臺灣花蓮地方法院民事判決 94年度訴字第54號原 告 乙○○訴訟代理人 吳明益律師被 告 丙○○訴訟代理人 李文平律師上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於民國95年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國82年7月11日，與訴外人即被告之父黃玉煌以口
頭約定，由原告以價金新台幣（下同）70萬元，向黃玉煌購買其坐落花蓮縣○○鄉○○段5459、5470地號國有土地（下稱系爭土地）之耕作權及其上如附圖二所示房屋、地上物即樹木（下稱系爭買賣契約），原告並於同日在訴外人甲○○家中交付價金，並於同年月15日，與黃玉煌補簽立「房屋及建地連地上物轉讓協議書」（下稱系爭協議書），黃玉煌並同時依約將契約範圍內之系爭土地（如附圖一所示斜線部分，除西側以蝕溝為界址外，其餘三側皆至道路為界址）、其上房屋、地上物交付原告占有、使用。雖然協議書上第二點只記載「房屋二棟及建地連地上物（即樹木）為界」，然可推知買賣標的包含以樹木為界之土地使用權限，因為系爭土地屬國有財產局所有，當不可能以土地所有權為買賣標的，依雙方真意，應該是以該地上物之範圍內的土地使用權、耕作權或租賃權（下稱耕作權）為買賣標的，否則，如果只讓渡房屋和樹木，而不包含耕作權，又如何為利用？原告既購買土地耕作權，當然包含有黃玉煌要交付土地由給原告占有、使用的意思，且原告事實上也長期占有土地，為房屋的增改建，並利用系爭土地。另兩造約定黃玉煌日後取得所有權才分割給原告，也可以推知雙方約定由原告在系爭土地耕作或使用。
㈡嗣黃玉煌於86年9月21日死亡後，由被告依繼承關係及繼承
人間之遺產分割協議，單獨取得系爭土地之承租權，其明知系爭土地之耕作權已讓與原告，竟仍向國有財產局辦妥承租手續，經原告於92年10月間，以瑞穗郵局第82號存證信函要求被告履行上開協議書之內容，竟遭被告否認協議書之真正及有系爭買賣關係存在，致原告就系爭買賣契約之法律地位受有影響，故原告有確認買賣關係存在之利益。
㈢又訴外人即原告之女黃薇靜前於93年間，向鈞院訴請履行契
約，經93年度訴字第64號判決駁回原告之訴，然該判決係以原告違反協議書第三條：「該讓渡係半送性質，為此明約乙○○不得將讓渡物轉讓第三人」禁止轉讓之特約，以及黃薇靜請求被告協同向國有財產局辦理承租手續，並非協議書所約定之履行義務兩點為由，駁回原告之請求，然本件之請求與前訴訟聲明不同，應不受上開判決之拘束，且該判決既已認定原告轉讓予黃薇靜，係違反系爭契約之特約約定，應不生轉讓之效力，本件爰由原告起訴，請求確認買賣契約存在。
㈣又系爭耕作權買賣契約，縱使違反耕地三七五減租條例第16
條之規定及黃玉煌與花蓮縣政府間耕地租賃契約第12條之約定，亦非當然無效，只是花蓮縣政府得主張其與黃玉煌間之租賃契約無效而已。系爭買賣契約既屬合法有效，被告基於繼承關係，應容忍原告繼續占有使用系爭土地。
㈤並聲明：
⒈確認原告與被告之父黃玉煌於民國82年7月15日所簽立房屋及地上物轉讓協議契約之買賣關係存在。
⒉被告不得妨礙原告占有並使用如附圖一（即花蓮縣○○鄉○
○段5459、5470號等斜線部分）所示之土地、房屋及地上物。
二、被告則以：㈠否認協議書之形式真正：被告父親黃玉煌去世前，從未提及
有將系爭土地耕作權、房屋及地上物（即樹木）轉讓原告之事實，且系爭土地上從未有房屋二棟，也無檳榔樹300株的盛況，黃玉煌不可能就事實上不曾存在的標的物，以70萬元和原告成立買賣契約，又系爭協議書並未載明土地地號，無法確認所在位置。況原告提出之協議書和訴外人即原告之女黃薇靜提供給財政部國有財產局台灣北區辦事處花蓮分處的協議書版本，竟然有五處不一樣（詳如附表所示），顯見原告提出的協議書是經過變造的，不能當作證據。
