臺灣花蓮地方法院民事判決 八十九年簡上字第二八號
上 訴 人 花蓮縣花蓮市農會法定代理人 乙○○訴訟代理人 葉源龍律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 吳明益律師右當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於本院花蓮簡易庭八十九年五月五日（八十九年度花簡字第五八號）第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：（見審卷第七一至七七頁）㈠原審判決上訴人敗訴，確認兩造間就坐落花蓮市○○路○○○號第六層樓全部之
建築物（下稱：本件房屋）之不定期租賃契約存在。無非以兩造關於本件房屋之租約於八十八年六月卅日租期屆滿後，被上訴人仍繼續按月繳付租金，兩造間就本件房屋應成立不定期租賃契約，出租人非有土地法第一百條規定情形之一，不得收回，上訴人終止契約違反是項法律之強制規定，即應排除民法第四百五十條第二項規定之適用為其主要論據。
㈡惟查，上訴人將本件房屋出租予被上訴人係供其經營舒蜜西餐廳使用，有同意書
可證，又本件房屋不得供非法使用，未經上訴人同意，被上訴人不得將本件房屋全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用，亦有兩造於八十三年七月七日公證之房屋租賃契約第四條⑷⑵之記載可稽。
㈢前揭公證之房屋租賃契約，租期自八十三年七月七日起至八十八年六月卅日止，
被上訴人於租期屆滿後，固因繼續按月繳付租金而成立不定期租賃契約，然被上訴人以其妻陳麗美名義登記為舒蜜西餐廳負責人，兩造就本件房屋成立不定期租約後，被上訴人旋即違反前揭不得供非法使用之約定，擅自在本件房屋經營西餐廳以外之視聽歌唱業務，違反商業登記法第八條規定，經主管機關勒令應即停止經營登記範圍外之業務，並科處罰鍰，有花蓮縣政府八十八年七月廿八日府建工字第０八三八八０號函、花蓮縣政府影響治安行業聯合稽查紀錄表足憑，嗣又因違反建築法第七十三條、第七十七條有關規定，遭主管機關勒令停止使用系爭房屋，亦有花蓮縣政府八十八年八月十日府建管字第八三七八０號函可證。詎被上訴人違約以本件房屋供非法使用，其以乃妻名義經營之舒蜜西餐廳遭勒令停業等處分，竟歸咎於上訴人，有被上訴人委任律師致上訴訴人函可考。又被上訴人於八十八年八月廿六日書立約定書致上訴人稱：「本人甲○○承租花蓮市農會第六層樓因租賃到期，擬變更負責人王淑萍小姐，言明於九月中旬至法院辦妥公證續租手續，特此申請。」惟迭經上訴人催辦，被上訴人非但不予理會，反而擅自將本件房屋租賃權讓與王淑萍，未經上訴人同意，將舒蜜西餐廳負責人向主管機關申請變更為王淑萍，有營利事業登記抄本可稽。
㈣按租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之
債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於轉租，出租人自得終止契約（參見卅七年上字第六八八六號判例）。被上訴人既擅自將本件房屋租賃權讓與王淑萍，有如前述，從而上訴人據此而終止兩造間之不定期租賃契約，揆諸民法第四百五十條第二項前段之規定，於法洵無不合。至於前揭被上訴人違約將本件房屋供非法使用，經營西餐廳以外之視聽歌唱業務，違反商業登記法第八條之規定，以及另違反建築法有關規定，先後經主管機關勒令停止經營視聽歌唱業務及罰鍰，勒令停止使用系爭房屋等處分，上訴人據此終止兩造間之不定期租賃契約，於法尤屬有據，核與土地法第一百條第四、五款之規定相符。爰再以本件上訴狀繕本之送達，作為終止兩造間關於本件房屋不定期租賃契約之通知。
㈤對被上訴人八十九年七月廿日答辯狀所為陳述：
