台灣花蓮地方法院民事判決 八十九年度訴字第二五九號
原 告 甲○○訴訟代理人 黃昆彬律師被 告 乙○○訴訟代理人 林武順律師右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（以下同）二百二十二萬四千六百元，並自起訴狀副本送達之翌日起按週年百分之五算付利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢本件判決請准擔保宣告假執行。
二、陳述：（㈠至㈢見起訴狀，㈣至㈥見第三七至四０頁）㈠查坐落花蓮市○○段一六四、一六五地號兩筆土地（下稱：本件土地）原為訴外
人黃進旺及洪玉春所有，被告於八十一年四月二日向黃進旺等以一千零六十萬元買受後，於同年四月十五日以一千一百九十萬元轉售與原告，在短短半月內轉手間淨賺一百三十萬元，以上有買賣合建契約書及土地登記簿謄本可稽。
㈡原告買受上開土地後，本件土地內分出一六四之一及一六五之一兩筆土地，並於
各地號上興建四層樓樓房各一棟，門牌號碼為花蓮市○○路○○○號等四棟，此亦有建築改良物所有權狀四紙足憑，訴外人黃進旺將上開一六四、一六五地號土地出售與被告後，於八十一年五月二十六日將毗鄰一六四、一六五號土地之一六六地號土地買受，竟於原告已大致興建上開樓房完竣時，以一六六地號土地與公路無適宜連絡為由主張對於一六四、一六五地號土地有通行權，並於八十二年十一月二十六日向鈞院起訴請求確認通行權，案經鈞院駁回經黃進旺上訴後，台灣高等法院花蓮分院即將第一審判決廢棄，除確認一六六地號土地對於原告所有一六四之一地號土地內如判決附圖斜線所示部分土地有通行權外，另命原告將上開確認有通行權部分地上建物（即花蓮市○○路○○○號房屋）一樓地上物拆除，該案經原告分別提出上訴及抗告無效，經最高法院於八十八年八月十九日裁定確定。
㈢按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，出賣人
不履行民法第三四八條至三五一條所定之義務者，買受人得依關於價務不履行之規定行使其權利，民法第三四九條、第三五三條分別定有明文，且本件買賣契約書第七條亦明定：「．．．倘有第三人提出任何權利主張而異議，或發生其他糾葛時，全由乙方（指被告）負責親自理清．．．若因糾葛致併損害甲方（指原告）之權益者，乙方應負賠償損害責任」等語，本件買賣標的物既存有必須供他人通行之瑕疵，而原告興建之房屋一樓地上物又面臨被拆除影響整棟房屋之使用及交易價值甚鉅，經原告委託中華徵信所鑑定結果，原告因此所受之損害額為二百二十二萬四千六百元，為此依法起訴。
㈣按民法第三四九條出賣人就買賣標的物之瑕疵所負擔保責任，包括買賣標的物之
財產權，因他項權利之存在致被限制之情形在內，例如以土地所有權為標的之買賣，其土地上曾有地上物、永佃權、典權等用益物權等是，此項買賣標的物之財產權被他人之用益的權利所限制之情形又包括因法律上之規定所生之瑕疵在內，例如以工廠用基地購買之土地在河川法適用區域不能興建工廠，以伐木目的購買之山林位於保安林內不能伐採等（參照我妻榮：「債權各論」中卷二八四頁）是本條之瑕疵包括買賣標的物之財產權因民法第七八七條之規定受他人通行權之限制之情形在內，要無疑義。
㈤況本件買賣契約書第七條保證責任約明：「對於上揭產權如有設定抵押權及其他
債務情事，應由乙方負責理清，倘有他人提出任何權利主張而異議，或發生其他糾葛時全由乙方（指被告）負責親自理清絕不連累甲方（指原告）若因糾葛致併損害甲方之權益者，乙方應負賠償損害責任」等語，查原告以建造房屋之目的購買本件土地（見買賣契約書第十三條）當以不受他人權利限制之完整基地所有權為買賣之標的，茲因受訴外人黃進旺就本件土地有通行權之主張，原告不但需忍受他人之通行，並依花蓮高分院八十六年度上更㈠字第二六號確定判決應拆除房屋闢建通行道路，被告自應依本件買賣契約之特約，於「第三人提出任何權利主張而異議，或發生其他糾葛時」應負責理清其權利主張或糾葛，否則即負損害賠償責任，是縱認民法第三四九條之規定不包括民法第七八七條通行權之限制在內，依上開特約規定被告對於第三人因民法第七八七條之權利主張亦應負瑕疵擔保責任，蓋上開第三人之權利主張應解為「發生其他糾葛」而應屬於第三人不應提出之「任何權利主張」之內。
