臺灣花蓮地方法院民事判決 93年簡上字第52號上訴人即反訴被上訴人 丁○○訴訟代理人 丙○○
黃健弘律師被上訴人即反訴上訴人 甲○○
乙○○上列當事人間請求返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國93年7月20日本院花蓮簡易庭92年度花簡字第280號第一審判決提起上訴，本院於94年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及反訴上訴均駁回。
本訴第二審訴訟費用由上訴人負擔，反訴第二審訴訟費用由反訴上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人於原審起訴主張：㈠坐落於花蓮縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋（下稱系爭房
屋）為上訴人所有，上訴人與被上訴人甲○○於民國90年9月27日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，租期至90年11月27日止，期限屆滿，兩造間之租賃關係消滅，被上訴人無合法權源占有系爭房屋，應返還房屋。
㈡縱如兩造前執行異議之訴事件（鈞院91年度花簡字第253號
、91年度簡上字第47號）之判決所認定，兩造所簽訂之租賃契約係為擔保被上訴人乙○○與上訴人之父丙○○間買賣契約價金尾款一百五十萬元之給付，上訴人與被上訴人甲○○間實際上並無租賃之合意，然被上訴人乙○○前向丙○○購買系爭房屋及坐落土地（下稱系爭房地），因尾款未付清，故將原已過戶於被上訴人甲○○之系爭房地再過戶回上訴人名下，因被上訴人仍住在系爭房屋內，故簽訂上開租賃契約，定二個月期限，由被上訴人給付租金，若被上訴人能在二個月期限內付清購屋尾款，則再將系爭房地過戶與被上訴人，若未能於二個月期限內付清尾款，被上訴人須將系爭房屋返還上訴人，而被上訴人並未在上開期限內付清尾款，丙○○並於92年10月27日以存證信函通知被上訴人付清尾款，被上訴人收受後，以存證信函回覆稱「待地檢署詐欺案定案後再行定奪」，拒絕給付，丙○○乃於92年11月10日、94年2月14日再以存證信函解除買賣契約，契約既經解除，被上訴人占用系爭房屋，並無合法權源，上訴人自得請求被上訴人返還房屋。
㈢縱認上訴人與被上訴人甲○○間就系爭房屋之租約係屬通謀
虛偽意思表示而無效，該租約係擔保被上訴人乙○○買賣價金尾款一百五十萬元之給付，如尾款付清，再將系爭房屋過戶給被上訴人，如尾款未付清，則將系爭房屋收回，兩造該虛偽意思表示，隱藏他項法律行為，即被上訴人未付清尾款為上訴人收回房屋之停止條件，依民法第八十七條之規定，上訴人自得以條件成就，而請求被上訴人返還房屋。退步言，縱認被上訴人乙○○與丙○○間之買賣契約未合法解除，惟買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，故該買賣契約僅於被上訴人乙○○與丙○○間有效力，系爭房屋既已登記為上訴人所有，被上訴人自不得以該買賣契約對抗上訴人。另上訴人取得系爭房屋之依據為買賣契約，縱使被上訴人主張通謀虛偽意思表示，然因隱藏他項法律行為即雙方合意解除買賣契約以後之回復原狀問題，此項法律行為是有效的。
㈣被上訴人乙○○給付之買賣價金只有訂金五十萬元、第一期
及第二期款各一百萬元，嗣後第三期款一百萬元、交屋款五十萬元、貸款六百萬元均未給付，故未付之款項共七百五十萬元，由被上訴人乙○○每月付利息給丙○○；另原設定抵押借款六百萬元部分（即設定七百二十萬元抵押權部分），已清償債權人，並塗銷抵押權登記。
㈤爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權，請求被上訴人
將系爭房屋交還上訴人，並依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付上訴人自90年9月27日起至90年11月27日止，按月以二萬元計算之租金，及自90年11月28日起至交還房屋日止，按月給付二萬元之損害賠償金。
二、被上訴人於原審則以：㈠依據鈞院91年度花簡字第253號判決，已認定上訴人與被上
訴人甲○○間租賃契約無效，上訴人依租賃契約請求每月給付租金二萬元，為無理由。
㈡被上訴人乙○○因向丙○○購買系爭房地，丙○○於買賣契
約存續中，將系爭房屋所有權過戶予被上訴人甲○○，後又未經被上訴人同意，將系爭房屋過戶予上訴人，上訴人既登記以買賣為原因取得系爭房屋，即應給付被上訴人價金，然上訴人並未支付任何價金，何以能取得系爭房屋？否認上訴人為系爭房屋所有權人。
