臺灣花蓮地方法院民事判決 八十九年度重訴字第四七號
原 告 丁○○訴訟代理人 黃健弘律師被 告 乙○○被 告 甲○○右二人共同訴訟代理人 丙○○ 住右當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○應給付原告新台幣肆佰零壹萬元及自民國八十九年七月三十日日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣肆佰貳拾壹萬元及自民國八十九年七月三十日日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之一，餘由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○應給付原告新台幣（下同）四百八十三萬元及自民國（下同）八十六年九月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）被告甲○○應給付原告五百零三萬元及自八十七年四月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）被告乙○○於八十一年四月二十三日向原告以總價六百六十八萬元購買座落花蓮縣○○鄉○○段一一八五之一土地上之「新天母」C4預售建物及土地一棟，建物門牌已經編定為花蓮縣○○鄉○○路○段一百六十巷七號，嗣原告依照買賣契約將土地以及建物移轉登記為被告所有，則依照買賣契約第十三條第一項之規定，被告應即以現金或貸款之方式將價款繳清，未料，被告乙○○僅給付價金一百八十五萬元，餘款四百八十三萬元均拒不給付，經原告屢次催促，被告乙○○均一再以房屋有破損、天花板掉落、牆壁不平等等瑕疵為理由拒絕付款，然而該等瑕疵均係因被告乙○○未依約交屋，以至於房屋興建完成之後，閒置多年而產生諸多瑕疵，並不可歸責於原告，更且原告亦於事後依照被告乙○○之要求，將房屋重新粉刷，油漆，然經原告再次催促被告給付餘款，被告仍然拒不給付，被告並將房屋轉賣他人，為此，乃依據買賣契約之法律關係請求被告乙○○給付餘款以及遲延之利息如訴之聲明。
（二）被告甲○○於八十一年六月九日向原告以總價六百五十萬元購買門牌號碼現更改為花蓮縣○○鄉○○路○段一百六十巷一號之建物與土地，嗣原告依照買賣契約將土地以及建物移轉登記為被告所有，則被告應即將價款繳清，未料，被告僅給付價金一百六十二萬元，餘款五百零三萬元均拒不給付，經原告屢次催促，被告仍然拒不給付，被告並將房屋轉賣他人，為此，乃依據買賣契約之法律關係請求被告甲○○給付餘款以及遲延之利息如訴之聲明。
（三）被告二人雖以餘款係因原告未依約辦理為由，主張就被告二人所受之損失應自買賣價金中扣除，然而被告二人無法辦理銀行貸款係不可歸責於原告之事由，被告二人自不得主張自價金扣除損失，且被告既未貸款，自亦享有無庸給付利息之利益，則依據損益相抵之原則，被告二人亦應先將所受利益自損失中扣除，再者被告二人未依約給付款項，依照買賣契約之約定應給付違約金分別為乙○○四百九十一萬六千九百四十元，甲○○五百十二萬零五百四十元。因此原告仍可向被告二人請求給付如訴之聲明所示之金額。
三、證據：提出買賣契約書、所有權狀、存證信函、地政事務所複丈成果圖、建物整理前後之照片、土地登記簿謄本、門牌整編證明、台灣高等法院花蓮分院八十五年度重上字第五十七號判決書為證，並聲請向花蓮市第二信用合作社調閱貸款利率。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告二人向原告購買建物以及土地，原約定由大部分之價金均由原告辦理銀行貸款充之，但原告竟然違約拒不為被告二人辦理銀行貸款，以至於被告二人無法給付尾款，此係因原告拒絕履行契約之義務所致，被告二人給付部分款項後，因原告違約而無法使用系爭房屋，分別受有以下之損害，自應由原告負賠償責任，被告並主張與買賣契約之價金抵銷。
（二）被告乙○○因原告之違約，受有自備款之利息損失三十二萬零五百八十二元、前案裁判費之損失八萬三千五百元、房屋跌價之損失一百零二萬元、原告重新粉刷期間，被告自備款之利息損失四萬二千八百二十八元、建屋經認定為竊佔鄰地，經部分拆除所受之損失計九萬三千五百十四元、無法使用房屋卻負擔之稅捐計四萬四千六百三十二元等等。
（三）被告甲○○因原告之違約，受有自備款之利息損失二十八萬零七百二十六元、前案裁判費之損失八萬一千二百五十元、房屋跌價之損失九十萬元、原告重新粉刷期間，被告自備款之利息損失三萬七千五百零四元、建屋經認定為竊佔鄰地，經部分拆除所受之損失計八萬一千八百八十八元、無法使用房屋卻負擔之稅捐計三萬四千九百十五元等等。
三、證據：提出違章建築拆除通知書、地價稅單、房屋稅單、買賣契約為證。
丙、本院依職權調閱台灣高等法院花蓮分院以八十五年重上字第五十七號判決全卷。理 由
一、本件原告起訴主張被告二人向原告購買預售屋，均尚欠尾款未給付，為此依據買賣契約之法律關係請求被告二人給付尾款。被告二人則以尾款未付係因原告未依約代辦銀行貸款，原告違約更使被告受有多項損害，自得主張抵銷房屋價金等語置辯。
二、本件原告所主張與被告簽訂房屋買賣契約，原告已將房屋交付並已移轉登記，而被告二人尚欠尾款之事實，業據提出買賣契約書、土地登記簿謄本、所有權狀為證，被告二人亦自認確實尚積欠尾款未給付，然被告主張應以原告違約所生之損害賠償請求權抵銷價金之給付。
