臺灣花蓮地方法院民事判決 九十年度訴字第二五號
原 告 民國房屋仲介有限公司法定代理人 魏明仁被 告 甲○○右當事人間請求給付居間報酬事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國八十九年六月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）五十二萬元，及自民國（下同）八十九年六月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：㈠被告於八十九年六月十五日與原告簽訂委託銷售契約書（下稱系爭居間契約）
，委託原告就被告所有坐落花蓮縣花蓮市○○路○○○號之房屋及其基地（下稱系爭房地）為被告媒介居間覓得買主，嗣於同年月二十七日，原告覓得訴外人柯國斌願承買，被告並於同日與柯國斌簽訂買賣契約在案，總成交價為一千三百萬元，簽約當日並由柯國斌支付定金一百萬予被告，嗣後柯國斌並依約分別給付二期二十萬元之價金，計被告收受柯國斌給付金額共一百四十萬元。依原告與被告所簽立之系爭居間契約第七條規定：「本房地買賣成交，乙方（指原告）收取之服務報酬為成交價之百分之五，其中賣方（甲方）（即指被告）同意給付乙方成交價百分之四服務報酬．．如因不可歸責於乙方之事由，而致買賣契約無效，被撤銷或解除時，甲方不得拒絕給付服務報酬」，被告自應於買賣成交後支付成交價之百分之四予原告作為居間報酬，即五十二萬元，詎被告卻籍故拖延拒不給付，其後，柯國斌因無力支付買賣餘款，雖經原告向其表示解除買賣契約，但依兩造所訂之系爭居間契約第九條第三款：「債務不履行係可歸責於買方者，甲方得將定金沒收，並同意將沒收之定金之一半給付予乙方以資補償其廣告及人事費用」，被告亦應將沒收之定金之半數給付原告，是基於上開二條規定，被告均負有給付該五十二萬元之義務，爰依系爭居間契約之法律關係，請求被告給付如聲明所示之金額。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
１、雖被告與柯國斌於八十九年六月二十七日始訂立買賣契約而逾系爭契約第三條約定之居間契約生效期間（八十九年六月十五日至八十九年六月二十日），然被告與柯國斌既已就買賣之價金及付款之方式達成合意，則據同條後段之約定，本件之委託期間應自動延長至買賣契約成立之時，故被告與柯國斌簽訂契約時，系爭居間契約仍屬有效。
２、系爭契約係據內政部所頒定之契約範本內容而訂立，並無不合法之處。
３、被告所述之土地增值稅計算方式與本件無關。
三、證據：提出委託銷售契約書、買賣契約書及存證信函影本各乙件為據。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠請求駁回原告之訴。
㈡若為不利被告之判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：㈠原告所述實屬子虛，蓋依系爭居間契約第三條之約定，「雙方同意委託銷售期
間自民國八十九年六月十五日起至八十九年六月二十日止，逾期未售出，本契約書自動失效。」被告與柯國斌遲至八十九年六月二十七日始簽訂買賣契約，系爭居間契約應已失效，原告自不得據已失效之契約請求被告給付居間報酬。
㈡依被告與柯國斌簽訂之買賣契約書關於付款方式之約定，柯國斌所交付被告之
款項係屬簽約金，即第一期款，並不具有定金之性質，故亦無系爭居間契約第九條第三款約定之適用。
㈢又依被告與柯國斌簽訂之買賣契約特約事項約定：「本約買賣乙方（即被告）
