臺灣花蓮地方法院民事判決 九十一年度簡上字第三三號
上 訴 人 丁○○上 訴 人 戊○○訴訟代理人 乙○○被 上訴 人 交通部台灣鐵路管理局法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年五月十四日本院花蓮簡易庭九十一年度花簡字第一四五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付逾新臺幣貳拾參萬陸仟伍佰玖拾貳元，及該部分自民國九十年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，以及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）對被上訴人主張上訴人各自為該租賃契約之承租人及連帶保證人，而上訴人乙○○尚積欠二個月租金，以及各期逾期繳租之日數計算等事實均不爭執。
（二）違約金與利息之性質不同，利息約定超過法定週年利率者，基於私法自治及契約自由原則，法院無從干預，且債權人就超過法定利率，係依法無請求權，法院更無酌減權，反之，違約金是否過高，完全由法院依具體情況判斷，而於法院未經酌減之違約金，亦非無請求權，民法第二百零五條及第二百五十二條之立法意旨，雖均在避免經濟強勢一方藉機壓迫經濟弱勢之一方，以追求公平，然兩者仍有不同，此由違約金尚可分為損害賠償性質之違約金及懲罰性質之違約金，而利息並無此項分類可證。是原審判決遽謂訟爭違約金之性質與利息無異，並據此資為核減違約金之標準，顯有適用法律不當之違誤。又查上訴人承租系爭土地，供使用鐵路運輸之旅客停放車輛使用，而訴外人何花美即大永發停車場管理企業社於民國九十年十二月二十八日曾向被上訴人曾租系爭土地，約定租金每月新臺幣（下同）三十萬六千三百元，每逾一日按日計付每月租金仟分之二之違約金，比較兩件契約，出租人均為被上訴人，租賃標的物相同，是本件契約關於違約金之約定（兩件契約均為定型化契約），顯然高於前開何花美之租賃契約，故本件違約金之計算應參酌前開何花美之租賃契約有關違約金之約定，按日以月租金千分之二計算。
（三）土地法第九十八條及第九十九條強制規定房屋租金擔保之總額，而未就土地租金予以明文規定，係立法疏漏，準此，土地租金擔保之總額亦應類推適用土地法第九十九條之規定，不得超過二個月土地租金之總額，以交付之擔保金，超過該限度者，承租人得已超過之部分抵付租金。又所得稅法第十四條第一項第五類第三小點之規定，財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入。查上訴人預納相當於三個月租金之履約保證金，依前開規定，應將履約保證金所生之利息併入租金計算與已交付擔保金於擔保金總額限制部分先予抵付租金。是上訴人曾繳付相當於三個月租金之履約保證金五十五萬八千元被上訴人尚未返還，主張此部分應加計利息與上訴人所積欠之租金及違約金相抵銷。
（四）就上訴人業已清償租金部分，堪認被上訴人已受有上訴人為一部履行契約之利益，自得比照被上訴人所受利益酌減違約金（最高法院四十九年台上自第八０七號判例）。
（五）綜上所述，上訴人積欠兩個月租金三十七萬二千元，以及違約金每日按月租金千分之二計算為二十七萬七千八百六十六元（0000000×0.2＝277866），合計六十四萬九千八百六十六元，再扣除履約保證金五十五萬八千元，即上訴人尚積欠被上訴人租金及違約金共計九萬一千八百六十六元。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出公證書、臺灣鐵路管理局花蓮站前停車場出租經營契約、切結書、出租須知等影本各乙份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本件被上訴人以公開標租之方式，招攬承租系爭土地，以標租價格超過底價，且為最高者得標，在公開招標須知中已將租賃契約列為附件，關於違約金之約定業已記明，上訴人參加投標，自可在上開違約金之情況下，決定願意承租之租金若干，上訴人以每月租金十八萬六千元，並接受租賃契約記載之違約金出標，為其自由意思行使，再與被上訴人簽約，其中關於違約金之約定，有拘束上訴人及被上訴人，被上訴人依約請求即屬有據。又被上訴人事後與訴外人何花美另訂租約，其中違約金與上開租約不同，係不同契約，而無違反平等原則，雖然現在係以千分之二計算違約金，但不能以現在契約推翻當初所簽訂之契約。
（二）被上訴人對上訴人之違約金請求，係以上訴人違約為停止條件，上訴人對遲付租金而有違約情事，已自承不諱，原判決以法定之最高利率即週年百分之二十為違約金範圍命上訴人給付，於法有據，而駁回超過部分，實已顧及上訴人權益，並無扭曲社會公平。
（三）履約保證金應於屆滿或終止上訴人交還系爭土地及履行本件租賃契約全部義務後，繳付訂約時之收據，由被上訴人返還予上訴人，租約第五條已約定訂名，故上訴人於上開約定條件成就時，所得請求返還之履約保證金之數額為收據所載之金額，未含履約保證金所生之利息，上訴人此部份請求即屬無據，且上訴人參加標租時，已將履約保證金交付被上訴人後是否有利息支出之損害加以考慮，始在標租時決定租金價額，而被上訴人亦從未將上訴人交付之履行保證金賺取利息，押標金是由臺灣銀行的公庫代收，並沒有計息，則上訴人實無將履約保證金之利息抵付租金之理。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出土地租賃契約、公證書及存證信函各乙份為證。
理 由
一、本件不爭執點：
（一）被上訴人即原告起訴主張上訴人即被告乙○○邀同上訴人即被告丁○○、戊○○為連帶保證人，於八十七年十二月七日與被上訴人簽訂土地租賃契約（下稱系爭契約），向被上訴人承租花蓮縣花蓮市○○段四七七、四八三地號土地內面積四四一０平方公尺之土地（下稱系爭土地），約定租賃期間自八十七年十二月七日起至九十年十二月六日止，每月租金十八萬六千元，詎上訴人乙○○訂約後第一期起即屢未按期繳租，迄今除尚積欠九十年十一月及十二月共二個月之租金總計三十七萬二千元外，並積欠如附表所示各月逾期繳租之違約金天數共一千一百三十六日等情，業據其提出土地租賃契約、公證書及存證信函各一件為證，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
