臺灣花蓮地方法院民事判決 95年度訴字第92號原 告 乙○○訴訟代理人 陳正忠律師被 告 丙○○訴訟代理人 廖學忠律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國95年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為坐落花蓮縣○○鄉○○段第920、920之1地號土地（
分割前）登記名義之所有權人，惟實際上前開土地為原告、被告所共有，持分比例各為600/1430、830/1430，原告因鑒於前開土地鄰近東華大學，有興建房舍出租之利益，乃於民國94年12月間，商由被告分割讓售部分土地，以供興建房舍，被告居住該鄉與土地鄰近，明知前開土地已經都市更新編定為廣場用地，無從另作興建房舍之用，竟誆稱可以興建房舍，原告不疑有他，乃與被告在94年12月20日簽定協議書，協議分割前開土地，原告取得超過持分部分，依每坪新台幣（下同）26,500元計價給付被告，原告協議時先付40萬元予被告，餘款分割後付清。
㈡嗣上開土地於95年1月10日分割為六筆，依協議書約定，原
告分得得同鄉段920（面積1098.6平方公尺）、920之1（面積1249.28平方公尺）地號土地，被告分得920之2（面積216.68 平方公尺）、920之3（面積218.19平方公尺）、920之4（面積218.19平方公尺）、920之5（面積1728.17平方公尺）地號土地，原告計算後，繼續給付被告120萬元及127萬8千元，前後共支付2,878,000元。
㈢原告籌劃申辦建築執照手續時，始發現所買之土地（超過持
分面積部分）早在94年8月間已由花蓮縣政府擬定東華大學城特定區計畫，將該等土地基於都市更新編定為廣場用地，根本不能興建房舍，原告即透過代書甲○○查證，與被告協商解約、退還價金事宜，被告不願接受調解。原告不得不依法解約，請求返還價金，並以本訴狀繕本之送達代替該項通知。被告明知土地已編定為廣場用地，無法興建房屋，竟詐稱可興建房舍，致原告陷於錯誤，而與被告簽定協議買受土地，被告違反誠信。
㈣兩造所簽協議書內容有持分的確認且協議分得的土地較所確
認持分的土地有所增減，並有價金交付的約定，性質上應為買賣契約，如不認為是買賣契約，也是類似買賣契約之性質而應類推適用買賣契約規定，且該協議有分割共有物之性質，就民法有關共有物的規定應直接適用，如無法直接適用也應類推適用，被告應依民法第825條規定負與出賣人同一之擔保責任。又兩造於協議前並無任何買賣契約之成立，也無保留買回之約定，顯與民法第379條買回之要件不符，並不適用買回之規定。
㈤爰依民法第359條、第825條，並依民法第184條第1項規定請
求（以上二請求權擇一勝訴即可）。並聲明：被告應給付原告2,878,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造原共同投資購買花蓮縣○○鄉○○段920、920之1地號
土地，持有比率為原告600/1430、被告830/1430，被告持分土地以原告名義信託登記，屬信託法第9條所定信託財產，94年12月20日兩造終止信託關係，原告旋即辦理土地分割，將920地號土地分割為同鄉段920、920之2、920之3、920之4地號土地，920之1地號土地分割為920之1、920之5地號土地，原告取得分割後920、920之1地號土地（面積分別為1098.
6、1249.28平方公尺），被告取得分割後920之2、920之3、920之4、920之5地號土地，原告取得之土地超出其合資之持分，原告乃就其分割後取得土地超過其持分部分，以每坪26,500元計價補貼被告。惟因前開土地均以原告名義登記，被告並未有移轉所有權及交付之行為，且被告收受之款項係原告補貼款，此種契約類型非買賣契約，亦無準用餘地。
㈡原告依協議書分得之土地從未向被告表示為興建房屋，該地
自始登記為原告所有，原告自當瞭解土地狀況，被告無法知悉，原告稱被告施用詐術使其陷於錯誤，乃無端指摘，並非事實，且依民法第355條第1項規定，原告不能對被告為主張。兩造協議分割之時，被告尚不知有花蓮縣政府擬定東華大學城特定區計畫，將土地以都市更新編定為廣場用地，且該細部計畫尚未實施，故原告超出其持分多取得之土地，仍在東華大學城特定區內編定○住○區○道路用地，並無原告所稱瑕疵。
㈢被告分得之土地亦在編定為廣場用地之範圍內，原告更應以
原所有權人之地位對所有權受讓人之被告負物之瑕疵擔保責任。兩造於協議合資購買土地分割時，將分配被告，但以原告名義登記之權利（或謂持分）予以價購，使仍回歸於原告所有，此種契約之性質，應為買回，買回雖屬買賣之一種，但有關瑕疵擔保之規定，於買回並不適用，因買回人為原出賣人，標的物原為其所有，有無瑕疵，自較其相對人知悉，焉有主張不知其物有瑕疵，而反請相對人負瑕疵擔保之理？原告於協議後所取得之土地面積已逾其應有比例600/1430計110坪（363.64平方公尺），倘原告得以物之瑕疵為由解除契約，原告亦應將110坪返還被告，此面積於920地號土地1098.6平方公尺中之比例為363.64/1098.6。
