臺灣花蓮地方法院民事判決 八十九年度重訴字第五二號
原 告 丁○○（即反訴被告） 乙○○右二人共同訴訟代理人 陳正忠律師 住花蓮市○○路○號被 告 友信建設股份有限公司 設花蓮縣○○鄉○○路○段○○○號（即反訴原告）法定代理人 丙○○被 告 甲○○（即反訴原告）訴訟代理人 黃健弘律師右當事人間給付違約金等事件，本院判決如左：
主 文本訴被告友信建設股份有限公司應將（８７）花建字第３９５４號建築改良物所有權狀正本，及該建物車位分管使用證明書暨該房屋配備之鑰匙，交付予本訴原告丁○○，併給付本訴原告丁○○新台幣叁拾陸萬貳仟捌佰陸拾壹元。
本訴被告友信建設股份有限公司應將（８７）花建字第３９５９號建築改良物所有權狀正本，及該建物車位分管使用證明書暨該房屋配備之鑰匙，交付予本訴原告乙○○，併給付本訴原告乙○○新台幣壹佰零肆萬壹仟陸佰捌拾壹元。
本訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由本訴被告負擔。
本判決第一項於本訴原告丁○○、乙○○分別以新台幣壹拾叁萬元、叁拾伍萬元為本訴被告友信建設股份有限公司供擔保後，得為假執行。但本訴被告友信建設股份有限公司如於假執行程序實施前分別以新台幣叁拾陸萬貳仟捌佰陸拾壹元、壹佰零肆萬壹仟陸佰捌拾壹元為本訴原告丁○○、乙○○預供擔保，得免為假執行。
本訴原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告丁○○應給付反訴原告甲○○新台幣陸拾玖萬肆仟伍佰元，反訴被告乙○○應給付反訴原告甲○○新台幣玖拾萬壹仟伍佰元及均自民國八十九年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告甲○○、友信建設股份有限公司其餘之訴均駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告丁○○負擔十分之三、反訴被告負擔十分之二、反訴原告甲○○負擔十分一，餘由反訴原告友信建設股份有限公司負擔。
本判決第七項於反訴原告甲○○分別以新台幣貳拾肆萬元、叁拾壹萬元為反訴被告丁○○、乙○○供擔保後，得為假執行。
反訴原告甲○○、友信建設股份有限公司其餘假執行之聲請均駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：本訴部分：
㈠被告二人應連帶將（87）花土字第9375號土地所有權狀、(87)花建字第3954號建
築改良物所有權狀正本、及前揭不動產車位分管使用証明書、暨該房屋配備之鑰匙，交付原告丁○○；併連帶給付原告丁○○新台幣壹佰萬元。
㈡被告二人應連帶將 (87)花土字第9379號土地所有權狀、(87)花建字第3959號建
築改良物所有權狀正本、及前揭不動產車位分管使用証明書、暨該房屋配備之鑰匙，交付原告乙○○；併連帶給付該原告乙○○新台幣壹佰柒拾萬元。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣請准原告提供擔保宣告假執行。
反訴部分：
反訴原告之反訴駁回。
二、陳述：本訴部分：
㈠原告丁○○與乙○○，於民國八十六年一月十八日、八十五年二月二十九日，向
被告更名前之雙聯建設股份有限公司（現為友信建設股份有限公司，下稱友信公司），購買其在花蓮縣○○鄉○○段第一０六七號土地上所興建之「藝術世家」，編號分別為Ｅ棟３號一戶，總價五百零五萬元；及Ｃ棟３號一戶，總價八百十三萬元，折讓二十萬元，實際為七百九十三萬元。原告二人依約分期繳付價款，即⑴原告丁○○依約繳付自備款一四七萬元、另清償台灣土地開發信託投資股份有限公司（下稱台開公司）分戶貸款二六六萬元，餘款九十二萬元，扣減被告迄未施作之工程款計十五萬元，尚餘七七萬元；另因被告逾期完工，即依契約第三、九條規定開工後四百個日曆天應完工，即八十五年四月四日報開工，至八十六年五月九日屆滿，乃被告遲至八十七年三月九日，始取得使用執照，早已逾期完工多時，被告因貸款未繳，造成原告所購不動產遭到台開公司拍賣之危機，且迄至目今為止，尚有房屋瑕疵未修、公共工程未完工、未提撥社區管理基金一二０萬元、更未依約完成交屋、及有關証件，如聲明所載；造成原告須照繳貸款本息、卻對該屋無法依計劃使用，甚至要向他人租屋居住以避風雨。其違約金按每日以已繳款項千分之一，算至八十七年三月三日之違約金、及八十九年三月九日止之違約金、損害金，計為0000000元，扣除上開數額，被告應給付違約金0000000元，茲因經濟不景氣，爰縮減請求金額為一百萬元。⑵而原告乙○○部分，亦已依約分期繳付二四三萬元，另清償台開公司分戶貸款四二九萬元，合計已付六七二萬元，餘款一二一萬元，扣除被告未施工款項五十萬元，尚餘七十一萬元，再依前述計算被告逾期完工之違約金、損害金，即至八十九年五月二十九日為止之違約金、損害金額計為0000000，扣除上項數額，餘額為0000000元，茲因經濟不景氣，爰減縮請求金額為一七０萬元。
