臺灣花蓮地方法院民事判決 96年度訴字第334號原 告 乙○○訴訟代理人 陳清華律師被 告 甲○○
號訴訟代理人 林武順律師上列當事人間返還價金事件，本院於九十七年五月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰玖拾伍萬陸仟元，及自民國96年6 月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣陸拾伍萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰玖拾伍萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國94年5月間，透過仲介王淑貞居中介紹，向被告購買門牌號碼花蓮縣○○鄉○里○街○○○○號房地，當時系爭房屋之門牌號碼係編釘於2樓門外，被告除向原告表示「買2樓送1樓當倉庫」以外，並願附贈當時置於2樓之家具設備，使原告信以為真，而同意以新台幣（下同）156萬元價購位於2樓之花蓮縣○○鄉○里○街○○○○號房地及附贈之1樓（下稱系爭房地）。並支出15,600元之仲介費及37萬元訂作1、2樓防盜窗、6萬元訂作衣櫃及1萬元訂作遮陽窗簾。詎於96年2月間，原告突然接獲台灣花蓮地方法院檢察署（下稱花蓮地檢署）竊佔案件傳票，開庭後始知原告所購位於2樓之建物，實為隔鄰即訴外人洪吳金利所有之「花蓮縣○○鄉○里○街○○號」建物之挑高部分，根本非被告所有之70-1號房屋範圍，原告始知上當受騙，該案雖經檢察官以原告並無竊佔之犯意而為不起訴處分，然原告亦為遭被告矇騙之受害人，現原告所購之該2樓建物已遭訴外人洪吳金利主張所有權，且經花蓮地檢署檢察官確認在案，原告遷讓返還該部分建物與洪吳金利實為遲早之事，而實為花蓮縣○○鄉○里○街○○○○號之1樓房地侷促狹長，平日僅供倉庫使用，原告生活起居均已該2樓建物為主，故系爭房地若僅餘1樓可供使用，已無實益可言，原告自得依民法第92條規定撤銷受詐欺意思表示，以及依據民法第349條、353條權利瑕疵擔保規定，解除系爭房地買賣契約，原告併以本件起訴狀繕本送達作為撤銷售詐欺意思表示及解除契約意思表示之通知，爰依民法第114條、第113條、第259條第2款、第5款、第260條規定，請求被告返還原告已給付之買賣價金156萬元，及原告加裝防盜鋁門窗37萬元、訂作衣櫃6萬元、訂作遮陽窗簾1萬元，以及支付仲介費15,600元，共計2,015,600元整暨法定遲延利息。
（二）退步而言，縱認原告前開主張為無理由，惟依民法第348條之規定，出賣人負有移轉財產權及交付標的物之義務，今系爭房地2樓建物部分已經證實為訴外人洪吳金利所有，無法交付原告，陷於給付不能狀態，原告自得依民法第226條給付不能債務不履行法律關係，解除系爭房地買賣契約，並依民法第259條第2、5款及民法第260條之規定，請求被告返還已付買賣價金及加裝防盜鋁門窗等費用，共計2,015,600元整暨其法定遲延利息。
（三）本件被告於前述原告被訴竊佔之案件偵查中自承當初向訴外人陳玉雲購買70號之1房屋、土地實際上所買的坪數大概30坪左右，後就依該房屋現況賣給原告等語；又證人王淑貞於偵查中證稱當初確係仲介原告向被告購買70號之1房屋、土地，所有權狀上是10幾坪，但被告賣的時候說有增建到30幾坪等語。檢察官因此認定原告乙○○確係在「不知情」之情況下，依被告之交屋搬入告訴人所有之70號2樓挑高房屋內居住; 被告復已承認賣給原告的面積包括1樓及2樓夾層，足見本件兩造買賣契約之標的，非僅限於70-1號權狀所示10坪左右範圍，尚包括70號挑高增建夾層共達30餘坪在內，雙方意見表示互相一致，並無錯誤，被告抗辯本件意思表示錯誤，原告請求權基礎有誤，要屬卸責之詞，徇不足採。又根據調閱之台灣花蓮地方法院92年度執字第1099號執行按卷可知，當年法院於實地履勘現場測量之後，點交澤普世一資產管理公司之70號之1建物面積為36.6平方公尺，並未誤將70號建物併予點交，被告抗辯之所以將70號建物夾層出售原告，出自法院點交疏失，亦屬卸責之詞，洵不足採。又被告既已於偵查中證稱實際上所買的坪數大概30坪左右，後來就依該房屋現況「原封不動」賣給原告語，檢察官復認原告確係在不知情之情況下，依被告之交屋搬入70號2樓挑高房屋內居住，已如前述，是原告主張受被告詐欺而購買系爭系爭房地非於法無據。
（四）並聲明：⑴被告應給付原告新台幣2,015,600元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則為下述答辯：
（一）原告向被告購買系爭房地，係被告向訴外人陳玉雲購得，而陳玉雲則係向訴外人澤普世一資產管理股份有限公司購得，澤普世一資產管理股份有限公司係於鈞院91年度執字第1099號清償債務強制執行事件中承受取得該房地所有權，均係依現狀點交占有使用，被告殊無詐欺可言。從而，原告主張依民法第92條規定撤銷詐欺之意思表示，顯屬無據。
