾款之日，即原告通知辦理交屋手續日之翌日即八十七年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自八十七年五月二十日起至清償日止，按上開金額以每日千分之一計算之違約金，為有理由，應准許之。
七、至於被告楊道明、吳月鳳所抗辯之諸多瑕疵，在買賣關係所生物之瑕疵擔保請求權或許有減少價金的空間，在契約上不完全給付之債務不履行也或許還有請求補正之空間，但被告並未為相關之主張，執意於因瑕疵而無法居住而拒絕為相對之給付，被告楊道明、吳月鳳既未在訴訟程序上主張減少價金、補正完全給付等，本院自無法為相關之認定，就此敘明。
丙、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張反訴被告依約應於八十五年五月三十一日完工，然反訴被告均未能依約完成工程內容，且有多重瑕疵，是反訴被告迄今均未依約交屋，遲延至起訴為止已達三年餘，依據系爭契約第五條第一項約定，反訴原告自得請求反訴被告給付違約金，而其計算方式乃以反訴原告已經給付之自備款，自契約預定完工日之翌日即八十五年六月一日起至實際交屋之日為止，每日以該金額千分之一計算之違約金。而反訴原告甲○○購買Ａ棟房屋，已支付二百七十二萬三千元、反訴原告楊儒泉購買Ｂ、Ｃ棟房屋，已分別給付自備款二百七十九萬元、二百九十六萬六千元、反訴原告楊道明購買Ｄ棟房屋，已給付自備款四百八十二萬八千元、被告吳月鳳購買Ｅ、Ｆ棟房屋，已分別給付自備款二百二十二萬五千元、二百二十三萬八千元，是以反訴原告則得依約請求反訴被告給付以上開金額每日千分之一計算之違約金。反訴被告則辯稱雖契約預定完工日期為八十五年五月三十一日，然於施工期間因反訴原告屢次提出變更設計之要求，以致延後實際完工日期至八十六年十月二十七日，惟依據系爭契約第五條第一項第四款之約定，反訴被告於此情形無庸負遲延責任。且反訴被告於八十七年四月三十日接通房屋之水電後，旋依約於十日內即八十七年五月四日由原告花蓮糖廠以花資字第八七九六ＯＯ一Ｏ一一號函知反訴原告於八十七年五月十九日上午十時攜帶印章和身分證至工地辦理交屋手續，又於八十七年五月十八日以花資字第八七九六四Ｏ一Ｏ二Ｏ號函知反訴原告提供相關證件，於八十七年五月二十二日上午在工地辦理產權移轉登記。是反訴原告皆已依約完工、通知辦理交屋、產權移轉手續，並無任何遲延情形等語。
二、反訴原告甲○○、楊儒泉、楊道明、吳月鳳主張其已依約給付自備款二百七十二萬三千元、五百七十五萬六千元（包含Ｂ棟二百七十九萬元、Ｃ棟二百九十六萬六千元）、四百八十二萬八千元、四百四十六萬三千元（包含Ｅ棟二百二十二萬五千元、Ｆ棟二百二十三萬八千元），而反訴被告依約應於八十五年五月三十一日完工，且於系爭契約第五條第一項約定於反訴被告遲延時，應依已付款項每日計付千分之一之違約金等情，乃為兩造所不爭執，堪信反訴原告之主張為真實。惟反訴被告則以伊於八十六年十月二十七日取得使用執照而為實際完工日，雖較契約預定之完工日期八十五年五月三十一日為晚，然此乃因反訴原告屢次要求變更設計所致，是以依據系爭契約第五條第一項第四款約定，伊無須負遲延責任；且伊已依約於接通水電後於十日內通知反訴原告交屋，並無違約等語，資為抗辯。
三、經查兩造於系爭契約第五條第一項約定以八十五年五月三十一日為預定完工日期，復約定以取得建物使用執照之日為實際完工日，是反訴被告應即依約至遲於該日取得建物使用執照。然反訴被告於八十六年十月二十七日始取得系爭房屋之使用執照，此經其提出使用執照，在卷堪資佐證，是其顯已逾契約預定之完工日期。反訴被告雖辯稱其於八十六年十月二十七日始取得使用照，係因反訴原告要求變更設計所致云云，併提出申請變更設計書、切結書為證。惟查：㈠反訴被告所提出之證據中，並無變更設計聲請書，僅有變更工程項目切結書，
而該變更工程項目切結書，未據任何反訴原告之簽名，尚不得以之證明反訴原告確有要求變更設計；次查，反訴被告另提出磁磚選樣紀錄為證，惟該紀錄內容僅關於磁磚樣式之挑選爾，無關乎系爭房屋建築設計部分，是以，雖反訴原告確實要求以其他磁磚代替原設計磁磚，然此僅為式樣上之挑選，並不影響建築施工之進行，自不得執以為變更設計導致工程施工延誤之證據。
㈡再查，反訴被告另提出八十四年五月九日由反訴被告簽名之切結書，以為其變
更設計施工遲延之證據，反訴原告雖不否認其真正，惟核該切結書僅載明「本人承購貴廠瑞穗店鋪住宅新建工程…，房屋內部之部分變更，經與設計建築師及承包商恰妥變更內容及增減費用，…本人不因本項變更向貴廠要求退還任何費用即因變更部分之瑕疵而延誤原訂『房地預定買賣契約書』所訂之點交程序」，此觀卷附之切結書自明。申言之，依據該切結書固足證反訴原告要求為房屋內部之變更設計，然反訴原告僅切結「不因變更部分之瑕疵而延誤原訂房地預定買賣契約書所訂之點交程序」，亦即，反訴原告不得主張因變更部分之瑕疵而要求延後原訂交屋程序，然其並未切結允許反訴被告得以遲延交屋。是以，反訴被告以此辯稱因反訴原告變更設計而導致遲延完工，並立切結書同意云云，顯非有據，無由採信。