㈡耕作權之轉讓違反耕地三七五減租條例第16條之禁止規定和
耕地租賃契約不得轉租之約定，而當然無效：又縱使買賣契約為真正，因系爭土地為國有耕地，依上開規定和約定不得轉租，黃玉煌和原告違反禁止規定、約定所訂立之轉租契約為無效。
㈢況被告現為系爭土地之承租人，依照其與國有財產局之耕地
租賃契約第7條約定，承租人不得擅自將租賃物全部或一部轉租他人使用，是原告請求被告不得妨礙原告占有並使用如附圖所示土地、房屋及地上物，有悖被告與國有財產局之間的契約，被告不可能同意等語置辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告提出之系爭82年7月15日「房屋及建地連地上物轉讓協
議書」內容如下（另有附圖一份，即本件判決之附圖二）：⒈立協議書黃玉煌簡稱甲方，乙○○簡稱乙方，雙方讓渡協議條件列明如後。
⒉甲方所有花蓮縣○○鄉○○村○○鄰○○路○段○○○巷55房
屋二棟及建地連地上物石榴樹7株、蓮霧棵樹3株、檳榔樹300株、百葉樹6株、松樹8株、葡萄棵樹8株為界限，新台幣柒拾萬元讓給乙○○所有，土地係國有財產局所有，為此日後甲方取得所有權後才分割給乙方。
⒊該讓渡係半送性質，為此明約乙方不得將讓渡物轉讓第三
人及抵押貸款，如有要轉讓時，原價無利息轉讓甲方，乙方不得異議。
⒋恐口無憑，特此轉讓協議書二紙，各執一紙為據。
㈡花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地為國有土地，由訴外人黃
玉燦自81年1月1日起向花蓮縣政府承租，租期六年，原應至
86 年12月31日期滿（有花蓮縣80.12.10府地權字第119147號公有耕地租賃契約附於93年度訴字第64號卷第58頁可參），因黃玉燦於86年9月21日死亡，由被告檢具遺產分割協議書，主張繼承租賃權，向國有財產局續租，期間為86年8月1日起至92年12月31日止，並自93年1月1日起續租至102年12月31 日止（有86國耕租字第0673號國有耕地租賃契約書二份分別附於上開卷宗第59、64頁可參）。
㈢花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地為國有土地，由訴外人黃
玉燦自84年7月1日起向花蓮縣政府承租，租期六年，原應至90年6月30日期滿（有花蓮縣84地權字公有耕地租賃契約附於上開卷宗第67頁可參），因黃玉燦於86年9月21日死亡，由被告檢具遺產分割協議書，主張繼承租賃權，向國有財產局續租，期間自86年8月1日起至92年12月31日止，並自93年
1 月1日起續租至102年12月31日止（有86國耕租字第1901號國有耕地租賃契約書兩份分別附於上開卷宗第68、90頁可參）㈣訴外人黃玉燦於86年9月21日死亡，繼承人有其配偶黃陳阿
素（已拋棄繼承）、子女黃千玳、黃馨瑤、黃寶蘭、被告丙○○、黃金得等人，並業已分割遺產，由被告單獨繼承上開5459、5470地號之租賃權（有遺產分割協議書、繼承系統表、本院86年度繼字第135號准予備查函分別附於上開卷宗第
62、63、69頁可參）。㈤系爭5459、5470地號土地均為國有耕地，有耕地三七五減租
條例第16條第1項規定之適用，以及訴外人黃玉燦承租系爭5459號國有土地之租賃契約第12條、系爭5470號國有土地之租賃契約第13條分別約定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部份轉租他人，或與他人耕地交換使用，違者，除由出租機關終止租約收回耕地，另行處理外，承租人應支付與該耕地一年地租額相當之違約金，不得異議」。
㈥本院於94年6月1日履勘現場並命花蓮縣花蓮市地政事務所測