㈣920地號土地經花蓮縣政府94年9月13日府城計字第09401241
6120號函公告為廣場用地，為行政處分之一種，花蓮縣政府既經公告，對原告已生效力，其不能諉為不知等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告為坐落花蓮縣○○鄉○○段920、920之1地號土地（此
為土地分割前之地號）名義上所有權人，惟上開土地實由兩造合資購買，原告與被告之出資額比例各為600/1430、830/1430。
㈡兩造於94年12月20日簽定協議書，約定前開土地分割線如協
議書附圖一ABCD以東部分土地，由原告取得，分割線以西部分土地，由被告取得，原告取得之土地面積超過持分部分，由原告以每坪26,500元計價給付被告，協議時原告已先交付
40 萬元予被告。依協議書約定，原告可取得分割後同段920、920之1地號土地，被告可取得同段920之2、920之3、920之4、920之5地號土地。協議書簽訂後，原告復給付共247萬8千元予被告。原告所提協議書、附圖、地籍圖謄本、複丈成果圖均為真正（本院卷9至11頁）。
㈢系爭920、920之1、920之2、920之3、920之4、920之5地號土地目前登記所有權人為原告。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告主張被告就原告分得之土地，應負出賣人瑕疵擔保責任
，故原告得解除契約，是否有理？⒈原告分得之土地有無滅失或減少契約預定效用之瑕疵？即原
告分得之土地是否已經都市更新編定為廣場用地，而無法興建房屋？⒉兩造於協議分割土地時，被告是否知悉原告就分得之土地擬
興建房屋使用並保證確可興建房屋，且知悉原告分得之土地已經都市更新編定為廣場用地，而無法興建房屋？㈡原告依侵權行為之法律關係請求被告賠償損害，有無理由？㈢原告主張解除本件契約（原告取得超過其持分之契約）如有
理由，原告請求被告返還價金，被告是否可以主張同時履行抗辯，請求原告將系爭土地超過其持分部分（即287萬8千元所取得之持分363.64/1098.6）移轉登記給被告？茲審酌如下。
五、按各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任；以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第825條、第824條第3項定有明文。共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。（最高法院87年度台上字第28號判決意旨參照）。
本件兩造共同出資購買分割前為花蓮縣○○鄉○○段920、920之1地號土地，原告、被告之持分比例各為600/1430、830/1430，惟前開土地均登記在原告名下，兩造於94年12月20日協議分割合資購買之土地，經分割完成後，原告分得分割後同段920、920之1地號土地，被告可取得同段920之2、920之3、920之4、920之5地號土地之事實，為兩造所不爭，並有協議書一份可參，可見該協議書性質上為兩造分割共有物之協議，內容中就兩造分割之土地範圍、面積若大於持分比例應予補償均為詳細約定（協議書第二、三、四條約定參照），雖因兩造合資購買之土地均登記在原告名下，原告就其分得之土地即同鄉段920、920之1地號土地（分割後之地號）無須再為移轉所有權之請求，但依相同性質之事務應為相同處理之法則，本院認為就原告依協議書分得之土地，仍應類推適用民法第825條規定，被告應負與出賣人同一之擔保責任。
六、按依民法第825條所定「負與出賣人同一之擔保責任」，依民法第354條規定，即應負無滅失或減少該地價值或其通常效用或契約預定效用之擔保責任。原告主張兩造於協議分割土地時，被告已知原告就分得之土地擬興建房屋使用，並保證確可興建房屋，且知悉原告分得之土地已經都市更新編定為廣場用地，而無法興建房屋，之後查知原告分得之土地確實無法興建房屋，被告應負物之瑕疵擔保責任等情，固提出擬定東華大學城特定區計畫（志學社區附近地區）細部計畫書、花蓮縣政府公告（本院卷62頁），及證人甲○○為證，惟為被告所否認，依民事訴訟法第277條前段規定，就此對原告主張有利之事實，自應由原告負舉證責任。查：
㈠兩造合資購買之系爭土地六筆屬「擬定東華大學城特定區主