㈡被告係由雙聯建設股份有限公司更名而來，原雙聯公司以原告所購之不動產，向
台開公司抵押貸款一億七千七百八十萬元，因雙聯公司未依約清償，台開公司即向鈞院聲請拍賣抵押物，將原告承購之房地產執行拍賣。原告為免遭拍賣之損失，不得已主動以買賣價金代為抵償；此外被告除前述遲延完工、房屋瑕疵被告拒修、部分公共工程未完工、未提撥社區管理基金一二０萬元、及未依約完成交屋，未交付原告所承購之土地、房屋所有權狀、車位分管証明書、房屋鑰匙等，被告違反契約規定，造成原告之損害情事，迭經原告催告，被告均不置理，爰依買賣契約第七條第四項第六款請求被告交付如聲明之文件，及第三、九條之約定給付之違約金暨損害賠償。
㈢原告所購「藝術世家」編號分別為Ｅ棟３號、及Ｃ棟３號各一戶，其所訂之房屋
買賣契約之賣方為被告更名前之雙聯建設股份有限公司；至於土地買賣契約之賣方代表人為甲○○，原告購買房屋及土地，爰有追加土地賣方代表人甲○○為本件被告之必要。土地買賣契約書內之賣方代表人雖載為甲○○，且第一條亦載明：「乙方所有坐落於花蓮縣慈安段1067地號土地上所興建之藝術世家，.. 」，第二條復載有：「土地總價.. 其付款辦法按施工進度交付之.. 」等情，足見土地價款之支付，係依其地上建物興建之進度，憑以支付，堪認土地與房屋之出售有不可分之關係至明。參以本件所購之土地、房屋，其買賣契約書係分成二本簽訂，然均係由雙聯建設股份有限公司之人員及以該公司名義辦理。即使是上開買賣契約書之封面，除了標明「土地」、「房屋」之字樣之外，兩種契約書均同樣標明「雙聯建設股份有限公司」、「雙聯機構」、及「藝術世家」；原告向雙聯建設股份有限公司承購、訂約，在消費者之心目中，只認定該公司名義，殊不知其將土地與房屋賣方之代表人予以分列不同代表人之情形，要無從了解其中原委。再徵以土地、房屋買賣契約書中，關於分期付款表之繳款記載，被告已簽收至第18項貸款欄，其繳付、簽收日期為八十七年五月十二日，細閱簽收各期土地、房屋款項之簽收人，有當時雙聯建設股份有限公司負責人林世華、也有甲○○、更有該公司職員林燕鳳，交互參雜收款簽章，於兩本買賣契約書繳款記錄中，俱證本件土地與房屋之出售，係基於該公司名義、而有不可分之關係，依土地買賣契約書第三條第六款約定：「土地產權移轉登記應於八十五年六月三十日前辦理」，然查本件房地產，卻遲至八十七年七月十三日，始移轉登記予原告，且所有權狀正本，迄未交付原告，被告之遲延責任已明。另依房屋買賣契約書第七條第六款約定：「乙方（指雙聯建設股份有限公司）應於甲方（指原告）繳清房、地餘款及各項應付費用時，將房、地及有關証件點交予甲方。」，查原告於八十七年五月十二日交付本票予被告簽收訖，即使是房屋款部分也有由甲○○及該公司職員林燕鳳具名簽收，既已依該公司之意交訖票據在案，被告迄未依約履行，自應負連帶之責。
㈣關於台開公司對原告承購之系爭房地產，有抵押貸款之債權，固係被告在過戶予
原告之前所提供設定借貸，由於被告公司內部紛爭不止，而遲延其利息之繳付、處理，遭致台開公司對本件不動產主張行使抵押權；原告為保住所購之房地產權，不得已出面償付其分攤額，始得以獲得部分塗銷抵押權在案；惟台開公司對於承造系爭房屋之營造廠商金陵建設股份有限公司之法定抵押權之爭訟，業據鈞院以八十九年度重訴字第十七號判決台開公司所提確認金陵公司之法定抵押權不存在之訴敗訴在案。
反訴部分：
㈠按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，提起反訴，固為民事訴訟法第
二五九條第一項明文規定，然其當事人只是互易其為原告、被告之角色而已，茍增加當事人以外之人，即屬於法不合。本件被告提起之反訴，其反訴原告，除本訴之被告友信建設股份份有限公司之外，另加入非本訴當事人之訴外人甲○○，做為反訴原告，依首揭規定，即有未合。應請依法駁回反訴，以符法制。
㈡原告於簽約時，即言明不需貸款，此乃係被告公司現任負責人，當時尚未就任，