（二）本件系爭土地房屋買賣契約書，已詳載買賣標的物，並已辦妥所有權移轉登記，該土地及房屋既經法院實施拍賣在案，亦無不能使用之情事可言。從而，原告主張依據民法第349條及353條權利瑕疵擔保之規定，根據民法第226 條給付不能債務不履行之規定，解除系爭房地買賣契約亦有誤會之處，與法律之規定並不符合，自不生解除之效力。
（三）有關原告支出之仲介費15,600元，係原告根據仲介關係支付與訴外人王淑貞，顯與被告無涉，自不能對被告有所請求。又原告加裝防盜鋁門窗，係屬自行增建之違章建築，不僅屬於違法行為，更與被告完全無涉，殊不能對被告有所請求，而其所支出37萬元，亦屬浮誇不實。另原告主張訂作衣櫃6萬元及遮陽窗簾1萬元，亦屬原告自行訂作，且已使用多時，更可搬遷，亦不能請求被告支付該費用。
（四）綜上，本件原告起訴請求被告支付2,015,600元及遲延利息，顯屬無據。何況，原告請求被告返還買賣價金，姑不論其解除於法無據，且原告既未將系爭房地返還予被告，竟要求被告返還價金，更有未合。
（五）並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院協助兩造協議整理並限縮爭點如下：
（一）兩造不爭執事實：
1、兩造曾於94年5月19日締結房屋買賣契約（下稱系爭契約），被告將門牌號碼花蓮縣○○鄉○里○街○○○○號、面積為30.28平方公尺之房屋（下稱系爭房屋）賣予原告，價金為156萬元。
2、原告實際使用之範圍，除系爭房屋外，尚包含該二樓部分建物，即訴外人洪吳金利所有門牌號碼花蓮縣○○鄉○里○街○○號之夾層。
3、原告因使用上述訴外人洪吳金利所有之夾層，經洪吳金利於95年間提起竊佔之告訴，嗣經檢察官以原告不知其所使用之夾層為告訴人所有，並無竊佔犯意而為不起訴處分確定。
（二）兩造同意爭點限縮如下：
1、原告向被告所購房屋之標的物，是否尚包含上開訴外人洪吳金利所有之夾層？
2、原告得否依據民法第349條、第353條、第256條主張權利瑕疵擔保，解除契約？得否依據民法226、256條主張給付不能解除契約？
3、原告得否依民法第92條規定主張撤銷系爭契約之意思表示？
4、如原告得撤銷或解約契約，則原告下列請求是否有理由？⑴買賣價金156萬元。
⑵加裝防盜鋁門窗37萬元、訂做衣櫃6萬元及訂做遮陽窗簾1萬元。
⑶仲介費15,600元。
四、本院之判斷：
（一）按解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院91年台上字第2537號判決意旨可供參照。本件系爭買賣契約書所載明之買賣標的物雖僅為花蓮縣○○鄉○里○街○○○○號（下稱70-1號建物）面積30.28平方公尺之建物，然查，經本院至現場實地履勘之結果，70號及70-1號建物為2戶獨立之建物互不相通，惟70-1號建物外無門牌（詳本院卷第80頁第2張履勘照片），室內狹小僅作為儲物間使用，又此2建物與其所屬夾層均以天花板封死不相通，欲進入夾層需上樓梯後從掛設70-1號門牌之70號夾層大門始得進入，且進入後可見70號之夾層與70-1號之夾層間以陽台相連互通，其中70號夾層做為客廳、臥房等主要起居使用，70-1號建物則為飯廳、廚房，出入全靠設於2樓之70號夾層大門（即門外掛設70-1號門牌），70-1號夾層對外則無獨立出入口，出入必穿越70號夾層以70號夾層之大門進出，是從外觀以觀，此二夾層相互間極易令人誤認為係一不可分割即門牌號碼70-1號之公寓單位之事實，有履勘筆錄、建物平面草圖及照片附卷可參。又本院依職權調閱上述原告遭訴外人洪吳金利告訴竊佔罪嫌之96年度偵字第26號案卷查閱之結果，被告甲○○於該案偵查中證稱：「（問：你賣乙○○的房屋是幾坪？）我不太清楚，我是依照所有權狀所載賣給她，大概是20到30坪。鑰匙交給乙○○，門牌是70-1號，跟隔壁沒有互通是獨立的。」（參偵查卷第6頁）、「（問：陳玉雲交屋是否是交付你後來賣給被告並交付給被告居住的那一戶？）是。」、「（問：70-1號之門牌是何人去設立的？）我不知道，因為陳玉雲賣給我的時候門牌已經貼在那一戶了。」（參偵查卷第63頁）、「（問：你所賣給被告（乙○○）的房屋樓面積是一層還是夾層？）我賣的是一樓包括夾層。…」（參偵查卷第64頁）、「（問：陳玉雲賣給你的時候說房屋是幾坪？）：是現場2樓門牌70-1號，實際所買坪數大概30坪左右」（參偵查卷第119頁）等語，足認被告甲○○向陳玉雲買賣房屋時，標的內容即包含洪吳金利所有之70號建物夾層部份，而被告甲○○又係依其向陳玉雲所購買之前開建物原況出賣與原告，再依70號及70-1號建物夾層之規格以觀，原告主張兩造簽訂系爭買賣契約時，買賣標的內容即包含洪吳金利所有之70號建物夾層部份等語，堪信為真實。是系爭契約書所載之買賣標的物雖不含70號建物夾層部份，惟依前開最高法院判決意旨探求兩造簽訂買賣契約時之真意，兩造就70號建物夾層部份有成為賣賣契約之標的之意思表示，足堪認定。
