臺灣花蓮地方法院民事判決 九十二年度簡上字第九號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 黃昆彬律師被上訴人 志曜不動產仲介經紀有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月三十一日本院花蓮簡易庭九十一年度花簡字第四四二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
右開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另補充：
一、被上訴人所提出之要約書其立約當事人為上訴人及陳兆祥，被上訴人或其法定代理人乙○○並未在該要約書內簽名蓋章亦未表明為契約當事人，被上訴人僅為本件買賣預約之居間人，並非本件要約書之當事人，亦非本件不動產之出賣人，竟依據要約書請求上訴人賠償其因買賣未成所損失之新台幣（下同）三十一萬五千元自屬無據。且細閱本件要約書僅有要約人上訴人之簽名蓋章，並無受意思表示之承諾人為何人之記載，更無承諾人之簽名蓋章（要約書內陳兆祥之簽名係以要約人受託人之身分簽名而非以承諾人之受託人身分代理承諾人，自無代理承諾人受意思表示之權），本件契約既無相對人，僅有要約一人之意思表示，契約自不能成立。
二、對於上訴人委託被上訴人居間購買房子不爭執，被上訴人只能依居間關係請求報酬，不能依要約書請求不履行的損害賠償。縱認本件買賣因可歸責於買受人之事由致本契約未能完成，其可得請求債務人不履行之損害賠償應專屬於買賣當事人之債權人，與買賣之居間人無關，況依民法第五百六十八條第一項規定，被上訴人之居間報酬請求權僅於本件契約成立時發生，被上訴人竟以契約未成立為由，請求仲介之報酬亦於法有違。
三、被上訴人在支付命令聲請狀內所提之「屋主游志煌」並非本件要約書之當事人，對於上訴人之要約自無表示承諾與否之餘地，且該游志煌亦未曾以意思表示通知上訴人其承諾（民法第九十五條第一項前段），則縱認上訴人之要約以游志煌為對象，依民法第一百五十七條規定上訴人之要約亦失其拘束力，被上訴人依失效之要約書主張本件買賣契約未成立所生之損害賠償，尤無理由。
四、被上訴人主張之訴訟標的法律關係係本於契約不履行之損害賠償請求權，而非基於仲介人之報酬請求權，其主張被上訴人之受託任務已經結束云云，於法無據。
五、兩造間的要約書是訂立買賣契約預約的性質，內容為買賣雙方權利義務關係，當事人為要約人即上訴人、出賣人即證人游志煌，被上訴人為要約書的居間人，並未約定立要約書人與居間人的權利義務關係，被上訴人既非要約書的當事人，自不能依該要約書的約定請求不履行的損害賠償。
六、對於被上訴人所提要約書、委託書、存證信函及回證形式上真正不爭執。被上訴人所提仲介報酬揭示公告與本案無關。對被上訴人訴訟代理人所提委託代理專賣契約書形式上不爭執，但與本案無關。被上訴人所提要約效力的說明只有提到要約書的效力，並未提到居間的法律效力。
參、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、被上訴人所提要約書實則為委託仲介契約，觀其內容即可證明兩造有委託仲介之合意；要約書屬內政部頒布予全國仲介業者之範例版本，係上訴人親至被上訴人之營業所委託被上訴人向委賣之屋主為購買房屋之要約表示所簽訂，雙方一切之商議、締約行為均在被上訴人之營業所內完成，上訴人已自認受委託之當事人確為被上訴人，該要約書之受託人欄位更有藍色油墨印明白表示受託人之行號名稱、法定代理人姓名、不動產經紀人姓名、營業核准文號、營業處所及電話等詳細資料，上訴人猶辯稱受託人並非被上訴人，實不足採信。次查陳兆祥為被上訴人之業務主任，具合法不動產經紀營業員資格，陳兆祥受被上訴人之指示負責經手本件委託買賣業務，自得擔任簽約代表人，於要約書簽名蓋章。
