臺灣花蓮地方法院民事判決 97年度訴字第82號原 告 丙○○
號訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 曾泰源律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國97年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告乙○○、甲○○與反訴被告丙○○就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上未辦建物第一次登記之門牌號碼花蓮縣秀林鄉富世村富世137號建物，所為買賣債權行為及上開土地所有權移轉登記物權行為，應予撤銷。
反訴被告丙○○應將前項土地於民國97年1月10日所為之所有權移轉登記，予以塗銷。
反訴被告丙○○應將上開第1項未辦建物第一次登記之建物（稅籍編號：00000000000，門牌號碼花蓮縣秀林鄉富世村富世137號）之納稅義務人姓名變更登記為反訴原告甲○○。
反訴原告其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告丙○○負擔。
事 實 及 理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國96年12月26日向被告乙○○購買坐落花蓮縣○○
鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），及向被告甲○○購買坐落系爭土地上之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○ 號未辦建物第一次登記之建物（下稱系爭建物），總價款為新台幣（下同）85萬元。被告2人授權訴外人黃俊智代理與原告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），及辦理後續履約事宜。原告依約按期給付總價款85萬元予被告，被告甲○○於96年12月26日協同原告辦理系爭建物稅籍變更，另被告乙○○則於97年1月10日協同原告辦理系爭土地所有權移轉登記手續並已核發所有權狀，惟被告2人迄今猶占用系爭土地及建物，遲未依約交付，為此爰依買賣契約及物上請求權之法律關係，請求被告分別將系爭土地及建物遷讓交還原告等語。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭買賣價金85萬元，其中50萬元已由被告2人之代理人
黃俊智簽收，至於最後交屋期款35萬元，亦已交給代書即訴外人陳松崑收受，原告已依系爭買賣契約給付買賣價金，被告2人自無從主張同時履行抗辯權。
⒉系爭土地及建物已合法辦理相關移轉所有權登記及變更稅
籍，則無論係被告2人親為或委託代理人黃俊智所為，法律效力均歸屬於被告2人。
⒊原告因黃俊智持被告2人交付之「授權書」（下稱系爭授
權書）及印鑑證明，而信賴被告2人有授予代理權予黃俊智，始與其為系爭土地及建物之買賣行為，並辦理系爭土地所有權移轉登記及系爭建物稅籍變更，已構成表見代理，被告2人自應負授權人之責任，且縱被告2人所述受詐欺乙節屬實，其所行使之撤銷權亦不得對抗善意第三人之原告，是系爭買賣契約法律行為仍屬有效。
㈢並聲明：⒈被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地
及其上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○號未辦建物第一次登記建物騰空，並遷讓交付原告；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告2人於95年11月21日因需錢孔急向「鴻昇開發投資公司
