臺灣花蓮地方法院民事判決 九十一年度簡上字第六一號
上 訴 人即 被 告 乙○○被 上訴 人即 原 告 甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年十月十三日本院鳳林簡易庭九十一年度林簡字第四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決第二項關於命上訴人給付被上訴人新臺幣肆拾陸萬柒仟參佰壹拾陸元部分廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即被告方面：
一、聲明：原判決廢棄，廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除援引原審之陳述外，並補充陳述：
（一）就請求拆屋還地部分：
１、坐落於花蓮縣瑞穗鄉富源五六之一八、五六之一九、五六之二０地號之土地（下稱系爭土地）是國有土地，上訴人之祖父在日據時代大正九年即居住在此一百多年，至光復後再向台灣鐵路局（下稱台鐵）辦理承租手續，其面積全部為五三三點六平方公尺，而土地上之房屋即門牌號碼瑞穗鄉富源十三、
十五、十七號三棟（下稱系爭三棟房屋），經被上訴人於民國八十八年五月十八日拍賣取得，惟系爭土地並未拍賣，且系爭三棟房屋於法院查封建物測量成果圖，就地面一層及門廊三間房屋之地坪合計為二一五點二四平方公尺，並非上訴人向台鐵承租之系爭土地面積五三三點六平方公尺之全部，因為被上訴人持法院之房屋移轉證書向台鐵辦理承租，由於拍賣不點交，並未註明土地之面積，台鐵誤以為上訴人已喪失土地使用權，而將全部之承租面積五三三點六平方公尺轉租予被上訴人，上訴人就土地面積產生疑義，申請本院民事執行處執行法官釋疑，獲花院慶民執禮二六七字第三四一七九號函示表明所執行標的是以本院八十七年執字第四四三七號拍賣公告所示所準，則原審是不是應針對就八十七年執字第四四三七號拍賣之實際範圍面積多少？亦即是被上訴人所取得之權利面積為多少？上訴人之承租原面積為五三三點六平方公尺，而系爭之三棟房屋加上門廊為二一五點二四平方公尺，僅佔系爭土地面積三分之一強，又在測量圖以及實地勘驗均可一目了然，則原審判決拆屋還地即系爭土地上之鐵皮屋倉庫是位於系爭三棟房屋之後段，根本不在執行標的房屋門牌內，被上訴人之權利即未有依據如何主張權利，原審未審究遽然認定被上訴人既已向台鐵取得承租權，竟未查此承租權範圍面積尚有爭議，即判決上訴人尚在承租權利範圍內（執行拍賣之建物外）之屬於上訴人所有建物拆除並將土地返還台鐵，並由被上訴人代為受領，完全無視執行法院所核示即執行標的以八十七年執字第四四三七號拍賣公告為準，原審未針對上開拍賣公告為準之實際面積丈量，反而丈量不在拍賣範圍內之五六之二０地號土地後段之鐵皮屋倉庫即附圖畫斜線部分面積四九點七四平方公尺部分，故被上訴人請求超越二一五點二四平方公尺面積即未執行以外之權利，自屬無據，應予駁回。本件系爭房地、建物與土地是分屬不同之權利客體，原審未分別以觀而將之混為一談，認事用法顯有違誤。
２、被上訴人就執行拍賣所取得之系爭三棟房屋加上門廊計面積為二一五點二四平方公尺，被上訴人所能取得之承租土地面積亦應僅二一五點二四平方公尺，逾越此部份即無權利，尚屬上訴人承租權，經上訴人向台鐵聲請恢復五三三點六平方公尺扣除二一五點二四平方公尺之承租權，獲得認同而進行勘驗，並通知雙方到場，惟台鐵以該案現正由被上訴人提出拆屋還地之民事訴訟，法院尚在審理中，為尊重法院判決，只好延緩測量。
３、該鐵皮屋倉庫的所有權屬上訴人，且該倉庫不在當初拍賣範圍，雖該倉庫所在地為富源段五六之二０地號土地上，該地現承租人為被上訴人，但上訴人仍有使用權，因為上訴人可以向台鐵聲請分割使用土地，只是目前台鐵尚未准許。
（二）就請求給付相當於租金之損害賠償部分：