㈢本件係因買賣所引起之糾紛，被上訴人已向台灣花蓮地方法
院檢察署（下稱花蓮地檢署）提出詐欺告訴，雖經花蓮地檢署以92年度偵字第2265號為不起訴處分，然已提出再議。當初簽買賣契約書時，約定是向銀行辦貸款，故抵押權人應為銀行而非個人，但丙○○勾結汪洋代書，不依約履行，偽造文書將被上訴人列為債務人，私設抵押權七百二十萬元，而取得六百萬元貸款，丙○○於鈞院91年度花簡字第428號事件亦自承被上訴人甲○○並未與張墨林（即前揭七百二十萬元抵押權之抵押權人）有何債權債務關係，則上訴人與丙○○間詐欺證據已明，況所有權狀自始至終，均由丙○○保管，即使過戶給被上訴人甲○○後亦然，被上訴人至90年間，均不知系爭房屋有設定抵押權，迨丙○○持本票裁定聲請強制執行，被上訴人調閱相關資料，才知系爭房地有二筆各七百二十萬元及二百萬元之抵押權存在。
㈣上訴人並未支付任何價金，由被上訴人甲○○處過戶取得系
爭房屋所有權，係詐欺共犯，自不得主張權利。況丙○○擅自將系爭房地設定七百二十萬元及二百萬元之抵押權，應負瑕疵擔保責任，被上訴人依據民法第三百四十八條、第三百四十九條等規定，主張權利瑕疵擔保責任，拒絕給付尾款，丙○○亦不得片面毀約。
㈤當初是因一百五十萬元尾款未付，故丙○○說先將房屋過戶
給上訴人，等尾款付清，再將系爭房屋過戶給被上訴人，被上訴人同意，但後來被上訴人發現系爭房屋已遭設定七百二十萬元及二百萬元之抵押權，故認為無須再付一百五十萬元尾款。
㈥被上訴人自85年10月4日起迄今，共給付丙○○價金六百七
十五萬四千五百元，上訴人已將系爭房屋之基地出售他人，涉及一物二賣。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，並駁回其假執行之聲請，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，被上訴人應將系爭房屋返還予上訴人（就租金及不當得利請求部分予以減縮，不再請求），被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠乙○○於85年10月4日向丙○○購買系爭房屋、花蓮縣○○
鄉○○段○○○○號土地（惟被上訴人主張買賣標的應該包含同段316地號土地，即316、317地號土地面積50平方公尺），約定價金一千萬元。（買賣契約書如原審卷26至27頁）。
買賣契約約定自備款四百萬元，貸款六百萬元，貸款六百萬元由丙○○負責承貸給乙○○。兩造簽約當時，系爭房屋、317地號土地為丙○○所有，316地號土地為台灣糖業股份有限公司所有（土地登記簿謄本如原審卷136頁），乙○○已付自備款二百五十萬元。
㈡丙○○於85年12月20日在系爭房屋、317地號土地設定權利
價值七百二十萬元之抵押權予張墨林，存續期間自85年12月17日起至86年12月16日止，債務人為甲○○。（原審卷132、133、138、139頁土地登記簿謄本）。丙○○並自張墨林處取得六百萬元借款。
㈢丙○○於89年4月25日在系爭房屋、317地號土地設定權利價
值二百萬元之抵押權予張秀齡，存續期間自89年4月24日起至90年4月23日止，債務人為丙○○。（原審卷132、133、
138、139頁土地登記簿謄本）。丙○○並自張秀齡處取得一百五十萬元借款。
㈣89年5月9日丙○○將系爭房屋、317地號土地移轉登記予乙○○指定之人即甲○○。
㈤嗣因乙○○價金尾款未付清，乃由丙○○以其女即上訴人向
甲○○購買系爭房屋及317地號土地之名義，於90年9月27日將系爭房屋及317地號土地移轉登記與上訴人（原審卷132、
133、138、139頁土地登記簿謄本）。上訴人並未支付任何價金給甲○○，甲○○並於90年9月27日，就系爭房屋與上訴人簽訂房屋租賃契約，租賃期間為二個月，該租約並經法院公證。（原審卷10、11頁）㈥上訴人於93年3月1日將317地號土地以買賣為原因移轉登記予訴外人張惠敏（原審卷134頁）。
㈦至94年1月4日止，前述張墨林、張秀齡之抵押權均已塗銷，
317地號土地於93年12月6日以買賣為原因移轉登記為上訴人所有（本院卷60、61頁土地登記簿謄本）。
㈧316地號土地目前仍為台糖公司所有。
五、本件兩造所爭執之處，應在於上訴人以被上訴人無權占用系爭房屋為由，請求被上訴人返還前開房屋，有無理由？上訴人以其與被上訴人甲○○間租賃期限屆至為由請求返還，有無理由？被上訴人是否得以被上訴人乙○○與丙○○間之買賣契約為由，拒絕返還？茲審究如次：