」之訴外人黃馨儀及黃俊智借款50萬元，扣除「介紹費」15,000 元、「利息」45,000元及「代書費」45,100元，實際借款435,000元；另於96年3月18日再借款30萬元，扣除「利息」27,000元及前次借款4個半月之「利息」3萬元，實際借款243,000元，並提供系爭土地以訴外人黃馨儀及吳吉成為抵押權人之名義辦理抵押權設定登記，分別設定債權額65萬元及40萬元之抵押權。嗣於96年7月間黃馨儀及黃俊智以「更換金主」（即更換抵押權人名義）為由，要求被告2人分別於數張空白不動產之系爭授權書等書據上簽名用印及交付印鑑與印鑑證明，供黃馨儀及黃俊智單方辦理登記。而被告2人自96年5月30起至11月16日，均按期支付利息，共計115,000元。
㈡詎黃馨儀及黃俊智2人竟持系爭授權書將系爭土地及建物以8
5萬元售予原告，縱認黃俊智乃有權代理被告2人簽立系爭買賣契約，然當時內政部公告系爭土地96年第4期「公告地價」為每平方公尺6,700元，則以系爭土地面積560平方公尺計算結果（不含系爭建物），系爭土地之公告現值為3,752,000元，市場價值則係於800萬元左右，是系爭土地及建物之買賣價金85萬元，僅有公告現值近五分之一、市價九分之一，顯然過低，而有顯失公平之情形。而當時被告2人受到抵押債權及利息之壓力下，主觀處於急迫、輕率、無經驗之狀態，簽立系爭授權書使黃俊智代理被告2人與原告簽訂系爭買賣契約，顯屬民法第74條所稱暴利行為之交易，自應撤銷被告2人就系爭買賣契約之債權行為及物權行為。
㈢另被告2人並未收受原告所給付之「買賣價金」，自得依民法第264條之規定，主張同時履行抗辯權等語置辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：本件原告主張兩造於96年12月26日就系爭土地及建物成立買賣契約，原告已依約給付買賣價金，被告亦已依約為系爭土地所有權移轉登記及系爭建物稅籍變更登記，然迄今仍未依約遷讓系爭土地及建物，原告自得依系爭買賣契約及民法第767條之規定請求遷讓系爭土地及建物等語。被告則均辯稱原告明知訴外人黃俊智係以詐術取得系爭授權書，故被告2人得依民法第92條規定，撤銷授權之意思表示；另原告乘被告2人受到抵押債務及利息債務之壓力下，主觀處於急迫、輕率、無經驗之狀態，簽立系爭授權書使黃俊智代理被告2人與原告簽訂系爭買賣契約，且買賣價金85萬元顯低於公告現值3,752,000元及市場價值800萬元，依當時情形亦有顯失公平之情形，而構成民法第74條所稱暴利行為之交易，被告2人自得依民法第74條請求撤銷系爭土地及建物買賣之債權行為及物權行為，並請求將系爭土地及建物分別回復登記予被告2人名下等語。是本件爭點厥為：㈠兩造間系爭買賣契約是否成立？（亦即被告得否對原告主張被告業已對訴外人黃俊智依民法第92條規定撤銷系爭授權書之意思表示？）㈡兩造就系爭買賣契約之債權行為及土地所有權移轉登記物權行為，是否該當於民法第74條規定暴利行為之構成要件而得撤銷？（此部分乃後述反訴原告對反訴被告丙○○提起之反訴之爭點，因與本訴之標的及其防禦方法相牽連，且本件買賣行為是否該當民法第74條之暴利行為而得撤銷，乃原告得否依系爭買賣契約及民法第767條規定請求被告2人遷讓系爭土地及建物之前提問題，故在此先予論述）㈢原告得否依系爭買賣契約及民法第767條規定，請求被告2人遷讓系爭土地及建物？茲分述如下：
㈠兩造間系爭買賣契約是否成立部分：
本件訴外人黃俊智持被告2人親簽之系爭授權書，以被告2人代理人名義與原告於96年12月26日訂立系爭買賣契約，出賣系爭土地及建物予原告，約定價金85萬元，原告業於96年12月26日、97年1月12日分別給付現金30萬元、20萬元予訴外人黃俊智，於97年1月17日給付35萬元尾款予代書保管，而系爭土地所有權已於97年1月10日辦理移轉登記予原告，系爭建物亦已變更稅籍名義人為原告之事實，業據原告提出系爭授權書、系爭買賣契約、花蓮縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書及系爭土地所有權狀各1份為證（見本院卷第7至12頁），被告復對系爭授權書為其所親簽及蓋章乙節不爭執（見本院卷第34頁），且被告2人於本院審理時亦自承其將系爭授權書、土地所有權狀、印鑑及印鑑證明均交付予訴外人黃俊智等語（見本院卷第34、35、52頁），則被告2人前開行為，足使原告信賴訴外人黃俊智為有代理權之人，而與其簽訂系爭買賣契約，買賣契約即告成立。