臺灣花蓮地方法院民事判決 九十一年度訴字第二一四號
原 告 乙○○被 告 甲○○被 告 名捷房屋仲介有限公司法定代理人 丙○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國九十一年八月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之二十，餘由被告甲○○負擔。
本判決於原告以新台幣參拾肆萬元供擔保後，得假執行；但被告甲○○如以新台幣壹佰萬元供擔保後，免假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：⑴被告等應連帶給付原告新台幣（下同）一百二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：被告甲○○係坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號面積一二七四、０九平方公尺土地之所有人，被告名捷房屋介公司（下稱名捷公司）則係受甲○○委託仲介出售上開土地之仲介行為。被告二人均明知上開土地係屬農地依法應供農用，不得作為非農業事業，供汽車修理廠或輪胎廠之用，被告名捷公司為圖順利出賣土地，獲取仲介費，竟在更生日報刊登虛偽不實之廣告，謂「三百坪，七百坪，皆有適用汽修、輪胎行、地磅」之農地，誘引原告上門，經被告名捷公司之從業人員李春桃告訴之該地係屬農地，不得興建汽修廠房，原告即表示不願購買，詎被告公司之店長及仲介人員魏佳慧、李春桃竟向原告保證有門路與管道，若原告先買下該地後，可以先蓋環保汽車零件回收廠之方式，再依法變更地目，即可以達興建合法汽車修理廠房之目的，致原告信以為真，遂於該公司仲介之下，在九十一年四月十八日以五百九十萬元與被告甲○○成立買賣契約，並約定第一期定金二十萬元，於九十一年四月十八日交付，第二期款於九十一年四月二十三日交付，但被告甲○○須備妥移轉證件及用印；第三期款於九十一年五月二十日被告提供農業使用證明核發二日內交付，第四期則於九十一年六月十五前交付三百萬元，以銀行貸款付之。然被告甲○○因土地仍有界址紛爭，且部分土地為他人占用，迄同年六月十一日被告甲○○才申請土地分割拉直，然尚無法提供證件供原告辦理過戶。於是原告即為下列行為⑴於同年六月十一日向被告甲○○表示，受騙不願購買，應解約還錢，同時向被告名捷公司表示受詐欺之訂立買賣契約，復於被告等均置之不理後，再以本件起訴狀為受詐欺而撤銷買賣契約之意思表示，並請求恢復原狀，返還已給付之價金。⑵被告名捷公司為被告甲○○之代理人，其於代理被告甲○○出賣土地時，施用詐術，其效力及於本人，應負共同侵權行為責任，應負連帶賠償責任。⑶又被告甲○○所有之上開土地已於同年六月十八日為甲○○之債權人所查封在案，縱令被告要依約履行，亦因查封而陷於給付不能之情事，自可歸責於邱某，被告甲○○自不得以存證信函為解除契約並沒收定金一百二十萬元之意思表示，原告據此即得主張債務不履行之損害賠償請求權，請求被告甲○○給付一百二十萬元。⑷若原告上開主張均無理由，認被告有沒收定金之權利，亦請法院依民法第二百五十二條之規定，認約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額等語。
三、證據：提出買賣契約書系爭田地之土地登記謄本一份、名捷公司於九十一年七月二十一日所登刊之推薦農地出售之廣告影本一份、兩造就系爭田地所簽訂之不動產買賣契約書一份、甲○○分別於九十一年七月十七日、二十九日寄送原告之存證信函二份為證。並聲請原告配偶黃生源，及花蓮縣政府消費者保護官危正美到庭作證。
乙、被告方面：
一、被告甲○○部分：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：⑴被告甲○○與名捷仲介公司間並無簽訂居間契約，委託該公司報告系爭田地之訂約機會，所以非委託人，名捷公司非其居間人，更非其委任代理人，被告甲○○並無任何與名捷公司有共同侵權之行為可言。⑵被告所出售者為田地，買賣契約書亦記載買賣標的物為田地，此為兩造所共知，且簽約時，原告亦未提及買地要蓋汽修廠之事，原告亦未在契約中約定以「可蓋汽車修理廠才買」為條件，惟原告於簽訂買賣契約，履行給付一、二期價款後，卻中途違約不付款不買地，原告應負違約責任，依雙方所約定，原告如不買或不照約履行按期付款而違約者，既付價款不得請求返還。⑶原告所主張之受名捷公司不實廣告誘引，以及受名捷公司之從業人員詐騙才簽約買地，侵害其權益一節，因該公司並非其委任代理人，故祗能向該公司提出賠償，與其無涉，應原告並非受其詐騙簽約，被告本人並未侵害原告任何權益，無損害賠償責任可言。⑷至系爭土地於九十一年八月二日遭法院查封而無法履行契約一節，因原告早已於九十一年五月二十日拒付第三期款一百七十萬元，且於同年六月十一日向被告表示不買地了，經被告寬限一個月又二十五日後，被告才於同年七月十五日當面告知原告後，又於同年七月十七日以存證信函通知其沒收定金一百二十萬元，作為懲罰性強制罰違約金，而原告於收受通知後，於同年七月二十二日回函稱係受名捷公司詐騙不買，並未說因土地被查封不買，故屬不可歸責於被告之事由。⑸被告出售土地，原係承諾債權人於九十一年五月二十日原告支付第三期土地價款一百七十萬元時，先部分償還償權人，但因原告之違約不付失信，引致債權人不滿，向法院聲請於九十一年七月二日將系爭土地查封登記，如今土地將被迫賤價拍賣後已一無所有，均屬原告所造成，因而沒收原告所支付僅為買賣總額之五分之一價金之一百二十萬元懲罰性違約金實不為過。
