臺灣花蓮地方法院民事判決 九十年度訴字第三六二號
原 告 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段第八０二、八０二之二地號土地上如附圖Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ點連線所示部分之房屋拆除，並將如附圖Ａ、Ｂ、Ｆ、Ｅ點連線所示面積一百一十點九平方公尺之土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠原告於民國九十年六月二十六日在臺灣花蓮地方法院就八十九年度執字第一０
五六號執行案件，拍賣取得該執行案件Ｃ標之標的物所有權，並辦理土地所有權移轉登記手續完畢，其中包含花蓮縣○○鄉○○段第八０二及八０二之二地號土地（以下簡稱系爭土地）。惟系爭土地上有未領有建築執照之房屋即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段四十六之一號（以下簡稱系爭房屋），為被告所有，被告無合法權利占用系爭土地，原告自得依據土地所有權人之地位行使所有物返還請求權，請求被告將上開房屋拆除並返還其所占用之土地。
㈡被告固然抗辯系爭房屋為伊向訴外人章瑜芬所買受，而章瑜芬與系爭土地之原
所有權人即訴外人魏清風訂有土地交換契約書，已約定交換土地，由章瑜芬取得系爭土地之所有權，雖系爭土地之所有權因故無法移轉登記為章瑜芬所有，惟此情形符合最高法院七十五年度第五次民事庭會議決議㈠之精神，仍應解為雙方已合意由魏清風將系爭土地有償租賃與章瑜芬，亦即系爭房屋於系爭土地上有租賃關係，故魏清風雖將系爭土地出賣於原告，然依民法第四百二十五條之規定，該租賃契約對於原告仍繼續存在，因此被告有依租賃契約使用系爭土地之合法權利云云。然查：
⑴觀諸該土地交換契約書中，立約人章鳳珠（即章瑜芬）究竟有無承租花蓮縣
壽豐鄉壽段第八二０之二一二號國有土地（現已重測為潭北段第八０三地號土地），被告對此有利於己之事實並未證明，事實上章瑜芬對於潭北段第八０三地號土地根本沒有承租權，而是由魏清風承租，苟若無合法租賃公有地之權利，則該土地交換契約即喪失合法權源，根本不成立互易契約，遑論有上開最高法院民庭決議之適用。又設若有公地租賃關係存在，惟依國有財產局所頒「國有非公用不動產租賃作業程序」之規定，其租賃契約書中第七條明訂：「承租人使用租賃基地，應受左列之限制：㈡不得擅自將租賃物之全部或一部轉讓或轉租他人使用或要求設定地上權。」此為公有地之出租之強制法令規定，依民法第七十一條規定，法律行為，違反強制或禁止規定者，無效；且契約既然明訂不得全部或一部轉租，則承租人不得違反契約，而以所有權人自居，擅自為逾越自己權限之法律行為，易言之，承租人之權利係被限制的，該換地契約書至多只能拘束契約當事人，而不得對抗第三人，據此，章瑜芬根本不能以其所承租之國有地與魏清風「交換」使用，該所謂「土地交換契約書」係違背法律強制規定，為無效不能成立，至少，亦不得以之對抗原告，則被告據以抗辯之上列最高法院之會議決議，不能適用，本件並無買賣不破租賃之適用，其仍屬無合法占有權源。
⑵設若該「土地交換契約書」視為章瑜芬向魏清風買○○○鄉○○段○○○號
土地之合約，則依該地地目為「旱」，是為農地，依當時土地之規定，即不可分割復不可移轉予非農民身份者，章瑜芬為商人亦不可買受農地，雖訂有契約，但該契約應屬無，亦即，章瑜芬並無合法使用系爭土地之權利，則被告乙○○向章鳳珠所承受之系爭房屋，亦無合法使用之權利。從而，原告乃由拍賣程序取得系爭土地，而被告使用之房屋無權占用系爭土地，原告自得請求被告拆屋還地。
㈢再者，系爭土地早於八十三年八月四日已向中國農民銀行貸款設定抵押權在案
，而該「土地交換契約書」係於八十四年五月二十二日始訂立，該契約書上章瑜芬所給付之對價為潭北段第八０三地號國有土地之承租權以及六十八萬元。
而魏清風所給付對價為潭北段第八０二地號土地中之一百一十點九平方公尺土地。核該章瑜芬所給付的不僅是依法不得隨意買賣移轉之國有承租地，卻另自魏清風取得向中國農民銀行貸款五百萬元中之二百三十萬元，契約中雖載明訂約時已交付六十八萬元與魏清風，其實章瑜芬不僅分文未付，兩相扣抵尚自魏清風之貸款中取得一百六十二萬元，於拍賣程序中魏清風共清償本息近六百萬元，該項債務均系章瑜芬所應負擔，故該「土地交換契約」不僅不具合法性且有失公平，依法不能成立，被告以不合法契約主張其係合法占有，顯不適當。
