臺灣花蓮地方法院民事判決 八十九年度訴字第一二六號
原 告 乙○○訴訟代理人 黃健弘律師被 告 甲○○訴訟代理人 吳明益律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰零壹萬捌仟伍佰元，及自民國八十九年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰零壹萬捌仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：㈠原告於民國八十八年二月二十一日簽訂買賣契約書，購買被告所有坐落花蓮縣○
里鎮○○段第八二二地號，面積二八五九平方公尺中之三六點一一平方公尺，每平方公尺單價為二七，０００元，總價金為九七０，０００元，原告已於八十八年三月十六日及三月三十一日分別支付伍拾柒萬及肆拾萬元，然被告並未依約立即將土地分割並移轉登記，迄今已歷壹年，經迭次催告仍置諸不理。本件系爭土地係屬耕地，依訂約當時之農業發展條例第三十條規定，不能割移轉登記予原告，自屬以不能之給付為契約標的，契約為無效，被告應依民法第一百十三條之規定，負回復原狀之責任，將已自原告受領之買賣價金九十七萬元，並附加自受領（即八十八年三月三十一日）翌日起，計至八十九年三月三十一日止，共計一年按年利率百分之五計算之利息四萬八千五百元，合計一百零一萬八千五百元返還原告。
㈡縱令本件買賣並非自始無效，系爭土地於兩造訂約後，因被告積欠花蓮縣玉溪地
區農會債務，經該農會將系爭土地查封並進行拍賣（花蓮地方法院八十八年度執字第二五０六號），被告顯已無法將系爭土地分割並移轉登記予原告，而陷於給付不能，原告亦得依上開條文之規定解除兩造之買賣契約，爰以本狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，契約既經解除，被告自應回復原狀，將自原告處受領之金錢並附加受領時起之利息返還原告。又被告應負瑕疵擔保責任。
㈢因當時我的房子很小，被告主動找我要不要購買系爭土地，我想買來擴建，所以
簽約付款，被告說八十八年十二月底要移轉卻未履行，購買土地時未看過所有權狀，不知系爭土地設有抵押權，因與被告是老鄰居，相信他所說，他有拿尺量給我看說土地四周範圍，至十二月到地政事務所查閱地籍資料，發現土地已經設定抵押權。
㈣對於被告抗辯之陳述：
１、否認曾經合意於變更建地後再行移轉，否認被告有提供土地登記謄本及權狀供原告參酌，原告知悉系爭土地為「旱地」，被告應負舉證責任，原告對於不動產交易知識貧乏，全聽被告所言系爭土地為建地，被告向原告謊稱「建地」乙節，被告不無涉有詐欺之嫌。又兩造若有合意系爭土地將來變更為「建地」時，再行分割移轉於原告，何以契約內不明白載明，而將系爭土地矇混為「建地」出賣，且自原告買受系爭土地之價格，顯然高於一般「旱地」行情，平均一坪約九萬元，足證原告係誤信系爭土地為「建地」始加以買受。
２、另被告主張已於八十八年二月二十二日原告付清頭期款時，即已點交予原告占有，原告自應承擔買賣風險，惟被告所指情，並無任何證據以實其說，系爭土地根本未交付予原告，蓋原告因欲將其所有毗鄰系爭土地之建物擴建，乃向被告買受系爭土地，若被告已將系爭土地交予原告，自應將系爭土地上之林木清除騰空交付予原告，原告自得依其原來計劃擴建房屋，惟上開林木並未清除，自兩造簽約至今已一年餘，原告並無任何利用系爭土地之作為，若被告已將系爭土地交付原告，原告豈有放任系爭土地閒置而不加以利用之理，又價金及面積計算紙係為計算原告所購土地面積之價格，而由被告書立，開計算紙無從證明被告已將土地交付原告，系爭土地並無危險負擔問題，因被告有可歸責之事由。
三、證據：提出買賣契約書、計算式影本各一件、收據影本二件、土地登記謄本影本一件、地籍圖影本一件為證。
貳、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保請准宣告免為假執行。（被告聲明誤載為請准宣告假執行，其真意
應係請准宣告免為假執行）
二、陳述：
㈠ 本件契約並非無效，而本件系爭土地被告早於民國七十年間即在該土地上種植林木，且於八十八年二月二十二日原告付清頭期款時，雙方並丈量點交，即已交付由原告占有，原告自因承擔買賣風險。
㈡原告於買受該土地時，被告均提供土地登記謄本及權狀供其參酌，原告對於系爭
