臺灣花蓮地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五六號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 陳清華律師被上訴人 甲○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年十月十四日本院花蓮簡易庭九十一年度花簡字第三一八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除與原審判決所載者相同茲予引用外，另補稱：㈠本件被上訴人於解除不動產買賣契約後，將門牌號碼花蓮市○○○街○○號七樓
之一之房屋及坐落土地（花蓮市○○段○○○○號土地所有權應有部分萬分之五
十一、同段六三五地號土地所有權應有部分萬分之五十一）暨地下停車位一個（下稱系爭不動產）售予訴外人陳育凌，惟依系爭不動產登記簿謄本上之記載，系爭不動產之所有權人並非陳育凌，而係第三人張家豪。
㈡陳育凌以被上訴人名義將系爭不動產賣給張家豪是構成無權代理行為，效力未定
，但被上訴人將過戶所有的證件即所有權狀、印鑑證明等資料都交給陳育凌辦理過戶手續，應有表見代理的表見事實存在，依民法第一百六十九條規定，陳育凌以被上訴人名義與張家豪簽約的行為已經對被上訴人發生效力，即被上訴人將系爭不動產以新台幣（下同）二百六十八萬元賣給張家豪，相較於兩造間原先的買賣契約約定價金二百二十萬元為高，故被上訴人並無損害。
㈢本件縱認被上訴人嗣後僅取得一百九十萬元而受損害，惟被上訴人所受損害乃陳
育凌利用不動產買賣契約第八條「登記名義人由甲方指定，乙方不得異議」之規定，一方面向被上訴人佯稱購屋，並交付十五萬元定金取信被上訴人，自被上訴人處取得所有權移轉登記所需證件資料，另一方面為消除張家豪疑慮，向張家豪誆稱其為被上訴人代理人，取信張家豪，矇騙被上訴人及張家豪，從中謀取不法利益所致，與上訴人違約不履行債務，並無因果關係，依據最高法院八十六年度台上字第二二四號判決意旨，被上訴人之損害係因惡意之陳育凌所致，並非上訴人違約所造成，上訴人違約行為與被上訴人所受損害並無因果關係。
㈣末查上訴人因家人反對並未依約給付房地價金，惟上訴人經被上訴人催告仍不給
付買賣價金，縱有債務不履行情事，亦非民法第二百二十六條所指之給付不能，被上訴人依民法第二百二十六條、第二百六十條規定訴請上訴人賠償因給付不能所受損害，於法未合。
參、證據：援用原審之立證方法，並聲請傳喚證人張家豪、黃顯輝。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決所載者相同茲予引用外，另補稱：
一、本件是因為上訴人違約後，我急著將系爭不動產出賣，而委託同一仲介楊保華再行出售系爭不動產，委託的賣價最高為二百五十萬元，經楊保華告訴知陳育凌有意願購買，因我急需用錢，最後降價以一百九十萬元成交。在九十一年三月二十五日簽約時我才見到陳育凌，簽約時陳育凌有給一部分簽約金，約定過戶完妥後付尾款，過戶手續我將所有證件資料都交給代書侯肇發辦理，九十一年三月二十五日我與陳育凌的契約是真正的。我一直以為賣房子的對象為陳育凌，我沒有授權陳育凌將房屋賣給他人。我不認識張家豪，我與陳育凌簽約時，陳育凌指定將房地過戶給張家豪，我以為他們是親戚，我實際上只收到一百九十萬元。
二、我與陳育凌簽約時，陳育凌沒有說要將房屋登記給誰，一般的契約都有記載買方可指定登記名義人。
三、我一共發兩份存證信函給上訴人請他履行契約，但他都不履行。
四、我賣房子時房屋為空屋，沒有裝潢，也沒有裝鐵窗。
五、我要請求的三十萬元是因上訴人違約未付價金，導致我再賣給他人時損失三十萬元，是上訴人違約未依約付價金導致的損失。
參、證據：援用原審之立證方法，本院依職權傳喚證人陳育凌。理 由