㈣退萬步言，假如其合約成立，被告有權承受章瑜芬對魏清風於系爭地之所有權
，則依最高法院五十七年台上字第一０三０三號判例：「民法第八百七十六條第一項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押權時業已存在，並具有相當之經濟價值為要件。」魏清風及章瑜芬將該潭北段第八０二及八０二之二地號土地設定抵押權予中國農民銀行之時間，早在於八十三年四月八日，而卻遲於八十四年五月二十二日始於「土地交換契約書」訂約時言明將其中貸款使用於建造系爭房舍，足證系爭房屋是於土地抵押權成立後才開始建立，不具排除抵押權之權利。被告所主張承受之租賃權即係由章瑜芬處延續，在章瑜芬不具有所有權與租賃權之權利時，被告之權利即失其憑藉亦不存在，而原告係因中國農民銀行依抵押權拍賣系爭土地時，依法取得，應受法律之保障。
三、證據：提出㈠臺灣花蓮地方法院不動產權利移轉證明書一份、㈡土地登記謄本一份、㈢國有非公用不動產租賃作業程序一份、㈣國有基地租賃器一份（均為影本），並聲請勘驗系爭土地。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠系爭房屋原為章瑜芬所有，而該房屋乃建築於魏清風所有之花蓮縣○○鄉○○
段第八０二、八０二之二地號土地上（重測前為壽段第八二０之五九地號），而魏清風亦將其所有之房屋建築在被告章瑜芬承租之花蓮縣○○鄉○○段第八０三地號公有土地上（重測前為壽段第八二０之二一二地號），為確保雙方有權使用其各自建築物所占用之土地，乃於八十四年五月二十二日簽訂「土地交換契約書」，由章瑜芬以潭北段第八０三地號土地之承租權暨六十八萬元，與魏清風互易潭北段第八０二地號土地，惟因當時潭北段第八０二地號土地因故未能辦理土地所有權移轉登記，故雙方約定待潭北段第八０二地號土地得辦理分割及過戶時，魏清風應無條件提供有關資料辦理移轉登記於章瑜芬。
㈡依最高法院七十五年三月十一日七十五年度第五次民事庭會議決議㈠之本旨，
章瑜芬與魏清風既係為確保雙方有權使用土地而訂定土地交換契約書，且章瑜芬業以潭北段第八０三地號土地之承租權以及六十八萬元與魏清風互易潭北段第八０二地號土地之所有權，縱使魏清風因故未辦理所有權移轉登記於章瑜芬，應解為魏清風依約辦理所有權移轉登記之前，雙方合意由魏清風經其所有之潭北段第八０二地號土地有償租賃於章瑜芬，始符合雙方簽訂土地交換契約書之真意，基此，章瑜芬即為有權占用潭北段第八０二地號土地，而潭北段第八０二之二地號土地又係自潭北段第八０二地號土地分割而出，故章瑜芬乃有權占用系爭土地，應屬明確。
㈢而被告乃於八十九年四月二十六日與章瑜芬簽訂「買賣契約書」，由章瑜芬將
其所有之系爭房屋出售予被告，並交付系爭房屋由被告占有使用中。按民法第四百二十六條之一規定，章瑜芬將系爭房屋之所有權移轉予被告時，前開基地租賃契約對於系爭房屋之受讓人即被告仍繼續存在，依此，被告亦係有權占用系爭土地。又原告乃於九十年六月二十六日拍賣取得系爭土地之所有權，而據前述，因章瑜芬與魏清風係於八十四年簽訂土地交換契約書，依八十八年修正前之民法第四百二十五條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」嗣後魏清風縱因經法院拍賣程序而將系爭土地讓與原告，惟前揭租賃關係對於受讓人即原告仍繼續存在，故被告與原告間有租賃契約存在，被告當屬有權占有，原告不得請求被告拆屋還地。
三、證據：提出㈠土地交換契約書一份、㈡買賣契約書一份、㈢地籍圖一紙、㈣承租土地繳費通知單一紙、㈤土地所有權狀一份（均為影本）。
丙、本院依職權調取本院八十九年度執字第一０五六號執行案件卷宗全卷。理 由