㈥至被告所謂：原告於該訴訟中並未對被告予以告知，該訴訟對被告不生拘束力一
節，原告與黃進旺因本件土地之通行權涉訟中，原告極力主張本件土地非黃進旺通行權之標的（第一審原告勝訴，二審黃進旺勝訴，原告上訴第三審發回更審，在更審中黃進旺勝訴，原告上訴第三審時適因第三審得上訴之利益修改調高為新台幣一百萬元，致被告程序上被駁回上訴），依法並無告知被告訴訟之餘地，且原告係因該訴訟之結果主張被告應負瑕疵擔保責任，並非主張上開訴訟對於被告有拘束力，被告抗辯亦非有理由。
㈦因為黃進旺對我們的土地主張通行權勝訴，所以我們要對被告主張權利瑕疵擔保
。我們認為權利瑕疵擔保也包括別人不能主張通行權，否則所有權會受到影響。對方所引的判例只是說不可以預先拋棄通行權。縱使取得補償金，也不影響權利瑕疵擔保賠償金（見審卷第二八、二九頁）。出賣人的瑕疵擔保責任，包括通行權。依當時特約，出賣人應要擔保不受他人權利限制。特約第十三條，可見原告購買本件土地，是為了建屋，如果事先知道通行權存在，就不會有第十三條的約定，可見原告根本不知道（見審卷第三四、三五頁）。
三、證據：提出買賣合建契約書二件、土地登記簿謄本、台彎高等法院花蓮分院民事判決一件、最高法院民事裁定一件、中華徵信鑑價報告一份（以上皆為影本）為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，請准供擔保免假執行。
二、陳述：（㈠㈡見審卷第一六、一七頁）㈠按民法第三百四十九條，固規定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受
人不得主張任何權利，惟該條所謂「對於買受人不得主張任何權利」，顯不包民法第七百八十七條之袋地通行權及第七百八十八條之開路通行權。蓋該袋地通行權及開路通行權，乃為法律強行規定，不能限制該袋地所有人之第三人不得主張，甚至不容該第三人任意預為拋棄（參見最高法院七十五年台上字第九四七號判例意旨），自不得課予出賣人應負此一擔保責任。同理，兩造買賣契約書第七條所載：「倘有第三人提出任何權利主張而異議，或發生其他糾葛時，全由乙方（即被告）負責親自理清，．．．若因糾葛僅致損害甲方（即原告）之權益者，乙方應負責賠償損害責任」云云，亦不包袋地通行權及開路通行權之情事。因而，原告以民法第三百四十九條、第三百五十三條之規定及買賣契約書第七條之約定，請求被告賠償損害，顯失依據。
㈡依民法第七百八十八條規定：「有通行權人，於必要時，得開設道路。但對於通
行地因此所受之損害，應支付償金。」亦即，通行地所有人對於行使通行權之袋地所有人，對於通行地因此所受之損害得請求支付償金，則通行地所有權人之損害即獲填補，不得再對前手之出賣人主張所謂損害賠償。茲本件原告所主張其向被告買受之土地，經法院確定判決必須供他人通行而受有損害云云，姑不論原告於該訴訟中並未對被告予以告知，該訴訟對被告不生拘束力，而主張其所受之損害額為二百二十萬四千六百元，不僅欠缺公信力，且該損害應向有通行權之第三人請求，自不能竟向被告有所請求。從而，原告起訴請求被告給付二百二十二萬六百元及依法定利率計付遲延利息，並無理由。
㈢本件損害依照前案判決，係可歸責原告所導致。雖然有通行權問題，但是可以要
求對方補償，就沒有損害可言（見審卷第二九頁）。通行權是一般性的規定，所有權應受其拘束，瑕疵擔保應指標的物本身的問題，不包括通行權的問題。而且法律有補償制度可以平衡，原告應無損害可言。原告房屋會被拆除，是原告本身之問題。原本有預留通道，但後來變更設計，才導致房屋被拆除（見審卷第三五頁）。依特約第十三條可知對方已事先知道通行權問題，依前案確定判決可知第三人有通知原告通行權問題，但原告仍執意要興建（見審卷第三五、三六頁）。