至被告2人辯稱系爭授權書、印鑑及印鑑證明均係訴外人黃俊智以詐術向其騙取所得，其並無授權買賣系爭土地及建物之意思，爰依民法第92條行使撤銷權云云，惟按民法第92條第2項規定「被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」，是縱認被告2人得對訴外人黃俊智主張被詐欺而撤銷系爭授權書之意思表示，其撤銷亦不得對抗善意第三人之原告，換言之，縱使被告2人得行使撤銷權，其撤銷亦不影響前述兩造間系爭買賣契約業已成立之效力，此外，被告復未能就原告明知訴外人黃俊智以詐術取得系爭授權書之事實，舉證以實其說，則被告主張依民法第92條行使撤銷權後，訴外人黃俊智乃無權代理被告2人為系爭土地及建物之買賣行為，系爭買賣契約為無效云云，洵非可採。
㈡兩造就系爭買賣契約之債權行為及土地所有權移轉登記物權
行為，是否該當於民法第74條規定暴利行為之構成要件而得撤銷部分：
⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財
產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1年內為之，民法第74條定有明文。查兩造於96年12月26日簽訂系爭買賣契約，則被告2人於97年5月27日具狀依民法第74條規定請求撤銷系爭土地及建物買賣之債權行為及物權行為，仍於系爭買賣契約簽訂後1年內，故被告2人提起撤銷系爭土地及建物買賣之債權行為及物權契約之反訴，符合民法第74條除斥期間之規定，先予敘明。
⒉復按基於私法自治原則及契約自由原則之前提下，法律對
於私法關係的形成，原則上不得加以干預，準此，是否構成民法74條之暴利行為，亦即雙方當事人約定之給付內容是否「顯失公平」，自應依客觀情形、誠信原則、當事人利益及交易安全決定之，且需雙方互負之給付到達顯失公平始可構成暴利行為，若僅係「不相當」亦無撤銷之可能，亦即僅有雙方所約定之給付及對待給付，受到特別重大之侵犯時，方能例外的事後給予當事人反悔之機會，以維契約之平衡。經查，系爭土地於96年公告現值為每平方公尺6,700元，以系爭土地面積560平方公尺計算結果，公告現值總價為3,752,000元，且原告向地政機關申報之買賣總價款亦為3,752,000元，及系爭建物面積共計158.5平方公尺等情，有花蓮縣全球資訊服務網公告土地現值資訊、系爭土地登記謄本、土地登記申請書及花蓮縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷第64、77、111-113頁），又原告於本院審理時結證稱：「系爭土地上違章建築就投資者而言，通常是不計算價值。」等語（見本院卷第98頁），衡諸於自由市場機制下，土地之市場買賣成交價格（即所謂市價）一般均高於直轄市或（縣）市政府依平均地地權條例第46條所調查並公告之土地公告現值，且土地上如有違章建築存在，一般亦會按該違章建築之建築成本、年份等計算基礎，按比例折算該違章建築之價值，並約定於買賣總價內，再者，一般人於自由市場交易結果，其向地政機關申報之買賣總價款大多會少於實際上之買賣總價款，以減少土地增值稅等稅捐之繳納。然本件原告竟僅以總價85萬元買受系爭土地及建物，不僅買賣總價低於系爭土地公告現值總價四分之一，依原告上開證述，上開總價復不包含面積達158.5平方公尺之系爭建物價格，且渠等向地政機關申報系爭土地買賣總價款復高於本件買賣價金4倍餘，凡此均有違前開交易慣例及經驗法則。顯見原告於購買系爭土地及建物時，即明知本件買賣交易價格85萬元遠低於市價及公告現值甚鉅，違反交易慣例，且兩造並非於公平、對等之情形下簽立系爭買賣契約，而有顯失公平之情形，至為灼然。
