臺灣花蓮地方法院民事判決 94年度訴字第38號
原 告 丙○○○○○○訴訟代理人 陳正忠律師被 告 交通部臺灣鐵路管理局法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○律師上列當事人間請求增減租金事件，本院於民國95年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時之聲明除調降租金外，並請求延展租期一個月，至民國95年1月8日為止，嗣於94年3月28日當庭更正為延展租期一年，至95年12月8日止，為擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告主張：㈠原告於91年12月9日向被告標租花蓮市○○段第483地號土地
（即面向花蓮火車站建築物之右側，如附圖編號一），作為經營車輛寄存業務之用（下稱系爭停車場），租期自91年12月9日至94年12月8日共三年，租金每月新台幣（下同）306,500元，並簽立土地租賃契約書。
㈡詎於93年12月間，發現原在花蓮火車站正前方，由被告出租
土地予訴外人汶宏企業有限公司（下稱汶宏公司）所經營之汽機車停車場（如附圖編號二），因花蓮縣政府辦理「花蓮火車站周邊環境改善工程」，須予收回，被告本應依照租約之約定，終止與訴外人之契約，並將可租之地重新公開招標，被告竟然不終止契約，而與訴外人協調後同意該訴外人遷移到原告承租的地點之前，原提供台鐵員工停車場（如附圖編號三）繼續經營，有如扼住原告之咽喉、擋在原告門前，攔阻、拉走停車客人的行為，且訴外人承租面積為原告承租面積之三倍，租金卻少於原告租金之三分之一，此乃當初承標時，所無法慮及，卻是被告片面所造成，並不公平，原告認為被告同意訴外人遷移營業地點之行為，影響原告的經營，爰依照民法第227條之2情事變更原則，聲請法院減少租金並且延展租期。
㈢並聲明：兩造就91年12月9日所訂花蓮市○○段第483地號土
地全部之租賃合約地租自94年1月份起減為每月96,000元，並且延展租期一年至95年12月8日止。
二、被告則以：㈠被告於91年12月9日，以公開招標方式，將火車站前國民段
483地號土地租予原告，並於92年6月18日，以公開招標方式，將火車站前花蓮市○○段477、483地號土地租予訴外人汶宏公司，原告承租的地點是火車站正門旁左側土地，面積86
7.39平方公尺，搭有雨棚，屬於室內寄放機車處；而汶宏公司承租地點則是火車站正前方4350.6平方公尺，經營汽車停車場兼停機踏車業務，為露天停車場，原告與汶宏公司承租經營停車場位置、面積、業務及用途差異甚大，市場區隔明顯。
㈡因於93年3月間，花蓮縣政府為促進花蓮縣觀光產業之發展
，辦理「花蓮火車站周邊環境改善工程」，為使工程順利推動，被告與汶宏公司協議，將原標租火車站正前方之汽機車停車場，遷移至火車站北側員工停車場位置，因原標租面積係4350.6平方公尺，遷移後面積縮小至2730平方公尺，且原來位置在火車站正前方，位置明顯且便利，遷移後在北側員工停車場位置，反而不明顯，故經花蓮縣政府協調，於94年1月達成「依面積比例計算租金及展期一年」之共識，於94年1月5日重新簽訂契約，約定汶宏公司承租地號為466、476、477、483地號土地，面積為2730平方公尺，租金由原約定之153,600元調降為96,384元，租期由92年6月18日起至95年6月17日止延展至96年6月17日止，此契約內容之調整與原告無涉，被告亦未得任何利益，反而每月損失汶宏公司之租金收入57,316元。
㈢且原告受有何損害？其間因果關係為何？均未據原告說明，
原告請求延展租期一年，於法無據，欠缺正當性，且原告請求條件租金之標準不明，為何請求從306,500元調降至96,00
0 元亦未據說明。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、經兩造同意本件爭點在於，被告同意訴外人汶宏公司自94年
1 月5日起，將原在火車站正前方所營停車場，遷移至面對火車站右手邊之「北側員工停車場」繼續經營之事實，是否屬於兩造成立租賃契約時所不得預料，而依兩造原定之租金、租期，對原告顯失公平之情事？按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2定有明文。又因情事變更為增減給付之判決，應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增減給付之適當數額，有最高法院47年台上字第1771號、66年度台上字第2975號判例可參。
四、經查：㈠原告主張其透過公開招標程序，以上開條件向被告承租土地