三、證據：（無）
叁、本院依職權調取本院八十三年度訴字第一九八號民事案卷。
理 由
一、爭執要旨：基於土地相鄰關係之通行權，是否屬於「權利瑕疵擔保」範圍？原告主張權利瑕疵擔保也包括別人不能主張通行權，否則所有權會受到影響，被告所引的判例只是說不可以預先拋棄通行權；原告得否對第三人請求補償，與瑕疵擔保無關。被告主張通行權是一般性的規定，所有權應受其拘束，瑕疵擔保應指標的物本身的問題，不包括通行權的問題。原告應向第三人要求補償。
二、原告主張右述買賣本件之事實，已據其提出與所述相符之買賣合建契約書影本二件為證；原告主張本件土地（含花蓮市○○段一六四之一號土地）係其所有，亦有土地登記簿謄本影本二份在卷，且被告對此等事實均不爭執，堪信為真正。原告另主張訴外人黃進旺對原告民意段一六四之一號土地主張通行權，嗣獲勝訴一節，另有台彎高等法院花蓮分院八十六年度上更㈠字第二六號民事判決影本一件、最高法院八十八年度台抗字第三八九號民事裁定影本一件在卷可查，並被告亦不否認，復經本院調取相關卷證，亦應認為真正。
三、按民法第三百四十九條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。此即「權利瑕疵擔保」之規定。於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言，否則第三人之權限將嚴重影響買受人之權利。然而，民法第七百八十七條復規定（袋地所有人之必要通行權）：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金（第一項）。前項情形，有通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之（第二項）。」，此種基於相鄰關係所衍生之通行權，是否亦屬於「權利瑕疵擔保」範疇，學者以及實務見解均缺乏相關資料─最高法院七十五年台上字第九四七號判例並未針對此項論述。
四、自權利本質而言，權利瑕疵擔保之目的在於維持買受人對於標的物之權利完整性，但是並非一切影響買受人權利之情節均屬權利瑕疵擔保（例如：土地於買賣後始由政府機關進行徵收程序，即不生權利瑕疵擔保問題）。於他人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權乃至租賃權時，必然直接衝擊到買受人之所有權，減低或剝奪其價值。上述權利標的物自始即屬明確可知，由於與買賣標的物同一，雙方在處分、使用、收益上具有排他性，無從相容併存。至於通行權則不然，事前未必有相關資訊可供相核有無通行權爭議，依據民法第七百八十七條第二項規定可知，通行權所行使標的物可能有數筆鄰地，在行使權利前，他人無法得知將與買賣標的物重疊；通行權人就其中一筆土地行使權利後，亦不得再對其他土地所有權人主張通行權。因此，基於相鄰關係所產生通行權，其性質與其他物權並不相同，純係考量社會整體使用不動產利益所設制度，參酌其設有補償制度以填補損害（類似土地於買賣後方由國家機關徵收所給付補償金），益徵其與一般物權有別，不應列入權利瑕疵擔保之範圍。
五、從而，原告依據權利瑕疵擔保提起本訴，請求聲明欄所示金額及利息，於法不合，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。（一、二審訴訟費用係法院所收取之各項費用，不含律師費等費用。）中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十八 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 吳燁山右為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本），並按上訴利益百分之一．五，繳納上訴費。
~B法院書記官 連玫馨中 華 民 國 八十九 年 十 月 三 日