臺灣花蓮地方法院民事判決 九十年度訴字第一五九號
原 告 花蓮漁業開發股份有公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳正忠律師被 告 陳玉葱訴訟代理人 乙○○右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號，地目：田，面積一二六０平方公尺、權利範圍全部，及同地段五六四－三，地目：田，面積０．一平方公尺，權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告指定登記名義人甲○○。
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬伍仟玖佰零叁拾元，及自九十年五月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
本判決第二項於原告以新台幣捌萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）原告自民國六十三年，在花蓮縣○○鄉○○段地區設置漁業養殖區，於六十六年十月十九日，向被告承購其所有坐落花蓮縣○○鄉○○段二一０之二地號，面積０．一四五五公頃（現因重測更改浴海段五六四、五六四之二、之三之四等四筆地號，其中五六四之二、之四，業據徵收在案）全案讓售給原告公司指定登記人甲○○，並依約完成買賣價金之交付，由於該地當時礙於農業發展條例之限制，無法辦理產權過戶登記，當初言明一俟解除限制後，再辦過戶手續；今農地開放自由買賣，擬依約要求被告履行過戶登記，九十年二月十三日會同潘金團前往被告家中，被告與其夫婿潘老抵均欣然同意，並簽立同意書，事後被告屢次爽約，並改換土地抵押貸款及退還其先前領取之休耕補助款。
（二）又被徵收之五六四之二、之四地號土地，因未及過戶，徵收補償金均發放給被告，其中五六四之四地號土地之補償金為九二二九七元、五六四之二地號土地，因在八十六年徵收，為原告所不知情，其面積約三倍大，爰比照前項金額，公告現值加八成，計一五三六三三元，兩筆土地補償金共計二四五九三０元，應返還原告。
（三）對被告抗辯之陳述：⑴買賣價金六萬元已給付，九十年二月十三日被告簽立同意書，被告當場親按指印，倘若價金分文未取，被告豈有不加催討拒絕簽立同意書之理？又六十六年買賣土地，付款後原告依約交出該地，原告隨即在該地投下鉅資，建造漁池等龐大設備，至九十年二月十三日簽立同意書，其間歷經二十多年，被告及其家人，豈有分文未取甘心不催討，又倘被告分文未取，何必要催辦過戶。
⑵潘老抵曾任職豐濱鄉村幹事，潘金團亦為社區理事長，對同意書內容，焉有不加查閱，即輕易受騙、簽名見證之理？又潘老抵與被告簽立同意書後，自動提出一疊所有權狀，由其中抽出五六四地號所有權狀，上方還用鉛筆註記「林」字，稱係林先生之土地等語。
⑶被告於九十年二月十三日簽立同意書之後，因受他人慫恿，萌生貪念，在約定辦理、交付過戶文件過程中時生變卦，藉詞搪塞。
⑷本件被告已承認有買賣的事實，另外原告也已交付價金六萬元，縱使原告提
不出支付價金收據，被告從六十六年到現在都未曾向被告行使價金請求權，其請求權已罹於時效。原告請求權係因為農發條例，本件因該沒有時效問題。縱認被告價金請求權仍存在，原告主張抵銷。
三、證據：提出不動產買賣契約書、同意書、切結書、律師函、地籍圖、花蓮縣政府函各一件、土地登記謄本四件（均影本）為證，聲請訊問證人張金盛。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告法定代理人甲○○為了要開發漁業養殖事業，向被告承購系爭土地，並於六十六年十月十九日與被告夫婿潘老低簽訂土地買賣契約書，然而買賣價金六萬元尚未支付，被告要求甲○○拿出契約正本供比對，詎九十年二月十三日甲○○至被告家中，稱該筆土地準備蓋觀光育樂區，要被告在同意書簽名，嗣被告方知是該筆土地過戶同意書，被告簽立同意書意思表示有錯誤，被告撤銷同意之意思表示。八十七年七月二十七日被告子女因週轉困難急用錢，子女將數筆土地抵押貸款，並在九十年四月三十日塗銷抵押登記，非有心詐欺，另休耕補助請領，因被告申報整筆土地，事隔數十年，不知那一筆不要申報而發生錯誤。