土地為「旱地」亦知悉甚詳，然原告仍有意承購，是兩造之真意，係於將來該土地變更為「建地」時再行分割，移轉於原告，且系爭土地之買賣價格亦係以建地之價值計算，詎料原告於發現土地遭拍賣後，不甘損失，竟然主張應即刻辦理移轉登記，本件當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，即應認其契約仍為有效。
㈢本件系爭土地，經查封拍賣，其危險應由原告承擔，而原告明知系爭土地容有權利之瑕疵予買受，應不得主張權利瑕疵。
三、證據：提出買賣契約書、土地登記謄本影本各一件、照片四幀為證。聲請訊問證人鍾漢堂。
理 由
壹、程序方面：按請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將原訴變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條第二款、第七款定有明文。本件原告以系爭契約自始不能無效、嗣後不能解除契約聲明起訴，於本院言詞辯論進行中，追加訴訟標的主張尚有瑕疵擔保責任，其追加所請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，均合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、爭執要旨：⑴本件契約是否自始不能或嗣後不能？或有預期不能情形除去後為給付？⑵原告是否明知系爭土地設有抵押權之瑕疵，又其應負擔系爭土地之風險？原告主張被告出賣系爭土地予原告，未告知係「旱地」及其上有抵押權，現已遭他人拍賣，本件契約係自始不能應無效，縱非自始無效，本件有嗣後不能之情，被告應負瑕疵擔保責任，原告自得解除契約請求回復原狀。
被告抗辯本件契約預期將來土地變更為建地後移轉，非自始不能，且該土地尚未拍定，無嗣後不能，而原告知該土地有抵押權，且該土地已交付原告使用，原告應自行負擔風險。
二、原告主張雙方簽訂買賣系爭土地契約，原告已付清價金，已據其提出買賣契約書影本、計算式影本各一件、收據影本二件為證，復為被告不爭執，原告前開主張堪信為真實，又原告主張該土地係「旱地」無法分割過戶，被告未曾告知，係自始無效，提出土地登記謄本影本一件、地籍圖影本一件為證。被告則抗辯原告買受該土地時，被告均提供土地登記謄本及權狀供其參酌，而該土地買賣價格係以建地價格計算，原告知該土地非建地，兩造預期將來變更為建地後分割移轉予原告，提出土地登記謄本影本一件為證，惟原告否認曾看過系爭土地之所有權狀，參諸兩造所簽訂之買賣契約書中並無載明，預期系爭土地將來變更為建地後分割移轉予原告之約定，被告就其主張此有利於己之事實，復未舉證證明，而僅以土地價格亦無從遽以推斷兩造有預期不能之情形除去後，移轉系爭土地之所有權予原告之約定，被告抗辯即不足採信。又依兩造訂約時之農業發展條例（中華民國七十五年一月六日總統公布）第三十條規定，每宗耕地，不得分割移轉為共有。但因出售與毗鄰耕地自耕地自耕農而與其耕地合併者，得為分割；因繼承而移轉者，得為共有；共有耕地每人持達五公頃以上且有分割之必要者，得報經該省（市）主管機關核准分割為單獨所有；部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分得為分割。系爭土地依前開規定既不得分割移轉為共有，即係以不能之給付為契約標的，兩告買賣系爭土地之契約無效（自始無效），原告主張堪信為真實。
三、原告依民法第一百十三條之規定請求被告返還如主文所示本金及自訴訟繕本送達（即民國八十九年五月五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。合於法律規定，應予准許。
四、本件系爭契約即已因自始不能無效而為原告勝訴之判決，原告主張之其餘請求權為訴訟標的之競合，即不再審酌，併此敘明。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
六、原告及被告各陳明願供擔保以代釋明，分別聲請宣告假執行、免為假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十八 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 林麗玉右正本証明原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本）~B法院書記官 邱長全中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十九 日