而係與其改組前公司負責人甲○○簽約時之約定，原告更於八十七年五月十二日，將所有未付餘款開立本票，交給被告改組前之雙聯公司簽收，並備註係做為向賣方購屋價款保証之用，不得移作他用，且須待所有公共工程完工及變更工程結算後，方可兌現。迨八十七年七月十三日被告始將房地產，移轉給原告名下，且該等權狀迄仍未交與原告持有；被告所辯房地均於八十七年五月二十五日完成登記於反訴被告持有，與事實並不相符。全部工程並未完成，至今並未完工交屋，復據被告於八十九年八月十四日開庭時當庭自認屬實在卷；被告既未完工、亦未通知交屋，卻一味通知繳款，本件建物之承欖營造公司，即金陵建設股份有限公司，因被告未付其營造工程款，業已聲請鈞院取得承攬人之法定抵押權，行將執行原告所購之房地產，原告辛苦血汗錢，即將化為烏有，被告卻置若罔聞，令人髮指。至於被告詭稱：原告以種種理由要求減價云云，更是荒謬無稽，且未舉証以實其說；依常理判斷，消費者豈有在簽訂契約長達兩年之後，房屋行將完成交屋之際，才要求減少房價？㈢關於變更工程之情事，被告公司理應有內部存檔資料可查，其竟臨訟移轉焦點，
主張由原告提出該項証明；幸好原告並未遺失當時簽訂之變更工程同意書，始得以依據現況要求未施作工程之價金之扣減，關於所稱應提付管理費之証據乙節，被告為何不反躬自省，竟然忘了其公司所製之住戶公約上、白紙黑字之承諾？再依所附公寓大廈管理條例第十八條第一款之規定：起造人就公寓大廈領得使用執照一年之內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列而設置公共基金，供管理委員會使用。如今使用執照已於八十七年領取，逾越二年光景，被告迄未提列該筆基金，有違誠信原則。而原告並未將管理基金列入私人應扣款項之中，原告等人自八十五年起簽訂本項購屋契約，至今賣方即被告公司已經更換四名董事長，數名總經理、經理、及工地主任等主要幹部，顯見其內部問題重重，人事紛亂，業務無法推展，以致於至今，尚無法就兩造所訂之變更工程等部分予以施工、及完成交屋，此有訴訟期間內即八十九年八月十五日拍攝工地現場尚未完工之照片，及應附建材暨設備說明書可證。此外，又有訴外人金陵公司主張對系爭房屋有法定抵押權，行將執行原告所購之房地產，已如前述，被告根本無視於買方之權益，卻一味索款，並非有理。原告不得不依買賣契約有關之約定，即房屋買賣契約第七條第四項第六款請求被告交付如聲明之文件，及第三、九條之約定給付之違約金暨土地買賣契約第五條第二項、第八條無法自住或出租等損害賠償。
三、證據：提出土地、房屋買賣契約書、封面、民事裁定、抵押權部分塗銷同意書、存證信函、未施作工程明細表、土地、建物所有權狀、計算表各二件、折讓證明單、建造執照、使用執照、信函、工程變更記錄表、建材設備說明、民事判決主文、租賃契約書及建物所有權狀各一件（以上均影本）、相片十二幀為證。並聲請傳訊甲○○。
貳、被告方面：
一、聲明：本訴部分㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利之判決，請准供擔保，免為假執行。
反訴部分㈠反訴被告乙○○應給付反訴原告友信建設股份有限公司新台幣（下同）四十三萬
三千二百一十九元整，給付反訴原告甲○○一百一十萬三千元，反訴被告丁○○應給付反訴原告友信建設股份有限公司三十九萬一千七百一十九元，給付反訴原告甲○○六十九萬四千五百元及均自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡反訴之訴訟費用由反訴被告負擔。
㈢反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：（本、反訴一併處理）㈠反訴被告乙○○及丁○○於八十五年二月二十九日及八十六年一月十八日分別向
反訴原告聯建設股份有限公司（嗣更名為友信建設股份有限公司，下稱友信公司）及反訴原告甲○○訂購房舍二幢：⑴乙○○部份：土地：花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號，持分萬分之二０七。購價伍佰貳拾捌萬元。已付：壹佰伍拾玖萬元。未付：叁佰陸拾玖萬元。房舍：花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號，慈安段一一六０建號。購價貳佰捌拾伍萬，折讓優惠貳拾萬元，實價貳佰陸拾伍萬元。已付：捌拾肆萬元。未付：壹佰捌拾壹萬元。⑵丁○○部份：土地部份○○○鄉○○段○○○○○號，持分萬分之一一四。購價叁佰貳拾捌萬元。已付：玖拾肆萬元。未付：貳佰叁拾肆萬元。房舍部份：花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○號，慈安段一一七六建號。購價壹佰柒拾柒萬元整。已付：伍拾叁萬元。未付：壹佰貳拾肆萬元。