一、原告起訴主張其於九十年六月二十六日經臺灣花蓮地方法院八十九年度執字第一０五六號強制執行拍賣程序，拍得魏清風所有坐落花蓮縣○○鄉○○段第八０二、八０二之二地號（潭北段第八０二地號重測前為壽段第八二０之五九地號，而潭北段第八０二之二地號則係自潭北段第八０二地號分割而出）之土地，並完成土地所有權移轉登記手續。詎被告所有之未領有建築執照之房屋，即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○路○段地四十六之一號房屋，竟無合法使用權源而占用原告所有之系爭土地，爰依據所有物返還請求權，請求被告拆屋還地。被告則辯稱系爭房屋乃於八十九年四月二十六日向章瑜芬所購買，而章瑜芬與系爭土地之原所有權人魏清風之間訂有土地交換契約書，淤訂由章瑜芬以其對於潭北段第八０三地號（重測前為壽段第八二０之二一二地號）之公有土地承租權以及六十八萬元，與魏清風所有之潭北段第八０二地號（重測前為壽段第八二０之五九地號）土地，面積寬七米長，其上建有花蓮縣○○鄉○○村○○路○段四十六之一號房屋範圍內之土地為互易，雖上開範圍之土地因故無法將所有權分割移轉登記為章瑜芬所有，但依據最高法院七十五年度第五次民事庭會議決議㈠之意旨，應認章瑜芬對於魏清風在上開範圍土地內成立有償租賃之關係，因此，依據民法第四百二十六條之一，以及第四百二十五條之規定，該租賃契約仍繼續存在於兩造之間，則被告在系爭建物之範圍內當係有權使用系爭土地，原告所為請求，顯無理由，應予駁回。
二、原告主張於九十年六月二十六日經臺灣花蓮地方法院八十九年度執字第一０五六號強制執行拍賣程序，拍得魏清風所有坐落花蓮縣○○鄉○○段第八０二、八０二之二地號之土地，並完成土地所有權移轉登記手續，而被告所有之未領有建築執照之房屋，即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○路○段第四十六之一號房屋，占用系爭土地面積約為九十一平方公尺，且另有被告使用之空地約十九點九平方公尺等情，業據其提出與所述相符之臺灣花蓮地方法院不動產權利移轉證明書、土地登記謄本為證，並經本院調取本院八十九年度執字第一０五六號執行卷宗，核閱屬實，又經勘驗現場並製有勘驗筆錄及照片三幀附卷可參，復經花蓮縣花蓮地政事務所繪製土地複丈成果圖，互核相符，此有花地所測創字第０九一００００七九七０號函及所附土地複丈成果圖，在卷可稽；且被告對於其房屋占用系爭土地之事實亦不否認，堪信原告之主張為真實。
三、被告雖辯稱其係自章瑜芬購買系爭房屋，而章瑜芬對於系爭土地上應認有租賃契約，則依據民法第四百二十六條之一、第四百二十五條之規定，該租賃契約仍存在兩造之間，故其並非無權占有云云。而原告對於被告之辯解則主張依據國有基地租賃契約之約定，不得任意為一部或全部之轉租；且章瑜芬不具自耕農之身分不得買賣農地，則章瑜芬與魏清風間之土地交換契約書違背強制規定而屬無效，被告自無法執無效之契約以為抗辯。按：
㈠依本法第四十二條第一項辦理標租或逕予出租者，承租人轉讓其租賃權，應先經
出租機關同意，國有非公用不動產出租管理辦法第三十七條第一項，定有明文。是以，承租國有非公用不動產，並非不得轉讓租賃權，僅係轉讓租賃權，應先經出租機關之同意，如未經同意，出租機關即得終止契約，而非該轉讓租賃權之契約為無效。而此所謂「轉讓租賃權」乃不同於「轉租」，所謂「轉租」，係指承租人將租賃物另行出租於他人使用，而非將其本身之租賃權轉讓與他人，依據國有非公用不動產出租管理辦法第三十四條規定：「條承租人應依約定用途使用租賃物，且不得轉租他人使用」，是以，如承租人將租賃物另行轉租他人使用而非轉讓承租權，始得認為違背禁止規定而屬無效。經查，章瑜芬所承租之潭北段第八０三地號土地為國有非公用不動產，此有承租土地繳款通知書，附卷可證；而其與魏清風訂立之土地交換契約書乃約定將承租權移轉於魏清風，而非約定將租賃物出租於魏清風使用，此觀諸土地交換契約書之內容即明，是依據上開說明，該土地交換契約書之約定為租賃權之轉讓，而非轉租，故該契約並非無效。
㈡系爭土地為農地，有土地登記謄本在卷可參，並有附於本院八十九年度執字第一
０五六號執行卷宗內之拍賣公告附表足證，而章瑜芬與魏清風於八十四年五月二十二日訂立土地交換契約時，農業發展條例尚未公佈實施而仍有土地法第三十條之適用，是以，依據當時有效之最高法院六十四年台上字第一三五二號判例：「土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效。」亦即，如農地之買受人不具備自耕能力，其買賣農地之契約固應為無效。惟章瑜芬於訂立土地交換契約時雖不具備自耕能力，然其於契約第三條明訂「交換之花蓮縣壽豐鄉壽段第八二０之五九號土地現為旱地不能辦理分割及過戶，但於將來得辦理分割及過戶時，乙方應隨時無條件提供有關資料辦理過戶於甲方，不得推詞。」則依據民法第二百四十六條第一項但書之規定，契約當事人訂約時已預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，則應認該土地交換契約書仍為有效。是以，原告所指上情，均應認無據，無以採信。
