臺灣花蓮地方法院民事判決 九十一年度訴字第八九號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○○號房屋及坐落土地即花蓮縣○○鄉○○段一三八之一０九地號土地返還原告，及自起訴狀繕本送達之翌日起至交還之日止，按每月比照租金新臺幣（下同）八千元之標準計算損害金。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告向被告買受坐落於花蓮縣○○鄉○○段一三八之一０九地號土地及其地上建物即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○○號房屋（下稱系爭房地），並業已移轉所有權登記予原告，故原告為系爭房地之所有權人，但被告迄今未交付系爭房地，爰依據系爭買賣契約及民法第七百六十七條及第一百七十九條，請求被告返還系爭房地，並給付不當得利之相當於租金之損害賠償。
（二）原告借被告二百八十萬元，被告並以系爭土地設定抵押權予原告，此由訴外人高文富代書辦理，原告有將二百八十萬元交給高文富，高文富並將被告所簽發之本票給原告。後來訴外人劉漢英代書建議，將系爭房地過戶給原告，但房屋並未實際移轉交付，並以原告名義向銀行貸款，設定最高限額二百三十四萬元，銀行核撥之一百八十萬元由原告領走，而依兩造契約約定，貸款應由被告清償，但被告都未付，而係原告繳納銀行貸款及利息。原告曾發存證信函終止契約，係終止原告與訴外人梁壽之購屋契約。如果被告無法將房屋歸還，請求被告給付銀行貸款及該借款二百八十萬元。
（三）簽訂信託契約是因為被告要付銀行貸款，因為被告未付所以是買賣。因銀行貸款，所以才約定買賣價金為四百五十萬元。當初係以系爭房地抵償該二百八十萬元之借款，而銀行貸款僅一百八十萬元，銀行貸款之保證人為梁壽及林春生，原告為債務人。
三、證據：聲請傳訊證人高文富及劉漢英，並提出下列證據為證：
（一）花蓮十九支郵局存證信函第三十六號。
（二）花蓮十九支郵局存證信函第三二五號。
（三）房地所有權信託登記契約。
（四）系爭土地臺灣省花蓮縣土地登記簿。
（五）系爭房屋登記簿。
（六）九十年十二月三十一日花蓮縣地政規費徵收聯單。
（七）系爭房屋登記謄本。
（八）系爭土地登記謄本。
（九）花蓮中小企銀放款利息收據。
（十）花蓮縣稅捐稽徵處繳款書等。
（十一）劉漢英土地代書經收款項明細表。
（十二）本票乙祇。
（十三）估價單。
（十四）地政規費收據。
（十五）系爭房地之所有權狀。
（十六）本院八十八年度花簡字第二二四號、八十八年度簡上字第八十七號民事判決。
（十七）本院囑託塗銷查封登記書。
（十八）存證信函第四五號。
乙、被告方面：
一、訴之聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）請求依民法第七十四條第一項規定處理。原告、黃蓮枝、沈坤定及高文富等四人趁人之危貪圖利益。於八十四年二月三日，被告將系爭土地權狀及房屋使用執照及印鑑證明及印鑑章交予高文富代書辦理銀行貸款，而於八十四年九月二十六日，原告指定劉漢英代書處理債務。再於八十四年十二月三十一日及八十五年一月十六日由原告之子即陳建銘向梁壽預收購屋訂金二次共二十萬元。因原告欺騙被告，故被告拒付花蓮中小企銀貸款。依照買賣契約書處理者，原告尚有一百七十萬元未給付予被告。系爭房屋原本是被告所有，是高文富代書去跟原告借款二百八十萬元。
（二）被告僅跟沈坤定借了二百五十萬元，以系爭土地房屋設定抵押，用來清償汽車貸款保證人之債務，被告只從高文富代書那裡取得一萬多元。後來才知道將土地設定抵押二百八十萬元給原告，但被告並未收到任何錢。被告後來知道劉漢英將土地過戶給原告，也向銀行貸款，系爭房屋貸款被告繳了一年多，總共三十幾萬，依照信託契約要求原告應該將系爭房屋登記回來給被告。
（三）該買賣契約及信託登記契約都是被告同意並簽名蓋章，而簽信託登記契約係怕原告不過戶給被告，買賣價金為四百五十萬元，原告沒有付給被告，故簽信託登記契約，且被告簽發該本票交予高文富係用以清償被告欠沈坤定的錢。
（四）原告取得銀行貸款一百八十萬元。故買賣價金四百五十萬元，扣除借款二百八十萬元，尚餘一百七十萬元未付，被告主張同時履行抗辯。
（五）被告於八十七年二月十日終止契約，因原告未依約履行。原告並未簽發一張三百五十萬元之本票給被告。在簽系爭買賣契約之前，被告有簽發本票予原告，包含在二百八十萬元之內。