量、繪製現場圖，圖上鐵皮屋乙棟，即為花蓮縣○○鄉○○村○○鄰○○路○段○○○巷○○號房屋（見95年3月9日言詞辯論筆錄）。
四、訴外人即原告之女黃薇靜前於93年間，向本院訴請被告履行系爭買賣契約，經93年度訴字第64號判決駁回，與本件原告訴請被告確認系爭買賣契約存在及被告不得妨礙原告占有並使用如附圖一（即花蓮縣○○鄉○○段5459、5470號等斜線部分）所示之土地、房屋及地上物，當事人及訴之聲明均不相同，並未受前案既判力效力所及。又原告請求確認、給付之標的為系爭5459、5470地號土地耕作權及其上房屋、地上物（即樹木），黃玉煌之遺產經分割後，此部份遺產為被告一人單獨繼承，是原告起訴被告一人，當事人即屬適格，均先敘明。
五、兩造同意本件爭點在於：㈠系爭「房屋及建地連地上物轉讓契約」是否為真正？⒈經查：原告提出之「房屋及建地連地上物轉讓協議書」，雖
據被告否認形式真實，然經與被告所提出為黃玉煌真實筆跡之文件，一併囑託內政部警政署刑事警察局鑑定結果，認黃玉煌在系爭協議書上之簽名筆跡，與上開簽名真跡相符，有該局95年3月7日刑鑑字第09500011278號鑑定書可參，堪信協議書上黃玉煌之簽名為真正。
⒉又以肉眼比對，即可判斷黃玉煌之簽名筆順特徵與整份協議
書內容筆順特徵相似（由「煌」字最後一劃筆順往下壓與「屋」、「上」、「書」、「立」、「方」、「豐」、「三」等字，橫書筆劃筆順均往下壓比對），而協議書內容增刪處及立協議書人簽章處，均蓋有黃玉煌之圓形印章，在協議書本文與附圖（即本判決附圖二）間，亦以相同之黃玉煌印章蓋在騎縫處，另就系爭買賣契約之成立及原告業已交付70萬元價金予黃玉煌等節，分別經證人即黃玉煌之妻黃陳阿素結證述：我是黃玉煌的太太，但是和丙○○沒有血緣關係，我有看過系爭讓渡協議書，當時生活困難，所以就讓渡給乙○○，契約是在我家中寫的，當時有我、乙○○、黃玉煌、廖怡菁在場，沒有其他的人，70萬元是在甲○○生日時，在池上拿的，在簽約前就拿的，契約的文字全部都是黃玉煌自己寫的，圖也是他畫的，契約應該是兩份等語；證人廖怡菁結證述：我認識乙○○、黃玉煌、陳阿素，我先認識黃玉煌，因為我喜歡靜，所以幾乎每天去那個山上，我有聽說系爭讓渡書，但內容不是很清楚，寫讓渡書時我有在場，當場並沒有看到交錢，讓渡的土地是黃玉煌住的土地上面，當時有我、陳阿素、黃玉煌、乙○○在場，是否有其他人在場，我不記得了，當場我有看到黃玉煌寫契約，但是寫的內容不清楚等語；證人甲○○證述：我不清楚系爭買賣契約，但我知道交錢的事，我生日那天82年7月11日原告拿70萬元現金給我點過，我再交給我哥哥黃玉煌點過，這是土地買賣的錢，黃玉煌將他山上家裡後面的土地讓渡給原告，這土地是國家的土地，賣的內容有包含房屋，賣的時候房屋是空的，我不清楚是誰的名字，我有去看過賣之前的房子，兩棟房屋相鄰，一棟是住家，一棟像養雞鴨的，二棟房子都是像茅草屋等語明確（陳阿素、廖怡菁證詞見93年度訴字第64號卷內93年6月23日準備程序筆錄、甲○○證詞見本院94年6月9日言詞辯論筆錄），綜上，原告主張系爭協議書（含附圖）為真正乙節，堪信為真實。
⒊再者，原告所提出協議書上所載之「花蓮縣○○鄉○○村○○
鄰○○路○段○○○巷55房屋」，經本院履勘現場，確實坐落在系爭5459、5470土地上，有本院履勘筆錄及花蓮縣花蓮市地政事務所所製複丈成果圖可證，且為兩造所不爭執，而該房屋於78年12月30日即經門牌初編為慶豐村慶豐281號之8，並於82年6月10日整編為上開號碼乙節，亦有原告提出之花蓮縣吉安鄉戶政事務所門牌證明書一份為憑，堪信為真實，是原告指稱協議書內容雖未載明土地地號，但其所指地點，就是系爭5459、5470地號土地，即屬有據，被告所稱系爭土地上從未有房屋，不可能成立買賣契約，且土地所在不明云云，應非實在。