㈡買賣契約書雖載明反訴被告之貸款金額，但於房舍完成後，反訴被告卻不願貸款
，且以種種理由要求減價，否則不予辦理，致使反訴原告無法依照原訂時程清償建築融資之貸款，經反訴原告多次蒞臨反訴被告處表達處理方法，均未被接受，進而，反訴被告則自行前往債權銀行台開土地開發信託投資股份有限公司花蓮分公司（下稱台開公司）欲私自清償部份貸款，未被債權銀行接受，轉而協同反訴原告公司已解職之前董事長林世華向債權銀行清償，反訴被告與林世華說詞數額不同，清償額度不明，故究係何人侵占或短付，反訴原告已向花蓮地檢署提出告訴，案號為：八十九年度偵字第一０一六號，反訴被告於其起訴狀中陳明已繳付銀行款額為乙○○肆佰貳拾玖萬元，丁○○貳佰陸拾陸萬元，但實際數額均不符。依台開公司數據所示乙○○應是三九八萬（依房地價金比例百分之三十五、百分之六十五分配，房屋部份0000000元，土地部份0000000元），丁○○應是二四七萬元（依上開比例分配房屋部份八六四五００元，土地部份0000000元），則渠等二人尚結欠反訴原告金額為：乙○○：房屋四一七０００元、土地0000000元。丁○○：房屋三七五五００元、土地六九四五００元。反訴原告就前列建物於八十七年三月九日取得使用執照，完成總登記後，房地均於八十七年五月二十五日完成登記予反訴被告持有，依原訂買賣契約書，完工日以使用執照核發日為準，房舍部份依契約書第三條及第九條第一款規定逾期完工時按已繳總價千分之一計罰。土地部份除解約外別無罰則。故依反訴被告所稱應於八十六年五月九日完工，而實際完工日為八十七年三月九日，則共遲延十個月共三００天，按已繳房屋價千分之一日罰則：乙○○為貳拾伍萬貳仟元整，（８４０，０００×１／１０００×３００ ＝２５２，０００）。丁○○為壹拾伍萬玖仟元整（５３０，０００×１／１０００×３００＝ １５９，０００）。惟反訴被告有上開買賣價金未予繳清，依兩造買賣契約第二條第二項約定：預定銀行貸款部份，甲方承認為應付房屋款之一部份，．．．上開有關貸款手續須甲方親自會同辦理或領取貸款時，甲方應自接獲通知日起三日內辦妥，．．．否則逾期乙方可不經通知即中止接受甲方之委託，並視同甲方不願辦理貸款論處．．．並於乙方通知繳交日起一週內付清所有款項。同條第一項約定：．．．如甲方逾期達五日時，每逾一日應加付該期款千分之一之滯納金。反訴原告於八十八年六月二十九日通知反訴被告繳清未付價金，經反訴被告於同年七月二日收受，惟反訴被告並未於七日內付清款項，自逾期第六日起（即八十八年七月十五日），反訴被告即應依上開約定，每逾一日加付未付價金千分之一之滯納金，計至八十九年八月十四日止，丁○○共計四三六七００元（１，１００，０００×１／１０００×３９７天＝４３６７００元），乙○○共計六０三四四０元（１，５２０，０００元×１／１０００×３９７天＝６０３，４４０元），與前開反訴原告逾期完工之違約金相抵銷，反訴原告非僅不需再賠償反訴被告，尚可另行向反訴被告請求（暫保留請求權）。至於反訴被告所稱其有追減工程等應予扣款，依契約第四條第一款規定：『．．．甲方如要求變更或增減時須經乙方同意後始予辦理．．．』故請反訴被告提出同意減作之證明書，憑以按第三款之規定計算追減金額。再依契約書附件三：代辦外水電委託書所代辦，反訴被告應給付反訴原告友信公司外水電費為：乙○○：壹萬陸仟貳佰壹拾玖元整。丁○○：壹萬陸仟貳佰壹拾玖元整。反訴被告於原起訴狀中所稱應提付管理費壹佰貳拾萬元乙節，未知其所據為何？何況若需提撥，亦僅係交付管理委員會保管使用，非僅供反訴被告單獨使用，故不應計入應扣款項目內。綜上所述，乙○○應再給付反訴原告友信公司四三三二一九元（000000元＋１６２１９元＝４３３２１９元）給付反訴原告甲000000000元，丁○○應給付反訴原告友信公司三九一七一九元（３７５，５００＋１６，２１９元＝３９１，７１９元）給付反訴原告甲00000000元，如反訴原告訴之聲明所載。至於，按兩造預定房屋買賣契約第七條約定：乙方（即反訴原告）於甲方（即反訴被告）辦妥交屋手續且履行下列各款義務後，應即發給交屋證明單，憑以領換鑰匙：繳清買賣總價款繳清因逾期付款之滯納金，繳清其他依契約應由甲方負擔之費用。本件反訴被告既未付清上開各項費用，自無請求反訴原告交付鑰匙辦理交屋之理。
㈢原告所指未完工部分，係因原告要求被告不需施工，兩造於八十七年七月二十七
日就系爭房屋驗收後，原告僅針對系爭建物一些細微之缺失要求改善，並未提及上開所指未完工部分，而被告將系爭建物發包予營造商承作，而營造商已訂購所有工程所需材料，並不會因原告所購之建物部分未予施工，而減少工程款，故原告以此要求被告扣減買賣價金，並無理由。原告乙○○所購系爭建物，因兩造同意冷氣空調設備不予施作，已折讓價款二十萬元。