㈠按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而
使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保；信託的讓與擔保，在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已取得完全之所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利。以故，依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有。最高法院七十年台上字第一○四號判例意旨、七十四年度台上字第二三○七號判決意旨可資參考。
㈡被上訴人乙○○係因未付清向丙○○購買系爭房地之尾款一
百五十萬元，而同意先將系爭房地過戶予丙○○指定之人即上訴人，待被上訴人乙○○於二個月內給付尾款一百五十萬元給丙○○後，上訴人再將系爭房屋及坐落土地過戶予被上訴人甲○○，上訴人並因此與被上訴人甲○○訂立房屋租賃契約書等情，為被上訴人甲○○所自承，被上訴人於本院91年度花簡字第253號事件中，亦主張此部分事實，有該事件宣示判決筆錄一份可參（本院卷77、78頁），可見上訴人與被上訴人甲○○係為擔保被上訴人乙○○能依約給付價金尾款與丙○○，而簽訂租賃契約，其二人間並無租賃之意，雙方通謀虛偽意思表示所為之租賃契約，依民法第八十七條第一項規定，自屬無效，上訴人自不得依租賃契約租期屆期為由，請求被上訴人甲○○返還系爭房屋。又上訴人為丙○○之女，其以買賣為原因自被上訴人甲○○處受讓系爭房地之所有權並辦妥移轉登記，純係因丙○○指定而信託登記於其名下，其非善意取得系爭房地之第三人，本院類推適用前述信託的讓與擔保法律關係之說明，認為在內部關係上，上訴人不得主張被上訴人就系爭房屋為無權占有，縱被上訴人未能於所約定之期限（二個月）內給付尾款予丙○○，丙○○或上訴人仍須依被上訴人乙○○與丙○○間買賣契約之約定為請求，或於有法定或意定解除契約之原因時，始得收回房屋。
㈢被上訴人乙○○尚未給付予丙○○之價金尾款為一百五十萬
元，業據兩造自承無訛（見原審卷71、72、130、131頁），上訴人所提之存證信函亦均為此記載（見原審卷56、58頁、本院卷96、99頁），且兩造於本院91年度花簡字第253號事件審理中復為相同之陳述，有該事件之宣示判決筆錄可參，另參酌被上訴人乙○○與丙○○間就系爭房地買賣契約約定：「買賣價金一千萬元，付款方法：訂金五十萬元，一期一百萬元，二期一百萬元，三期一百萬元，交屋五十萬元，貸款六百萬元，由乙方（即丙○○）負責承貸給甲方（即乙○○）」，有買賣契約一份為憑（原審卷26、27頁），而被上訴人乙○○已支付二百五十萬元，丙○○並於買賣契約簽訂二個月後即於系爭房地上設定七百二十萬元之抵押權予張墨林，債務人為被上訴人甲○○，丙○○自張墨林處取得六百萬元借款（參前述兩造不爭執之事實㈡之記載），可見前開事實應可信為真實。又丙○○依約向張墨林貸款並取得六百萬元後，被上訴人乙○○應付之價金六百萬元，已生清償之效力，該貸款即應由被上訴人乙○○負責清償，事後縱丙○○自行清償貸款並塗銷抵押權設定登記，僅生第三人清償之效力，並不影響被上訴人乙○○已付價金六百萬元之認定。是上訴人辯稱未付尾款為七百五十萬元，被上訴人辯稱已付丙○○價金逾一千萬元云云，均不足採。
㈣按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條定有明文。而所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適正當。次按買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部，民法第三百六十八條第一項前段定有明文。丙○○將系爭房地出售予被上訴人乙○○後，未經被上訴人乙○○同意，於89年4月25日在系爭房地設定權利價值二百萬元之抵押權予張秀齡，存續期間自89年4月24日起至90年4月23日止，債務人為丙○○（如前述兩造不爭執之事實㈢），上訴人並於93年3月1日將317地號土地以買賣為原因移轉登記予訴外人張惠敏（如前述兩造不爭執之事實㈥），均未依誠實信用原則履行與被上訴人乙○○間買賣契約之約定，致系爭房地上有權利瑕疵，被上訴人乙○○自得拒付尾款；雖迄今上訴人及丙○○已塗銷前述張秀齡之抵押權登記，317地號土地亦已移轉登記為上訴人所有，丙○○於94 年1月4日、94年2月14日以存證信函催告被上訴人付清尾款，及解除買賣契約（有存證信函及回執聯可參，本院卷96 至101頁），惟上訴人及丙○○之債權人張秀齡於93年5月10日即聲請本院民事執行處執行拍賣系爭房屋，有民事執行處通知一份（本院卷120頁），並經本院調閱93年度執字第3417號執行事件卷宗核閱無誤，顯見系爭房屋有遭強制執行拍賣而由第三人取得權利之可能，則被上訴人乙○○主張民法第三百六十八條第一項之抗辯權，拒絕其餘尾款之對待給付，尚難謂為違約。丙○○以被上訴人未給付尾款為由解除契約，即屬無據，自不生解除之效力。
