臺灣花蓮地方法院民事判決 95年度重訴字第17號原 告 乙○○訴訟代理人 廖學忠律師被 告 甲○○訴訟代理人 陳正忠律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於九十六年五月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（面積216.68平方公尺）、920-3地號土地（面積218.19平方公尺）、920-4地號土地（面積218.19平方公尺）、920-5地號土地（面積1728.17平方公尺）之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
(一)緣原告與被告於民國80年間合資購買分割前地號為花蓮縣○○鄉○○段○○○號及920-1號土地（下稱系爭土地），約定以被告名義登記所有權。兩造於94年12月20日簽訂協議書，內容為：就上開土地辦理分割，由被告按出資額600/1430及原告出資額830/1430之比率，920號土地以協議書附圖AB線、920-1號土地以協議書附圖BCD線為界址辦理分割，在920 號土地中，被告取得之面積大於600/1430時，應依每坪新台幣（下同）26,500元補貼原告。嗣兩造依上開協議書之約定，向地政機關辦理土地分割，95年1月19日辦妥分割登記，被告因此取得分割後東華段920地號（面積1098.6平方公尺）、920-1地號（面積1249.28平方公尺）系爭土地2筆，原告則取得東華段920-2地號（面積216.68平方公尺）、920-3地號（面積218.19平方公尺）、920-4地號（面積218.19平方公尺）、以及920-5地號（面積1728.17平方公尺）系爭土地4筆。因被告分得之土地面積逾持分600/1430，故已依約支付原告價金，兩造將上開事實註記於協議書下方處。被告既已將原告分得之4筆系爭土地分割出來，即應將土地所有權移轉登記予原告，詎經原告一再請求，被告均表拒絕，為此，爰依協議書請求被告將系爭4筆土地所有權移轉登記予原告。
(二)對被告答辯所為之陳述：
1.原告不知兩造合資購買之土地，業於94年12月20日協議分割前已由花蓮縣政蔚擬定東華大學城特定區計畫，將兩造合資土地以都市更新編定為廣場用地。該細部計畫亦未實施，被告不能據以主張物之瑕疵。
2.上述土地於分割前登記被告為土地所有權人，如系爭土地因細部計劃編為廣場用地，被告應已知悉，依民法第355條第1項規定，被告即不能對原告為主張。
3.被告分得土地超出其持分，故支付償金給原告，兩造間並非基於買賣關係而係補貼原告，故被告主張因買賣關係對原告主張物之瑕疵擔保請求權，於法無據。
4.系爭協議書時包含二部分內容，一為約定分割後之系爭土地所有權移轉登記予原告，一為被告分得超過其持分之部分，以每坪26,500元補貼予原告，此為原告請求系爭土地所有權移轉登記之外之另一契約，被告取得之持分不論有無瑕疵擔保之問題， 均不影響原告本件之請求。
(三)並聲明：被告應將系爭4筆土地之所有權移轉登記予原告。
二、被告則為下述答辯：
(一)緣分割前花蓮縣○○鄉○○段第920及920-1地號土地係原告以被告之名義登記為所有權人在案，兩造分別持分830/1430及600/1430。被告有鑑於上述土地鄰近東華大學，有興建房舍之利益，乃於94年12月間，商由原告分割讓售部分土地，以供興建房舍。原告居住該鄉，與系爭土地近鄰，明知上述土地已有都市更新編定為廣場用地，無從另作興建房舍之用，竟猶贊口誑稱可以興建房舍，被告不疑有他，乃與原告在94年12月20日系爭協議書，言明分割如原告所述，超過持分部分，由被告依每坪26,500元計價給付原告，被告協議時已先給付40萬元交原告收訖，餘款於分割後被告亦已陸續給付原告120萬元及1,278,000元，計前後共給付原告1,878,000元。
(二)詎被告於取得分割後之系爭2筆土地，籌畫申辦建築執照等手續時，始發現所買之超過持分面積部分，早在94年8月間，已由花蓮縣政府擬定東華大學城特定區計畫，將該等土地基於都市更新編定為廣場用地，根本不能興建房舍，被告隨即透過代書邱延壽查證並與原告協調解約、退還價金事宜，惟經原告以錢已花掉，無力返還等語搪塞，被告不得已只得解除契約，並另訴返還價金（即本院95年度訴字第92號、台灣高等法院花蓮分院-下稱花蓮高分院-95年度上字第66號）。