（二）上訴人於訂約時曾交付予被上訴人履約保證金五十五萬八千元，現租期屆滿，且上訴人已將土地返還予被上訴人等情為兩造所不爭執，而依系爭契約第五條約定，履約保證金應於契約屆滿，上訴人返還土地並履行契約全部義務後，被上訴人應返還上訴人，核其性質為債務人履行之保證，茲上訴人尚積欠租金及違約金，故其主張以對被上訴人之履約保證金債權與被上訴人對其之本件租金及違約金債權主張抵銷，依民法第三百三十四條第一項前段規定，即屬有據。另就該履約保證金加計利息部分，被上訴人辯稱並未有利息之收入，上訴人亦未能舉證確有利息之收入，則其主張履約保證金應加計利息等語，即不足取。
二、惟上訴人認原審以年息百分之二十計算違約金過高，並請求參照嗣後系爭土地由訴外何花美與被上訴人所簽訂之租賃契約，約定違約金以每逾一日按日計付月租金千分之二計算為適當等語為由提起上訴；然被上訴人則以租約經被上訴人同意而簽訂，且原審已審酌違約金過高而依法定利率計算酌減，已顧及上訴人之權益等語置辯。是以本件兩造之爭點在於：系爭契約之違約金之約定及原審之認定是否過高？茲分析如下：
（一）經查，兩造所約定之違約金，係遲延一日為每月租金百分之一，此外並無遲延利息之約定，該違約金之約定，既以上訴人乙○○遲延給付租金為唯一原因，則此項違約金之性質，自與遲延利息無異，亦即上訴人乙○○如未按期支付租金時，除負有給付租金之義務外，另加計相當於遲延給付日數之利息，自得以法定利率作為核減違約金之依據。又依上揭違約金之約定換算成利息，租金每月為十八萬六千元，全年租金為二百二十三萬二千元（000000×
12 ＝0000000），違約金每日為月租金之百分之一，即一千八百六十元（000000/100＝1860），全年三百六十五日，則一年之違約金為六十七萬八千九百元（1860×365＝678900），則一年違約金與一年租金之比例為零點00（000000/0000000＝0.0000000，以下四捨五入），一年之違約金換算為利息即相當於年息百分之三十強，已超過民法第二百零五條所定法定最高利率週年百分之二十，是被告抗辯稱該租賃契約所約定之違約金過高等語，尚非無由。
（二）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條訂有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院四十九年度台上字第八○七號，七十九年台上字第一九一五號判例參照。
（三）再查，兩造就上開土地所簽訂租賃契約，租賃期間自八十七年十二月七日至九十年十二月六日止，嗣於承租期屆滿後被上訴人旋又於九十年十二月二十八日就同一筆土地出租予訴外人何花美簽訂「花蓮站前停車場出租經營契約」，租賃期間自九十一年一月十八日至九十四年一月十七日，每月租金為三十萬六千三百元，並約定租金遲延，除應給付租金外，另每逾一日按日計付每月租金千分之二之違約金等情，業據上訴人提出公證書影本及該契約影本各乙份為證，且為被上訴人所不否認，則上開事實洵堪認定。
（四）參酌兩造所簽訂之系爭租賃契約與上開訴外人何花美所簽訂之租賃契約，就違約金之約定部分，系爭契約係以每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金，依前所述，一年之違約金換算為利息則相當於年息百分之三十強；而後一份契約係以每逾一日按日計付每月租金千分之二之違約金，如以一年違約金換算為利息，依該契約之約定，每月租金為三十萬六千三百元，全年租金為三百六十七萬五千六百元（000000×12＝0000000），而違約金每日為月租金千分之二，即六百十三元（000000×0.002≒613），全年三百六十五日，一年之違約金為二十二萬三千七百四十五元（613×365＝223745），則一年違約金與一年租金之比例為零點00（000000／0000000＝0.0000000，以下四捨五入），相當於年息百分之六。是以，就同一筆土地，被上訴人於系爭契約租期屆滿後旋即出租予第三人，作同一目的之使用，然違約金之約定卻相差甚鉅，並且被上訴人對於承租人遲延給付租金所受之損害，依前所述，被上訴人亦未能舉證證明其仍受有其他損害之情節。是以，被上訴人請求上訴人給付相當於年息百分之三十強之違約金，甚或原審認定之年息百分之二十計算之違約金，殊嫌過高，上訴人就此提起上訴，即屬有據。
（五）揆諸前揭法條及判例意旨，本院審酌就同一筆土地，而為相同之使用目的，且於時間上接續為之，被上訴人因租金遲延給付所受損害應堪認相當一致，以及衡諸現今社會經濟情況業已趨向低利率，則違約金之計算應以符合上開情況為基準計算之，故上訴人主張以每逾一日按日計付每月租金千分之二之違約金，洵堪採信。是以，上訴人遲延給付租金天數為一千一百三十六日（詳如附表所示），每逾一日之違約金為月租金千分之二即三百七十二元（000000×0.002＝372），則被上訴人所得請求上訴人連帶給付之違約金為四十二萬二千五百九十二元（372×1136＝422592），超過部分，其請求即屬無據。
（六）如前所述，上訴人抗辯以該對被上訴人之履約保證金債權與被上訴人對其請求之本件租金及違約金債權主張抵銷為有理由，則被告之履約保證金債權五十五萬八千元，應自被上訴人前揭得請求之租金債權暨違約金共七十九萬四千五百九十二元（000000+422592＝794592）中扣除。是以，被上訴人得請求之金額為二十三萬六千五百九十二元（000000-00000＝236592）。另上訴人將原審所計算之違約金總額一百三十八萬九千三百二十八元乘以零點二計算其應給付之違約金數額，並依其計算式（0000000×0.2）+186000+000000-000000＝277866+000000-000000＝91866（詳見本院卷第七十五頁），而認其僅應給付被上訴人九萬一千八百六十六元，然如依其計算式，係相當於將違約金以年息百分之四計算（即週年利率20%×0.2＝0.04），與其所述應以每逾一日按日計付月租金千分之二計算違約金之主張有異，而不予採信。
