臺灣花蓮地方法院民事判決 95年度重訴字第19號原 告 花蓮縣花蓮市公所法定代理人 丁○○訴訟代理人 郭重鑾律師被 告 丙○○被 告 乙○○被 告 陳彧秀原名陳義忠上列當事人間拆屋還地事件，本院於96年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告丙○○應將坐落花蓮縣花蓮市○○段444、439地號如附圖一所示Ａ、Ｄ、Ｅ部分即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○路○○○號面積168平方公尺之建物，暨附圖一所示ＢＣ部分即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○路○○○號面積209平方公尺之建物拆除後，將土地返還原告。被告乙○○應自上開花蓮市○○路○○○號之建物遷出後，將上開土地返還原告。
二、被告丙○○、乙○○應給付原告新台幣壹拾萬參仟肆佰貳拾元，被告丙○○應另給付原告新台幣壹拾壹萬陸仟玖佰參拾陸元，及均自民國95年4月21日起至清償日止，按週年利率5% 計付之利息。
三、被告陳彧秀應將坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○號如附圖二所示即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○○街○○巷○號面積92平方公尺之建物拆除後，將土地交還原告，並給付原告新台幣伍萬肆佰壹拾貳元，及自民國95年4月21日起至清償日止，按週年利率5%計付之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告依附表所示之比例負擔，餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分，於原告各以如附表所示之金額供擔保，得假執行；被告丙○○於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，提供新台幣伍佰壹拾伍萬零參佰貳拾元供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事 實 及 理 由
壹、程序部分：原告起訴時訴之聲明原如附件所示（即壹至參部分），嗣於本院履勘測量後變更訴之聲明如後述貳、一、5.之聲明，並追加請求被告丙○○應將如附圖一所示建物拆除，核其起訴之基本原因事實均同一，且減縮應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款之規定相符，爰准許之。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
1.花蓮市○○段444、439地號及同市○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）均為花蓮市所有，原告為管理機關。訴外人甲○○曾於民國70年1月1日至79年12月31日向原告承租
439 地號土地，並訂有租賃契約，詎租期屆滿後，訴外人甲○○仍為租賃物之使用，原告雖疏未為反對之表示，而有民法第451條視為不定期租約之默示更新，惟訴外人甲○○自
84 年上期至94年下期已逾11年積欠租金22期，依土地法第
103 條第4款之規定，訴外人甲○○租用建築房屋之基地，其積欠租金額已達二年以上，原告自得以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，收回土地，並得請求返還租賃之基地。故訴外人甲○○無正當權源，於上開444、439地號土地上搭建如附圖Ａ、Ｄ、Ｅ所示即門牌號碼花蓮市○○路○○○號之房屋，及如附圖Ｂ、Ｃ所示門牌號碼為花蓮市○○路○○○號之房屋各一棟，為無權占有，嗣甲○○死亡後，上開房屋則移轉為被告丙○○所有，被告乙○○則居住於系爭中華路316號房屋。
2.被告陳彧秀曾於81年1月1日起向原告租用同市○○路7-1地號土地，建築如附圖二所示即門牌號碼花蓮市○○○○街○○巷○ 號之房屋，租賃期間至88年12月31日屆滿後，被告陳彧秀仍繼續使用上開土地及房屋，但未給付租金，兩造間固有民法第451條視為不定期限縱續租約之默示更新，惟其自84年7月至94年12月間積欠租金21期，至今已逾2年以上，原告除於94年10月18日發函為終止租約，收回土地之意思表示，繼於94年11月24日以花蓮市○○路郵局第496號存證信函催促拆屋還地，原告以起訴狀繕本送達被告陳彧秀時再度為終止租約之意思表示，被告陳彧秀於租賃關係終止後，為無權占用上開土地。爰依民法第451條、第767條、土地法第103條第4款之規定（擇一勝訴即可），訴請被告丙○○、陳彧秀拆屋還地，被告乙○○自系爭中華路316號房屋遷出。