⒊參以原告於本院審理中自承：「（問：當時買賣系爭不動
產時如何評估其上的抵押權？）我當時看系爭土地上設定抵押權的債務金額很高，所以我有與黃俊智先生確認，瞭解被告實際上是向黃俊智借款，尚積欠50萬元左右，而我所買的價格是高於黃俊智與被告間實際的借貸款項，所以我覺得可以接受，即我所購買的價格是足以清償被告與黃俊智之間之借款，那麼系爭土地就可以過戶，如果我的出價低於被告與黃俊智間之實際借款，那麼系爭土地上之抵押權可能就無法塗銷，那我買受系爭土地就會有風險。」、「（問：如何相信被告與黃俊智先生間之借款餘額為何？）黃俊智先生有提示給我被告所親簽之借據，其上有記載系爭土地所設定之三筆抵押權，尚欠餘款為50萬元。」、「（問：為何迄今未塗銷其上之抵押權？）... 可能因為黃俊智與被告之間之糾紛，所以到現在還沒有塗銷抵押權。」等語明確（見本院卷第99頁），且系爭土地上迄今仍有訴外人即抵押債權人黃馨儀、楊燕萍、吳吉成分別設定債權額各為65萬元、65萬元、40萬元之第一、第二、第三順位之3筆抵押權，此有系爭土地登記謄本在卷可按，則參互勾稽上開各情，可知原告於買賣當時，明知被告2人與其等之代理人黃俊智間有金錢債務糾紛，被告2人揹負著龐大之抵押債務、利息債務壓力，需錢孔急，甚而輕率地將系爭土地所有權狀、印鑑、印鑑證明、授權書等足以辦理不動產移轉登記之重要產權文件交付予債權人黃俊智，適黃俊智為受償借貸金額欲代被告2人出售系爭土地及建物，詎原告竟乘被告2人上開急迫、輕率之際，以遠低於土地公告現值及交易慣例之價格，與被告2人之代理人即債權人黃俊智達成以總價金85萬元買受系爭土地及建物，而顯失公平，則原告前開所為，自該當於民法第74條暴利行為之構成要件。
⒋至原告雖辯稱系爭土地為機關用地及原住民保留地，故交
易價格比公告現值低云云，然其並未舉證以實其說，自難採信。另原告抗辯系爭土地交易價格與原住民保留地法院拍賣最低價格相當云云，並提出法院拍定價格表為證（見本院卷第104頁），然依其從事仲介業多年之經驗，理應知悉法院拍賣底價多低於市價，且若拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，嗣後每次拍賣均會於前次拍賣最低價額20％範圍內進行減價拍賣，故法院拍定之最低成交價必然遠低於自由市場之交易價格，自不得作為市價之依據，況不同縣市○鄉鎮○區○○○段之不動產市價均不相同，且應買意願及應買價格亦隨著拍賣標的之現況與週邊環境而有所不同，此由原告所提出之上開拍定價格表記載不同地段之原住民保留地拍定價格各有差異，可得而知，是原告前開所辯，僅以本院第4次拍賣其他地段之原住民保留地之最低拍定價格，作為其購買系爭土地價格之衡量標準，顯屬無據。
⒌末按民法第74條暴利行為規定利害關係人（即法律行為當
事人、其繼承人或債權人）得聲請撤銷其法律行為，而由該條「使其為財產上之給付」之規定觀之，法院得撤銷之法律行為，除負擔行為（債權行為）外，尚包括處分行為在內（王澤鑑著，民法總則，2000年9月出版、2004年3月13刷，第325頁參照）。如前所述，兩造間就系爭土地及建物之買賣，既該當於暴利行為之構成要件，則被告依民法第74條第1項之規定，訴請撤銷系爭土地及建物買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，自屬有據。㈢原告得否依系爭買賣契約及民法第767條規定請求被告2人遷讓系爭土地及建物部分：
按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項定有明文。兩造間就系爭土地及建物之買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，既經撤銷，俱如前述，依上開規定，兩造就系爭土地及建物之買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，即視為自始無效，原告自始未取得買賣契約債權人及所有權人之地位，從而，原告依系爭買賣契約及民法第767條之法律關係，請求被告2人遷讓交付系爭土地及建物予原告，於法無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回之。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：㈠針對反訴被告黃馨儀及黃俊智部分：