，經營系爭停車場業務，訴外人汶宏公司亦向被告承租土地，原在火車站正前方經營停車場，嗣因「花蓮火車站週邊環境改善工程」所需，於94年1月5日與被告更訂租賃契約，搬遷到火車站右手邊之北側員工停車場繼續經營之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之土地租賃契約、被告提出之交通部台灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點、交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所高雄服務所經營土地標租須知、汶宏公司與被告間之交通部台灣鐵路管理局經管國有土地租賃契約及交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所高雄服務所經管土地標租須知、交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所93年8月10日貨業字第0930006732號函文及所附93年8月5日會議記錄及訴外人汶宏公司與被告間於94年1月5日新簽訂之車輛寄存（土地）土地租賃契約等可稽，應堪認定。㈡原告主張因汶宏公司94年1月5日起之搬遷行為，對原告所定
租賃契約之租金、租期產生若不調整，即生不公平之情事變更乙節，為對原告有利之事實，應由原告舉證，然本院於94年9月間，即已諭知原告提出系爭停車場業務受不利影響之證據，迄至言詞辯論終結時，原告均未能提出，其主張因情事變更，受有不利之影響乙節，已難採信。
㈢次查：原告所主張汶宏公司停車場位置搬遷屬於情事變更云
云，然依照汶宏公司與被告所簽訂之新舊兩份租賃契約可知，汶宏公司早於92年6月18日起，即在火車站正前方經營停車場，足認原告與汶宏公司，自92年6月18日起，即是針對同一批欲使用火車站停車場的客戶群相互競爭，而汶宏公司於94年1月5日之遷移行為，係從火車站正前方搬遷到火車站右方，面積並由4350.6平方公尺縮小至2730平方公尺，仍維持為露天形式，故汶宏公司所經營之停車場搬遷後，位置變得較不明顯且面積減小，經營形式不變，應不致對原告之競爭條件造成不利之影響。又依照原告提出之附圖，汶宏公司搬遷前，與原告所營停車場有道路相隔，搬遷後，則與原告較為靠近，然仍有各自獨立之出入口，且原告所經營之室內停車場，仍距離火車站大門口最近，按會使用火車站停車場的客群，在乎的應該是停車場跟火車站出入口之間的遠近，而不是兩家停車場之間的距離，所以原告稱汶宏公司之搬遷行為，有如「扼住原告之咽喉、擋在原告門前，攔阻、拉走停車客人的行為」，並無可採。
㈣復查：原告主張被告因為汶宏公司之搬遷行為，受有週邊環
境改善工程的利益云云，然依據卷附交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所高雄服務所93年3月9日高貨業字第0930000566號函文及所附93年3月3日協調會會議記錄可知，上開工程係「花蓮縣政府為促進花蓮縣觀光產業之發展，向交通部爭取2千8百萬元之經費，改善花蓮車站前交通及景觀，使站前走向高品質無障礙，一片綠地花園視野之空間... 」，有花蓮縣政府觀光旅遊局梁課長於會議中之發言內容可參，故被告若受有環境改善之利益，亦係花蓮縣政府施政之結果，汶宏公司之搬遷行為，係配合該工程需要之措施之一，並非導致被告受有環境改善利益之原因；況被告因汶宏公司配合搬遷後，承租面積縮小，導致需按面積比例酌減租金，而每月損失汶宏公司之租金51,316元，亦有汶宏公司新舊租賃契約書可證，是原告主張被告受有利益，尚屬無據。
㈤末查：本件原告之主要推論過程為，汶宏公司為配合環境改
善工程搬移承租土地經營停車場之位置，而受有減少租金、延長租期之優惠，其若不能比照辦理，即對其不公平，然原告及汶宏公司係於不同時間，經由不同的公開標租程序，向被告承租不同地點之土地經營停車場，其投標時，各係按照交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所高雄服務所經營土地標租須知所列之標的物、面積、底價跟租賃期限，由投標人自行衡量營運成本跟預期利潤之後，決定投標金額，並由最高價者得標，而原告和汶宏公司的投標底價和承租土地、使用條件等契約標的和條件本來就不一樣，投標金額也不同，原告係以306,500元得標，而汶宏公司係以153,600元得標，故兩者租金自始即有相當大的差距，而汶宏公司嗣後之所以能夠獲得租金減免，係因為配合工程需要搬遷，導致承租面積減縮，故以原來租金金額，按面積比例酌減，然原告並未受環境改善工程施工之影響，所承租的地點、面積都未生變動，被告自無與原告調整契約內容之必要。原告單純比較其每月需付租金306,500元，汶宏公司卻僅需付租金96,384元，便宜許多，故認為不公平，也請求要比照汶宏公司，調降租金為每月96,000元，顯係忽略其與汶宏公司之間的租金差異，乃根源自其等各自投標時所決定願意承租的租金即已不同，及汶宏公司嗣後因受環境改善工程影響，必須縮小承租土地面積之事實。綜上，訴外人汶宏公司之上開搬遷行為，固屬兩造締約時所不能預見之變動，但該變動，並不會造成原告若依原定租賃契約之租金、租期履行，即受不公平的結果，本院認原告主張依情事變更原則，請求減少租金及延展租期，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，核與本件判決之基礎不生影響，爰不一一詳予論述，併此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 16 日
民事庭法 官 蕭一弘上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 1 月 16 日
法院書記官 詹益盛