3.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念。本件被告無權占有系爭土地，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用、收益該土地之損害，原告自得訴請被告等人給付相當於租金之損害。系爭土地均位於花蓮縣花蓮市繁榮地區，原告依系爭土地自90年起至94年止之歷年公告地價為計算基礎，按每年申報地價總額1.5%計算損害金，依民法第179 條之規定，請求被告等給付五年間相當於租金之損害。
4.對被告抗辯之陳述：⑴系爭主權段444地號訴外人甲○○並未向原告承租，被告丙○○、乙○○自屬無權占有。
⑵系爭主權段439地號土地訴外人甲○○雖曾向原告承租，
然依訴外人甲○○與原告訂立之租賃契約第12條約定，租期屆滿時，未辦理換約續租，不得主張民法第451條及其他異議，未辦理續約仍為使用，負損害賠償責任。則訴外人甲○○於租賃期限於79年12月31日屆滿後，並未另訂租約續租，其與原告之租賃關係當然消滅，被告等於其被繼承人甲○○死亡後繼續使用系爭土地，即屬無權占用。⑶系爭莊敬段7-1地號土地被告陳彧秀雖曾向原告租用，依
其與原告訂立之租賃契約第2條約定，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，未辦理續約仍為使用，即為無權占用。兩造間租賃期間屆滿後，未另訂租約，租賃關係當然消滅，被告繼續使用原租賃物，即屬無權占用。此有最高法院55年台上字第276號判例、93年台上字第986號判決可參。縱認兩造間仍有不定期限租賃關係存在，然已逾十年未繳租金，積欠租金21期，依土地法第103條第4款規定，被告陳彧秀租用建築房屋之基地，其積欠租金額已達二年以上，原告終止租約後，被告陳彧秀即屬無權占用系爭土地，原告自得請求拆屋還地。
⑷兩造訂約時，系爭莊敬段7-1號土地與中山路原本即無接
連，其間亦有原告管理之莊敬段7號土地相隔，原告另出租予訴外人林煥祥及簡少甫，早於民國40年間即有建物存在，分別為門牌號碼花蓮市○○路817、819號，顯見被告於81年與原告訂約時，即已知悉承租之莊敬段7-1號土地與鄰外道路間，另有建物存在，被告承租土地之使用狀態，自承租當時迄今，未曾改變。
5.並聲明：⑴被告丙○○應將坐落花蓮縣花蓮市○○段444、439地號如
附圖一所示ＡＤＥ即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○路○○○號面積168平方公尺之建物，暨附圖一所示ＢＣ即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○路○○○號面積209平方公尺之建物拆除後，將土地交還原告。被告乙○○應自上開花蓮市○○路○○○號建物遷出後，將上開土地返還原告。
⑵被告丙○○、乙○○應給付原告新台幣103421元、116936
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計付之利息。
⑶被告陳彧秀應將坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○號如附圖
二所示即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○○街○○巷○號面積92平方公尺之建物拆除後，將土地交還原告。
⑷被告陳彧秀應給付原告新台幣53544元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計付之利息。
⑸原告願供擔保，請准宣告假執行。
⑹訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯則以：