被上訴人承租本件房屋經營西餐廳，上訴人自出租迄今，對包括本件房屋之第六層樓在內，整棟樓房建築從未變更。茲因收受被上訴人八十九年二月九日律師函，始知被上訴人利用本件房屋違規經營西餐廳以外之視廳歌唱業務，除於八十九年二月十四日以花市農總字第八九００七０號函，對被上訴人為終止租約之意思表示外，另蒐集上證三、四、五各項證據，再以本件上訴狀繕本之送達，作為終止兩造間關於本件房屋不定期租約之通知。姑不論依兩造間前所簽立之書面租約及上訴人同意書，被上訴人並無使用逃生梯及地下室之權限，上訴人亦無容忍被上訴人利用本件房屋違規經營西餐廳以外業務情事，是被上訴人主張基於「權利失效」之理論，辯稱上訴人終止權之行使，應受限制云云，於法即非有據。上訴人對於已終止之不定期租約，原係存在於兩造間之事實並無爭執，上訴人係因對造不依上證七約定書至法院辦妥公證續約手續，對上訴人施詐術而成立已終止之不定期租約，上訴人依法可終止該不定期租約外，尚可依法撤銷其意思表示，已再以八十九年七月廿七日準備書狀繕本之送達，為該撤銷意思表示之通知。又上訴人終止租約，合於土地法第一百條第四、五款之規定，已詳前述，是對造答辯上訴人終止租約有違誠信原則云云，亦有誤會。至於對造答辯狀所引四十一年台上字第九十五號判決所採見解，核與本件無涉，爰併予敘明。
㈥對被上訴人八十九年七月廿七日準備狀所為陳述：
被上訴人主張其違反商業登記法，即違法經營西餐廳以外之視聽歌唱業務之時間為八十七年二月十九日，有花蓮地檢署簡易判決處刑書可稽，此後即無違規行為，上訴人相隔近二年始終止租約，顯無理由云云。惟查，上訴人係接獲被上訴人律師函，始知其違約以本件房屋供非法使用，而被上訴人最後違法經營西餐廳以外之視聽歌唱業務之時間亦非八十七年二月十九日，乃係八十八年七月廿一日，有花蓮縣政府函及花蓮縣政府影響治安行業聯合稽查紀錄表足憑。可見被上訴人準備狀所載並非真實。
三、證據：除援用原審所提證據外，補充：（均影本）⑴同意書一份、⑵公證房屋租賃契約書一份、⑶花蓮縣政府公函一份、⑷聯合稽查紀錄表一份、⑸花蓮縣政府公函一份、⑹律師函一份、⑺約定書一份、⑻營利事業登記抄本一份。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：（㈠至㈣見審卷三一至三八頁，㈤至㈦見審卷第五一、五二頁）㈠緣上訴意旨略以：⑴被上訴人租期約滿後成立不定期租賃，旋即違反不得供「非
法使用」之約定，經營西餐廳以外之視聽影唱業務違反商業登記法。⑵被上訴人違反建築法七十三、七十七條，遭主管機關勒令停止使用。⑶被上訴人擅將房屋租賃權與女兒王淑萍，擅將租賃權轉租，上訴人自得終止租約。」云云，惟查，上訴人主張尚非有據。
㈡有關非法使用及違反建築法部分：
⑴查被上訴人違反商業登記法部分，曾經 鈞院判決確定在案，惟核其原委，係因
上訴人所提供租用建築物因出租與被上訴人後，在原一樓開立信用部，又將原有逃生梯及地下室封閉，係導致被上訴人為此遭勒令停止及罰款之原因。且因該缺失而不能合法申請卡拉ＯＫ（視聽）之營業項目，該非法使用之原因係可歸責於上訴人原因所致，此有被上訴人於八十九年二月九日以律師函催告函覆在卷。
⑵上訴人對上開未提供合理租賃物供申請之情節非但未予改善，以符租賃物當時之
使用目的，合於租賃物之預期使用狀態，使被上訴人受損外，竟又漫言指謫被告「非法使用」，實難得情理之平。
⑶退步言之，上訴人遲至八十九年二月十四日因毫無誠意改善違法封閉逃生梯及地
下室之契約義務，竟斷然於八十九年二月九日函知「未辦理續約而解約」，已距知悉前開「非法使用」達半年之久（甚且，本件終止之原因係於上訴時已係八十九年五月二十五，己相距達九個月之久），始為該終止租約之主張，而被上訴人早已停止一切「違法」之行為，上訴人所為併有違民法第一四八條及德國學說實務上之「權利失效」理論，其終止權之行使，應受限制：查「民法第一四八條第二項明定，凡關於權利之行使與義務之履行均應遵守誠信原則，使本例題之處理有直接之法律依据，即甲明知乙違反約定將套房乙間轉租他人，本得終止契約，竟長期沉默，且同意乙以自己費用修建屋頂花園，似此行為顯已引起乙之正當信賴，以為甲當不欲行使終止契約之權利，今忽貫徹其權利之行使，致令乙陷於窘境，與誠實信用原則顯有未符，故其終止權應歸於消滅，不得再為行使。此種權利失效（Ｖｅｒｗｉｒｋｕｎｇ）之理論，係基於禁止「出爾反爾」（Ｖｅｎｉ