１、原審認定被上訴人於八十八年五月十八日因拍賣取得系爭三棟房屋，並於同年月二十五日取得權利移轉證書後，上訴人仍繼續占用，直至法院九十年八月二十五日為強制執行才遷離，此期間二年上訴人為無權占用，應負相當於租金之損害賠償，惟八十九年訴字第四六號因上訴人仍繼續占用被上訴人拍賣取得之系爭三棟房屋，請求返還房屋之訴，判決主文為：「被告乙○○應將座落花蓮縣○○鄉○○段五六─一八、五六─一九、五六─二０地號上，門牌號碼：花蓮縣瑞穗鄉富源村富源十三號、十五號、十七號房屋三棟全部交付原告，其履行期間為二個月。」，就法律上見解而言，不管拍賣時有無註明不點交，債務人固應負交付房屋之責任，無庸置疑，然就該判決理由五謂：「被告乙○○固占用十五號房屋，惟該間房屋本係其所有，原告得否依據所有物返還請求權訴請林君返還，顯有疑義」。依照最高法院八十六年度台上字第七二四號裁判認為出賣人即原所有權人在交付前並非無權占有；「從而，被上訴人依據所有物返還請求權訴請被告乙○○返還十五號房屋，於法不合，應予駁回」，而判決主文履行期間二個月，「原告以新台幣（下同）六十萬、二十萬元分別為被告乙○○、陳素美供擔保後得假執行」，而被上訴人是否置疑本件訴訟尚未判決確定，仍有敗訴可能，故至三審駁回上訴人之上訴確定後，始聲請強制執行，而由鈞院以九十年度執字第二六七號於九十年八月十七日執行搬離。換言之，自八十九年度訴字第四六號於八十九年五月四日判決時起算至九十年八月十七日搬遷時止，被上訴人因恐有敗訴之虞，未提供擔保為強制執行，上訴人認為係被上訴人此舉係同意上訴人得繼續使用系爭三棟房屋。
２、被上訴人固係經由拍賣取得系爭三棟房屋所有權，惟查本件拍賣公告已附記本件建物占用他人土地，使用權源不明，應買人應自行查明，拍定後不點交，再則系爭建物進行拍賣由被上訴人取得，並不包括其內裝潢，是故拍賣公告中之附記，應買人應自行查照，拍訂後不點交，被上訴人自應受此拘束，而解決之道，不外乎進行協商或覓尋地方公正人士協調如補貼搬遷費等，惟被上訴人明知拍賣公告已明確標明之系爭三棟房屋面積二一五點二四平方公尺，竟行向台鐵辦理系爭土地全部面積五三三點六平方公尺承租，而台鐵亦未查明，拍賣之系爭三棟房屋之基地面積僅二一五點四平方公尺，且不點交，台鐵誤以為上訴人已喪失全部承租權。而八十九年訴字第四六號遷讓房屋之訴，經上訴人上訴高等法院花蓮分院、最高法院駁回上訴，被上訴人於確定後聲請鈞院以八十七年執字第四四三七號及九十年執字第二六七號執行，於九十年八月十七日執行搬離時，未列入拍賣範圍內之天井，經執行法官當面明示，為求劃一及顧及留通道之原因，並作為上訴人占用使用系爭三棟房屋之租金補貼，已於執行筆錄內註明，何以原審調取上述執行卷宗查證結果竟未記載？執行當時確經執行法官明示上述意旨後，經上訴人同意雙方簽字。而執行標的既以八十七年執字第四四三七號為準，則依照拍賣公告內之所標示之系爭三棟房屋基地加上門廊面積共二一五點二四平方公尺，當然不包括天井在內。又上訴人雖應付使用之租金，然就租金部分之計算，是否合理，例如土地之承金，當參酌台鐵之租賃契約第三條，本約租金按當期公告地價總額及租金率百分之五計算，每月租金為一千七百七十八點七元×十二個月即年租金為二萬一千三百四十四元，但此年租金是五三三點六平方公尺，而系爭三棟房屋基地面積僅二一五點二四平方公尺，占三分之一強，故二萬一千三百四十四元÷五三三點六＝四十元（每平方公尺年租金）×二一五點二四平方公尺＝八六０九點六。而原審租金計算，土地以公告現值二千六百×８０%×２１５. ２４＝４４７６９９，建物以價值一百八十八萬八千八百八十元計算，且租金年息為百分之十，均屬過高，均有待斟酌。茍再詳查九十年執字第二六七號九十年八月十七日執行點交筆錄中確有天井劃為補貼租金之記載，如再行複丈其基地面積，當然多出二一五點二四平方公尺以上，則多出來之部分土地，當然是補貼租金，則被上訴人租金之請求，自當無據，應予駁回。
（三）系爭房屋係由上訴人興建的，而上訴人與台鐵之租約自八十三年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，以及八十六年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，然八十八年租期尚未屆滿前，台鐵就以公文解約，之後由被上訴人承租。