三、按「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。」，最高法院八十四年度台上第二五三○號以及八十八年度台上字第五五七號著有判決可供參考，而民事訴訟既係透過嚴謹之訴訟程序，以圖解決當事人間之民事糾紛，則當雙方當事人就訴訟標的或重要爭點已盡攻擊防禦之能事，並為法院本於當事人辯論之結果而做出判斷，則該項判斷，無論是訴訟標的或是重要爭點而言，就當事人間之權利義務關係之形成穫確認，自應認已經經過充分的溝通辯論程序，而取得其正當性之基礎，並在當事人間形成規範上之效力，自不容當事人嗣後再加爭執。
四、本件原告與被告二人間就本件同一買賣契約之糾紛，曾經提起民事訴訟，並經台灣高等法院花蓮分院以八十五年重上字第五十七號判決確定在案，在該案中，雙方當事人除就為訴訟標的法律關係之交付買賣標的進行充分的辯論外，並就該買賣法律關係中之重要爭點即買賣價金給付是否因可歸責於原告以至無法辦理銀行貸款一事進行充分的辯論程序，該案法院並作出判斷，認為「系爭房地買賣契約第四條關於乙○○等委託丁○○代辦貸款之約定，核其性質，係屬丁○○應履行之契約義務，而丁○○不為貸款之辦理．．．」，有該判決以及卷宗可參，則該項重要爭點，按諸前揭說明，自不允許原告於本案中再行爭執，從而就本件價金未給付之情事確係因原告之違約，殆可認定。
五、次按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，民法第二百二十七條第一項定有明文，此即學說上所生之不完全給付。本件有關買賣價金尾款之給付，依照前揭說明，係應由原告履行其代辦銀行貸款之義務，此項義務雖非居於出賣人之原告之主要義務，卻是經原告同意而成立之附隨義務，則居於出賣人地位之原告於有關代辦銀行貸款之事由亦轉而居於債務人之地位，則原告既怠於履行該項義務，致使居於債權人地位之被告二人受有損害，且該項給付義務亦因被告二人已將房屋轉賣他人，而陷於給付不能之情形，則依照前揭民法第二百二十七條第一項之規定，被告自得依有關給付不能之規定向原告行使其權利。
六、再按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，民法第二百二十六條第一項定有明文。本件原告就有關銀行貸款部分既已陷於給付不能，被告二人自得請求原告賠償所受之損害。又此項損害係指履行利益而言，並非因信賴契約有效成立而生之信賴利益，因此被告二人自得請求原告賠償此項履行利益之損害。又因被告二人與原告本件買賣契約之履行，被告二人所受之履行利益應係在房屋之使用收益，而被告二人因原告未能依約辦理銀行貸款，以至於被告二人無法順利交屋，而為房屋之使用收益，則被告二人自得請求原告賠償因無法使用房屋所生之損害。至於房屋無法使用之計算基準，就其金額而言，經依民事訴訟法第二百二十二條第二項之規定，審酌被告二人所購之建物位於花蓮縣○○鄉○○路，尚屬市區繁華之處，而建物面積分別為一百九十點三一平方公尺以及一百九十三點三四平方公尺，其租金應在每月二萬元之間，其無法使用之期間則應自以被告二人所述自應交屋之八十三年五月二十日起至八十六年十一月四日實際交屋之日止，總計月數，以未足月者以整數計，應為四十一月，從而被告二人可向原告分別請求各八十二萬元之損害。
七、至於被告二人另主張之損害中，自備款之利息損失，原即係被告二人履行價金給付義務，自無生損害之可言。裁判費之支出係被告二人行使權利所為之支出，難謂係受有損害。稅捐係基於被告二人之所有權人地位所負之公法上義務，亦非受有何種損失。另因占用鄰用所生之拆除費用，被告乙○○雖提出拆除通知書為證，然該項通知書係違章建築之拆除通知書，與占用鄰地之情形顯然不同，被告既未舉證證明此部分究係何種損害，自無從主張抵銷。另有關房屋跌價之損失，雖據被告二人提出買賣契約書為證，然房屋價格之決定原係契約自由之範疇，尤受房地產市場景氣所影響，並非房屋本身因為興建上之瑕疵而產生之交易性貶值，自難以此認定被告二人亦受有此部分損害。
八、另原告主張被告二人既未貸款，自亦享有無庸給付利息之利益，則依據損益相抵之原則，被告二人亦應先將所受利益自損失中扣除。然查損益相抵固為損害賠償法上之原則，並為我國最高法院判例所承認，然損益相抵係在損害賠償發生後所產生有關計算損害賠償範圍之問題，因此在請求契約之履行上或者在契約解除後之返還請求均無適用損益相抵之餘地，否則無異使契約雙方當事人在約定之後尚可隨時要求重新計算損益，以決定契約履行之內容，將使契約之功能完全喪失，本件原告既因可歸責於己之事由致未履行辦理貸款之義務，已使被告二人受有如前所述之損害，此乃被告二人契約履行之請求權，豈可謂被告二人尚受有無庸繳付貸款利息之利益，原告此部分之主張自未可採信。至於原告再主張被告二人違約未給付尾款，應給付違約金，依前所述，此係因可歸責於原告之事由，被告二人自無違約之可言，因此原告主張加計違約金，亦無理由。
九、縱據上述，原告依據買賣契約請求被告乙○○給付價金四百八十三萬元，被告甲○○給付價金五百零三萬元，經扣除被告二人所得主張抵銷之金額各八十二萬元，原告請求被告乙○○給付在四百零一萬元之範圍內，被告甲○○在四百二十一萬元之範圍內為有理由，應予允許。至於利息起算日，因價款之給付係可歸責於原告之事由，自不應從原定之清償日起算，而應以被告二人將房屋轉賣後經原告催告之日，被告二人始負遲延責任，本件應以起訴狀繕本送達之翌日起算，超過此部分之利息請求，亦無理由，應予駁回。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五第一項判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 賴淳良右正本証明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官 童瑞月中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二 日