ｒｅ ｃｏｎｔｒａ ｆａｃｔｕｍ ｐｒｏｐｒｉｕｍ）之思想，對合理限制權利（尤其是形式權）之不當行使，保護相對人之正當信賴，深具意義。」⑷另查，「土地法第一百零三條第二款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，
係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言。租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。」併為四十一年台上字第九十五號著有明文可資參酌，則本件所違事項，殆難推認為供違反法令之使用。
㈢有關違法轉租部分：
⑴查王淑萍為原告之女兒，有戶籍謄本可稽，即舒蜜西餐廳之負責人固已更換為原
告之女兒，惟仍係原告與家人所共同營運，並無中斷占有或有違租約第四條約定之情事，合先陳明。
⑵次查本件租貨物自由原告向被告承租以來，即一直經營舒蜜西餐廳之家庭事業，
亦即無論由租約承租人、實際使用占有人或支付租金（皆由原告支票帳戶）中兌現）、收受發票者，皆係原告無訛，故而被告認本案涉及租賃權之讓與，誠屬誤會。
⑶再者退步言之，由左列之事証亦得推知原告確為不定期租約之承租人：
①原証三內與被告簽立續約之約定書者為原告甲○○。
②被告八十九年三月六日花市農總字第八九０一一三號函之內容中，於主旨及說明三內皆以原告為對象要求續約。
③八十九年二月二十二日所開立之八十九年二月份房租收受發票，其抬頭為原告
甲○○。（按此發票係於原告八十九年三月九日以（89）陞律字第０二００一號函中說明二已向被告明示兩造間存有不定期租約，而被告於當日收受該函後，猶仍自願續收租金並給予發票為憑，益証本案不定期租約確存於兩造之間。
）。況上訴人甚且於八十八年八月間同意舒蜜西餐廳之負責人為王淑萍，併有租賃同意書之紙可佐，上訴人終止租約更無理由。
㈣綜上所陳，上訴人所指違法使用，係因可歸責於上訴人之事由而致被上訴人受罰
，且事後即已停止該非法使用達年餘，上訴人忽而主張終止租賃，其權利應受限制，被告亦未有轉租情事，上訴理由均不足採，應予駁回。
㈤查有關被上訴人違反商業登記法案件之犯罪時間為八十七年二月十九日此有花蓮
地檢署簡易判決處刑書可稽，係於上訴人合約屆滿（八十八年六月三十日）前之約一年半以前所違反，且距上訴人明示遷讓房屋（八十九年二月十四日函）亦已達二年，顯見如上訴人有意終止租約，應於當時為之，斷無相隔近二年而据為終止租約之理。
㈥又查被上訴人經起訴後，即未有違反之情事，此可由八十八年八月十一日花蓮縣
政影響治安行業統一聯合稽查紀錄表之主管機關建設局檢查結果為「經營餐廳業務」，並無經營卡拉ＯＫ業務等情事。足見自八十七年二月起即無違約之事由。
上訴人終止租約顯無理由。
㈦準上所述，上訴人明知被上証人違反商業登記法，本得終止契約，竟長期沉默，
似此行為顯已引起被上訴人之正當信賴，今忽貫徹其權利之行使，致令被上訴人陷於窘境，與誠實信用原則顯有未符，故其終止權應歸於消滅，不得再為行使。
三、證據：除援用原審所提證據外，補充：簡易判決書影本一份、聯合稽查表影本一份。
理 由
一、本件被上訴人（即原告）於原審起訴主張：兩造前於八十三年間訂立租賃契約，約定由上訴人提供花蓮市○○路○○○號六層樓全部予被上訴人使用，租期自八十三年七月七日起迄八十八年六月三十日止，嗣租期屆滿後，被上訴人仍繼續按月繳付租金，是就前開房屋兩造間應成立不定期租賃契約，詎上訴人竟於八十九年二月十四日函知被上訴人，要求遷讓房屋，爰訴請判決確認兩造間就前開房屋之不定期租賃契約存在等語。上訴人於一審時則以：前開租約於八十八年六月三十日屆滿後，經被上訴人提議改由訴外人王淑萍向被告承租前開房屋，現承租人為王淑萍，被上訴人已非承租人，是該不定期租約自已不存在云云置辯。
二、爭執要旨：被上訴人得否終止不定期租賃契約？上訴人主張：
被上訴人曾簽立約定書，表示終止本件租約。被上訴人將本件房屋做非法使用，並遭法院判刑確定，違反土地法第一百條第四、五款規定，且其違約將本件租賃權轉讓予其女兒王淑萍，上訴人均得以此等事由終止租約。
