臺灣花蓮地方法院民事判決 九十二年度訴字第三二五號
原 告 甲○○訴訟代理人 余道明律師被 告 花蓮區中小企業銀行股份有限公司法定代理人 郭豐勝訴訟代理人 邱俊哲律師右當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國九十三年四月十二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣叁拾陸萬柒仟貳佰零壹元及自民國九十三年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣叁拾陸萬柒仟貳佰元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告之事務所雖在台北市，但原告係依據兩造所簽定之買賣契約請求，而依該買賣契約第十三條規定，兩造約定如有爭議致涉訟時，同意以本院為管轄法院，故本院有管轄權，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：原告與被告於民國九十二年五月十二日，簽訂買賣契約，原告以總價新台幣（下同）二千六百五十萬元購買被告所有坐落於花蓮市○○段○○○○號、面積五二五平方公尺、權利範圍千分之九六一，及其上建物即門牌號碼為花蓮市○○○街○○號等十七間公寓，原告業已依約付清所有價款，被告並已辦理移轉所有權登記完畢，依前揭契約第六條第一項規定，被告應於原告交付第三期款即九十二年六月十二日同時，交付前揭不動產，惟點交當時，其中門牌號碼國富五街七十一號四樓（下稱系爭房屋）內尚有家具，顯為有人居住，被告公司人員謊稱係遊民，已溝通好，會立刻搬遷，詎數日後，訴外人林慶雄現身該址，並主張因與先前建設公司有糾紛，已居住系爭房屋數年，並表明不願意搬遷，原告乃告知被告，未獲被告具體回應，亦不知被告已對林慶雄取得強制執行名義，不得已乃自行以所有權人身分，向鈞院訴請林慶雄遷讓房屋（因原告指定登記於第三人陳翠玲名下，故以陳翠玲名義起訴），並獲勝訴判決，依前揭契約第七條規定：「本契約所訂之交屋日，乙方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有可歸責於乙方之事由而遲延者，乙方應賠償自交屋日起以每日按買賣總價千分之一計付甲方以為賠償，若需經訴訟程序始得履行交屋，其訴訟費用（包含買方聘請之律師費用）及遲延交屋賠償金，乙方同意甲方從尾款中扣除」，被告明知系爭房屋尚有人居住，無法履行交屋事宜，顯有違商業誠信，亦違反上開約定，爰依前揭契約之法律關係，請求被告賠償，項目及金額如下：⑴遲延交屋賠償金：一百六十一萬六千五百元，查原告除對林慶雄起訴外，亦與林慶雄溝通，林慶雄始同意收受五萬元後，於九十二年八月十二日搬離系爭房屋，則遲延交屋期間共六十一日（自九十二年六月十三日起至同年八月十二日止），按每日依買賣總價金千分之一計算之賠償金，合計為一百六十一萬六千五百元（二千六百五十萬元乘以千分一，再乘以六十一），⑵訴訟費用（含律師費用）：共支付四萬四千零十一元。⑶支付林慶雄搬遷費五萬元：原告為求儘早取得系爭房屋俾利使用，又顧及爾後訴訟程序礦日費時，遂不斷與林慶雄溝通，終得林慶雄諒解，同意以五萬元達成協議，自九十二年八月十二日搬遷，此一費用對被告而言，恆低於依正常訴訟程序及強制執行程序所須時日，以千分之一計算之賠償金，是以原告理當得向被告如數請求。並聲明：㈠被告應給付原告一百七十一萬零五百一十一元及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十三年一月六日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭買賣契約書第六條之規定，被告依現狀移交，對第三人占有之排除，非被告之義務，且系爭房屋遭第三人林慶雄占用，被告於八十七年間即已對之取得請求返還房屋之勝訴判決（八十六年度訴字第二三九號），並於與原告簽訂買賣契約後，立即於九十二年七月八日請求鈞院強制執行，原告明知上情，卻執意對林慶雄再行訴訟，且逕行給付搬遷費，豈可請求被告賠償？是原告請求賠償，依法無據。縱認可歸責被告，本件買賣契約之標的物共有十七戶，僅其中一戶即系爭房屋交付遲延，原告請求買賣總價金千分之一計算之遲延損害，亦屬無據，再者，原告給付與林慶雄五萬元之搬遷費，亦師出無名，被告不同意其請求等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造有簽訂系爭買賣契約。
㈡原告自九十二年八月十二日始實際占有系爭房屋。
㈢系爭買賣契約第三筆款之交付日期為九十二年六月十二日。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於㈠被告有無交屋義務？㈡原告是否知悉被告已對林慶雄取得強制執行名義後，而仍為無必要之訴訟？㈢違約金以每日按系爭買賣契約總價金千分之一計算是否適當？。茲分述如下：
原告主張之事實，業據其提出買賣契約書、律師函、本院花蓮簡易庭九十二年