淨拿新台幣一千二百四十萬元整，其餘費用由介紹人力霸房屋公司負責支付（即買賣總價中由力霸房屋收取新台幣六十萬元支付之）。」即居間報酬應係以六十萬扣除買賣所應納之土地增值稅，土地代書費用等所剩餘額為準。而系爭土地增值稅高達四十四萬四千元，另代書費為一萬五千元，是以縱使原告得請求居間報酬，亦以十四萬元為限。而原告得請求十四萬元之居間報酬又係以被告實得買賣價金一千二百四十萬元為前提，今被告既僅收取一百四十萬元，則依比例原告亦僅得請求報酬至多一萬五千九百元，扣除系爭之不動產買賣由被告代為支付之代書費五千元，原告至多亦只得請求一萬零九百元爾爾，故原告之請求自屬無據。
㈣系爭居間契約為定型化契約，而其第七條約定因違反民法第二百二十五條及消費者保護法第十七條第二項之規定，應屬無效。
三、證據：提出土地買賣契約書、土地增值稅計算公式、房地產委託銷售契約書範本及支票影本各乙紙為據。
理 由
一、原告起訴主張：被告於八十九年六月十五日與原告簽訂系爭居間契約書，約定被告於買賣成交後應支付成交價之百分之四作成報酬給付原告，嗣於同年月二十七日原告已為被告媒介居間覓得買主柯國斌，並於同日與被告簽訂買賣契約表明願買受被告所有之系爭房地，總成交價為一千三百萬元，簽約當日並已由柯國斌支付一百萬元之定金並交被告收訖，雖其後因柯國斌無力支付餘款而經原告解除買賣契約，但已沒收柯國斌前給付之定金，惟依原告與被告所簽訂之系爭契約第七條約定，被告與柯國斌成立買賣契約之際，原告即已達成居間任務，被告即應支付原告居間報酬五十二萬元；又依系爭契約第九條第三款之約定，被告既以柯國斌違約而沒收柯國斌前交付之款項，則亦應給付原告其沒收金額之半數。詎被告卻籍故拖延拒不給付，爰依居間契約之法律關係，請求被告給付如聲明所示之金額等語。被告則以：依系爭居間契約第三條之約定，契約之有效期間係自八十九年六月十五日起至八十九年六月二十日止，然被告與柯國斌遲至同年月二十七日始簽訂買賣契約，斯時該契約應早已失效；且該契約之第七條應已違反消費者保護法之規定，應屬無效。又依被告與柯國斌簽訂之買賣契約書就有關付款方式之約定，柯國斌所交付被告之款項為簽約金，而非定金，自亦無系爭契約第九條第三款約定之適用；又依被告與柯國斌簽訂之買賣契約特約事項約定被告之居間報酬應以六十萬元扣除土地增值稅及土地代書費為限，並衡諸被告預估買賣價款為一千三百萬元然今僅實得一百四十萬元之情，則原告縱得請求報酬，至多僅得請求一萬零九百元爾爾，故原告之請求自無理由，爰請求駁回原告之訴等語，資為抗辯。
二、原告主張兩造間曾訂立系爭居間契約，被告亦因原告居間媒介而與柯國斌訂立前開買賣契約，並自柯國斌處收受款項達一百四十萬元，迄今尚未給付居間報酬等情，業據被告自認無訛，就原告主張被告已因柯國斌未能按期給付買賣價金而向柯國斌表示解除前開買賣契約之情，被告亦不爭執，是此等事實堪認為真正。惟原告主張被告依系爭居間契約，負有給付五十二萬元居間報酬予原告之義務，被告則予以否認，並以前詞置辯。是以，本件之爭執要點乃在於：㈠系爭居間契約是否已因前開買賣契約之簽定係在委託銷售期間之外而失效？㈡被告自柯國斌處所收受之一百四十萬元，其中一百萬元是否屬於定金？㈢本件原告之請求權基礎應為系爭居間契約之第七條或第九條第三款？㈣本件原告應得之居間報酬應為若干？
三、經查：㈠系爭居間契約第三條關於委託期間之約定為：「雙方同意委託銷售期間自民國八
十九年六月十五日起至八十九年六月二十日止，逾期未售出，本契約書自動失效，惟如總價款及付款方式經買賣雙方同意時，本契約有效期間延至簽訂買賣契約止。」此有兩造所提出之系爭居間契約書在卷可憑。是被告雖於八十九年六月二十七日始與柯國斌簽訂買賣契約，然雙方既已對買賣之總價款及付款方式達成合意，系爭契約之有效期間依前揭約定自發生延展之效果。是被告抗辯買賣契約簽訂時系爭契約已然失效乙節，委無可採。