二、本件涉及兩個契約，一係上訴人與被上訴人締結之要約書（即委託被上訴人向屋主為買受房屋之要約），另一為訴外人游志煌對上開要約書表示承諾後，而與上訴人成立之不動產買賣合約，二者雖彼此關聯，但法律關係並不相同，上訴人竟混為一談，並否認任何人為契約之相對當事人，實令人費解。買賣成交後上訴人惡意毀約，除使屋主受有不能出賣房地之損害外，並使被上訴人受有不能收取仲介報酬之損害，又民法第二百六十條規定解除權之行使不妨害損害賠償之請求，被上訴人依債務不履行法則請求損害賠償，於法並無不合。
三、被上訴人請求上訴人損害賠償之請求權基礎，係依照解除契約後請求損害賠償法律關係來請求，被上訴人要解除的契約是上訴人與游志煌間的買賣契約，游志煌有委託我們代理銷售，也有委託被上訴人解除契約。即上訴人欲透過被上訴人仲介購買坐落新店市○○街○○○巷十五樓房屋及坐落基地持分，雙方締結委託購買不動產要約書，經被上訴人斡旋後，賣方（即游志煌）承諾上開要約書所載之買賣價格等條件，依民法第一百五十三條第一項規定，不動產買賣契約即為成立，被上訴人之受託任務已經終結，自得向上訴人請求報酬。被上訴人請求損害賠償之範圍，係完成本次買賣成交行為可得之合理報酬，至若原不動產出賣人是否仍再委託被上訴人仲介出賣同一不動產，屬出賣人之自由，被上訴人是否因仲介其他第三人，促成另一買賣合約而受有報酬，要非與系爭損害賠償請求之數額有關。況該不動產嗣後果真再行賣出，其契約相對人、契約內容完全不同，縱被上訴人另行取得報酬，亦係致力於再開發新客戶所應得之合理佣金，足證兩者並非基於同一原因事實，難謂因此得減輕或免除上訴人之損害賠償責任。游志煌委託出賣的不動產後來經過被上訴人仲介賣出，且從游志煌處取得仲介報酬十萬元。
四、被上訴人主張因上訴人違約而得請求之損害，係原得向上訴人收取買賣總價百分之一仲介報酬，加上得向賣方收取買賣總價百分之四仲介報酬，合計百分之五之仲介報酬即三十一萬五千元，均非因解除契約所生之新賠償請求，乃因債務不履行所生之舊賠償請求權，故賠償範圍應依民法第二百十六條規定定之。此外，被上訴人已遵照內政部八十九年五月二日台內中地字第八九七九○八七號函「不動產經紀管理條例第十九條第一項所定中央主管機關規定之報酬標準」辦理事項，於營業處所明顯處揭示上開函文第一條㈠「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六」等應揭示事項，且為上訴人所明知，本件被上訴人僅請求賠償該不動產實際成交價金百分之五，非但符合主管機關之行政規定，請求之範圍亦非債務人不知或無可預測，倘若非予違約者負擔相當之賠償責任，誠難維持民間交易秩序。
參、證據：援用原審之立證方法，並提出不動產經紀營業員證明、台北縣政府不動產經紀業備查登記函、委託代理專賣契約書。
理 由
一、被上訴人於原審起訴主張上訴人於民國九十一年六月三十日透過被上訴人仲介簽具要約書，願委託被上訴人以六百三十萬元之價格購買坐落於新店市○○街○○○巷○號十五樓之房地，要約之有效期限至九十一年七月七日止，被上訴人旋即與屋主即賣方游志煌聯繫，游志煌並於同年七月二日承諾上訴人要約的意思表示，並於上述要約書之賣方承諾欄中簽名，雙方之買賣契約已因當事人互相意思表示一致而成立，詎嗣後經被上訴人屢次催告，上訴人均拒不履約，被上訴人不得已只得於同年七月八日寄發存證信函解除委託契約及房地買賣契約，被上訴人因可歸責於上訴人之債務不履行，損失成交時得向買方收取成交價格百分之一的仲介報酬，及得向賣方收取成交價格百分之四的仲介報酬，總計三十一萬五千元，爰依解除買賣契約後請求損害賠償的法律關係，請求上訴人給付所失利益三十一萬五千元，及自訴狀繕本送達翌日即九十一年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。