(三)按不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人；又前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。民法第356條第3項、第357條分別定有明文。本件原告明知系爭土地已有都市更新編定為廣場用地情事，無從另做興建房舍之用，竟於被告詢及購地興建房舍時，向被告保證可以即時興建房舍以供出租，至被告陷於錯誤，而與原告簽訂協議書買受其中系爭2筆土地，嗣經察覺根本無從興建房舍後，向原告反應，亦未獲置理，幾經代書協調未果，被告已據以依據民法第359條規定解除契約，是系爭協議書暨經解除，已無協議憑已履行，被告自得拒絕履行。
(四)並聲請傳訊證人即代書邱延壽、代書助理杜香素，證明原告於簽訂協議書時，曾保證上開土地得以興建房舍等語。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造協議爭點簡化整理如下：
(一)兩造不爭執之事實：
1.兩造於民國80年間合資購買坐落原地號為花蓮縣○○鄉○○段920、920-1地號土地，兩造之出資額比例為原告830/1430、被告600/1430。
2.兩造於94年12月20日簽定協議書，約定系爭土地分割線如協議書附圖一ABCD以東部分土地，由被告取得，分割線以西部分土地，由原告取得，被告取得之土地面積超過持分部分，由被告以每坪26,500元計價給付原告，協議時被告已先交付40萬元予原告。
3.系爭土地依上述協議書之約定，於95年1月19日分割為同段920、920-1、920-2、920-3、920-4、920-5地號土地。
其中被告可取得分割後之同段920、920-1地號土地，原告可取得同段920-2、920-3、920-4、920-5地號土地。協議書簽訂後，被告即依約將告取得之土地面積超過持分部分，共給付287萬8千元予原告（即先後交付之40萬元、120萬元及127萬8千元）。
4.系爭920、920-1、920-2、920-3、920-4、920-5地號土地6筆目前登記所有權人均為被告。
5.兩造合資購買之系爭土地6筆，屬花蓮縣政府於90年5月21說公告發布實施東華大學城特定區之既成社區，依該特定計畫書規定應以都市更新方式辦理，花蓮縣政府依都市計畫法規定，業於94年9月13日就擬定之都市更新計畫辦理公開展覽及說明會，目前正由縣、都布計畫委員會審議中，俟審議完竣後送內政部核定暨發布施行後，系爭土地始得依核定計畫規定開發。
6.依花蓮縣政府「擬定東華大學城特定區主要計畫」範圍內之土地，其中東華段920、920-2、920-3、920-4地號等4筆土地○住○區○○○段920-1、920-5地號等2筆土地，為30公尺寬計畫道路。
(二)兩造爭點限縮如下：被告以原告曾保證被告價購之上述土地，可以即時興建房舍，而依瑕疵擔保責任主張解除契約或同時履行抗辯，是否有理？
四、本院之判斷：
(一)按各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任；以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第825條、第824條第3項定有明文。共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，最高法院87年度台上字第28號判決意旨可資參照。
本件兩造共同出資購買分割前為花蓮縣○○鄉○○段920、
920 之1地號土地，原告、被告之持分比例各為830/1430、600/1430，惟前開土地均登記在被告名下，兩造於94年12月20日協議分割合資購買之土地，經分割完成後，被告分得分割後同段920、920-1地號土地，原告可取得同段920之2、920-3、920-4、920-5地號土地之事實，為兩造所不爭，並有協議書一份可參，可見該協議書性質上為兩造分割共有物之協議，內容中就兩造分割之土地範圍、面積若大於持分比例應予補償均為詳細約定（協議書第二、三、四條約定參照），雖因兩造合資購買之土地均登記在被告名下，被告就其分得之土地即同鄉段920、920-1地號土地（分割後之地號）無須再為移轉所有權之請求，但依相同性質之事務應為相同處理之法則，本院認為原告就被告依協議書分得之土地，仍應類推適用民法第825條規定，負與出賣人同一之擔保責任。