要計畫」範圍內之土地，其中東華段920、920之2、920之3、920之4地號等四筆土地○住○區○○○段920之1、920之5地號等二筆土地，為30公尺寬計畫道路；依都市計畫法第七條第一項規定，主要計畫為擬定細部計畫之準則，細部計畫為實施都市計畫之依據；依主要計畫說明書有關開發方式規定，志學社區範圍內，劃設為住宅區之既有建成區，採都市更新方式，按相關都市更新法令進行更新與開發，目前該區已擬定「擬定東華大學城特定區（志學社區附近）細部計畫」，刻由本縣都市計畫委員會審議中，俟法定程序公告完竣（於94年9月13日公告）後始得申請建築，至計畫道路，依都市計畫法第五十條第一項規定，公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用，悉依「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」暨「花蓮縣都市計畫公共設施保留地臨時建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制標準」等相關規定辦理，有花蓮縣政府95年9月8日函及所附資料、花蓮縣政府94年9月13日公告等可參（本院卷71至84、62頁），可見兩造合資購買之土地（分割後共計六筆）均屬「擬定東華大學城特定區主要計畫」範圍內之土地，其中原告分得之東華段920地號土地為住宅區，920之1地號土地為道路用地，被告分得之土地中，亦包○住○區○道路用地，而住宅區之既有建成區，俟細部計畫法定程序公告完竣後即得申請建築，則原告分得之土地是否不能申請建築，已非無疑。
㈡兩造協議書內容中，僅就分割線及補貼款項為約定，並未記
載原告取得土地後預定之用途（有協議書一份可參），而原告聲請傳喚之證人甲○○於本院作證時稱：協議書是在我的事務所作成的，內容是我按照兩造的意思所擬定，附圖也是當時簽協議書時一起作的，協議書第四條原告同意以每坪26,500元補貼被告是兩造商定的價格，我只是按照兩造的意思寫下來。兩造來找我簽協議書時，沒有提到要在系爭土地上興建房屋，但原告對我表示說他要在系爭土地上蓋學生宿舍，需要多一點土地，原告沒有特別對被告說，但當時兩造都認知920地號土地是單純的住宅區，要用來蓋房子。簽協議書時我曾經提出質疑，說這些土地應該是在志學村的都市計畫內，若是，是否還要經過細部計畫（市區徵收），被告表示920地號與920之1地號是分割開來的，920之1是要做道路使用，920地號土地是要做住宅區使用，這些話在當時講是合情合理，兩造也說他們買這塊地很久了，我以為他們也知道土地使用情形，所以我也沒有深入詳查。但簽協議書後很久，看到細部計畫，看到920之1沒有在細部計畫內，而920是在細部計畫內編定為住宅區，但在圖示上編定為廣場用地，並要以市地重劃方式完成細部計畫，但簽協議書時，兩造的預期是可以在920地號上興建房屋。簽協議書時沒有看到都市計畫及其細部計畫。（法官問：協議書簽立後，原告是否曾委託你查詢該土地可否興建房屋？查詢結果如何？）是的，簽協議書後我有去領分區使用證明，分區使用證明上記載的920地號是東華大學特定區的住宅區，但未注意到證明書上有記載「都市更新」四字，後來我想到都市更新不知有什麼問題，才去向花蓮縣政府拿細部計畫書而得知920地號是編為住宅區，但它的位置經過市地重劃後該區域是廣場用地。（法官問：為何原告要取得較多土地？）系爭土地原為兩造合夥購買，原告占1430分之600，合夥買的時候沒有預期有一部分會變更為道路，原告覺得他的土地不夠，被告也要求原告多買一些，所以原告買比他持分較多的土地等語（本院卷90至92頁）。可見兩造於簽定協議書時認定920地號土地為住宅區，920之1地號土地為道路用地，與目前土地使用分區相符，而當時兩造均不知920地號土地在都市計畫之細部計畫中編定為廣場用地，且證人甲○○之證詞亦不能證明被告曾保證原告分得之土地可興建房屋，而該都市計畫之細部計畫係於94年9月13日公告（本院卷62頁），故本院認為系爭土地在協議前後均已列入都市計畫用地範圍，於協議分割時並無滅失或減少該地價值或其通常效用或契約預定效用之瑕疵，是原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定解除契約云云，顯屬無據。
七、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦同，民法第184條第1項定有明文。主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任。原告所提出之協議書、附圖、地籍圖、「擬定東華大學城特定區計畫（志學社區附近地區）細部計畫書」、公告及證人甲○○之證詞，均不能證明被告有明知系爭土地不能建屋，而詐稱可以建屋，致原告陷於錯誤等侵權行為之事實存在，此外，原告復未能舉其他證據以實其說，依據前述說明，原告此部分之主張即難信為真實，則其依民法第184條第1項規定請求被告賠償，亦於法未合。
八、從而，原告依民法第359條、第825條、第184條第1項規定請求被告給付2,878,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。
九、本件事證已臻明確，原告解除契約既無理由，兩造協商爭點㈢部分即毋庸再予審究，暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 10 月 16 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠上列正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
中 華 民 國 95 年 10 月 16 日
法院書記官 黃倪濱