⒈反訴原告2人於95年11月21日因需錢孔急而向「鴻昇開發
投資公司」之反訴被告黃馨儀及黃俊智借款50萬元，另於96年3月18日第2次向反訴被告黃馨儀及黃俊智借款30萬元，並依彼等要求指示提供系爭土地，以反訴被告黃馨儀及訴外人吳吉成之名義辦理抵押權設定登記，分別設定債權額65萬元及40萬元之抵押權，嗣反訴原告2人按期繳納利息，反訴被告黃馨儀及黃俊智卻以「更換金主」為由，要求反訴原告2人分別於數張空白不動產「授權書」等書據上簽名用印，並要求交付印鑑及印鑑證明單方辦理登記，然反訴原告交付後，反訴被告黃馨儀及黃俊智卻旋於96年11月1日及13日、同年12月11日分別以存證信函通知反訴原告2人：「台端向本人借款於96年11月21日設定抵押權在案，但台端未能依債務契約之約定，本人將依契約之約定，將台端之不動產辦理產權移轉手續...。」等語，反訴被告黃馨儀另於96年12月21日以存證信函通知反訴原告2人：「本人將依擔保契約內容出賣該標的物...。」，再於同年月27日則以存證信函通知反訴原告2人：「本人出賣台端擔保之不動產，以清償台端所積欠之債務，出賣價格為新台幣捌拾伍萬元整，並請台端於97年1月31日前遷離該屋，如無搬離行徑，本人將訴請地方法院...。」等語。
⒉反訴原告2人既於借款清償期屆滿即96年11月21日前，簽
立系爭授權書，授權得由抵押權人為流質之買賣約定，違反修正前民法第873條第2項及第71條之規定，自屬無效，反訴被告黃馨儀自始未取得出賣系爭土地之權利，故系爭土地之買賣行為，自屬無效。
⒊反訴被告黃馨儀及黃俊智以系爭授權書係供不動產抵押權
變更登記為由，詐騙反訴原告簽立系爭授權書，顯係以詐欺行為令反訴原告為前開授權之意思表示，反訴原告自得依民法第92條第1項之規定，撤銷前開授權之意思表示，又依民法第114條第1項之規定，前開授權之意思表示既經撤銷，自始無效，則反訴被告黃俊智即屬無權代理反訴原告2人為系爭土地及建物之買賣債權契約，該買賣債權契約退步言之自始無效，故系爭土地及建物應分別回復登記為反訴原告2人所有。
⒋據此，系爭買賣契約效力之成立，乃與反訴被告黃馨儀及
黃俊智是否詐欺反訴原告2人而取得系爭授權書，及反訴被告黃俊智是否有權代理反訴原告2人為系爭土地及建物之買賣，以及反訴被告黃馨儀將系爭土地及建物移轉予反訴被告丙○○是否違反修正前民法第873條第2項等法律行為效力，具相牽連關係，反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法既相牽連，且反訴被告黃俊智既以反訴原告2人之代理人名義為系爭土地及建物之買賣，系爭買賣契約效力即歸屬於反訴原告2人，則就反訴訴訟標的及其原因事實，自應與本訴之訴訟標的合一確定，反訴被告黃馨儀、黃俊智與丙○○有合一確定之必要，故反訴原告自得依民事訴訟法第259條及第260條之規定，提起反訴。
㈡針對反訴被告丙○○部分：
依民法第103條之規定，縱反訴被告黃俊智之代理為真，然因代理行為其效力應歸於本人，而仍屬本人行為，而反訴被告丙○○乘反訴原告2人陷急迫、輕率、無經驗之情形下簽立系爭授權書，使反訴被告黃俊智代理反訴原告2人與反訴被告丙○○簽訂系爭買賣契約，且依當時情形亦顯失公平，已如前述，則反訴原告2人自得依民法第74條之規定，提起本件反訴，請求撤銷系爭買賣契約之債權行為及物權行為，且依民法第114條規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效，故一併請求反訴被告丙○○將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷，並將系爭建物納稅義務人回復登記予反訴原告甲○○名下。