度花簡字第二○○號宣示判決筆錄、請款單、本院自行收納款項統一收據、花蓮縣地政規費徵收聯單、律師費收據、切結書及支票為證。被告則抗辯：依系爭契約第六條約定，其並無交屋義務，且已對第三人林慶雄取得強制執行名義等語，並提出本院八十六年度訴字第二三九號民事判決書、本院九十二年七月十七日執行命令為證。經查：按系爭買賣契約第四條第四項規定：「乙方（指被告）保證產權清楚，並無土地法第三十四條之一第四項及同法第一百零四條、第一百零七條規定之優先購買權人存在，如有他人主張或設定他項權利、借貸、或占有關係，除本約另有訂定外，應由乙方負責於甲方（指原告）過戶完成，交付尾款前速予理清，否則依本約第九條規定處理。．．．」、第六條不動產移交規定：「一、買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準，於交付第三期款同時移交與甲方，如有增築建物均應依照現狀連同本建物同時移交與甲方所有。買賣之不動產移交，依現況交屋，賣方不負責整修及瑕疵擔保責任．．．」、第七條規定：「本契約所訂之交屋日乙方應確實依約履行，不得藉故推延或遲延收受尾款及交屋，．．．」，由上開三條條文內容，即可證明被告確實有交屋之義務，被告此部分所辯，實無可取。
又原告曾於九十二年七月二日，委請律師，以律師函告知被告第三人林慶雄占
有系爭房屋，請求被告於三日內履行交屋義務，並另行委請律師訴請林慶雄返還系爭房屋等情，有原告所提之律師函及本院花蓮簡易庭九十二年度花簡字第二○○號宣示判決筆錄為證，被告亦自承有收到該律師函，惟辯稱：早已告知原告其已對林慶雄取得執行名義，並已於九十二年七月八日向本院聲請強制執行云云，然被告就其早已告知原告已對林慶雄取得強制執行名義一事，並無法提出證據證明，且如原告早知此事，焉須自行花費委請律師發律師函，並另行訴訟？況由被告早於八十七年間已對林慶雄取得強制執行名義，卻於收到原告委請律師所發律師函之後，始向本院聲請強制執行，亦證其確經前揭律師函之提醒，始發現其對林慶雄有執行名義，乃速向本院聲請強制執行，故原告主張不知被告有對林慶雄取得強制執行名義，為取回系爭房屋，乃委請律師，另行對林慶雄起訴等語，應堪信與事實相符。
再按系爭買賣契約第七條規定；「本契約所訂之交屋日乙方應確實依約履行，
不得藉故推延或遲延收受尾款及交屋，如有可歸責予乙方之事由而遲延者，乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之一計付甲方以為賠償金。若需經訴訟程序始得履行交屋，其訴訟費用（包含買方聘請之律師費用）及遲延交屋賠償金，乙方同意甲方從尾款中扣除之。」而原告不知被告已對第三人林慶雄取得強制執行名義等情，已如前述，是原告依據前揭規定，請求被告給付自交屋日起以每一日按買賣總價千分之一計付之賠償金及訴訟費用，自屬有據。惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金除當事人另
有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。又債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十一條及第二百五十二條分別定有明文。依系爭買賣契約，原告向被告購買之房屋共十七戶，而被告未依約履行交屋義務者，僅有系爭房屋一戶，其建築面積約占系爭買賣契約總建築面積之百分之六點一七（一百零三點六四平方公尺除以一千六百七十八點五二平方公尺），本院認被告已履行大部分之債務，雖無證據證明原告因被告一部履行所受之利益為何，然依系爭買賣契約總價金千分之一計算每日違約金金額為二萬六千五百元，實嫌過高，爰依前揭規定減少違約金，認違約金應依兩造約定違約金金額之百分之二十計算為適當，故其請求違約金共三十二萬三千三百元（自九十二年六月十三日起算至同年八月十二日共計六十一日，六十一乘以二千六百五十萬元乘以千分之一，再乘以百分之二十，等於三十二萬三千三百元）部分為有理由，逾此部分，應予駁回。又原告所主張支出訴訟費用共四萬四千零一十一元部分，依其所提出之請款單，其中六十元為地政規費、五十元為陳翠玲印章費用，均非訴訟費用，應予扣除，其餘金額為有理由，應予准許。至原告支付予林慶雄五萬元部分，是其與林慶雄協商之結果，尚難認被告有給付義務，此部分之請求，於法無據，應予駁回。
從而，原告依系爭買賣契約，請求被告給付原告三十六萬七千二百零一元及自
九十三年一月六日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部份，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，核與本件判決之基礎不生影響，爰不一一詳予論述，併此敘明。
六、假執行部分：兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，惟本件為命被告給付未逾五十萬元之判決，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額，准被告供擔保免予假執行；至原告敗訴部份，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
據上論結：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十六 日
台灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 李世華右為正本係照原本作成如對本判決不服，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀。（應抄附繕本）~B法院書記官 陳賜福中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十六 日