（六）系爭房地之所有權狀由被告保管中，但原告又去申請新的，被告是基於買賣契約及信託登記契約而占有系爭房地，且因原告迄今尚未履行價金給付義務。
三、證據：提出下列證據為證：
（一）收條。
（二）不動產。
（三）買賣契約書。
（四）房地所有權信託登記契約書。
（五）收據二紙。
（六）花蓮中小企銀匯款條影本十份。
（七）特種分期償還貸款繳款通知卡。
（八）存證信函第三十六號及第十二號二份。
（九）台灣花蓮地方法院檢察署（下稱花蓮地檢署）九十一年度偵字第一六八九號不起訴處分書。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度簡上字第八七號民事卷宗、台灣花蓮地方法院檢察署九十一年度偵字第一六八九號、函花蓮縣花蓮地政事務所查詢系爭土地房屋於八十四年十二月五日之過戶資料。
理 由
甲、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款及第二項分別定有明文。查，原告起訴時訴之聲明：被告應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○○號房屋及坐落土地即花蓮縣○○鄉○○段一三八之一０九地號土地返還原告，嗣以九十二年五月二十五日補正狀，將訴之聲明變更為：被告應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○○號房屋及坐落土地即花蓮縣○○鄉○○段一三八之一０九地號土地返還原告，及自起訴狀繕本送達之翌日起至交還之日止，按每月比照租金八千元之標準計算損害金，揆諸前揭法條規定，原告追加不當得利部分之請求，核與前開法條並無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告向被告買受系爭房地，並業已移轉所有權登記予原告，故原告為系爭房地之所有權人，但被告迄今未交付系爭房地，爰依據系爭買賣契約及民法第七百六十七條及第一百七十九條，請求被告返還系爭房地，並給付不當得利之相當於租金之損害賠償等語，惟被告則以：請求依民法第七十四條第一項規定處理。原告、黃蓮枝、沈坤定及高文富等四人趁人之危貪圖利益，被告將將系爭土地權狀及房屋使用執照及印鑑證明及印鑑章交予高文富代書辦理銀行貸款，是高文富跟原告借款二百八十萬元，但被告並未收到任何錢，系爭房屋貸款被告繳了一年多，總共三十幾萬，依照信託契約要求原告應該將系爭房屋登記回來給被告，依照買賣契約，買賣價金四百五十萬元，扣除借款二百八十萬元，尚餘一百七十萬元未付，被告主張同時履行抗辯，且被告係基於買賣契約及信託登記契約而占有系爭房地，況且原告迄今尚未履行價金交付義務等語置辯。
二、兩造不爭執點：系爭房地原所有權人為被告，並於八十四年六一月，設定二百八十萬元之抵押權予原告，權利存續期間自八十四年五月二十四日起至八十四年七月二十三日止，嗣於八十四年九月二十六日，兩造就系爭房地分別簽定不動產買賣契約書及房地所有權信託登記契約書，且系爭房地分別於同年十一月二十七日、同年十二月五日，以買賣為由，移轉登記所有權予原告，俟於八十五年一月十三日，以原告為借款人，訴外人梁壽為連帶保證人，向訴外人花蓮區中小企業銀行股份有限公司（下稱花蓮中小企銀）借款一百八十萬元，並設定最高限額抵押權二百三十萬元，並由原告收受該貸款金額一百八十萬元，而系爭房地現仍由被告占有使用中等情，此有土地登記簿、建物登記簿、土地登記謄本、建物登記謄本、不動產買賣契約書、房地所有權信託登記契約書等附卷可稽，並為兩造所不爭執，洵堪認定為真實。
三、兩造爭執點：原告起訴主張因被告向其借款二百八十萬元，因其信用不好而無法貸款，故將系爭房地信託登記在原告名下，由原告向銀行貸款，取得一百八十萬元，但被告未依約履行信託契約，仍由原告繳納銀行貸款，故本件為買賣，依據買賣契約及不當得利請求如訴之聲明等語，惟被告否認有向原告借款二百八十萬元，並以：依買賣契約者，買賣價金四百五十萬元，抵償借款二百八十萬元，原告尚餘一百七十萬元未付，被告主張同時履行抗辯，況且依信託契約，被告有繳納銀行貸款，原告應將系爭房地再過戶予被告，以及被告係基於買賣契約及信託登記契約而占有系爭房地等語置辯。是以，兩造爭點在於：被告是否有向原告借款二百八十萬元？以及兩造間就系爭房地究為買賣契約關係或信託登記契約關係？茲分析如下：