貳、反訴部分：
一、反訴上訴人即反訴原告於原審提起反訴主張：兩造因房屋買賣反訴被上訴人涉及共謀詐欺，現在花蓮地檢署偵辦中，反訴被上訴人自承有偽造文書、詐欺之事實，且其取得系爭房屋，分文未付，屬不當得利、非法取得，自不得享有權利。況反訴上訴人甲○○與反訴被上訴人間之租賃行為係通謀虛偽意思表示，反訴上訴人甲○○本已取得系爭房屋之所有權，然因丙○○之詐欺行為，反訴被上訴人始取得所有權，自不得享有權利。本件亦有權利瑕疵擔保問題。爰依買賣契約之約定請求反訴被上訴人應將系爭房屋所有權移轉登記予反訴上訴人甲○○。
二、反訴被上訴人即反訴被告於原審則以：㈠反訴上訴人不能以片面、不實之空言，主張反訴被上訴人非
系爭房屋之所有權人。系爭房屋雖係由丙○○以買賣方式辦理移轉登記與反訴上訴人甲○○，不論其是否有收取反訴上訴人買賣房屋之價款，此乃反訴上訴人與丙○○間債之關係，與反訴被上訴人無關。
㈡本件買賣契約之當事人為乙○○與丙○○，反訴上訴人向非
契約當事人之第三人即反訴被上訴人請求移轉系爭房屋所有權，亦屬無據。況乙○○前向丙○○購買系爭房地，丙○○已將系爭房地移轉登記給甲○○，但因反訴上訴人尾款未付清，故經反訴上訴人同意，以買賣名義將系爭房地登記給反訴被上訴人，反訴被上訴人並未支付任何價金給反訴上訴人，又因反訴上訴人仍住在系爭房屋內，故簽立租賃契約，定二個月期限，由反訴上訴人給付租金，若反訴上訴人能在二個月期限內付清購屋尾款，則再將房地過戶給反訴上訴人，若未能於期限內付清尾款，則反訴上訴人須將系爭房屋返還反訴被上訴人，惟反訴上訴人未於上開期限內付清尾款，丙○○並已解除買賣契約，系爭房屋既經反訴上訴人同意過戶與反訴被上訴人，何來不當得利可言。
三、本件原審對於反訴上訴人之請求，判決反訴上訴人全部敗訴，並駁回其假執行之聲請，反訴上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，反訴被上訴人應將系爭房屋所有權全部移轉登記予反訴上訴人甲○○，反訴被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：如本訴部分四之記載。
五、本件兩造所爭執之處，應在於反訴上訴人請求反訴被上訴人將系爭房屋移轉登記予反訴上訴人甲○○，有無理由？乙○○已付價金若干？尚積欠丙○○價金若干？丙○○有無權利以乙○○積欠價金為由解除其與乙○○間之前揭買賣契約？經查：反訴上訴人甲○○與反訴被上訴人間就系爭房地所為之買賣行為，係為擔保丙○○之價金尾款一百五十萬元之債權能獲得清償，故反訴上訴人甲○○先將系爭房地過戶與丙○○指定之反訴被上訴人，迨反訴上訴人乙○○尾款付清，再過戶歸還反訴上訴人甲○○。反訴上訴人既尚積欠一百五十萬元之價金尾款（如本訴部分理由所載），則依其等間內部關係之約定，反訴上訴人尚不得向丙○○或反訴被上訴人要求將系爭房屋過戶與反訴上訴人甲○○，且系爭房屋目前經訴外人張秀齡聲請查封拍賣中，已如前述，則反訴上訴人之請求，亦構成給付不能。
參、從而，上訴人依民法第七百六十七條所有物返還請求權，請求被上訴人將系爭房屋交還上訴人，反訴上訴人依乙○○與丙○○間買賣契約之約定，請求反訴被上訴人將系爭房屋所有權移轉登記予反訴上訴人甲○○，為無理由，均應予駁回。原審據為上訴人、反訴上訴人敗訴之判決，並均駁回假執行之聲請，其理由雖有不同，結論並無不合，上訴及反訴上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，無礙勝負判斷，爰不一一論列，併此敘明。
肆、據上論結，本件本訴及反訴之上訴均無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 31 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠法 官 郝燮戈法 官 蕭一弘上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 10 月 31 日
法院書記官 黃倪濱