㈡民法並無關於「簽約金」之規定，而按定金者，謂契約當事人之一方以確保契約
之履行或擔保契約之成立為目的，而交付他方之金錢或其他代替物。訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第二百四十八條定有明文；又定金除當事人另有約定外，於契約履行時，定金應視為買賣價金之一部，同法第二百四十九條第一款亦規定甚明。查柯國斌交付與被告之一百萬元雖載明為「簽約金」，然由其被告與柯國斌間所訂立之前開買賣契約第八條：「甲方（指柯國斌）如不買或不照約履行按期付款而違約者，既付價款不得請求返還．．」，及第十一條：「本契約自簽訂日起，並收領到簽約金時生效．．」等內容觀之，該「簽約金」之作用即在確保契約之履行，已具有民法前開規定之「定金」之特徵，足堪認定該被告已自柯國斌處收受之「簽約金」一百萬元即為「定金」，實難僅因買賣雙方於契約書所用文字為「簽約金」即得諉稱非為定金。
㈢依系爭居間契約第七條：「本房地買賣成交，乙方（指原告）收取之服務報酬為
成交價之百分之五，其中賣方（甲方）（即指被告）同意給付乙方成交價百分之四服務報酬．．如因不可歸責於乙方之事由，而致買賣契約無效，被撤銷或解除時，甲方不得拒絕給付服務報酬」，及第九條第三款：「債務不履行係可歸責於買方者，甲方得將定金沒收，並同意將沒收之定金之一半給付予乙方以資補償其廣告及人事費用」之規定比較觀之，可知第九條第三款係針對因可歸責於買方之原因，致買方未依約履行給付買賣價金等義務時，本件兩造就被告所收受之定金如何分配之約定，應優先於第七條之適用，當足以排除買方已依約給付買賣價金情形下依第七條所定之報酬給付義務，始符當事人之真意及公平原則。否則將發生原告可依第七條請求服務報酬及依第九條第三項請求定金之一半之雙重利益，或被告於未收受完全之買賣價金給付之情形下，原告仍可依第七條之規定獲取顯不相當報酬之情形。被告既因柯國斌未能按期給付買賣價金而向柯國斌表示解除前開買賣契約，即已符合前開契約第九條第三款之情形，並排除該契約第七條之適用，是被告所爭執之該契約第七條已違反消費者保護法之問題，即無庸論究。㈣承上所述，本件原告可得主張之請求權基礎為系爭居間契約之第九條第三款，準
此，原告可得請求之金額即為被告前開所收受之一百萬元之一半，即五十萬元。被告雖以其與柯國斌簽訂之買賣契約中特約事項約定：「本約買賣乙方（即被告）淨拿新台幣一千二百四十萬元整，其餘費用由介紹人力霸房屋公司負責支付（即買賣總價中由力霸房屋收取新台幣六十萬元支付之）」，作為其計算本件報酬金額之基礎，並提出前開買賣契約書為憑，然依據債權之相對性原則，原告既未於該買賣契約中與被告達成何項約定，則被告與柯國斌間之約定，自不足以拘束本件原告。關於居間報酬之計算，仍應依系爭居間契約之約定，被告所主張之計算方式，實無可採。
四、綜上所述，原告依據系爭居間契約第九條第三款之請求權，請求被告給付五十萬元，及自八十九年六月二十八日（即被告依系爭居間契約應付款日之翌日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息部分，即屬有據，應予准許。逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 郝燮戈右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官 周秀香中 華 民 國 九十 年 三 月 二十 日