㈢並聲明：⒈反訴原告乙○○與反訴被告黃馨儀間就坐落花蓮
縣○○鄉○○段○○○○號土地抵押物之流質約定違反強制規定無效；⒉反訴原告甲○○及乙○○與反訴被告黃俊智間就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○號未辦理建物第一次登記建物（稅籍編號00000000000）之買賣授權因詐欺意思表示撤銷而無效；⒊反訴原告甲○○及乙○○與反訴被告丙○○間就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上門牌號碼花蓮縣秀林鄉富世137號未辦建物第一次登記建物（稅籍編號00000000000）之買賣債權行為及物權行為，應予撤銷；⒋花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地登記為反訴被告丙○○之所有權移轉登記應予塗銷；⒌門牌號碼花蓮縣秀林鄉富世137號未辦建物第一次登記建物納稅義務人應登記為反訴原告甲○○。
二、反訴被告丙○○則以：㈠反訴原告2人對反訴被告黃馨儀及黃俊智提起反訴部分：
⒈反訴原告乙○○對反訴被告黃馨儀所提起之反訴，反訴標
的乃係請求確認反訴原告乙○○與反訴被告黃馨儀間就系爭土地之流質約定違反強制規定而無效，則本訴標的乃基於契約之法律關係所提出之給付之訴，與反訴標的乃基於違反強制規定之確認之訴，顯然訴訟標的非同一，亦非基於同一法律關係，本訴與反訴之法律關係發生原因顯然亦毫無連，應認未具民事訴訟法第260條之法定要件，應予駁回。
⒉反訴原告甲○○對反訴被告黃俊智所提起之反訴，反訴標
的乃係請求確認反訴原告甲○○與反訴被告黃俊智間就系爭建物之買賣授權無效，則本訴標的乃基於契約之法律關係所提出之給付之訴，與反訴標的乃基於法律行為因詐欺撤銷而提起確認之訴，顯然訴訟標的非同一，亦非基於同一法律關係，本訴與反訴之法律關係發生原因顯然亦毫無連，應認未具民事訴訟法第260條之法定要件，應予駁回。
⒊又反訴原告2人與反訴被告黃馨儀及黃俊智間之法律關係
，反訴被告丙○○均無所悉，亦否認其真實性，自不得據以對抗反訴被告丙○○。況反訴被告丙○○與反訴被告黃馨儀及黃俊智間並無任何法律關係，亦無同受判決勝敗之必要，是反訴原告2人就反訴被告黃馨儀及黃俊智一同提起反訴，未符合民事訴訟法第259條之要件，應予駁回。
⒋綜上，反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連，
依民法第259條及第260條第1項之規定，反訴原告提起之反訴不合法，應予駁回。
㈡反訴原告2人對反訴被告丙○○提起反訴部分：
⒈反訴原告2人對反訴被告丙○○所提起之反訴，雖與本訴
標的具有牽連性，然無訴訟標的必須合一確定之問題，且迄今始提起反訴，似有延滯訴訟之嫌，故仍應以其意圖延滯訴訟，未符合法定要件，予以駁回。
⒉又系爭買賣契約與民法第74條暴利行為有間，反訴原告之主張亦無理由：
⑴按暴利行為之構成，須有利用他人之輕率、急迫或無經
驗等主觀情事，而客觀上須係有使他人為財產上之給付或為給付之約定，以及依當時情形顯失公平等要件。⑵客觀上，本件欠缺「依當時情形顯失公平」：不動產之
市價係受到市場上供需原理及多方因素影響所呈現之價值，自不得謂土地之市價及交易價格低於公告地價，即認有顯失公平之情事。況系爭土地上已遭第三人設定抵押債權額達105萬元，而有隨時遭人拍賣之危險，始買受人不敢在其土地上興建土木或為其他利用，故若欲將系爭土地順利出售，則交易價格必定低於以公告現值總價扣除遭設定之抵押債權額，所計算出之金額。反訴被告丙○○於購買系爭土地之際，已一併考量公告地價與已遭第三人設定抵押權等情後，雙方合意以85萬元成交，自未有所謂「依當時情形顯失公平」之問題。
⑶主觀上，反訴原告2人亦欠缺急迫、輕率：反訴被告丙
