臺灣花蓮地方法院民事判決 94年度訴字第282號原 告 乙○○訴訟代理人 鍾年展律師被 告 甲○○被 告 丁○○共 同訴訟代理人 丙○○上列當事人間給付買賣價金事件，本院於九十五年十月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）原告於民國86年12月16與被告甲○○、丁○○二人簽訂土地、房屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定原告將坐○○○鄉○○段284-3土地（下稱系爭土地）及其上房屋售予甲○○、丁○○二人，買賣總價金為新台幣（下同）1,000萬元。因系爭土地為原住民保留地，原告當時僅有他項權利，故兩造於契約書第4條約定，原告取得土地所有權後，應即將房屋及系爭土地過戶予被告甲○○、丁○○指定之第三者，屆時被告須付清尾款500萬元，倘因被告財務不足時，則暫不辦理過戶，但期限不得超過五年。嗣後原告業於87年4月17日、88年7月12日依序分別取得房屋及土地所有權，依約被告甲○○、丁○○至遲應於93年7月12日前履行上開約定，詎經原告屢催，被告甲○○、丁○○均未置理。
（二）按買受人對於出賣人，有給付約定價金之義務，民法第367條定有明文。本件二造約定原告取得土地所有權狀後5年期滿，被告應給付原告尾款500萬元（原告則有同時履行過戶之債務），此屬給付確定期限之債務，被告屆期未給付，應負遲延責任，又被告二人對於給付系爭買賣價金債務，為可分之債，且遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第271條、第233條前段分別有明文規定，原告寄發存證信函催告被告二人履約之通知於94年3月16日分別送達被告二人，爰依買賣契約之法律關係請求被告二人應各給付原告250萬元，及自94年3月17日起及法定遲延利息。
（三）並聲明：⑴被告甲○○、丁○○應各給付原告250萬元及自民國94年3月17日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
（四）對被告答辯所為之陳述：⑴被告以系爭買賣標的物為原住民保留地，其轉讓所有權違反強制規定，依民法第71條應屬無效。但查：
①系爭買賣契約訂立於86年12月16日，當時原告僅有地上
權，事實上原告至88年7月12日始因地上權期間屆滿登記取○○○鄉○○段○○○○○○號所有權，故兩造訂約時原告尚未取得系爭標的物所有權，原告係於地上權存續期間預期轉讓所有權，被告抗辯原告係將原住民保留地所有權轉讓被告，顯有誤會。
②依締約當時有效之原住民保留地開發管理辦法第15條第
1項之規定，原住民取得原住民保留地之地上權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租，如有違反本條規定者，其法律效果規定於同法第16條「已為耕作權或地上權登記者，訴請法院塗銷登記」、「租用或無償使用者，終止其契約」，依此規定，於耕作權或地上權期間預期轉讓所有權之行為，僅得由主管機關據以為終止契約或撤銷耕作權或地上權之法定原因，並非約定轉讓所有權之行為當然無效，此與同法第18條第1項「原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限」，如有違反契約無效（違反民法第71條、第246條第1項）並不相同，故被告認契約係轉讓原住民保留地所有權，而本件買方不具有原住民身分，故契約應屬無效，其法律見解顯然有誤。
⑵按關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就
其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。系爭買賣契約已明載買賣之標的物、價金及契約履行方式，締約時契約已成立，雖契約第8條約定「本約至法院公證時甲方子女應為見證人，並且本約之效力應及於雙方合法繼承人」，應指系爭買賣契約兩造如前往公證時應由原告子女作為見證人，並非約定以公證完畢並由原告子女為見證人為系爭契約成立要件。被告以系爭買賣契約約定須經公證始為成立，本件尚未履行公證之約定方式，違反民法第166條規定，契約尚未成立，惟查，民法第166條契約約定方式未完成前，僅屬「推定」而非「視為」不成立，本件兩造訂約時既未約定須待公證方式完成始行成立之意思，且民法第166條不過就當事人意思不明之情形設此推定而已，系爭買賣契約書並無意思不明情形，即無推定之必要，被告主張未公證契約即不成立，顯有誤會。⑶系爭土地迄今尚未辦妥移轉登記給具原住民身分之第三人