（三）證據：提出買賣契約書一份、系爭田地之土地登記謄本一份、本院民事執行處囑託查封登書一份、原告及被告所寄發之存證信函各一份。
二、被告名捷公司方面：
（一）聲明：⑴駁回原告之訴。⑵願供擔保免予假執行。
（二）陳述：⑴被告名捷公司固不爭執為原告及被告甲○○仲介本件田地買賣案，然否認有受甲○○委任代理其出售系爭田地之關係。⑵被告名捷公司雖自認有刊登廣告之事實，然否認該篇廣告之刊登之內容是指系爭田地，系爭田地仲介之過程為，原告經營早餐店，而與兼職送報之被告公司人員李春桃熟識，在得知李春桃為仲介人員後，向之洽詢原告之夫於吉興路所經營之汽車修理廠附近有無農地要出售，並非原告看報紙得知系爭田地要出售之事宜，嗣因李春桃所仲介之農地價格較為便宜，原告即認可私下接水電，以違建方式興建汽修廠，遂於九十一年四月十八日與甲○○簽訂本件買賣契約，嗣後原告反悔，才誣指保證及不實廣告等情，被告公司並未欺騙原告。⑶按農地之使用本應依法限為農用，此係周知之事，原告於簽約時即明知為系爭土地為農地，簽訂買賣契約後反悔拒買，為取回己付之一百二十萬元價金，才指稱被告施以詐術，再者，被告公司雖居間系爭買賣，然並無任何詐欺之侵權行為可言等語置辯。
（三）證據：聲請被告名捷公司員工李春桃到庭作證。理 由
壹、兩造不爭執之事實：本件原告透過被告名捷公司之仲介後，由原告與被告甲○○於九十一年四月十八日簽訂買賣契約，由原告以五百九十萬元向被告甲○○購買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號面積一二七四、０九平方公尺土地，並約定第一期定金二十萬元，於九十一年四月十八日交付，第二期款於九十一年四月二十三日交付一百萬元，第三期款於九十一年五月二十日二日內交付一百七十萬元，第四期則於九十一年六月十五日前交付三百萬元等付款條件，嗣原告於支付第一、二期款項後，並未支付第三期土地價金，而於九十一年七月十五告知被告甲○○，以所購買之農地無法變更地目經營汽車修理廠為由，為拒續付第三期款，並要求返還已支付之一百二十萬元後解除契約，經被告甲○○以原告不續付第三期價金為由，沒收其已支付之一百二十萬元，作為懲罰金違約金，並告知於九十年七月十七日起終止契約。嗣甲○○所有之上開土地經甲○○之債權人鄧阿清等人請准假處分後，於九十一年八月二日為查封登記等情，為兩造所不爭執之事實，應屬真實。
貳、得心證之理由：
一、原告主張受詐欺為意思表示而訂約，而撤銷買賣契約部分：
（一）按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示者；又按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。
（二）原告主張其受詐欺之依據即為係以被告名捷公司於九十一年七月二十一日所刊登廣告與當初受詐欺訂約之廣告相同，認足為其受詐欺之證據。經查：⑴名捷公司於九十一年七月二十一日之內容有「農地ｏ吉興路三八０、七六０另有建地可營汽修廠、倉庫急」等文字，核其內容並無原告所主張之「三百坪，七百坪，皆有適用汽修、輪胎行、地磅」之農地等廣告文字，且其文字內容，並未指明即為系爭之「吉興段六九八地號土地」，亦無足以令人誤會為農地可變更為建地之不實文字，已難認原告有因廣告而受詐欺之事實。再廣告通常並不構成契約之內容，依兩造所簽訂之契約亦記載標的的為○○○鄉○○段六九八地號，地目為田地」且整份契約書中亦未見記載任何與汽車修理廠或變更地目等有關連之文字，因而原告主張係受詐欺而向被告甲○○購買系爭土地之主張，其舉證尚有未足，並不足採。
二、原告主張被告甲○○與被告名捷公司有共同侵權行為部分：
（一）按侵權行為賠償損害之請求權，除須有損害之發生，及有責任原因之事實外，並以二者之間有相當因果關係為其成立要件，故侵權行為賠償損害之訴訟，原告須先就上述成立要件為相當之證明，始能謂其請求權存在。又關於損害賠償之訴，為原告者除須陳明其有權請求外，並須就受實際損害之數額加以證明，此為一般之原則。