一、被上訴人於原審起訴主張上訴人於九十年十一月五日透過房屋仲介與被上訴人簽訂房屋買賣契約書，向被上訴人購買系爭不動產，雙方約定價金為二百二十萬元，待上訴人向銀行辦妥房屋貸款即支付價金，詎上訴人於簽約後遲不交付證件辦理過戶及向銀行辦理房屋貸款，經被上訴人請房屋仲介催促上訴人履行，上訴人仍推託再三，被上訴人乃於九十一年一月十一日寄發存證信函予上訴人請其於接到信函後一星期內回覆被上訴人履約之事，否則解除契約，惟上訴人於收受信函後均不回應，被上訴人因急需資金只好另尋買主，而於九十一年三月二十五日以一百九十萬元之價格賣予第三人陳育凌，並通知上訴人解除契約，被上訴人原得以二百二十萬元之價格賣出系爭不動產，因可歸責於上訴人事由之債務不履行而受損害三十萬元，爰依債務不履行損害賠償之法律關係，請求上訴人應賠償損害三十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。被上訴人對於兩造所簽立之買賣契約書、存證信函及兩造就系爭不動產之買賣契約因上訴人未依約交付價金，經被上訴人催告後解除等情均不爭執，惟辯稱：㈠陳育凌以被上訴人代理人名義將系爭不動產賣給張家豪，構成無權代理行為，該買賣契約效力未定，但被上訴人將過戶所有的證件都交給陳育凌，應有表見代理的表見事實存在，故陳育凌以被上訴人代理人名義與張家豪簽約之行為已對被上訴人發生效力，即被上訴人將系爭不動產以二百六十八萬元賣給張家豪，相較於兩造間原先的買賣契約約定價金二百二十萬元為高，故被上訴人並無損害；㈡縱認被上訴人受有損害，惟該損害係肇因於陳育凌之欺瞞所致，陳育凌一方面向被上訴人佯稱購屋，並交付十五萬元定金取信被上訴人，自被上訴人處取得所有權移轉登記所需證件資料，另一方面向張家豪誆稱其為被上訴人代理人，取信張家豪，矇騙被上訴人及張家豪，從中謀取不法利益，依最高法院八十六年度台上字第二二四號判決意旨，被上訴人之損害係因惡意之陳育凌所致，並非上訴人違約所造成，上訴人違約行為與被上訴人所受損害並無因果關係；㈢縱上訴人有債務不履行情事，亦非民法第二百二十六條所指之給付不能，被上訴人依民法第二百二十六條、第二百六十條規定訴請上訴人賠償因給付不能所受損害，於法未合等語資為抗辯。
二、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於被上訴人是否因上訴人違約不履行買賣契約之行為受有三十萬元之損害？被上訴人是否確以一百九十萬元之價格將系爭不動產轉賣予陳育凌？陳育凌與張家豪就系爭不動產之買賣契約效力能否及於被上訴人？茲分述如下：
㈠被上訴人主張上訴人於九十年十一月五日透過房屋仲介與被上訴人簽訂房屋買賣
契約書，向被上訴人購買系爭不動產，雙方約定價金為二百二十萬元，待上訴人向銀行辦妥房屋貸款即支付價金，詎上訴人於簽約後遲不交付證件辦理過戶及向銀行辦理房屋貸款，經被上訴人寄存證信函催告上訴人履行，上訴人仍不履行，被上訴人乃解除契約之事實，業據提出不動產買賣契約書一份、存證信函二份為證，並為上訴人所不爭，是上開事實應堪信為真實。
㈡被上訴人主張其於九十一年三月二十五日與陳育凌簽訂不動產買賣契約書，將系
爭不動產以一百九十萬元之價格出售予陳育凌之事實，業據提出不動產買賣契約書一份為證，並經證人陳育凌到庭證述明確，而陳育凌於購得系爭不動產後，將房屋整修，再透過仲介於九十一年四月二十一日與張家豪簽約，將系爭不動產以二百六十八萬元出賣予張家豪，即直接將系爭不動產由被上訴人名義登記為張家豪所有等情，為證人陳育凌於本院訊問時結證甚詳（本院卷四九、五十頁參照），而被上訴人並未委任陳育凌出售系爭不動產，陳育凌與張家豪簽約時陳育凌、張家豪均有到場，系爭不動產過戶手續由被上訴人、陳育凌全權委託代書侯肇發辦理，被上訴人並將過戶資料均交給侯肇發等情，為被上訴人自承在卷可參，並經證人陳育凌陳述甚詳；按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文，故解釋當事人所立書據之真意，