⒋至被告辯稱，原告所提出之協議書（下稱甲版本協議書）與
訴外人黃薇靜於93年2月間，傳真提供給財政部國有財產局台灣北區辦事處花蓮分處之協議書（下稱乙版本協議書，有卷附甲版本協議書影本和該處95年3月28日台財產北花三字第0950003565號函檢附之黃薇靜所提供協議書可參）數字和圖示有五處不同，原告所提甲版本協議書應經變造云云，惟查：黃薇靜並非系爭契約之當事人，其所提供之乙版本協議書從何而來並不得而知，並不能以此指摘原告變造甲版本協議書，況黃薇靜提供給國有財產局的版本，係以傳真方式送出之「影印本」，是縱使該乙版本協議書與原告所提甲版本協議書有不符之處，亦不能排除僅該「傳真影印本」遭變造，然「正本」並未遭變造之可能，是無法據此認定乙版本協議書始為真實，並用乙版本當作真品，推論甲版本協議書曾遭變造，再經本院當庭勘驗原告所提甲版本協議書正本及影本，互核相符，就與乙版本五處不同部分，亦看不出明顯塗改變造之痕跡，勘驗內容有95年5月2日言詞辯論筆錄可參，是被告未能舉證證明原告有變造行為，其空言主張原告提出之甲版本協議書為變造，不能作為證據云云，尚難採信，況縱使該五處數字和圖示經變造，亦不影響其餘相符部分協議書文字內容之真正，附此敘明。
㈡原告主張之耕作權買賣契約是否有效？⒈按耕地三七五減租條例第16條規定承租人應自任耕作，並不
得將耕地全部或一部轉租於他人，又違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，有最高法院43年度台上字第868號判例可參；另債權人得將債權讓與於第三人，但左列債權不在此限：二、依當事人之特約，不得讓與者，民法第294條第1項第2款定有明文；又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第264條第1項亦定有明文。查：耕地三七五減租條例第16條及黃玉煌與花蓮縣政府間之系爭5459地號耕地租賃契約第12條、5470地號耕地租賃契約第13條分別明定「不得轉租」，而所謂「轉租」，係指原租賃關係仍存在出租人花蓮縣政府及承租人黃玉煌之間，僅黃玉煌再將標的物出租予第三人而已，然「出售耕作權」之契約，則為債權讓與契約，權利一旦移轉後，受讓人得直接對出租人（即債務人）主張權利，情形自較「轉租」更為嚴重，是舉輕以明重，承租人既不得轉租，更不得出售耕作權，若出售耕作權，依上開規定和約定，耕作權買賣契約應屬無效。
⒉次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。本件協議書雖以「房屋及建地連地上物轉讓協議書」為名，然第二條又載「房屋二棟及建地連地上物為界限」，並未記載土地之地號，然又稱「以地上物為界限」，到底是買賣房屋、地上物而已，或如原告所指，包含系爭土地之耕作權、房屋和地上物？文義不明確，因被告根本否認系爭協議書真正，是亦無法由被告處探究契約真意，必須由原告及證人陳阿素、廖怡菁、甲○○之證詞探究之。
⒊查：原告主張買賣標的包含房屋、地上物（即樹木）及以地
上物為界限之系爭土地耕作權三部份，原告並結證稱：我當時是買房子、地上物、檳榔都讓給我，我的權利就是使用權，整塊地都讓給我，我當時就知道這是國有地，黃玉煌是我的叔叔，我知道他向國家承租土地，他是把整個承租權讓給我，約定他取得所有權時，才把土地分割給我，在取得所有權之前，由我搬進去在土地上耕作，門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○鄰○○路○段○○○巷○○號房屋是登記我的名字，當時寫協議書有畫附圖，而且黃玉煌是我叔叔，所以也沒想到要記土地地號，我的目的是要取得耕作權，是因為耕