1.被告丙○○自認花蓮市○○路316、318號房屋為其所有之事實，惟辯稱：訴外人甲○○與原告間之租賃契約約明租賃期限至79年12月31日止，期滿後仍繼續繳交租金、繼續居住使用系爭土地，且繳交租金至83年12月底，十餘年來原告皆未為何反對之意思，則兩造間有不定期租賃關係存在。而租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。本件被告並無土地法第103條各款之情形，原告亦無從終止租約。訴外人甲○○與原告訂立之租約固規定，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，不得主張民法第451條之適用及其他異議。然所謂不得主張民法第451條之適用及其他異議，實指被告於租期屆至時，如未辦理書面之換約續租手續，則不得依原有租賃契約內容所示之租賃條件如租期、租金等主張租賃權存在，原有租賃契約即行消滅，從而，被告依約固不得主張民法第451條之適用，然其仍繼續居住使用並按月繼續繳費用，性質上應屬損害賠金。原告仍將其編列於繳租清冊，並半年一次寄發租金繳款單，又多次發函並於起訴狀內自認雙方有租賃關係存在而欲終止合約，故雙方業於80年1月1日起成立另一新租賃關係，被告並非無權占用，原告自應受土地法之限制，不得任意收回系爭土地。
2.被告乙○○辯稱：願意向原告購土地。
3.被告陳彧秀辯稱：⑴被告怠於繳交租金，僅為租金債務遲延履行，原告尚不得逕將兩造間之法律關係轉為無權占用。
⑵又租金請求權範圍，依民法第126條規定，屬五年之短期時效，原告91年以前之租金請求權業已罹於時效消滅。
⑶被告向原告承租系爭土地後，原告於鄰接道路之土地上興
建房屋，至被告原通行道路變更，與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，現在只能通行人和機車。被告屢依民法第42 3條及第787條規定，向原告主張系爭土地應保合於約定使用、收益之狀態，回復原可供通行出入之道路，惟原告均置之不理，故被告係因原告之故意或過失方怠於繳交租金，雙方不定期租賃契約，仍屬有效成立。有關租賃契約租金部分，原告就五年內之租金，依原契約約定金額認諾給付，然亦一併民法第442條規定，就系爭土地因全無可為通常使用之通路，請求減少租金。
⑷承租系爭土地時，訴外人簡少甫也有承租，但是蓋木造房
子，留了約5、6米的牛車路，後來中山路拓寬後，簡少甫蓋了2、3層樓房，就只留一米的通道。
4.被告丙○○聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保免予假執行。
5.被告乙○○、陳彧秀均聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：㈠花蓮市○○路○○○號、318號部分：
1.花蓮市○○段○○○○號、439地號土地為花蓮市所有，原告為管理機關。
2.花蓮市○○路○○○號、318號房屋原為訴外人甲○○所有，嗣後中華路316 、318 號房屋移轉為被告丙○○所有。被告乙○○居住於上開中華路316 號房屋。
3.訴外人甲○○與原告間就花蓮市○○段○○○○號原訂有租賃契約，租賃期間至79年12月31日屆滿。期滿後未與原告辦理續租，且自84年1月起即未繼續繳交租金或相當於租金之金額予原告。
㈡花蓮市○○○○街○○巷○號部分：
1.花蓮市○○段○○○號土地為花蓮市所有，原告為管理機關。
2.被告陳彧秀於81年1月1日起向原告租用上開土地建築房屋，租賃期間至88年12月31日屆滿。期滿後未與原告辦理續租，亦未繼續繳交租金或相當於租金之金額予原告。
3.上開房屋前方通道寬約二米，人及機車可以通往花蓮市○○○○街○○巷道；靠中山路部分通道約一米。
四、得心證之理由：
1.原告主張花蓮市○○段439、444地號、莊敬段7-1地號土地為花蓮市所有，由原告擔任管理人之事實，業據原告提出土地登記第一類謄本在卷可按（見本院卷一第145頁）。又前開花蓮市○○段439、444地號土地上如附圖一所示Ａ、Ｄ、Ｅ面積168平方公尺即門牌號碼花蓮市○○路○○○號建物，以及附圖一所示Ｂ、Ｃ面積209平方公尺即門牌號碼花蓮市○○路○○○號建物，原為訴外人甲○○所有，嗣訴外人甲○○死亡後，上開房屋移轉予其繼承人即被告丙○○所有，被告乙○○亦為訴外人甲○○之繼承人則居住上開房屋；又被告陳彧秀於前開莊敬段7-1地號土地興建如附圖二所示即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○○街○○巷○號面積92平方公尺之建物之事實，均為兩造所不爭執，並經本院履勘現場測量屬實，並製有勘驗筆錄、照片及附圖一之土地複丈成果圖一份（見本院卷二第104頁）在卷可按。
2.系爭主權段444地號土地，被告丙○○、乙○○或其被繼承人甲○○均未曾向原告承租，為兩造所不爭執，被告丙○○亦未舉證證明有何權源占用系爭主權段444地號土地，故原告主張被告無權占用系爭主權段444地號土地，為有理由。