三、證據：提出土地、房屋買賣契約書、房屋驗收單、民事判決各二件、折讓證明單、使用執照、起造人名冊、信函、存證信函及回執、工程變更記錄表、電費收據、折讓證明單、起訴書、確定證明書各一件、水費收據四紙為證（以上均影本）。
理 由
壹、程序方面：㈠按請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將原訴變更
或追加，民事訴訟法第二百五十六條第二款、第七款定有明文。本件原告於本院言詞辯論進行中，追加被告甲○○，其追加所請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，均合於前揭規定，應予准許。
㈡被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一
確定之人提起反訴。（民事訴訟法第二百五十九條）反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。（第二百五十九條）本件被告對原告提起反訴請求滯納金、水電費等，與本訴之標的及防禦方法相牽連，且無不得提起反訴之情形，原告亦已追加被告甲○○，被告提起之反訴應予准許。
貳、實體方面：（本反訴一併處理，僅載原告、被告，即指本訴原告、被告）
一、爭執要旨：㈠原告主張⑴原告丁○○與乙○○，於八十六年一月十八日、八十五年二月二十九日，向被告
更名前之雙聯建設股份有限公司，購買其在花蓮縣○○鄉○○段第一０六七號土地上所興建之「藝術世家」，編號分別為Ｅ棟３號一戶，總價五百零五萬元；及Ｃ棟３號一戶，總價八百十三萬元，折讓二十萬元，實際為七百九十三萬元。原告二人依約分期繳付價款，餘款七十七萬元，因被告逾期完工，即依契約第三、九條規定開工後四百個日曆天應完工，即八十五年四月四日報開工，至八十六年五月九日屆滿，乃被告遲至八十七年三月九日，始取得使用執照，被告還因貸款未繳，造成原告所購不動產遭到台開公司拍賣之危機，且迄至目前為止，尚有房屋瑕疵未修、公共工程未完工、未提撥社區管理基金一二０萬元、更未依約完成交屋、及有關證件；造成原告固須照繳貸款本息，卻對該屋無法依計劃使用，甚至要向他人租屋居住，以避風雨。其違約金，按每日以已繳款項千分之一，算至八十九年三月九日止之違約金、損害金，計為0000000元，扣除上開數額，被告應給付原告丁○○違約金0000000元，因經濟不景氣，爰縮減請求金額為一百萬元。原告乙○○亦已依約分期繳付價款，餘款七十一萬元，再依前述計算被告逾期完工之違約金、損害金，即計算至八十七年三月九日之違約金、乃至八十九年五月二十九日為止之違約金、損害金額計為0000000.元，扣除上項數額，餘額為0000000元，茲因經濟不景氣，爰減縮請求金額為違約金暨損害賠償一七０萬元。
⑵原告於簽約時，即言明不需貸款，迨八十七年七月十三日被告始將房地產，移轉
給原告名下，且該等權狀迄仍未交與原告持有；被告既未完工、亦未通知交屋，卻一味通知繳款，本件建物之承欖營造公司，即金陵建設股份有限公司，因被告未付其營造工程款，業已聲請鈞院取得承攬人之法定抵押權，行將執行原告所購之房地產，再依所附公寓大廈管理條例第十八條第一款之規定：起造人就公寓大廈領得使用執照一年之內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列而設置公共基金，供管理委員會使用。如今使用執照已於八十七年領取，逾越二年光景，被告迄未提列該筆基金，原告依買賣契約有第七條第四項第六款請求被告交付如聲明之文件，及第三、九條之約定給付之違約金暨土地買賣契約第五條第二項、第八條無法自住或出租等損害賠償。
㈡被告抗辯⑴反訴被告乙○○及丁○○於八十五年二月二十九日及八十六年一月十八日分別向
反訴原告聯建設股份有限公司（嗣更名為友信公司）及反訴原告甲○○訂購房舍二幢：乙○○部份：購價五百二十八萬元，已付：一百五十九萬元、未付：三百六十九萬元。房舍：花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號，慈安段一一六０建號。購價二百八十五萬，折讓優惠二十萬元，實價二百六十五萬元整。已付：八十四萬元、未付：一百八十一萬元。丁○○部份：購價一百二十八萬元。已付：九十四萬元。未付：二百三十四萬元。房舍部份：花蓮縣○○鄉○○路○段○○○巷○號，慈安段一一七六建號。購價一百七十七萬元整。已付：五十三萬元、未付：一百二十四萬元。