作的關係，所以要住在土地上的房屋，並且要那些樹木，耕作權讓給我，租金仍然是黃玉煌繳納，雖然租賃期間只有六年，但是黃玉煌一定可以續租，所以當時就把權利買斷了等語（見95年3月9日言詞辯論筆錄），而3名證人均證述係將黃玉煌當時所使用之土地讓渡給原告，而協議書附圖亦記載房屋二棟、以樹木為界限，並將東道路、西蝕溝、南道路、北進入道路包圍土地部分塗滿，綜上，堪認當事人之真意，是要轉讓黃玉煌就系爭土地所享之一切權利給乙○○，而系爭土地為國有土地，黃玉煌僅有「耕作權」，並無所有權，又依乙○○所述，其主要目的在取得「耕作權」，且係以耕作為目的，始需要一併占有、使用房屋和地上物（即樹木），足認其真意係要買賣「耕作權」，僅因耕作權和房屋、地上物（即樹木）兩者關係密切不可分離，故占用、使用房屋、地上物（即樹木）不過是為達成在土地上耕作目的之當然手段而已，而黃玉煌、乙○○亦均明知系爭國有土地不能轉租或交由他人耕作，故契約刻意以「房屋及建地連地上物轉讓協議書」為名，惟其真意應係在轉讓黃玉煌向花蓮縣政府承租系爭5459、5470土地從事耕作之權利。
⒋原告與黃玉煌約定買賣系爭土地之耕作權，違反上開強制規
定和不得轉讓之特約，其等亦無預期不能之情形除去後始為給付之約定，是系爭買賣契約應為無效。縱使認為買賣標的除系爭土地之「耕作權」外，另含「房屋」、「地上物（即樹木）」所有權，然按依民法第111條之規定，法律行為之一部份無效者，全部皆為無效，該耕作權轉讓契約既屬無效，就房屋部分之附隨買賣約定，因其性質不宜與耕作權分離移轉，應一併無效；又按稱不動產者，謂土地及其定著物，又不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分，民法第66條定有明文，是尚未與系爭土地分離之樹木，為土地之成分，不能獨立成為買賣之標的，依上開民法第246條之規定，縱使當事人另有要買賣樹木之真意，該部分契約約定仍屬無效，是系爭買賣契約仍為全部無效。
六、綜上，系爭買賣契約為自始無效，原告請求確認原告與被告之父黃玉煌於民國82年7月15日所簽立房屋及地上物轉讓協議契約之買賣關係存在；被告不得妨礙原告占有並使用如附圖一（即花蓮縣○○鄉○○段5459、5470號等斜線部分）所示之土地、房屋及地上物，均為無理由，應予駁回。
七、本件業經行集中審理並整理爭點，兩造於言詞辯論終結前，並均陳明無其他陳述、答辯及舉證，其他卷內現存之主張、陳述、攻防方法及證據，核與本件判決之基礎不生影響，爰不一一詳予論述，併此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 蕭一弘上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日
法院書記官 詹益盛附表┌─┬───────────┬─────────────┐│編│原告所提甲版本 │黃薇靜提供給國有財產局的乙││號│ │版本 │├─┼───────────┼─────────────┤│一│協議書第二條檳榔樹300 │檳榔樹30株 ││ │株 │ │├─┼───────────┼─────────────┤│二│協議書附圖第三點檳榔二│檳榔三十株 ││ │三十株 │ │├─┼───────────┼─────────────┤│三│協議書附圖第九點檳榔16│檳榔6株 ││ │株 │ │├─┼───────────┼─────────────┤│四│協議書附圖第十點檳榔48│檳榔18株 ││ │株 │ │├─┼───────────┼─────────────┤│五│協議書附圖現場圖東道路│沒有XX ││ │左下角有兩個XX │ │└─┴───────────┴─────────────┘