3.本件爭執之重點，在於兩造間就系爭主權段439地號、莊敬段7-1地號土地是否存在不定期租賃契約？按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第451條所明定。又民法第451條所謂租期屆滿須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年度台上字第276號判例要旨及91年台上字第1011號裁判要旨參照）。經查：訴外人甲○○與原告間就系爭土地訂立之公有基地租賃契約第12條規定：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納損害賠償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」又被告陳彧秀與原告間就系爭土地訂立之花蓮縣花蓮市有基地租賃契約第2條亦規定：「租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方不另通知。甲方如有意續租，應於租期屆滿前一個，向乙方申請換約續租，逾期未換，約視為無意續租。甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他疑義。」（見本院卷一第42、58頁），揆諸前揭判例意旨，上開租賃契約，倘於期間屆滿前，仍未另行續訂契約，則於租期屆滿時，即行消滅，並無民法第451條所謂租期屆滿出租人不即表示反對意思，視為以不定期限繼續契約適用之餘地。次查，訴外人甲○○於79年12月31日、被告陳彧秀於88年12月31日上開租賃期間屆滿後，並未再與原告換約續租，為兩造所不爭，堪認屬實。則兩造間於前開租賃期間屆滿後租賃關係業已消滅，自無民法第451條不定期限租賃契約適用之餘地。縱訴外人甲○○於前開租賃期間屆滿後，曾經繳納83年下期之租金（見本院卷一第43頁繳納明細），參酌前述系爭租賃契約之規定，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，不容被告以兩造間存有不定期限租賃契約而為爭執（最高法院
42 年台上第493號判例可資參照），被告前開辯詞，均無可採。又原告與訴外人甲○○、被告陳彧忠間上開租賃契約已就租賃期滿後須再換約始得續租規定甚詳，雖原告於起訴狀中就兩造間之法律關係誤認為不定期租賃關係而主張終止租約，惟兩造間是否存有不定期租賃契約之法律關係本院自得就卷內證據資料為判斷，不受兩造主張之拘束。被告雖執前詞抗辯原告自承有不定期之租賃關係、無土地法第103條各款情形云云，尚無足採。
4.被告陳彧忠另抗辯系爭土地為袋地無法通行並請求酌減租金等語，惟兩造間之租賃關係既於88年12月31日租賃期滿後已經消滅，被告上開抗辯，即嫌無據，亦無可採。
5.至被告乙○○所辯願意向原告購買等語，惟兩造既尚未成立買賣契約，為兩造所不爭執，則被告自難僅憑其個人有購買意願而拒絕拆屋還地，其所辯尚無足採。
6.按無正當權源使用他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，應依不當得利之法則將所得利益返還土地所有人（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；前條規定，於租用基地建築房準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價件及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨可參）。本件原告對於無權占用上開土地之被告，自得請求給付相當於租金之不當得利之金額。
7.系爭花蓮市○○段第439地號土地自89年7月1日至92年12 月31日止之申報地價為每平方公尺8,400元；自93年1月1日起之申報地價為每平方公尺6,050元；系爭花蓮市○○段第444地號土地自89年7月1日至92年12月31日止之申報地價為每平方公尺9,240元；自93年1月1日起之申報地價為每平方公尺6,660元，有地價謄本二份在卷可稽（見本院卷一第151頁起），而被告丙○○、乙○○使用之房屋現供住家使用，位於眾所週知之花蓮市○○路附近交通、工商業繁榮地區，此有勘驗筆錄及照片足憑，本院斟酌系爭土地坐落位置、附近繁榮程度及被告利用該土地之經濟價值、所受利益等情狀，認原告請求被告丙○○、乙○○給付自90年1月1日起至94年12月31日止五年內，依系爭土地申報地價年息1.5%計算相當於租金之不當得利103,420元、被告丙○○另給付116,936元，及均自起訴狀繕本送達（95年4月20日）翌日起按法定利率計算之利息，並無不當，為有理由；逾此範圍，即無依據，應予駁回。其計算方式如下：