三、證據：除援用原審所提出之證據外，並聲請勘驗現場，且提出日據戶籍謄本、土地租賃契約、本院民事執行處八十八年二月十一日函、花蓮縣玉里地政事務所建物測量成果圖、本院民事執行處九十年十月二十二日函、台鐵九十一年二月二十日函、本院九十一年度林簡字第四號民事判決、鑑定交易價格、本院八十九年度訴字第四十六號民事判決、台灣花蓮地方法院檢察署（下稱花蓮地檢署）八十八年度偵字第三三九二號不起訴處分書、台灣高等法院花蓮分院檢察署（下稱花蓮高分檢）八十八年度議字第二五四號處分書、花蓮地檢署九十年度偵字第三二七五號不起訴處分書、台鐵九十二年六月十七日九二花工產字第一二二五號函暨土地租約、台鐵八十八年六月二十八日八八花工產字第一五一九號函等影本為證。
乙、被上訴人即原告甲○○方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除援引原審之陳述外，並補充陳述：
（一）上訴人主張混淆視聽，被上訴人係合法向台鐵承租，被上訴人於八十八年五月十八日經法院拍賣取得系爭三棟房屋，並於同年七月三日向台鐵取得系爭土地之承租權，詎上訴人竟無權擅自加蓋倉庫占用系爭土地如附圖所示斜線部分，經被上訴人催討返還，上訴人均置之不理，被上訴人既為土地合法承租人，自得訴請法院請求拆除該倉庫並返還該土地。
（二）被上訴人取得系爭三棟房屋所有權及系爭土地承租權後，上訴人仍繼續無權占用，被上訴人數次以存證信函請求上訴人搬遷，上訴人仍不予理會，被上訴人至瑞穗鄉調解委員會進行協商，上訴人亦未出席，顯示上訴人心存不軌，無權占用系爭三棟房屋之使用權，業經上訴人訴請返還房屋判決勝訴確定。
（三）被上訴人自八十八年五月十八日向鈞院拍賣取得系爭三棟房屋，一切過戶程序及資料均合法辦理完成，若該鐵皮倉庫仍為上訴人合法擁有，則法院及台鐵之文件證明是否亦無法律效益？
（四）被上訴人係經合法手續購得系爭三棟房屋，再向台鐵承租。上訴人對於使用期間就應該給付不當得利。點交時法官並沒有說抵租金乙事，且原審法官也調卷查證。
（五）請求拆除鐵皮屋並返還系爭土地，並減縮請求兩年租金損害自八十八年五月二十五日起至九十年五月二十五日止。當初查封時人員沒有注意到鐵皮屋的存在，以致於該鐵皮屋不在拍賣範圍內。
三、證據：除援用原審所提出之證據外，並提出本院九十一年度林簡字第四號民事判決、土地租賃契約、花蓮縣瑞穗鄉調解委員會通知及調解筆錄及調解不成立證明書、最高法院八十九年度台上字第二八五九號民事裁定、花蓮高分院八十九年度上自第九十三號民事判決、八十九年度訴字第四六號民事判決證明書、花蓮高分院八十九年度上字第九十三號民事裁定、本院民事執行命令九十年八月一日、本院八十九年度訴字第四十六號民事判決、台鐵九十一年十二月四日九一花工產字第三四二一號函、存證信函、掛號郵件收件回執等為證。
丙、本院依職權調岳本院八十七年度執字第四四三七號民事執行卷、八十九年度訴字第四六號返還房屋民事卷，並函台鐵查詢系爭土地於八十六年一月一日至八十八年十二月三十一日間原係出租予乙○○，為何於八十八年五月間即終止租約，將前開土地轉租予甲○○乙事。
理 由
一、被上訴人即原告起訴主張：系爭土地為國有土地，由台鐵管領，其上原有上訴人即被告所有之系爭三棟房屋，經被上訴人於八十八年五月十八日拍賣取得，被上訴人亦因此而於八十八年七月三日向台鐵取得上開土地之承租權，詎上訴人竟仍無權占用上述富源段五六─二０地號上如附圖斜線部分所示之鐵皮倉庫一間，雖迭經被上訴人催討返還土地使用權，然上訴人均未予置理，被上訴人既為系爭土地之合法承租人，於債權人台鐵怠於行使權利時，被上訴人自得代位台鐵訴請上訴人將該鐵皮倉庫拆除，將占有之土地返還台鐵後由被上訴人受領；又被上訴人於拍賣取得系爭三棟房屋之所有權及系爭土地之承租權後，上訴人仍繼續無權占用，直至被上訴人起訴請求上訴人返還系爭房屋並經法院強制執行後，始於九十年八月十七日搬遷，計上訴人占用系爭三棟房屋之時間長達二年有餘，依該地區之繁榮程度及比較附近房屋之租金計算，被上訴人於上訴人無權占用期間，每月受有相當於租金之損害共計二萬元，爰以被告占用二年之期間計算，請求被告給付相當於租金之損害共計四十八萬元等語。
二、上訴人即被告對於現仍占有系爭鐵皮倉庫及於被上訴人拍定後仍占用系爭三棟房屋至法院點交時之事實並不爭執，但以：系爭土地原由上訴人向台鐵為基地租賃，而系爭三棟房屋及鐵皮倉庫均由上訴人所建，雖被上訴人經拍賣取得系爭三棟房屋之所有權，但該鐵皮倉庫並不在拍賣範圍內，仍屬上訴人所有，又系爭三棟房屋於法院執行點交時，有於執行點交筆錄上載明將系爭三筆土地上天井部分之土地切割給被上訴人作為補貼上訴人占用系爭房屋二年之租金，故被上訴人請求拆屋還地，及占用系爭三棟房屋二年期間相當於租金之損害賠償，並無理由，爰請求駁回被上訴人在第一審之訴等語置辯。