（七）從而，被上訴人依系爭契約第九條之約定，訴請上訴人連帶給付二十三萬六千五百九十二元，及自九十年十二月八日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，原判決在此範圍內准許被上訴人之請求，即屬有據，此部分上訴為無理由，應予駁回；惟被上訴人逾此部分之請求為無理由，原判決所為逾此部分之判決，即為不當，上訴人於此範圍內所為之上訴，應屬有據，此部份上訴為有理由，爰判決如主文第一、二、三項所示。
三、另按訴訟標的之一部或訴訟費用，裁判有脫漏者，法院應依聲請以判決補充之；聲請補充判決，應於判決送達後二十日之不變期間內為之；當事人就脫漏部分聲明不服者，以聲請補充判決論，民事訴訟法第二百三十三條第一項及第二項分別定有明文。又有判決理由與主文顯有矛盾者，得以再審對於確定判決聲明不服；再審之訴，應於三十日之不變期間內提起；前項期間自判決確定時起算，但再審之理由知悉再後者，自知悉時起算，民事訴訟法第四百九十六條第一項第二款、第五條第一項及第二項分別定有明文。查本件被上訴人起訴請求上訴人應連帶給付其二百四十八萬四千九百六十元，及自九十年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而原審判決上訴人應連帶給付其一百二十萬三千三百二十八元，及自九十年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，惟就超過上開數額部分，應駁回被上訴人於第一審之訴，原審雖於判決理由中有述及，然漏未於判決主文中記載，當事人就上開主文與理由不符部分，請參酌依上開規定為之，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 三 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官 湯文章~B法 官 郝燮戈~B法 官 饒金鳳右正本証明與原本無異。
不得上訴第三審（參見民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條）。
~B法院書記官 吳金寶中 華 民 國 九十二 年 三 月 三 日附表：
┌────┬────┬────┬─────┬────┐│租 金│繳納日期│滯納天數│日違約金 │未繳租金││應繳日期│ │ │(新台幣) │(新台幣)│├────┼────┼────┼─────┼────┤│87.12.07│88.02.06│ 61 │ 372 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.01.07│88.04.13│ 96 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.02.07│88.05.24│ 106 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.03.07│88.06.10│ 95 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.04.07│88.07.16│ 100 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.05.07│88.08.16│ 101 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.06.07│88.09.09│ 94 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.07.07│88.10.06│ 91 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.08.07│88.10.27│ 81 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.09.07│88.11.19│ 73 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.10.07│88.12.03│ 54 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.11.07│88.12.20│ 43 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│88.12.07│89.01.04│ 28 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│89.01.07│89.01.18│ 11 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│89.02.07│89.02.18│ 11 │ 同右 │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│90.10.07│ │ 61 │ 同右 │186,000 │├────┼────┼────┼─────┼────┤│90.11.07│ │ 30 │ 同右 │186,000 │├────┼────┼────┼─────┼────┤│ │ │ │ │ │├────┼────┼────┼─────┼────┤│合 計 │ │1136(天)│ 422592 │372,000 │└────┴────┴────┴─────┴────┘