⑴中華路316號部分：
90年1月1日至92年12月31日止：
168x9240x1.5%x3（年）=69854（元以下四捨五入）
93 年1月1日至94年12月31日止：168x6660x1.5%x2（年）=33566（元以下四捨五入）合計：69854+33566=103420元⑵中華路318號部分：
90年1月1日至92年12月31日止：
209x8400x1.5%x3（年）=79002（元以下四捨五入）
93 年1月1日至94年12月31日止：209x6050x1.5%x2（年）=37934（元以下四捨五入）合計：79002+37934=116936元
8.原告請求被告陳彧秀給付自90年1月1日起至94年12月31日起相當於租金之不當得利，被告陳彧秀則抗辯原告91年以前之請求權已罹於五年之短期時效而消滅等語。按民法第126條規定租金之請權，因五年間不行使而消滅，本件原告起訴狀繕本於95年4月20日送達，故原告得請求相當於租金之損害之期間應為自90年4月20日起至94年12月31日，逾此範圍，原告之請求權已罹於時效而消滅，不得請求。又系爭花蓮市○○段第7-1地號土地自89年7月1日至92年12月31日止之申報地價為每平方公尺7,600元；自93年1月1日起之申報地價為每平方公尺8,000元；有地價謄本一份在卷可稽（見本院卷一第153頁），被告陳彧秀占用之房屋現供住家使用，惟鄰近花蓮市○○路，位在花蓮市繁榮地區，週遭生活機能完善，住家前方出入限於人及機車，此有勘驗筆錄及照片足憑，本院斟酌系爭土地坐落位置、附近繁榮程度及被告利用該土地之經濟價值、所受利益等情狀，認原告請求被告陳彧秀給付依申報地價年息1.5%計算相當於租金之不當得利50412元及自起訴狀繕本送達（95年4月20日）翌日起按法定利率計算之利息，並無不當，為有理由；逾此範圍，即無依據，應予駁回。其計算方式如下：
90年4月20日至92年12月31日止：
92x7600x1.5%x2又256/365（年）=28332（元以下四捨五入）93年1月1日至94年12月31日止：
92x8000x1.5%x2（年）=22080（元以下四捨五入）合計：
28332+22080=50412元
五、綜上，原告依民法第767條之所有物返還請求權，請求被告丙○○、陳彧秀將如主文所示占用之建物拆除，被告乙○○自占用之建物遷出後，將占用之土地返還原告，並請求被告等給付如主文所示相當於租金之不當得利之損害為有理由，應予准許；逾此範圍，即屬無據，應予駁回。
六、假執行之宣告：原告及被告丙○○均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已無依據，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙本件勝負之判斷，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第85條第1項，第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 16 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 林碧玲上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 96 年 4 月 16 日
法院書記官 陳賜福┌──────────────────────────┐│附表： │├──┬───────┬───────┬───────┤│編號│ 被告姓名 │訴訟費用負擔比│假執行供擔保之││ │ │例 │金額（新台幣）│├──┼───────┼───────┼───────┤│一 │丙○○（中華路│百分之三十四 │壹佰柒拾貳萬元││ │乙○○ 316號）│ │ │├──┼───────┼───────┼───────┤│二 │丙○○（中華路│百分之三十九 │壹佰玖拾伍萬元││ │ 318號）│ │ │├──┼───────┼───────┼───────┤│三 │陳彧秀 │百分之二十三 │壹佰壹拾伍萬元│└──┴───────┴───────┴───────┘