，不可歸責於原告：按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第234條定有明文。系爭買賣契約書第4條約定原告取得土地所有權後，應即過戶予被告指定之第三者，如被告財務不足時，則暫不辦理過戶，但期限不得超過5年，查原告88年7月間即取得系爭土地所有權，為體諒被告財務困窘情形，故於5年期滿後，始於94年元月、3月催告被告履約，並於94年4月20日、5月19日二次委託律師發函被告請其覓妥第三人（該函雖未指名具原住民身分之第三人，但被告應明知第三人須具原住民身分始能過戶）辦理系爭原住民保留地過戶手續，原告既已依債務本旨提出給付，而被告未能指定第三者辦理過戶，顯非可歸責與原告。被告既購買原住民保留地興建客棧營業，當知原住民保留地之登記名義人須具備原住民身分，而依契約書第3、4 條所謂過戶與被告指定之第三者，應係指具原住民身分之第三者而言，是縱被告抗辯曾通知原告移轉給其指定之第三人呂學文名下，但被告明知呂學文不具原住民身分，縱提議過戶給呂學文，必不能順利履約，其竟以呂學文不具原住民身分致無從過戶認其無可歸責，顯然違反民法第148條第2項「行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法」之誠信原則。
二、被告對於兩造間於86年6月16日簽訂系爭買賣契約約定購買系爭土地乙情並不爭執，惟以：
（一）兩造簽訂系爭買賣契約當時，原住民保留地開發管理辦法第17條明文規定：「原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。前項政府指定之特定用途，指政府因興辦土地徵收條例規定之各款事業需要。」（現修訂為第18條），故原住民保留地其移轉之承受人以原住民為限，本件被告二人均不具原住民身分，原告竟違反上述規定與被告二人簽訂房地買賣契約，將系爭房地出賣予被告，顯然有違上述法令規定，依民法第71條規定，其契約應屬無效。
（二）又民法第166條明文規定：「契約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。」，而依系爭買賣契約第8條約定：「本約至法院公證時甲方子女應為見證人」，足見兩造顯然合意系爭契約應至法院辦理公證，屬該條所稱「契約當事人約定其契約須用一定之方式者」。惟該契約並未依約至法院辦理公證，依民法第166條規定應該契約尚未成立。
（三）綜上，兩造間之買賣契約既違反原住民保留地開發管理辦法且未依約定至法院辦理公證，應屬無效或不成立而未生效力，原告自不得以該契約請求被告等應給付買賣價金尾款及其法定遲延利息。
（四）又縱認為系爭買賣契約有效，被告等亦不負遲延責任：按「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第230條及第264條第1項分別定有明文。而依兩造契約第四條約定：「土地待甲方取得所有權狀後，應即過戶予乙方指定之第三者，屆時乙方須付清尾款。」觀之，足見原告須先將土地移轉予被告等指定之第三人後，被告等始負付清尾款之義務。換言之，即原告負有辦理所有權移轉登記之先為給付之義務，待其履行後被告等始負有為對待給付之義務（給付買賣價金尾款）。惟被告等業已向原告通知應將系爭房地所有權移轉予其指定之第三人呂學文名下，詎原告迄今均未完成所有權移轉登記，況其無法將系爭房地所有權移轉與第三人呂學文係因呂學文不具原住民身分有違上述法令所致，非屬可歸責於被告之事由，依民法第230條、第264條規定，自不應由被告等負遲延責任。
（五）並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利之判決時，請准提供現金為擔保免為假執行。
三、本件經兩造整理並協議簡化爭點結果如下，並表示除下列爭點外，對他造其他之事實陳述及主張均不爭執：
（一）兩造不爭執之事實：⑴兩造於86年6月16日簽訂系爭買賣契約。約定價金為1,000
萬元，原告於取得土地所有權後，應將房屋、土地過戶被告指定之第三者，屆時被告須付清尾款500萬元。
⑵簽約當時原告就系爭土地僅有地上權，於88年6月3日始因地上權期間屆滿，而登記為所有權人。
⑶系爭土地為原住民保留地，須為原住民始能登記為所有權人。
⑷被告並非原住民。
⑸被告尚有尾款500萬元未給付。原告亦尚未為土地及建物所有權移轉登記。
（二）本件爭點：⑴系爭買賣契約，有無違反原住民保留地開發管理辦法？而
使契約無效或不成立之契約？⑵系爭契約第八條之約定，是否為契約成立之要件。是否為契約約定之方式。
⑶系爭契約約定甲方應將土地過戶給被告指定之第三人，被
告得否以其所指定之第三人不具備原住民之身分，無法登記而不負遲延責任。
⑷原告未能將系爭不動產移轉登記予被告所指定不具原住民
身分之第三人，被告能否據以主張同時履行抗辯拒絕給付尾款。
四、本院之判斷