上訴人對於曾委託被上訴人居間購買前述不動產等情並不爭執，惟以：要約書立約當事人為上訴人及陳兆祥，被上訴人僅為本件買賣預約之居間人，並非該要約書之當事人，亦非本件不動產之出賣人，其依據要約書請求上訴人賠償其因買賣未成所損失之三十一萬五千元自屬無據。且細閱本件要約書僅有要約人上訴人之簽名蓋章，並無受意思表示之承諾人為何人之記載，更無承諾人之簽名蓋章，本件契約既無相對人，僅有要約一人之意思表示，契約自不能成立。被上訴人只能依居間關係請求報酬，不能依要約書請求不履行的損害賠償。縱認本件買賣因可歸責於買受人之事由致本契約未能完成，其可得請求債務人不履行之損害賠償應專屬於買賣當事人之債權人，與買賣之居間人無關，況依民法第五百六十八條第一項規定，被上訴人之居間報酬請求權僅於本件契約成立時發生，被上訴人竟以契約未成立為由，請求仲介報酬亦於法有違。縱認上訴人之要約以游志煌為對象，依民法第一百五十七條規定上訴人之要約亦失其拘束力，被上訴人依失效之要約書主張本件買賣契約未成立所生之損害賠償，尤無理由。被上訴人主張之訴訟標的法律關係係本於契約不履行之損害賠償請求權，而非基於仲介人之報酬請求權，其主張被上訴人之受託任務已經結束云云，於法無據。對於被上訴人所提要約書、委託書、存證信函及回證形式上真正不爭執。被上訴人所提仲介報酬揭示公告與本案無關。對被上訴人訴訟代理人所提委託代理專賣契約書形式上不爭執，但與本案無關。被上訴人所提要約效力的說明只有提到要約書的效力，並未提到居間的法律效力等語資為抗辯。
二、被上訴人主張上訴人於九十一年六月三十日透過被上訴人仲介簽具要約書，願委託被上訴人以六百三十萬元之價格購買前述房地，要約之有效期限至九十一年七月七日止，被上訴人旋即與屋主即賣方游志煌聯繫，游志煌於同年七月二日承諾上訴人要約的意思表示，並於上述要約書之賣方承諾欄中簽名，被上訴人乃將上情通知上訴人，並請上訴人依要約書之約定履行簽約義務，詎上訴人均拒不履約，被上訴人經催告後只得於同年七月八日寄發存證信函解除委託契約及房地買賣契約之事實，業據提出要約書、委託書各一份、存證信函及回證各二份為證，並經證人游志煌於本院訊問時證述屬實，上訴人對於曾委託被上訴人居間購買前述不動產等情並不爭執，再參酌前述事證，應認被上訴人主張之事實為真實。
三、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於㈠被上訴人所提要約書之性質為何？㈡被上訴人依解除買賣契約後請求損害賠償的法律關係，請求上訴人給付所失利益三十一萬五千元，是否有理？經查：
㈠按不動產仲介契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居
間與委任契約混合性質之無名契約或視契約性質而定，學說上容有爭議，並無定論。本院認為不動產仲介契約之當事人就其約定之服務內容與報酬給付情形並不完全相同，故仍應視個別契約約定之內容判斷，其法律性質無法一概而論。而居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，此觀之民法第五百六十五條、第五百六十八條、第五百二十八條之規定甚明。又按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。（最高法院六十一年台上字第九六四號判例意旨參照）。