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院九十一年度台上字第五一二號判決可資參考），依陳育凌與張家豪間就系爭不動產所簽訂之買賣契約書雖於契約書之開頭賣主處記載「陳育凌代理甲○○（即被上訴人）」，惟於該契約書之末賣主處係記載「陳育凌」，有不動產買賣契約書一份足稽（本院卷四三至四四頁參照），而簽約當時張家豪與陳育凌均在場，被上訴人並未在場，且陳育凌並未提出被上訴人之委任狀，此經被上訴人陳述甚明，復經證人陳育凌、張家豪證述屬實，可見被上訴人並無以自己行為表示以代理權授與陳育凌，或知陳育凌表示為其代理人而不為反對之表示之情形，自無構成民法第一百六十九條表見代理可言，縱被上訴人將過戶之全部資料交給代書侯肇發，然被上訴人本即委任代書代辦理過戶手續，其係授與代理權予代書侯肇發，亦非授與代理權予陳育凌，是上訴人主張上開事實即足以證明陳育凌與張家豪之買賣契約對被上訴人發生效力云云，顯然於法無據，不應採信。至於上訴人主張被上訴人將過戶之全部資料交給陳育凌云云，並無證據證明（上訴人於書狀中稱被上訴人自承將過戶資料交給陳育凌，並引用本院九十二年四月二日準備程序筆錄第四頁之記載，參本院卷六九頁上訴人所提言詞辯論意旨狀，惟本院九十二年四月二日準備程序筆錄係記載：被上訴人答：「辦房地過戶手續時，我將過戶所需證件交代書去辦」，本院卷五一頁筆錄參照。上訴人此部分主張顯與事實不符）。則本件被上訴人係於九十一年三月二十五日將系爭不動產以一百九十萬元轉賣予陳育凌，陳育凌再於同年四月二十一日將系爭不動產出賣予張家豪，且直接指定登記為張家豪所有之事實，應可認為真實。
三、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百二十九條第二項、第二百五十四條、第二百六十條分別定有明文。本件上訴人於訂定買賣契約後屢經被上訴人催告仍不履約，依據前述說明，上訴人已屬給付遲延，被上訴人自得解除契約，請求損害賠償。上訴人雖於起訴狀中引用民法第二百二十六條給付不能之規定，惟依其主張之原因事實觀之且經本院闡明後，其真意應為上訴人給付遲延解除契約之債務不履行的情形下，請求損害賠償，則本院自得援引上開規定以為被上訴人主張之依據。而被上訴人原以二百二十萬元將系爭不動產出賣予上訴人，因上訴人違約致被上訴人以一百九十萬元轉賣予陳育凌之事實，已如前述，則被上訴人因上訴人之違約行為而受有三十萬元之損害，至為明顯，且被上訴人之損害與上訴人前述債務不履行之行為有因果關係。至於縱陳育凌之行為構成對被上訴人之詐欺，而應對被上訴人負損害賠償責任，惟此乃另一原因所致，不能解免上訴人應負之損害賠償責任，附此敘明。
四、從而，被上訴人依上開規定請求上訴人給付三十萬元，及自九十一年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審據為上訴人敗訴之判決，並依被上訴人之聲請酌定相當擔保金額准予宣告假執行，理由雖有不同，結論並無二致，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，無礙勝負判斷，爰不一一論述，又上訴人於本件準備程序終結後，猶聲請傳喚證人張家豪、黃顯輝，本院參酌民事訴訟法第二百七十六條第一項之規定，並認上訴人擬聲請調查之事項，與判決結果無影響，核無調查之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第四百六十三條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十二 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官 湯文章~B法 官 吳順龍~B法 官 楊碧惠右正本証明與原本無異。
本件不得上訴。
~B法院書記官 黃智美中 華 民 國 九十二 年 五 月 十三 日