臺灣花蓮地方法院民事判決 95年度重訴字第18號
原 告 乙○○訴訟代理人 黃健弘律師被 告 甲○○訴訟代理人 余道明律師上列當事人間請求合約不履行損害賠償事件，本院於民國95年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於93年7月6日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），購買被告所有，坐落於花蓮縣○○鄉○○段第42地號，面積4449.49平方公尺之土地及地上物一筆（下稱系爭不動產），約定價金為新台幣（下同）14,805,560元，原告並交付3百萬元作為簽約款，約定被告應先把系爭不動產過戶給原告，並由原告辦理貸款，塗銷農會4百萬元之抵押權，原告自移轉登記後之次月，按月給付被告1百萬元，並將系爭不動產設定第二順位抵押權給被告。另契約第10條第3項約定，如賣方毀約不賣或給付不能或其他違約情事時，買方除得解除契約外，賣方並應於10日內加倍返還所收款項予買方，以為違約損害賠償。詎因查詢結果，農會之抵押權需5百萬元才能塗銷，所以原告不負有塗銷之義務，被告無故遲延辦理系爭不動產移轉登記事宜，經原告於94年6月15日催告其於函到15日內塗銷抵押權並將系爭不動產移轉登記予原告，被告置之不理，故原告於95年1月13日通知被告解除契約。爰依契約第10條第3項約定，請求被告加倍返還簽約金等語。
㈡並聲明：被告應給付原告6百萬元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造係約定，被告原設定予農會之第一順位抵押權，應於系
爭不動產移轉登記之同時，由原告自行申辦貸款，清償該借款後，方能塗銷，而原告新辦理貸款之抵押權，即變為第一順位抵押權，如果原告貸不到足額，要自行解決，看是要用現金支付，還是找其他銀行貸款，按照系爭買賣契約之真意，也是一般買賣之慣例，是要先問清楚可貸款之金額後，同步辦理土地移轉過戶、原告的第二順位抵押權貸款及清償被告的原貸款並塗銷原抵押權，否則被告僅收受3百萬元簽約金，就要將土地移轉登記給原告，而原告只在系爭不動產移轉登記後，負有每月給付1百萬元之義務，對被告有何保障？且被告收受3百萬元後，已經將相關文件交給原告指定之丙○○代書，並無不配合履約之情形，是因為原告未能申辦貸款，致無法同時辦理上開三項手續，被告並無違約情事等語置辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造協商簡化爭點為：被告於收受3百萬元簽約金後，是否即負有將系爭不動產移轉登記予原告之義務？（原告主張被告於收受3百萬元簽約款後，即負有將系爭不動產移轉登記予原告之義務，被告則抗辯，應於原告確定得申辦貸款塗銷農會4百萬元抵押權之同時，始負移轉登記義務，按被告負有義務並違約之事實，為對原告有利之事實，自應由原告舉證）。
四、經查：㈠原告主張之事實，固據提出系爭買賣契約書一份可參，然契
約書買賣價格及付款條件之約定，僅載：「買賣價格議定為14,805,560元，本契約簽訂時，甲方應付乙方3百萬元。原貸款部分塗銷依農會核准，約4百萬元。尾款於每月5日支付1百萬元，自過戶完成次月起算，並設定第二順位抵押權予賣方，領取尾款倒數第二期款即塗銷抵押權」，並未明確約定系爭不動產應於何時移轉登記予原告。證人張惠銘雖到庭結證稱：3百萬元頭款給付之後，就要辦過戶，過戶後原告每個月給付被告1百萬元，原告給被告3百萬元，就是要被告去塗銷農會的抵押權，然後辦過戶給原告云云，與契約約定3百萬元為「簽約款」不同，且依證人所言，賣方收受3百萬元之簽約款後，即負擔清償4百萬元債務，並塗銷抵押權之義務，亦與原告自認其負有塗銷抵押權之義務及一般交易慣例不符，又張惠銘原擔任原告之國會助理，其所述可能有偏袒原告之虞，其證詞尚難採信。
㈡次查，證人丙○○結證述：雙方洽談買賣條件時，我在場，
當時賣方是以多筆土地在農會抵押借款，所以要先去問部分塗銷要多少錢，農會已經表示可以部分塗銷，系爭契約上寫4百萬元，是當時買賣雙方預估的。作業上買賣雙方先請我去問，問的結果是要5百萬元才能塗銷，通常是買方要再找另一家銀行或在同一家銀行辦理貸款，用貸得金額去清償那5百萬元，只要買方確定貸得到款，就會先辦理土地移轉過戶，讓買方可以用系爭土地去辦理抵押借款。本件沒有辦法進行是因為買方未提供個人身分證、薪資證明、並配合辦理貸款對保，因為一直聯絡不到買方，所以這案子就沒有辦法進行，契約書上所寫的4百萬元，即為買方應付買賣價金的一部分，尾款則是指扣除第一期款3百萬，及塗銷抵押權的4百萬元後，所剩餘的價金。本件辦理貸款及移轉過戶的買賣手續，被告沒有任何拒絕辦理的情形，本件沒有辦法同時進行系爭不動產移轉登記、原告辦理貸款及塗銷農會抵押權，是因為原告沒有辦法貸款塗銷原來的農會抵押權等語，證人為受兩造委託，處理系爭不動產買賣業務之代書，且原告亦自承其為證人之長期客戶，是證人所述應無偏袒被告之虞，其證詞堪信為真實。
㈢依證人丙○○所述，被告僅於原告確定能貸得款項塗銷農會
抵押權時，始負有將系爭不動產移轉登記予原告之義務，俾便原告得以系爭不動產，作為新貸款之擔保品，以清償原農會貸款，是原告主張被告於收受3百萬元簽約金後，即負有將系爭不動產移轉登記予原告之義務，尚嫌無據。至於兩造原預估農會抵押權僅需4百萬元即能塗銷，實際上查詢結果需5百萬元才能塗銷乙節，按照契約約定「原貸款部分塗銷依農會核准，約4百萬元」之文義解釋，可知4百萬元僅係預估之金額，仍要以農會實際核准之金額為準，是縱使農會核准之金額與預估不符，尚不因此免除原告辦理貸款塗銷抵押權之義務，是原告辯稱，貸款金額不符，所以原告不負有塗銷義務云云，尚難採信。
㈣綜上，原告未能舉證證明被告有何違約行為，則其主張依據
系爭買賣契約第10條第3項之約定解除契約，請求被告加倍返還簽約金，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、本件業經行集中審理並整理爭點，兩造於言詞辯論終結前，並均陳明無其他陳述、答辯及舉證，事證已臻明確，其他卷內現存之主張、陳述、攻防方法及證據，核與本件判決之基礎不生影響，爰不一一詳予論述，併此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 3 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 蕭一弘上列正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
中 華 民 國 95 年 8 月 3 日
法院書記官 詹益盛