三、被上訴人請求上訴人拆屋還地部分：
（一）被上訴人主張於其取得台鐵所管理之系爭土地之基地租賃權後，上訴人仍有鐵皮倉庫一間占用如附圖斜線部分所示面積之事實，業據提出土地登記謄本、照片及台鐵土地租賃契約各一份為憑，並經原審勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄一份以及花蓮縣玉里地政事務所土地複丈成果圖一份在卷可參，上訴人對於上述事實亦不爭執，堪認被上訴人之主張為真實。
（二）上訴意旨略以：該鐵皮屋占用系爭土地之範圍並未經法院點交，台鐵無權於租期尚未屆至時即終止與上訴人之基地租賃契約，況系爭三棟房屋並非占用系爭土地之全部，台鐵誤以為上訴人喪失全部使用權而終止租約，則台鐵與被上訴人所簽訂之租賃契約有爭議，原審應以強制執行標的之範圍認定等語，並提出租賃契約、函文等為證。惟查：
１、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時，土地法第一百零三條定有明文。
２、台鐵原就系爭土地與上訴人之父親林宗烈簽訂基地租賃契約，然因林宗烈於八十一年十二月二十日死亡，由上訴人於八十三年一月一日向台鐵申請基地繼承承租（詳見原審卷第四十三頁之省有基地繼承承租申請書），故雙方於八十五年七月十六日簽定基地租賃契約（詳見卷原審第三十九頁至第四十二頁），期間自八十三年十一月至八十五年十二月三十一日止，迨於八十六年一月一日仍由上訴人接續承租，並簽訂基地租賃契約（詳見本審卷第二百二十一頁至第二百二十三頁），期間自八十六年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，而被上訴人於八十八年五月十八日因本院強制執行拍賣系爭三棟房屋而取得所有權，並於同年月二十五日取得權利移轉證書（詳見本院八十七年度執字第四四三七號民事執行卷第六十八頁），嗣台鐵於同年六月二十八日以八八花工產字第一五一九號函通知上訴人終止上開雙方之租約（詳見本審卷第二百二十四頁），而於同年七月十五日，被上訴人與台鐵就系爭土地簽訂租賃契約（詳見原審卷第十三頁至第十六頁），期間自八十八年五月二十五日起至八十八年十二月三十一日止，又於九十年七月一日再簽訂基地租賃契約（詳見原審卷第二十四頁至第二十九頁），期間自九十年七月一日起至九十三年六月三十日止等情，並有基地租賃契約四份、該省有基地繼承承租申請書、台鐵函等在卷可證，並經本院調取本院八十七年度執字第四四三七號民事執行卷宗查核屬實，上訴人對於上開事實亦不爭執，洵堪認定為真實。則被上訴人就系爭土地已合法取得使用權源，上訴人指摘系爭三棟房屋占用以外之土地，並不在拍賣範圍內云云，然被上訴人既係就全部系爭土地與台鐵簽訂基地租認契約，於法並無不合，與拍賣之範圍無涉，上訴人前開抗辯即不足採信。
３、承前所述，台鐵於與上訴人間之租賃契約尚未到期前，且無土地法第一百零三條其餘款項情形，即終止該租賃契約，雖有違誤，然該租賃契約既於八十八年十二月三十一日到期，該租賃契約亦因該期日屆滿而終止，則於租賃期日屆滿後，台鐵另與被上訴人就系爭土地之全部面積簽訂基地租賃契約，於法並無不合，則上訴人空言主張其仍為有權占有人，即屬無據。故系爭土地既確遭上訴人無權占用，而被上訴人又為系爭土地之合法承租人，而台鐵既為出租人即應依民法第四百二十三條之規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，然出租人即台鐵對於上訴人於系爭土地上搭蓋之鐵皮屋為無權占用乙事，經被上訴人以存證信函催請台鐵行使所有物排除侵害請求權，台鐵迄今尚未行使乙節，業據被上訴人提出存證信函及其收件回執在卷可證。是以，出租人台鐵怠於行使權利，被上訴人基於承租人即債權人之地位，代位債務人即台鐵向上訴人起訴請求拆屋還地，並無違誤。從而，上訴人以上述理由指摘原判決不當，求予廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴，為無理由，應予駁回。