(二)按依民法第825條所定「負與出賣人同一之擔保責任」，依民法第354條規定，即應負無滅失或減少該地價值或其通常效用或契約預定效用之擔保責任。被告辯稱兩造於協議分割土地時，原告已知被告就分得之土地擬興建房屋使用，並保證確可興建房屋，且知悉被告分得之土地已經都市更新編定為廣場用地，而無法興建房屋，之後查知原告分得之土地確實無法興建房屋，原告應負物之瑕疵擔保責任等情，固提出擬定東華大學城特定區計畫（志學社區附近地區）細部計畫書、細部計畫示意圖、花蓮縣壽豐鄉都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（詳本院卷25-27頁）為證，惟為原告所否認，依民事訴訟法第277 條前段規定，就此對被告主張有利之事實，自應由被告負舉證責任。查：
1.兩造合資購買之系爭土地6筆，屬花蓮縣政府於90年5月21說公告發布實施東華大學城特定區之既成社區，依該特定計畫書規定應以都市更新方式辦理，花蓮縣政府依都市計畫法規定，業於94年9月13日就擬定之都市更新計畫辦理公開展覽及說明會，目前正由縣、都布計畫委員會審議中，俟審議完竣後送內政部核定暨發布施行後，系爭土地始得依核定計畫規定開發。而依花蓮縣政府「擬定東華大學城特定區主要計畫」範圍內之土地，其中系爭東華段920、920-2、920-3、920-4地號等4筆土地○住○區○○○段920-1、920-5地號等2筆土地，為30公尺寬計畫道路之事實，為兩造上述不爭執事項第5、6點所載明。復經本院依職權調閱兩造就系爭土地另案由被告請求返還價金之卷宗（即本院95年度訴字第92號、花蓮高分院95年度上字第66號）之結果，兩造合資購買之系爭土地6筆屬「擬定東華大學城特定區主要計畫」範圍內之土地，其中東華段920、920-2、920-3、920-4地號等4筆土地○住○區○○○段920-1、920-5地號等2筆土地，為30公尺寬計畫道路；依都市計畫法第7條第1項規定，主要計畫為擬定細部計畫之準則，細部計畫為實施都市計畫之依據；依主要計畫說明書有關開發方式規定，志學社區範圍內，劃設為住宅區之既有建成區，採都市更新方式，按相關都市更新法令進行更新與開發，目前該區已擬定「擬定東華大學城特定區（志學社區附近）細部計畫」，刻由本縣都市計畫委員會審議中，俟法定程序公告完竣（於94年9月13日公告）後始得申請建築，至計畫道路，依都市計畫法第50條第1項規定，公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用，悉依「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」暨「花蓮縣都市計畫公共設施保留地臨時建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制標準」等相關規定辦理，有花蓮縣政府95年9月8日函及所附資料、花蓮縣政府94年9月13日公告等可參（詳95年度訴字第92號卷第71-84、62頁），可見兩造合資購買之土地均屬「擬定東華大學城特定區主要計畫」範圍內之土地，其中被告分得之東華段920地號土地為住宅區，920之1地號土地為道路用地，原告分得之土地中，亦包○住○區○道路用地，而住宅區之既有建成區，俟細部計畫法定程序公告完竣後即得申請建築，則被告分得之東華段920地號土地是否不能申請建築，已非無疑。
2.又兩造協議書內容中，僅就分割線及補貼款項為約定，並未記載被告取得土地後預定之用途（有協議書一份可參）。而被告聲請傳喚之證人邱延壽已於前述另案在本院證稱：協議書內容是在他的事務所內由他按照兩造的意思所擬定，附圖也是當時簽協議書時一起作的，協議書第四條原告（指本件被告）同意以每坪26,500元補貼被告（指本件原告）是兩造商定的價格，他只是按照兩造的意思寫下來。兩造來找他簽協議書時，沒有提到要在系爭土地上興建房屋，但原告對他表示說要在系爭土地上蓋學生宿舍，需要多一點土地，原告沒有特別對被告說，但當時兩造都認知920地號土地是單純的住宅區，要用來蓋房子。