房舍完成後，反訴被告卻不願貸款，且以種種理由要求減價，致使反訴原告無法依照原訂時程清償建築融資之貸款，反訴被告自行前往債權銀行台開公司欲私自清償部份貸款，未被債權銀行接受，轉而協同反訴原告公司已解職之前董事長林世華向債權銀行清償，反訴原告就前列建物於八十七年三月九日取得使用執照，完成總登記後，房地均於八十七年五月二十五日完成登記予反訴被告持有，依原訂買賣契約書，完工日以使用執照核發日為準，房舍部份依契約書第三條及第九條第一款規定逾期完工時按已繳總價千分之一計罰。土地部份除解約外別無罰則。故依反訴被告所稱應於八十六年五月九日完工，而實際完工日為八十七年三月九日，則共遲延十個月共三００天，按已繳房屋價千分之一日罰則：乙○○為二十五萬二千元，丁○○為十五萬九千元。惟反訴被告有上開買賣價金未予繳清，於八十八年六月二十九日通知反訴被告繳清未付價金，經反訴被告於同年七月二日收受，惟反訴被告並未於七日內付清款項，自逾期第六日起（即八十八年七月十五日），反訴被告即應依上開約定，每逾一日加付未付價金千分之一之滯納金，計至八十九年八月十四日止，丁○○共計四三六七００元，乙○○共計六０三四四０元，與前開反訴原告逾期完工之違約金相抵銷，反訴原告非僅不需再賠償反訴被告，尚可另行向反訴被告請求。至於反訴被告所稱其有追減工程等應予扣款，依契約第四條第一款規定：反訴被告提出同意減作之證明書，憑以按第三款之規定計算追減金額。再依契約書附件三：代辦外水電委託書所代辦，反訴被告應給付反訴原告友信公司外水電費為原告乙○○、丁○○：各一萬六千二百十九元。管理費壹佰貳拾萬元若需提撥，亦僅係交付管理委員會保管使用，非僅供反訴被告單獨使用，故不應計入應扣款項目內。綜上所述，乙○○應再給付反訴原告友信公司四三三二一九元，給付反訴原告甲000000000元，丁○○應給付反訴原告友信公司三九一七一九元，給付反訴原告甲00000000元，本件反訴被告未付清上開各項費用，自無請求反訴原告交付鑰匙辦理交屋之理。
⑵原告所指未完工部分，係因原告要求被告不需施工，兩造於八十七年七月二十七
日就系爭房屋驗收後，原告僅針對系爭建物一些細微之缺失要求改善，並未提及上開所指未完工部分，而被告將系爭建物發包予營造商承作，而營造商已訂購所有工程所需材料，並不因原告所購之建物部分未予施工，而減少工程款，故原告以此要求被告扣減買賣價金，並無理由。原告乙○○所購系爭建物，因兩造同意冷氣空調設備不予施作，已折讓價款二十萬元。
二、原告主張之前開事實，提出土地、房屋買賣契約書、封面、民事裁定、抵押權部分塗銷同意書、存證信函、未施作工程明細表、土地、建物所有權狀、計算表各二件、折讓證明單、建造執照、使用執照、信函、工程變更記錄表、建材設備說明、民事判決主文、租賃契約書及建物所有權狀各一件（以上均影本）、相片十二幀為證。被告對於與原告訂立前開買賣契約書，原告丁○○已付買賣價金一百四十七萬，原告乙○○已付買賣價金二百四十三萬（折讓買賣價金二十萬元），及被告尚未交屋予原告之事實不爭執，惟抗辯原告未付清買賣價金、滯納金、水電費等，提出土地、房屋買賣契約書、房屋驗收單、民事判決各二件、折讓證明單、使用執照、起造人名冊、信函、存證信函及回執、工程變更記錄表、電費收據、折讓證明單、起訴書、確定證明書各一件、水費收據四紙為證（以上均影本），經查：
㈠原告丁○○已給付買賣價金分期款，土地部分：九十四萬元，房屋部分：五十三
萬元，原告乙○○已給付買賣價金分期款，土地部分：一百五十九萬元，房屋部分：八十四萬元，另清償被告向台開公司貸款之本息，原告乙○○三百九十八萬元、丁○○二百四十七萬元等情，有被告提出之台開公司函函附明細表可考，並為被告不爭執，另原告二人前以六百九十五萬元匯予被告公司前董事長林世華，再匯予台開公司辦理信託資金憑證，嗣林世華解除信託憑證並清償上開房地債務之要求，台開乃以多餘之五十萬元退還給林世華等情，有起訴書可稽，二造亦均不爭執。按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。向第三人為清償，經其受領者，經債權人承認，或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。民法第三百零九條第一項、第三百十條第一款定有明文。原告清償前開如被告不爭執之台開公司貸款金額部分，被告既已承認，即有清償效力；其餘五十萬元部分，原告既已向有受領權之林世華清償，經其受領，已生清償效力。則原告主張清償貸款部分，丁○○為二六六萬元，原告乙○○為四二九萬元，堪予採信。又依兩造房屋買賣契約第四條第一項規定：本房屋之室內隔間、裝飾及裝備工程，其施工標準悉依乙方設計圖樣辦理，甲方如要求變更或增減時，須經乙方同意後始予辦理，所需費用由雙另訂差價（以加減帳計之）。第三項：工程變更費用如有加帳時，甲方應於變更工程所屬之樓層施工前先行繳清，若有減帳時，雙方同意至通知交屋日一併計算。原告丁○○主張未施作工程合計十五萬元、原告乙○○主張未施作工程合計五十萬元，有曾任職被告公司之吳文欽出具未施作工程明細表足憑，被告雖辯稱吳文欽已離職，該未施作工程明細表與被告無關，惟該明細表所載工程未施作部分，被告不爭執，則前開工程既經被告公司前負責工程現場之員工吳文欽出具前開明細表變更，被告公司即有同意變更，前開工程既未施作，應於房屋買賣價款中扣除。