㈢至於反訴被告所提出之八十四年十二月十四日切結書均經反訴原告簽名，其亦
不否認其真正，且該切結書上已明確載明「…貴廠與承包商所訂之工程合約中規定版底拆模時間為十四天即可拆除，與本人所要求二十一天才可拆除版底模版有所差距，若因此而延誤『房地預定買賣契約書』所訂之點交程序，本然願意承擔此責任…」，此有切結書附卷可稽。是以，反訴原告既以該切結書同意將原訂十四天之版底拆模時間增加七日成為二十一日，則該七日即不應計入反訴被告遲延完工之日期，反訴被告所為此部分抗辯，尚足採信。
四、從而，經扣除上述七日期間不計入遲延完工日期後，反訴被告依約應完成施工即取得使用執照之日期應為八十五年六月七日。然反訴被告遲至八十六年十月二十七日始取得使用執照，嗣於八十七年四月三十日始接通水電，且其通知反訴原告甲○○、楊儒泉交屋之Ａ、ＢＣ棟房屋，依前開本訴部分之認定乃屬具有房屋結構及設備重大之瑕疵，明顯不能居住及使用之情形，反訴原告甲○○、楊儒泉本得依約拒絕履行交屋手續及給付尾款。是以，反訴被告對於反訴原告甲○○、楊儒泉所為交屋之通知，乃提出不合於債之本旨之房屋以為交屋通知，應認其通知尚不發生合法通知之效力，故反訴被告對於反訴原告甲○○、楊儒泉尚未為合法之交屋通知，且其至今均為受領系爭Ａ、ＢＣ棟房屋，則反訴被告至八十五年六月八日至今均未履行其依據系爭契約第五條第一項應負之義務，則反訴原告甲○○、楊儒泉依據該條項請求反訴被告依其已給付之自備款二百七十二萬三千元、五百七十五萬六千元，自八十五年六月八日起至實際交屋日為止，每日以千分之一計付違約金，為有理由，應予准許，至於其請求八十五年六月一日至八十五年六月七日（七日之差距是要求拆除版模時間由十四天延長至二十一天所致）之違約金，則無理由，應予駁回。
五、而反訴被告對於反訴原告楊道明、吳月鳳所為交屋通知，依據前開本訴部分之認定，因其所提出之Ｄ、ＥＦ棟房屋符合債務之本旨而無契約所定得以拒絕交屋之瑕疵存在（該瑕疵僅足以請求減少價金或請求為完全之給付，但並不足以主張拒絕相對給付），則反訴被告發函通知反訴原告楊道明、吳月鳳於八十七年五月十九日辦理交屋手續之後，已履行其依約應盡之交屋義務，而無所謂遲延交屋之情形。是以，反訴原告楊道明、吳月鳳所得主張之遲延期間即自八十五年六月八日至八十七年五月十九日為止，則反訴原告楊道明、吳月鳳請求反訴被告自八十五年六月八日起至八十七年五月十九日止，分別按其已給付之自備款四百八十二萬八千元、四百四十六萬三千元，以每日千分之一計付違約金，為有理由，應予准許；逾此部分，則為無理由，應予駁回。
丁、綜上所述，本訴部分原告依據系爭買賣契約第二項約定，請求被告楊道明、吳月鳳分別給付一千一百二十五萬元、一千零三十九萬元及均自八十七年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自八十七年五月二十日起至清償日止，按上開金額以每日千分之一計算之違約金，為有理由，應准許之。逾此部分之請求，則屬無理，應予駁回。另反訴部分，反訴原告甲○○、楊儒泉依據系爭契約第五條第一項之約定，請求反訴被告自八十五年六月八日起至實際交屋之日止，分別給付每日按二百七十二萬三千元、五百七十五萬六千元之千分之一計算之違約金，為有理由，應准許之；而反訴原告楊道明、吳月鳳請求反訴被告自八十五年六月八日起至八十七年五月十九日止，分別給付每日按四百八十二萬八千元、四百四十六萬三千元之千分之一計算之違約金，為有理由，應准許之。至於反訴原告請求逾上開部分，均屬無理，應予駁回。
戊、本訴部分，原告原告陳明願供擔保請求宣告假執行，經核其勝訴部分，於法並無不合，原酌定相當之金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請則因訴之駁回而失其附麗，爰並予駁回。
訴訟費用分擔部分，本件訴訟合併審理裁判之雖有四各案號各自有其費用之收受，但當事人一造相同，另一造雖當事人不同但為同一家族，而彼此攻擊防禦方式相同，證據之主張及辯論意旨互通，因而將各訴訟費用合計而為全數訴訟費用之分擔，亦此敘明。關於反訴部分，反訴被告所抗辯版模拆除時間之延長為有理由，但其日數僅差七天對訴訟費用之分擔影響不大，該部分之反訴訴訟費用不另列計負擔亦此敘明。
己、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，對於本院之認定及判決結果不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
庚、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官~B法 官~B法 官 余明賢右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官 黃智美中 華 民 國 九十一 年 七 月 八 日