簽協議書時他曾經提出質疑，說這些土地應該是在志學村的都市計畫內，若是，是否還要經過細部計畫（市區徵收），被告表示920地號與920-1地號（均指分割前原地號）是分割開來的，920-1是要做道路使用，920地號土地是要做住宅區使用，這些話在當時講是合情合理，兩造也說他們買這塊地很久了，他以為兩造也知道土地使用情形，所以他也沒有深入詳查。但簽協議書後很久，看到細部計畫，看到920-1沒有在細部計畫內，而920是在細部計畫內編定為住宅區，但在圖示上編定為廣場用地，並要以市地重劃方式完成細部計畫，但簽協議書時，兩造的預期是可以在920地號上興建房屋。簽協議書時沒有看到都市計畫及其細部計畫。（該案法官問：協議書簽立後，原告是否曾委託你查詢該土地可否興建房屋？查詢結果如何？）是的，簽協議書後他有去領分區使用證明，分區使用證明上記載的920地號是東華大學特定區的住宅區，但未注意到證明書上有記載「都市更新」四字，後來他想到都市更新不知有什麼問題，才去向花蓮縣政府拿細部計畫書而得知920地號是編為住宅區，但它的位置經過市地重劃後該區域是廣場用地。（該案法官問：為何原告要取得較多土地？）系爭土地原為兩造合夥購買，原告占600/1430，合夥買的時候沒有預期有一部分會變更為道路，原告覺得他的土地不夠，被告也要求原告多買一些，所以原告買比他持分較多的土地等語（詳本院該案卷90-92頁）；於花蓮高分院證稱：
「…，我上次在原審作證回去後，杜香素小姐就拿了一份土地分區使用證明書給我看，跟我說他們雙方都有問她這土地的狀況，她就根據這份土地分區使用證明書來告訴他們可以蓋房子，這份使用分區證明書的收文者是張美美，她是乙○○的太太」等語（詳花蓮高分院該案卷第36頁）。被告聲請傳訊之另一證人即代書邱延壽之助理杜香素已於前述另案在花蓮高分院證稱：「…他們（即兩造）雙方約時間一起到事務所，由邱代書跟他們談，在談的過程中，偶爾我會介入，當時鄭先生（即本案被告）對我說他們要分割這個土地，是要分割後，才蓋房子，賴先生（即本案原告）有對鄭先生說這個蓋房子沒有問題，賴先生當場也有提出分區使用證明，裡面是有記載土地是屬於住宅區，後來他們就簽協議書了…。」、「使用分區證明上面就記載本件的土地就是屬於住宅區，而且他（指本案被告）說他有到縣政府去問過，所以他會說蓋房子沒問題」等語（詳花蓮高分院該案卷第35頁）。
綜合上開證人所述，可見兩造於簽定協議書時雖未提出都市計畫及細部計畫，亦未提及該都市計畫是否已有細部計畫，然均已知系爭土地在都市計畫內，且當時兩造及代書等人均依據分區使用證明，認定原920-1地號土地為道路用地，而原920地號土地為住宅區，可以蓋房子，此與目前土地使用分區相符，又依證人邱延壽之證述亦可證係在簽訂協議書後代書才智花蓮縣政府拿細部計畫得知現920地號土地係編列為住宅區內之廣場用地，是原告縱稱曾至花蓮縣政府問過920地號土地可以蓋屋，亦無從證明斯時原告係已知悉920地號土地在都市計畫之細部計畫中編定為廣場用地不得蓋屋，更無從證明原告曾保證被告分得之土地可興建房屋。
3.再參酌系爭土地一開始被告即有出資合購，並全部登記於被告名下，此為兩造不爭執事項第1點所載明，而系爭協議書簽訂後係於95年1月19日使辦理分割登記，有土地登記謄本在卷可按，是被告對於系爭土地之使用情事，亦當有相當之明瞭，其徒以原告居住該鄉，與系爭土地近鄰，即辯稱簽訂協議書斯時原告已明知系爭土地業經都市更新編定為廣場用地，無從另作興建房舍之用等語，自不可採。而該都市計畫之細部計畫係於94年9月13日公告（本院該案卷第62頁），故本院認為系爭土地在協議前後均已列入都市計畫用地範圍，於協議分割時並無滅失或減少該地價值或其通常效用或契約預定效用之瑕疵，是被告主張原告應負物之瑕疵擔保責任等語，顯屬無據，自不得據以主張解除契約或對原告之請求主張同時履行抗辯。
五、從而，原告依協議書之約定，請求被告將如主文所示之系爭4筆土地之所有權移轉登記予原告，為無理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，被告請求再傳訊證人邱延壽、杜香素，顯無必要，暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 6 月 20 日
法 官 陳雅敏上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 96 年 6 月 20 日
法院書記官 邱鴻志