被上訴人主張：
上述約定書不足以證明原租約業經終止。土地法所稱「違反法令」，應係指違反刑事法令，並不及於違背行政法令；且事隔兩年，現已無違法使用情形，上訴人以兩年前事由終止租約，於法不合。本件房屋自始即由被上訴人與家人共同經營西餐廳，資金往來於上訴人與被上訴人間帳戶，僅係單純將商號負責人變更為被上訴人子女王淑萍，並無違反轉租或頂讓租賃權之事。
三、按：⑴民事訴訟法第四百四十八條規定，在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力。
⑵民法第九十八條明定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。
⑷最高法院十九年上字第四五三號判例表示：契約應以當事人立約當時之真意為
準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。三十九年台上字第一０五三號判例亦表示：解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。
經查，被上訴人甲○○於八十八年八月二十六日出具約定書，其內容記載：「本人甲○○承租花蓮市農會第六層樓因租賃到期，擬變更負責人王淑萍小姐，言明于九月中旬至法院辦妥公證續租手續，特此申請」（見二審卷第二四頁─上證七）。上述約定書真意為何，兩造於原審各執一詞─上訴人主張本件不定期租約已由雙方合意終止，被上訴人則辯稱係其單方面建議，雙方並未達成終止租約合意云云。原審採取後者見解，遂認定本件不定期租賃並未終止。
四、原審所為認定，固然有相當依據。經調查：⑴本院認為右述約定書具有雙重意義：一為被上訴人王君希望於八十八年九月中
旬終止雙方不定期租約；二為終止原租約後，希望由其女兒王淑萍接續承租，另與上訴人簽訂新租約並辦理公證。
⑵被上訴人出具該紙約定書時，雙方原有定期租約已於同年六月底屆滿，被上訴人此舉明確表明欲結束不定期租賃，改由王淑萍另向上訴人承租。
⑶至於上訴人是否同意上訴人此項主張，可參酌雙方書信往返等資料。被上訴人於原審陳稱，當時係上訴人「脅迫」而簽立約定書云云（見原審卷第六頁）。
顯見雙方就約定書內容確已達成合意。況且，上訴人於八十九年二月二十四日公函表明：「台端承租本會大樓第六層樓房於民國八十八年六月三十日租賃期滿，經催辦續約至今，尚未辦理．．．」；公函說明二亦載明：「．．承租人甲○○先生申請，約定書言明于九月中旬至法院辦理公證續租手續，但經催辦至今尚未辦理契約．．．」（見原審卷第一五頁），亦重申上訴人與被上訴人合意終止不定期租約，並另定新租約一事。堪認雙方於被上訴人出具約定書時，已合意終止不定期租賃。
⑷按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二
百七十七條定有明文。被上訴人雖主張上述約定書係受上訴人脅迫而簽訂，並同時撤銷該件意思表示；惟上訴人否認此情（見原審卷第一九頁），且被上訴人無法證明此情，此一主張並非可採。
四、從而，被上訴人依據租賃關係，訴請確認兩造間不定期租賃關係存在，為無理由，應予駁回；原審所為上訴人敗訴判決，於法不合，上訴意旨認為原判決不當，聲請廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文第一、二項所示。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。（一、二審訴訟費用係法院所收取之各項費用，不含律師費等費用。）中 華 民 國 八十九 年 十 月 三 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官 賴淳良~B法 官 陳心弘~B法 官 吳燁山右正本證明與原本相符。
不得上訴第三審（參見民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條）~B法院書記官 連玫馨中 華 民 國 八十九 年 十 月 四 日