㈡本件被上訴人所提出上訴人簽訂之要約書約定：立要約書人甲○○（即上訴人，
以下簡稱買方）經由志曜不動產仲介經紀有限公司（即被上訴人）仲介購買坐落於台北縣新店市○○街○○○巷○號十五樓之房屋及其基地持分，：：：買方（即上訴人）願依下列條件承購上開房地產，爰特立此要約書，並同意依下列條款簽立買賣契約。承購總價款、付款條件及其他要約條件：第一條承購總價款新台幣六百三十萬元（要約金額），第二條付款條件買方自備一百萬元整，第三條其他要約條件：（買方其他要約條件）須配合貸款五百三十萬元至五百五十萬元之間，第四條要約撤回權買方於本要約書有效期間內有撤回權，但賣方已承諾前條買方之承購總價款、付款條件及其他要約條件並經本公司送達買方者，不在此限，買方於行使撤回權後應以郵局存證信函或以書面親自送達本要約書本頁所載公司地址辦理書面手續，簽訂正式房地買賣契約書之時間：買方應於賣方承諾日起三日內簽訂房地買賣契約書，：：要約書有效期間至九十一年七月七日二十四時止，買方：甲○○，要約受託人陳兆祥（全國房安康加盟店，志曜不動產仲介經紀有限公司安康營業所），有要約書在卷可參，依上開要約書內容之記載可知，上訴人將其所為購買前開不動產之要約條件（即價金六百三十萬元，自備款一百萬元，其餘款項須貸款等），委託陳兆祥向賣方（即前開不動產之出賣人）為要約之表示，而陳兆祥為被上訴人之營業員（有被上訴人所提之不動產經紀營業員證明一份可參），依要約書之文字記載，應可認為陳兆祥係代理被上訴人而簽訂該要約書，又兩造對於被上訴人得請求居間報酬乙節並不爭執，則依據前述說明，本院認該要約書應屬居間契約之性質，即上訴人委託被上訴人將其要約通知賣方，如賣方對該要約為承諾，則上開要約書同時具有買賣契約之預約的性質（買賣契約之雙方當事人為上訴人、賣方即游志煌）。而被上訴人於完成上開義務暨買賣雙方簽約後，即得請求居間報酬。又前述不動產之賣方即游志煌已於九十一年七月二日對上訴人前開要約為承諾，被上訴人亦即以存證信函將賣方已經承諾之事實通知上訴人，已如前述，則上開要約書已具買賣契約預約之性質。
㈢按「預約」既為可與「本約」併存之另一種「契約」型態，倘因該「預約」（契
約）而負「債務」之當事人，有債務不履行之情事，他方當事人（債權人）即非不得依債務不履行之相關規定，對之請求損害賠償（最高法院八十六年度台上字第四六一號裁判可資參考）。本件上訴人於游志煌對上訴人之要約為承諾後，雙方之買賣契約之預約已經成立生效，上訴人即有依該預約簽訂房地買賣契約本約之義務，惟上訴人經被上訴人以存證信函催告後仍不履行，被上訴人於取得游志煌之授權後，以存證信函表示解除委託合約及買賣契約，有存證信函及回執各一份足憑。依據前述說明，該買賣契約預約之當事人即游志煌如受有損害，即得依債務不履行之相關規定對上訴人請求損害賠償，惟被上訴人並非該買賣契約預約之當事人，自無依該預約（即要約書）解除後請求損害賠償之餘地。從而，被上訴人依買賣契約解除後請求損害賠償之法律關係請求上訴人給付三十一萬五千元，為無理由，應予駁回。原判決未審及此，誤為被上訴人之訴為有理由之判決，尚難謂洽，上訴意旨指摘原判決諭知為不當，求予廢棄改判，非無理由，爰將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，與本件判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 九 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官 湯文章~B法 官 吳順龍~B法 官 楊碧惠右正本証明與原本無異。
本件不得上訴。
~B法院書記官 黃智美中 華 民 國 九十二 年 六 月 十 日