（一）按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1項定有明文；次按現行「原住民保留地開發管理辦法」於兩造訂約時原名「山胞保留地開發管理辦法」（斯時係適用行政院於84年3月22日以 (84)台內字第10021號函發布施行之「山胞保留地開發管理辦法」，該辦法於89年3月26日以 (89)台內字第04586號令修正公布為「原住民保留地開發管理辦法」，現行法則為92年4月16日修正發布），該辦法第3條規定：所謂原住民保留地，係指為保障原住民生計，推行原住民行政所保留之原有山地保留地及經依規定劃編，增編供原住民使用之保留地；第15條第1項規定：原住民取得原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租。第16條規定：原住民違反前條第一項規定者，除得由鄉（鎮、市、區）公所收回原住民保留地外，應依照左列規定處理之：一、已為耕作權或地上權登記者，訴請法院塗銷登記。二、租用或無償使用者，終止其契約；第12條第4項規定：地上權登記後繼續自用滿5年經查明屬實者，由省（市）政府民政廳（局）會同地上權人向當地登記機關申請辦理所有權移轉登記；第17條規定：原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限（即現行法第3、15、16、17、18條規定）。從而參諸前開規定，兩造訂約時之山胞保留地開發管理辦法第17條（即現行法第18條）固係就原住民保留地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，關於約定負擔移轉該項土地所有權之債務之債權行為（如買賣、互易、贈與等契約），並不在限制之列，亦即約定出售原住民保留地於非原住民身分之人者，其所定之買賣契約（債權契約），尚不能認係違反強制規定，而依民法第71條前段應屬無效；惟此項買賣契約所約定之給付，如為移轉原住民保留地之所有權於未具原住民身分之人，屬於違反強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，亦即客觀的給付不能（自始不能），依前開民法第246條規定，此項約定出售原住民保留地於未具原住民身分之人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，其契約應屬無效，核先敘明。
（二）查系爭土地為原住民保留地，須為原住民始能登記為所有權人之事實，有土地登記謄本在卷可按，且為兩造協議不爭執事項第⑶點所載明，是依上述規定，系爭土地上權利之讓與或移轉，自均應受上開辦法之規範；而原告在簽訂系爭買賣契約時僅為系爭土地之地上權人，被告則並不具有原住民身分等情，業據原告提出買賣契約書一份為證，復為被告所不爭執，且為兩造協議不爭執事項第⑷點所載明，自堪信為真實。則參諸上述規定，系爭買賣契約之買受人即被告二人既未具有原住民身分，系爭買賣契約又未為指定系爭土地受移轉登記人為原住民、或係俟上述辦法之強制規定廢止或修正，使承受原住民保留地所有權之人非限定為原住民、或待系爭土地由原住民保留地變更為非原住民保留地，始為系爭土地所有權之移轉等約定，則系爭買賣契約，自係以不能之給付為契約標的，基於前述理由，即應屬無效。
（三）原告雖主張兩造簽訂系爭買賣契約時，係約定待原告取得系爭土地之所有權後再行辦理所有權移轉登記事宜，亦即系爭買賣契約於訂約時即有預期待原告取得系爭土地所有權後再為辦理移轉，自不能僅因被告不具原住民之身分而認係屬以不能之給付為契約標的而無效云云。然被告二人並不具原住民身分，是兩造雖有約定待原告取得系爭土地之所有權後再行辦理移轉之約定，亦無從辦理移轉登記，是原告此部分主張，亦無從認定前開買賣契約為有效。
（四）原告復以兩造簽訂系爭買賣契約，係約定原告應於取得土地所權狀後，將系爭土地之所有權移轉給被告所指定之第三者，被告自應將系爭土地指定移轉登記給符合規定之原住民等語，主張契約並非無效，惟按承受原住民保留地所有權之人有無具有原住民身分，應以承受時（訂約時）為準，倘承買人係未具原住民身分，而約定得由承買人指定登記於第三人時，必須明白約定指定登記於任何具有原住民身分之人，或具體約定登記於特定之原住民，始能認為非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，此際，其契約方屬有效。查系爭買賣契約之第4條固約定：「土地待甲方（即出賣人原告）取得土地所權狀後，應即過戶予乙方（即買受人被告）指定之第三者，... 」等語，惟該約定並未明白、具體約定登記於任何具有原住民身分之第三人自明，則參諸前述，被告二人訂約買受系爭土地時，並不具原住民身分，雖兩造於買賣契約書約定土地所有權移轉給被告所指定之第三者，惟此約定不問第三者是否具有原住民身分，於訂約當時，即已違反前開原住民保留地開發管理辦法第17條（現行法第18條）之規定而屬於自始客觀給付不能，尚難認有民法第246條第1項但書及第2項之情形，故系爭契約無從因有有第4條之約定，即認被告應明知需指定具有原住民身分之人為移轉所有權登記之名義人，而主張符合前開民法第246條第1項但書、第2項規定。
五、綜上所述，兩造所簽訂之系爭買賣契約既屬無效，則原告依據無效之買賣契約，請求被告二人應各給付原告250萬元及自民國94年3月17日起至清償日止按年息5%計算之利息，即屬無據，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 26 日
民事庭法 官 陳雅敏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 10 月 26 日
書記官 曾允志