㈡依兩造房屋買賣契約第九條第一項規定：乙方（指被告）除因不可歸責之事由外
，其逾本約第三條規定完工時，每逾一日按已繳總價款千分之一計算違約金與甲方（原告），第二項：甲方應付之各項房屋款之全部或一部分（含貸款）不履行第二條之付款規定時，如逾期滯納，經乙方定期催告後仍不繳付者，即視為違約，乙方得逕行解除本契約，甲方同意已繳之款項全部做為違約金，由乙方沒收，．．．，第三項：甲、乙雙方任何一方違反本契約任一條款時，他方得通知違約之一方限期改善，逾期未改善者，他方得請求損害賠償或逕行解除契約；第三條規定「．．．並預定自開工後四百日曆天內，取得使用執照，依使用執照核發日期為完工日期」，參以系爭房屋使用執照核發日期為八十七年三月九日，有使用執照可憑。而原告主張系爭工程於八十五年四月四日報開工，應於八十六年五月九日完工，被告亦不爭執，是以依前開契約約定被告共遲延三百零四日，依契約約定被告應科違約金原告丁○○部分，每日罰金為0000000／１０００＝１７７０，總違約金為五三八０八０元，原告乙○○部分每日罰金為0000000／１０００＝２８５０，總違約金為八六六四００元。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為酌定之標準（參照最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第一九號判例）。衡諸被告遲延日數甚長，原告目前仍未能使用系爭房屋，前開違約金並無過高之情形，自不再酌減。又原告之違約金請求權與被告之買賣價金請求權各自獨立，得分別向對方為請求，二造均為抵銷之意思表示，自得抵銷（最高法院八十五年度台上字八九一號裁判參照）。
㈢（被告即反訴原告反訴請求水電費部分）
被告主張依契約書附件三：代辦外水電委託書所代辦壹萬陸仟貳佰壹拾玖元，有被告提出之水電費單據為憑，原告亦不爭執，被告此部分主張為可採。
㈣又依兩造土地買賣契約第三條第六項規定：土地產權移轉登記於八十五年六月二
十日前辦理，第五條第二項規定：甲乙雙方任何一方違反本契約任一條款時，他方得通知違約一方限期改善，逾期未改善者，他方得請求損害賠償或逕行解除契約，被告甲○○雖於八十七年七月十三日始將土地過戶於原告，惟原告未舉證其已依前開規定通知限期改善等情，其依此請求損害賠償為無理由。又依兩造房屋買賣契約第七條第三項規定：乙方（被告）於甲方辦妥交屋手續且履行下列各款義務後，應即發給交屋證明單，憑以領換鑰匙。㈠繳清買賣總價款㈡繳清因逾期付款之滯納金。㈢提出辦理保存登記所需證件及在有關文件上蓋章，並繳清第六條有關甲方應負擔之費用。㈣繳清其他依契約應由甲方負擔之費用。第九條第三項：甲、乙雙方任何一方違反本契約任一條款時，他方得通知違約之一方限期改善逾期未改善者，他方得請求損害賠償或逕行解除契約。原告雖曾以存證信函請求被告公司交付鑰匙，惟兩造就雙方應負擔之費用、違約金等均有疑義，原告就其已辦妥交屋手續，並與被告會算結清各項費用等均未舉證，尚難認被告有原告主張此部分違約情事，原告依前開規定請求損害賠償亦無理由。
㈤數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項
之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。（民法第二百七十二條）被告甲○○與原告二人訂立土地買賣契約，被告友信公司與原告二人訂立房屋買賣契約，被告甲○○與友信公司並未有明示亦無法律規定，成立連帶債務，原告復未能舉證上情，原告請求被告甲○○與友信公司應負連帶責任，為無理由。
㈥綜上所述：原告丁○○部分：系爭土地買賣價金三百二十八萬元、房屋買賣價金