（二）確有土地買賣，但對方沒有支付價金給我原告沒有給付我們買賣價金，我們前後三次找原告要錢，但是都找不到，原告去年二月份突然拿契約書要求過戶，我們要求原告給付價金。同意書不是在和諧氣氛下簽立的，並且沒有留給被告一份。當時土地買賣契約內容與現在不一致，但是現在沒有辦法找到證據，潘老抵記得契約蓋房子要六萬元應該如何交付，但是現在契約中沒有提到。
（三）買賣契約未載明俟農業發展條例限制解後辦理過戶，亦未約定由買受人買受後，移轉產權給有自耕能力的第三人，依土地法三十條之規定，倘承買人無自耕能力而承買私有農地，係以不能給付為契約標的，依民法第二百四十六條之規定為無效。原告要求過戶也已經超過時效期間。
三、證據：聲請訊問證人潘老抵、陳成德。理 由
一、（一）兩造不爭執之事實
原告主張與被告簽訂系爭土地買賣契約之事實，提出買賣契約書影本一件為證，被告不爭執與原告有買賣系爭土地之事實，原告此部分主張堪信為真實。
（二）兩造爭執之事實原告主張：
兩造訂立契約約定讓售系爭土地給原告公司指定登記人甲○○，並依約完成買賣價金之交付，由於該地當時礙於農業發展條例之限制，無法辦理產權過戶登記，當初言明一俟解除限制後，再辦過戶手續，九十年二月十三日原告會同潘金團前往被告家中，被告與其夫婿潘老抵均欣然同意，並簽立同意書，事後被告屢次爽約，被徵收之五六四之二、之四地號土地，因未及過戶，徵收補償金均發放給被告，兩筆土地補償金共計二四五九三０元，應返還原告。原告之價金請求權亦已罹於時效。原告請求權係因為農發條例，沒有時效問題。縱認被告價金請求權仍存在，原告主張抵銷。原告依買賣之法律關係，請求被告應辦理所有權移轉登記予原告並返還土地補償金。
被告抗辯：
買賣價金六萬元原告尚未支付，被告要求甲○○拿出契約正本供比對，詎九十年二月十三日甲○○至被告家中，稱該筆土地準備蓋觀光育樂區，要被告在同意書簽名，嗣被告方知是該筆土地過戶同意書，被告撤銷同意之意思表示。買賣契約未載明俟農業發展條例限制解後辦理過戶，亦未約定由買受人買受後，移轉產權給有自耕能力的第三人，依土地法三十條之規定，倘承買人無自耕能力而承買私有農地，係以不能給付為契約標的，依民法第二百四十六條之規定為無效。原告要求過戶也已經超過時效期間。
二、本件爭點為系爭契約是否有效？原告是否已支付買賣價金，被告之價金請求權是否已罹於時效？原告請求移轉登記請求權是否罹於時效？被告受領之系爭土地徵收補償金應否返還予原告？詳述如左：
（一）⑴私有農地所有權之移轉。其承受人以承受後能自耕者為限。（修正前六十四年七月二十四日土地法三十條）⑵以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預
期於不能之情形除去後為給付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求。（最高法院七十年台上字第四五三七號判例）⑶①經查，證人潘老抵（被告之夫）證稱：（原告提出之土地買賣契約書原本
）被告陳玉葱及我的簽名是我簽的，但是印章不是我的。（見本院九十年六月十三日筆錄），被告雖抗辯原告所提之契約書非原來的買賣契約書，然就此有利於己事實並未舉證證明，被告抗辯尚難採信，是以原告提出之買賣契約書應即係兩造土地買賣契約書原本無誤。
②再者，該買賣契約書第三條載有：該土地所有權狀及土地圖照等悉由甲方
（即被告）交予乙方（即原告），以供過戶產權登記手續，倘若手續上需蓋章時，甲方自當無條件應付之，土地承受人名義由乙方指定，甲方不得異議。又原告於九十年二月十三日所立之同意載有：茲立同意書人陳玉葱於民國六十六年十月十九日將所有坐落花蓮縣○○鄉○○段第貳壹零之貳地號，面積零點壹肆伍伍公頃，目前變更改○○○鄉○○段伍陸肆地號．
．全部讓售給花蓮漁業開發股份有限公司甲○○。該筆土地當時雙方依約買賣全部完成，業經訂立土地買賣契約書為據。奈因碍於農業發展條例之限制，無法辦理產權過戶登記，今蒙政府開放農地自由買賣，擬依約履行過戶登記，顧及買受土地登記名義人甲○○因住址遙遠，為方便起見，經雙方協商將本件土地產權過戶所需之證件等悉數交潘金團代為協助處理，恐口無憑特立此同意書為據。被告對其簽立該同意書之事實不爭執，然抗辯以為該土地要變更為觀光遊樂用地才簽立，被告簽立同意書意思表示有錯誤，被告撤銷同意書之意思表示，但被告就其因錯誤而簽立該同意書之有利於己事實未舉證證明，被告抗辯不足採信。
③按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九