○○購買系爭土地及建物時，均係透過反訴原告2人之代理人商談，並未與反訴原告2人接洽，根本不可能知道反訴原告2人是否急迫、輕率（反訴被告丙○○亦否認有此情），而反訴被告丙○○既不知情，即無所謂乘他人急迫、輕率或無經驗之可能，自不可能有暴利行為。況反訴原告2人既已委託反訴被告黃俊智代為處理買賣事宜，顯見其已考慮周詳，則何來急迫、輕率之謂？⒊綜上，反訴原告2人主張系爭買賣契約有民法暴利行為撤
銷一事，實屬無據，此顯然係其欲脫免契約履行責任之卸責之詞，實無足採等語資為抗辯。
三、本院之判斷：㈠反訴被告黃馨儀及黃俊智部分：
⒈按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不
得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決參照）。復按民事訴訟法第259條規定：「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」，是依據上開規定，追加反訴被告自應以具備訴訟標的合一確定為必要。
⒉查本件本訴之訴訟標的為買賣契約及物上請求權之法律關
係，與反訴原告主張系爭授權書授權得由抵押權人即反訴被告黃馨儀為流質之買賣約定，違反修正前民法第873條第2項之規定而無效，及反訴被告黃俊智係以詐欺行為取得系爭授權書等情事，兩者係屬不同之事實，訴訟標的之法律關係並非同一，亦非基於同一買賣契約所生之請求權，且法律關係發生之原因亦不相同，審判資料無法相互利用，是本件反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法顯不相牽連；再者，反訴原告對反訴被告黃馨儀及黃俊智提起之反訴，無論係就本訴或係反訴之訴訟標的，均無合一確定之必要，揆諸前開規定及說明，反訴原告對反訴被告黃馨儀、黃俊智提起之反訴，於法未合，不應准許。
㈡反訴被告丙○○部分：
⒈程序部分：
查反訴被告丙○○於本訴中，係以其與反訴原告2人間之系爭買賣契約及其物上請求權為訴訟標的，而反訴原告則係主張兩造就系爭土地及建物之買賣係屬暴利行為，而依民法第74條之規定，提起反訴，訴請撤銷系爭土地及建物買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，是以本訴與反訴，均係因兩造就系爭土地及建物之買賣行為而生，且反訴原告2人對反訴被告丙○○所提起請求撤銷系爭土地及建物買賣債權行為及物權行為之反訴，乃係本訴標的有無理由之先決問題，是本訴及反訴訴訟標的在事實上及法律上關係密切，審判資料有共通性及牽連性，實具相牽連性，又反訴原告於本訴提起後第2次言詞辯論期日即當庭提起反訴，亦難認反訴原告係意圖延滯訴訟而提起反訴，則反訴原告對反訴被告丙○○提起本件反訴，於法並無不合，應予准許。
⒉實體部分：
經查，反訴被告丙○○係乘反訴原告2人之急迫、輕率，使其等為系爭土地及建物之財產上之給付，且顯失公平之事實，俱如前述（詳壹、三、㈡），則反訴原告2人依民法第74條第1項之規定，訴請撤銷系爭土地及建物買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，於法有據，應予准許。兩造間就系爭土地及建物之買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，既經撤銷，依民法第114條第1項之規定，兩造就系爭土地及建物之買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，即視為自始無效。從而，反訴原告乙○○請求反訴被告丙○○將系爭土地所有權移轉登記塗銷，及反訴原告甲○○請求反訴被告丙○○將系爭建物納稅義務人登記為反訴原告甲○○，均為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 9 月 2 日
台灣花蓮地方法院民事庭
法 官 陳燁真上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 97 年 9 月 2 日
法院書記官 王心怡