（二）原告所主張，被告名捷公司受被告甲○○之委任，為其代理，共同故意以不實廣告引誘訂約，以詐騙其價金所依憑之證據為被告名捷公司所登之廣告及證人即縣政府消費者保護官危正美之證詞為其論據，然刊登廣告部分，並無從證明有原告所主張之「三百坪，七百坪，皆有適用汽修、輪胎行、地磅」之農地等廣告文字，而使其受詐騙之事實，已如前述，另證人危正美雖到庭證述：在調整過程中，原告與名捷公司人員爭執時，有聽到名捷公司的人說當初可以蓋汽車修理廠，原告說當初沒有說等語，惟此等在事後紛爭調解中之一句話，當難認被告有何施用詐術使原告陷於錯誤之情形，況農地之使用目的，法有規定，當為原告所知悉，而該等條件復未成為買賣契約之內容，自難認原告對於受詐欺侵害及與訂約之間有相當因果關係之事實，已為相當之證明。再原告所請求給付之一百二十萬元，乃為履行買賣契約所交付之價金，並非所受之損害。從而原告依侵權行為之主張，請求返還已支付之價金，亦乏所據。
三、原告主張被告甲○○有債務不履行情事部分：
（一）按民法第二百二十六條固有規定因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，以及債務人不為給付，債權人固得類推適用民法第二百五十六條之規定解除契約，但必以該不為給付因可歸責於債務人之事由致不能補正，而陷於給付不能者始得為之。
（二）原告主張被告甲○○有債務不履行，係以被告所有之系爭土地已遭法院查封無法履行為其論據，經查，被告所有之系爭土地是於九十一年八月二日遭法院查封固係屬實，然依兩造所不爭執之事實及契約書所記載之內容觀之，原告與被告甲○○係約定於九十一年四月十八日交付第一期定金二十萬元，於九十一年四月二十三日交付第二期款一百萬元，並應於九十一年五月二十日之二日內交付第三期款一百七十萬元，第四期尾款三百萬元則應於九十一年六月十五日前交付完畢，顯然依契約所定，原告本應於九十一年六月十五日交付全部價款之同時，由被告交付系爭土地及完成過戶，使整個契約在該時點完成履行，然因原告拒絕於九十一年五月二十日交付第三期款一百七十萬元，並主動表示要解除契約，致雙方協調不成後，被告甲○○才於九十一年七月十七日對原告表示要依約沒入已交付之價金一百二十萬元，終止契約，因而未完成土地之交付，致事後方發生系爭土地遭法院於九十一年八月二日查封之情事。按債務人給付不能，債權人固得請求賠償損害及類推適用民法第二百五十六條之規定解除契約，但必以該不完全給付因可歸責於債務人之事由者始得為之。本件被告甲○○本可交付土地完成契約之履行，只因原告拒紹履行交付價金，致發生其後該土地因其他債權人之聲請，而被法院查封，則本件造成土地給付不能之原因，為可歸責於債權人即原可之事由所致，非可歸責於債務人甲○○，從而原告所提出之上開主張並不可採。
四、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。本院審酌系爭買賣契約第八條：「甲方（指原告）如不買或不照約履行按期付款而違約者，既付價款不得請求返還，乙方（指甲○○）如不賣或另自出售與他人，以及不照約履行移交，或因發生糾葛不能出賣經由甲方限期催告，尚不克如期辦理產權移轉登記而違者，除將經收價款退還外，併應賠償已經收價款同額之違約金與甲方」，性質上屬懲罰性違約金，然考量本件被告就應交付之價金已交付第一期定金二十萬元及第二期價款一百萬元，共一百二十萬元，已超過全部買賣價金五百九十萬元之百分之二十以上，顯屬過高。雖被告甲○○陳明其後該土地因其他債權人之聲請，而遭查封，而受有損害，惟被告對於積欠其他債權人之債務本即負有完全清償之責任，債權人縱不聲明查封系爭土地，亦將聲請查封被告甲○○之其他財產或不動產，不能認係本件契約所生之損害，況被告甲○○並未提出受有何等數額之損害供本院參酌等情，本院認依一般交易觀念，均以定金之數額作為違約之懲罰數額之通念，因而本件仍以雙方約定之定金二十萬元為違約金之數額為相當，準此，被告甲○○應將已收取之一百二十萬元價金中之一百萬元返還原告，原告逾此部分之請求，以及請求被告等應連帶給付部分，均不予准許。
五、綜上所述，原告以撤銷受詐欺意思表示、共同侵權行為、債務不履行而為請求部分，雖無理由，惟其以被告甲○○對其收入之違約金過高為由請求酌減部分，本院認確過高，予核減至二十萬元。從而，原告請求如主文第一項所示之金額及法定遲延利息部分，應予准許，逾此部分之請求，為不合法，應予駁回。
六、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本判決之結果均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；其敗訴部分因假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
參、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十四 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 吳順龍右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官 陳賜福中 華 民 國 九十二 年 四 月 十四 日