價金一百七十七萬元；已繳納分期款一百四十七萬元（土地：九十四萬元、房屋：五十三萬元），清償台開公司貸款二百六十六萬元（依房地價金比例百分之三十五（九十三萬一千元）、百分之六十五（一百七十二萬九千元），扣除被告未施作之房屋工程款計十五萬元，及房屋遲延完工違約金五三八０八０元、另加計原告應負擔之水電費一六二一九元，原告丁○○尚應繳納買賣價金為：土地：一百四十萬九千元。房屋：已扣抵完畢，原告丁○○尚得向被告友信公司請求違約金三六二八六一元。原告乙○○部分：系爭土地買賣價金五百二十八萬元、房屋總價二百六十五萬元，已繳付分期款二四三萬元（土地：一百五十九萬元、房屋八十四萬元），另清償台開公司分戶貸款四二九萬（依房地價金比例百分之三十五（一百五十萬一千五百元）、百分之六十五（二百七十八萬八千五百元）），扣除被告房屋未施工款項五十萬元，再扣除被告房屋逾期完工之違約金八六六四００元，再加計原告乙○○應負擔水電費一六二一九元，原告乙○○土地買賣價金尚有九十萬一千五百元未清償，房屋部分則已扣抵完畢，被告尚應給付原告未施作價金及違約金共0000000元。反訴原告甲○○請求反訴被告丁○○給付土地買賣價金六十九萬四千五百元，反訴被告乙○○土地買賣價金九十萬一千五百元範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回，又反訴被告二人房屋買賣價金經扣抵已清償完畢，反訴原告友信公司請求反訴被告丁○○給付房屋買賣價金三七五五００元，反訴被告乙○○給付房屋買賣價金四一七０００元，為無理由，應予駁回。
㈦（被告即反訴原告反訴請求滯納金部分）
依兩造房屋買賣契約第七條第四項交屋辦法及程序㈠甲方應於接獲乙方通知驗收日起十日內至工地會同乙方之工程人員，就所購房屋各項工程進行驗收。㈡甲方於驗收後應簽立驗收單、載明驗收結果，如有須修正補強者，應列明項目、範圍。㈢甲方應視其認應修正補強之工程項目多寡，與乙方之工地現場工務人洽訂修補期間完成各項修補工程，並通知甲方辦理交屋。㈣乙方應按驗收單上所載修補期間完成各項修補工程，並通知甲方辦理交屋。㈤甲方應於接獲交屋通知日起十日內至乙方公司繳清房、地餘款及應付之各項費用。㈥乙方應於甲方繳清房、地餘款及各項應付費用時，將房地及有關證件點交予甲方。而原告丁○○八十七年七月二十七日驗收時，尚列有地板刮傷等瑕疵，乙○○則有大門不正等瑕疵，有原告提出為被告不爭執之房屋驗收單足憑。而被告始終未舉證已修補並再通知原告辦理交屋。又被告致原告乙○○之存證信函僅請求其付清價金，並非請求辦理貸款，是以被告依契約第二條請求原告給付滯納金為無理由。
㈧從而，原告二人房屋價金既已經扣抵繳清，其訴請被告交付建築改良物所有權狀
正本、車位分管使用證明書、暨該房屋配備之鑰匙，為有理由，應予准許。又原告二人另請求被告給付原告丁○○原告乙000000000元，三六二八六一元，為有理由，亦應准許。逾此部分之請求，要屬無據，應予駁回。又原告二人土地價金均未繳清，其請求被告交付土地所有權狀為無理由。
三、綜上所述，本訴原告本於買賣契約之法律關係，請求如主文第一項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。反訴原告甲○○本於買賣契約之法律關係，請求如主文第七項所示，合於法律規定，應予准許。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，又原告聲請傳訊甲○○為證人，本院認本件事證已臻明確而無必要，附此說明。
五、本訴及反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。至於本訴及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。本訴被告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告免為假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、據上論結：本件本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告甲○○反訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告友信公司之訴為無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 林麗玉右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官 黃倪濱中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日