十八條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。參照前開買賣契約書及同意書之記載，兩造簽訂系爭土地（農地）買賣契約，係預期將來可移轉予原告時為給付，該契約仍為有效。
（二）⑴請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。
（民法第一百二十五條）⑵次查，原告主張其已支付買賣價金六萬元，經被告否認。證人潘四福（被告
之子）雖證稱：當時說要蓋房子，怎麼交付六萬元也不知道，我知道後來砂子及石頭有幫我付錢，砂子與石頭分別共三、四台車子，另外還有磚塊。（見本院九十年七月二日筆錄），然而證人潘四福前開證詞所稱原告代付砂子、石頭價款尚不足推論即係系爭土地買賣價金，原告就其此有利於己之事實，復未舉證證明，尚難信為真實。然而系爭土地買賣於六十六年十月十九日訂定，被告於該時即可請求給付買賣價金，其請求權其無不能行使之情形，被告迄於八十一年十月十九日前均未行使該請求權，且無時效中斷之情形，被告之給付買賣價金請求權已罹於十五年時效。
（三）⑴①消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的之請求權，自為行為
時起算。（民法第一百二十八條）消滅時效，因左列事由而中斷：一 請求。二 承認。三 起訴。
（民法第一百二十九條第一項）時效中斷者，自中斷之事由終止時，重行起算。
（民法第一百三十七條第一項）②民法第一百二十八條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，其中所謂「
請求權可行使時」，乃指權利人得行使請求權之狀態而言。例如：未定清償期之請求權，以請求權發生時為其可行使之時：附停止條件或附確定期限之請求權，以其條件成就或期限屆至之時為其可行使之時。至於義務人實際上能否為給付，則非所問。（最高法院六十三年台上字第一八八五號判例）⑵如前所述，系爭土地買賣契約以將來土地可移轉予原告時為給付，原告之移
轉登記請求權應自土地法及農業發展條例八十九年一月二十六日公布施行起算，原告之移轉登記請求權尚未罹於於效。又被告九十年二月十三日所簽立之同意書亦承認原告之移轉登記請求權，是以原告移轉登記請求權應自九十年二月十三日重行起訴。原告之移轉系爭土地登記請求權未罹於十五年時效。
（四）①買受人向出賣人買受之某筆土地，在未辦妥所有權移轉登記前，經政府依法
徵收，其地價補償金由出賣人領取完畢，縱該土地早已交付，惟民法第三百七十三條所指之利益，係指物之收益而言，並不包括買賣標的物滅失或被徵收之代替利益（損害賠償或補償費）在內，且買受人自始並未取得所有權，而出賣人在辦畢所有權移轉登記前，仍為土地所有人，在權利歸屬上，其補償費本應歸由出賣人取得，故出賣人本於土地所有人之地位領取地價補償金，尚不成立不當得利。買受人祇能依民法第二百二十五條第二項之法理行使代償請求權，請求出賣人交付其所受領之地價補償金。（最高法院八十年度第四次民事庭會議決議（一)）②兩造買賣之土地重測後分割增加之地號花蓮縣○○鄉○○段五六四－二、五
六四－四業經徵收，又該二筆土地補償金共計二四五九三０元，有原告提出土地登記謄本、花蓮縣政府八十九年十二月二十一日八九府地價字第一三五五０六號函可憑，被告亦不爭執，原告此部分主張堪信為真實。原告雖誤依不當得利請求權請求被告返還該補償金，惟原告主張該二筆土地未及過戶即已遭徵收，補償金由被告受領，究其真意有依民法第二百二十五條第二項之法理請求之意，是以原告請求被告返還該二筆土地補償金共計二四五九三０元，為有理由。
三、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告移轉系爭土地所有權登記及返還土地補償金二四五九三０元及自訴狀繕本送達翌日（九十年五月二十二日）起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
五、被告陳明願供擔保以代釋明，就主文所示第二項聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十六 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 林麗玉右正本証明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官 林揚奇中 華 民 國 九十 年 七 月 十七 日