（一）被告有向原告借款二百八十萬元：
１、經查，原告主張被告向其借款二百八十萬元，且被告於八十四年五月二十四日簽發面額二百八十萬元，到期日八十四年七月二十三日，受款人為原告之本票，並由原告收執乙節，此有原告提出該本票影本乙祇附卷可證，且參諸上開土地登記簿、建物登記簿、土地登記謄本、建物登記謄本所載有關被告設定二百八十萬元抵押權予原告之事項，如前所述，以及被告自認簽發該本票予原告（詳見本院九十二年四月十八日準備程序筆錄），洵堪認定上開事實為真實。
２、至被告抗辯稱：被告僅向訴外人沈坤定借款，而未向原告借款，且未拿到任何錢，該本票係用以清償被告積欠訴外人沈坤定之債務云云。惟查，該本票上既已載明受款人為原告，茍被告簽發該本票係為清償被告積欠訴外人沈坤定之債務，該受款人應載明沈坤定甚或為空白為是，況系爭土地於八十一年五月十四日設定最高限額七十七萬元抵押權予訴外人南陽實業股份有限公司（下稱南陽公司），用以擔保被告及訴外人林頂立之債務，嗣後於八十二年六月三十日因清償而塗銷該抵押權登記，且分別於八十二年七月十七日、八十三年二月一日、八十三年二月二十五日設定一百五十萬元、一百五十萬元、五十萬元之抵押權予訴外人沈坤定，用以擔保被告之債務，並分別於八十四年六月四日、八十三年六月十日、八十四年六月十三日因清償而塗銷上開抵押權登記，此有該土地登記謄本附於本院八十八年花簡字第二二四號卷宗第五十四頁至第五十七頁可證，則該本票之簽發自與清償被告積欠訴外人沈坤定債務無涉。又被告並自認：買賣價金四百五十萬元，因為被告之前有向原告借二百八十萬元，應扣除二百八十萬元之借款等語（詳見本院九十二年三月七日準備程序筆錄），因而，被告前揭辯詞自不足採信，原告主張被告向其借款二百八十萬元乙節，堪予認定為真實。
（二）兩造間就系爭房地所簽訂之契約真意為信託登記契約，而非買賣契約：
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院著有十七年上字第一一一八號、十八年上字第一七二七號判例可資參考。
２、承前所述，兩造對於所簽訂之不動產買賣契約及房地所有權信託登記契約書乙事並不否認，而參諸該信託登記契約書第一條所載：「甲方（即被告）願將自己所有之花蓮縣○○鄉○○段一三八之一０九地號土地乙筆（面積八九平方公尺），及坐落其上之花蓮縣○○鄉○○○街○○○號房屋乙棟，以訂『買賣契約』方式，無償信託登記於乙方（即原告）名下，俾向銀行辦理貸款，雙方約定，產權仍屬甲方所有。」、第三條：「信託登記期間之地價稅、增值稅及銀行貸款知本息，均由甲方支付。... 」，以及土地登記簿所載，系爭房地過戶予原告，由原告向花蓮中小企銀借貸而取得一百八十萬元，並於系爭房地設定最高限額二百三十四元抵押權予花蓮中小企銀等情，揆諸前揭法條及判例意旨，兩造雖均稱本件係買賣云云，但衡諸前揭契約書、土地登記簿所載，及該銀行貸款之借款人為原告，並由原告收受該貸款，則兩造契約之真意及經濟目的，在於將系爭房地信託登記予原告，以原告名義向銀行貸款，用以清償前開借款二百八十萬元，故約定由被告繳納銀行貸款，而買賣契約之簽訂僅為信託登記契約之履行，兩造並無買賣契約之真意，況被告茍未依信託契約之約定繳納該銀行貸款者，僅為契約不履行之問題，殊無逕將信託登記契約轉換為買賣契約之約定。綜上，原告主張兩造間就系爭房地因被告未繳納銀行貸款而為買賣云云，自有未洽，而不足採信。
四、從而，原告起訴主張依據買賣契約之法律關係請求被告返還系爭房地，因該買賣契約並非兩造之真意而無由成立，原告之前開主張即屬無據，應予駁回；而被告占有系爭房地係本於信託登記契約之實際所有權人地位而為有權占有，其占有並非無法律上原因，自無不當得利之疑義，故原告另起訴主張依據不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之損害賠償，亦屬無理由，應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 十五 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官 陳心弘~B法 官 郝燮戈~B法 官 饒金鳳右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官 吳金寶中 華 民 國 九十二 年 八 月 十八 日