四、惟按：「甲所有之Ａ地與乙所有之Ｂ地相毗鄰，因地界不規則，雙方為建屋方便，乃約定將相鄰部分之界址取直，因而逾越原界址之土地，均同意對方建築房屋（未辦理所有權移轉登記手續），嗣乙將Ｂ地售與丙，丙乃本於所有權訴請甲將占用Ｂ地上之建物拆除交並還土地，查本件例示情形，甲乙間既原有約定，當無民法第七百九十六條越界建築規定之適用，惟關於土地之約定交互使用，並非無償，不能認為使用借貸；既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係，乙如已將Ｂ地所有權移轉與丙，甲就Ｂ地之占用部分，應有民法第四百二十五條之適用。丙不能主張甲係無權占有而請求拆屋還地。」，此乃最高法院七十五年度第五次民事庭會議決議㈠之內容。是以，上開得認有租賃關係之情形，當僅限於雙方土地比鄰地界不規則，為建屋之方便而約定將相鄰部分界址取直，且須雙方當事人未有互易之約定，始得成立。經查，被告固抗辯因其前手章瑜芬與系爭土地原所有權人魏清風之間定有土地交換契約，並提出土地交換契約書為證，惟其契約第一條即約定「甲方（指章瑜芬）同意以花蓮縣壽豐鄉壽段第八二０之二一二號（即重測後潭北段第八０三地號土地）承租之公有土地權利同乙方（指魏清風）交換花蓮縣壽豐鄉壽段第八二０之五十九號（即重測後潭北段第八０二地號土地）私有旱地」，並於第三條約定：「交換之花蓮縣壽豐鄉壽段第八二０之五十九號土地現為旱地不能辦理分割及過戶，但於將來得辦理分割及過戶時，乙方應隨時無條件提供有關資料辦理過戶於甲方，不得推詞。」此觀乎該土地交換契約書自明。另按，當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產者，是為互易，民法第三百九十八條定有明文。是以，該土地交換契約書之內容乃約定以章瑜芬之潭北段第八０三地號公有土地承租權與魏清風之潭北段第八０二地號土地為互易，且章瑜芬另行補貼六十八萬元，並約定於將來得辦理分割及過戶時，應即辦理所有權移轉登記手續，核其性質乃屬互易契約，自不得再另行認定屬於租賃契約之性質。則該土地交換契約書約定之情形，即與上開最高法院民事庭會議決議之要件不符，自不得援以為本件之抗辯。從而，被告抗辯章瑜芬對於系爭土地有租賃關係，而其承受系爭房屋，故該租賃關係仍繼續存在等情，顯然無法律之依據，洵無可採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。被告抗辯系爭房屋之前手章瑜芬對於系爭土地有租賃契約一節，既經上開認定為無理由，則其所辯得依據民法第四百二十五條、第四百二十六條之一之規定，而認租賃契約對於其仍繼續存在等語，亦為無據，難予採信；且被告亦未能舉證證明其另有其他合法使用系爭土地之權利。從而，原告主張其為系爭土地之所有權人，而被告無權占有系爭土地，應為真實，則其本於系爭土地所有權人之地位，行使民法第七百六十七條前段所定所有物返還請求權，請求被告將坐落花蓮縣○○鄉○○段第八０二、八０二之二地號土地上如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ點連線所示部分之房屋拆除，並將如附圖Ａ、Ｂ、Ｆ、Ｅ點連線所示面積一百一十點九平方公尺之土地交還原告，為有理由，應予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十九 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官 陳心弘~B法 官 郝燮戈~B法 官 余明賢右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官 林香君中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十九 日