四、被上訴人請求上訴人給付不當得利部分：
（一）上訴人起訴主張系爭三棟房屋之所有權由其於八十八年五月十八日拍賣取得，並於同年月二十五日取得權利移轉證書後，上訴人仍繼續占用，直至法院於九十年八月十七日為強制執行才搬遷等語，業據提出系爭建物權利移轉證書、本院證明書暨附表、建物測量成果圖、土地登記簿謄本、土地登記謄本、租賃契約及房屋稅籍證明書等為證，並經本院調取本院八十七年度執字第四四三七號，及八十九年度訴字第四十六號民事卷宗查證屬實，上訴人對於上述事實亦不爭執，堪信被上訴人之主張為真實。
（二）惟上訴意旨另以：參酌最高法院八十六年度台上字第七二四號裁判意旨，出賣人即原所有權人在交付前並非無權占有，則被上訴人雖因拍賣取得系爭三棟房屋，但並未點交，則於上訴人交付買賣標的物予被上訴人前，上訴人繼續占有系爭三棟房屋，並非無權占有；又強制執行搬遷系爭房屋時，強制執行法官明示以天井劃歸被上訴人所有，用以補貼上訴人占用系爭三棟房屋兩年之租金損害；且原審認定相當於租金之損害金額過高等語。
（三）按依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院著有四十七年台上字第一五二號及四十九年台抗字第八三號判例可資參照。則本件被上訴人因拍賣取得系爭三棟房屋，性質上仍為買賣。
（四）再按不動產之出賣人，固負有交付出賣之不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，尚難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而有異；強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，以債務人為出賣人，依民法第三百四十八條第一項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟在未交付以前，出賣人繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異，最高法院亦著有八十六年度台上字第七二四號、七十六年度台上字第九七九號判決可供參照。是以，實務上通說認為因強制執行取得之不動產，仍為買賣，於出賣人交付買賣標的物予買受人前，繼續占有該標的物者，難謂出賣人為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異。因而，本件被上訴人因拍賣取得系爭三棟房屋，並於八十八年五月二十五日取得權利移轉證書，而上訴人遲至九十年八月十七日因法院強制執行始搬遷，已如前述，則揆諸前揭判決意旨，上訴人於交付系爭三棟房屋予買受人即被上訴人前，仍繼續占用該房屋，非係無權占有。從而，被上訴人依據無權占有之法律關係請求上訴人給付自八十八年五月二十五日起至九十年五月二十五日止上訴人占用期間，相當於租金之損害賠償，即屬無據，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨聲明廢棄，求為改判駁回被上訴人在第一審之訴，為有理由。至於上訴人遲延給付系爭三棟房屋，被上訴人得否依據買賣之法律關係，請求上訴人賠償因其遲延給付致被上訴人所生之損害，即遲延給付之損害賠償，並非本件訟爭之法律關係，不予審酌，附此說明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及證據聲請於判決結果無礙，爰不予審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 四 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官 湯文章~B法 官 郝燮戈~B法 官 饒金鳳右正本証明與原本無異。
不得上訴第三審（參見民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條）。
~B法院書記官 吳金寶中 華 民 國 九十二 年 八 月 四 日