（二）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條分別定有明文。而權利瑕疵擔保責任之成立要件為①瑕疵須於買賣成立時存在，②買受人為善意，③權利瑕疵並未除去。經查，兩造系爭買賣契約之標的包含訴外人洪吳金利所有之70號建物夾層部份，且被告自向前手購買時即誤認買賣標的物內容包含70號夾層範圍，並依其購買現況轉售予原告，原告初始亦不知悉所買受之標的時係含訴外人洪吳金利所有70號夾層之事實，已詳如前述，是買賣標的物之一部自始即存有買受人即原告所不知之所有權係歸屬於他人之瑕疵，且此權利瑕疵於系爭契約成立時即已存在，復於本件言詞辯論終了前均未除去，符合上述權利瑕疵擔保責任之構成要件。從而，原告主張依民法第353條、第256條解除系爭契約，即屬有據，是原告主張系爭買賣契約於96年9月27日起訴狀繕本通知被告時即已解除，為有理由。
（三）復按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」，民法第226條第1項、第259條第2款及第5款、第260條、第353條分別定有明文，茲就原告請求各項，分別說明於後：
1、原告已給付之價金156萬元部分：系爭買賣契約業經原告解除，揆諸上開規定，原告自得請求被告返還買賣價金。而本件原告以156萬元之價格向被告購買系爭房屋並已付清價金之事實，為兩造所不爭，是原告此部分請求，自有理由。
2、裝潢費用44萬元部分：原告主張向被告買受系爭房屋後，即著手重新裝修，分別支出37萬元訂做1、2樓防盜窗、6萬元訂作衣櫃及1萬元訂作遮陽洋窗等語，並提出各項訂作收據在卷可稽（參本院卷第11至14頁）。上述各項就系爭房屋所支出之費用客觀上係屬為返還標的物所支出之有益費用，且與被告是否有受益之意願無涉。又依上述收據所載，原告係於95年8月底完成裝修，而原告解除契約之意思表示則於96年9月27日送達被告，距裝修完成時約1年1個月（即已使用13個月），依卷附之「消防機關辦理火災後建築物及物品損失估算暫行基準」表（詳本院卷第93頁），裝潢之折舊率＝裝潢已用年數÷（裝潢耐用年數＋
1 ），裝潢耐用年數以10年計算，裝潢折舊率超過50%者，以50%計。則被告受返還時所得之裝潢費用之利益，扣除折舊後為396,000元，其計算方式如下：440,000×〔1-〈13/12（已使用年數）÷（10+1）〉（小數點以下四捨五入）〕＝396,000），是原告此部分請求於396,000元範圍內，為有理由，應予准許。
3、仲介費15,600元部分：原告主張因履行兩造買賣契約所支出仲介費用15,600元，係因被告給付不能所致之損害，縱系爭契約已經解除其亦得依民法第260條請求損害賠償等語，惟民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，該條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言，最高法院55年度台上字第2727號判例意旨可資參照，是本件原告所支出之仲介費，於原告解除契約前均未歸於無益，而係因原告解除權之行使，致使仲介費歸於無益，自非原告因債務不履行所受之損害，是原告此部分請求，難認有理由，不應准許。
（四）又本院認為原告依民法權利瑕疵擔保法律關係提起本件訴訟為有理由，已如前述，原告雖另以選擇合併方式主張依民法第92條、第114、第113及債務不履行法律關係為請求，但本院既已擇前開主張判決原告此部分勝訴，他訴訟標的即毋庸裁判，併此敘明。
五、綜上所述，原告依據民法第353條、第256條規定主張解除系爭契約，並依民法第259條第2款及第5款、第260條規定，請求被告給付1,956,000元（000000+0000000=0000000），及自起訴狀繕本送達之翌日起即96年6月27日至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍則無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保以代釋明請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已無依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與判決結果不生影響，爰不予一一審酌論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 5 月 28 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 陳雅敏以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 97 年 6 月 2 日
法院書記官 邱鴻志