臺灣花蓮地方法院民事判決 99年度訴字第128號原 告 張簡劉菊即遠東房屋企業社訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被 告 連震德訴訟代理人 陳清華律師上列當事人間給付報酬事件，本院於中華民國99年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告連震德原為花蓮縣○○鄉○○段○○○○號及915地號所有權人，委託原告仲介銷售前揭土地，雙方並約定委託價格為每坪3 萬元，全部共784坪，總價金為新臺幣（下同）2,352萬元，被告應給付4%服務報酬，共940,800元。依契約第4條規定，被告於委託期限屆滿後2 個月內與原告所曾介紹之交易對象成交時，被告仍應依約定之委託價格支付4%。查被告意圖免除仲介費用，竟於委託期限屆滿後，私下與原告介紹之買方李長祥達成買賣協議，並已過戶至李長祥指定之人即其妻名下，本案雖李長祥只出價2,000 萬元，然也屬原告介紹之交易對象，其後如被告與之交易，也應給付委託價格支付4%，且據知其2人之後交易價格也為2,000萬元。原告民國99年2 月中過完年，就有告知被告，買方欲以2,000 萬元購買，99年3 月4 日林玉鳳、邱竹君及王安順等3 人一起到玉里長良拜訪被告，告知被告買方李長祥仍僅願以2,000 萬元購買並出具斡旋書證明，被告當時與原告協商最後同意降價到21,168,000元（每坪27,000元），經原告回覆買方李長祥，然買方表示要考慮，之後再連絡被告，被告則表示家中要辦喪事沒心情，其2 人為規避仲介費用，早以私下自行談好買賣成交，買方確係原告所介紹無疑，此有證人可茲為證亦有切結書可稽，爰依法起訴聲明：被告應給付原告940,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。原告並願供擔保，請准宣告假執行。
(二)有關被告主張未給付其3 日以上審閱期，而主張委託契無效部分：查因被告住在玉里，是原告當時是將委託契約於99年
1 月19日寄到玉里鎮長良88號給被告，被告於一週後才寄回給原告，已有合理之審閱期。被告寄回之委託契約，除簽名外，還自己補充載明第13條特約事項，按依常理，如被告不知契約內容為何，如何更為補充條款之記載。該特約事項上，即有文字載明：「本契約書前述各項條款已確認無誤進行簽約，如未經詳細確認請勿簽字」，被告於詳閱後，除補充特約事項，也簽名確認，其對契約內容確屬知悉無誤。另依被告自己所附先前其自己認為已攜回審閱3 日以上之委託銷售契約書，其第11條條文亦明定：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而受託人於委託期間屆滿後6 個月內，逕與該名單內之客戶成交者。」其期限還比原告長4 個月，是被告就此相關約定知之甚詳，實屬無疑。參酌同類型案件之臺灣臺北地方法院97年度訴字第3830號及95年度訴字第7982號民事判決之見解，可知倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。本案被告詳為審閱後，認為沒問題才寄回給原告，原告並未限制消費者簽訂契約之時間。
(三)有關被告主張係張月英自行購買，並非李長祥購買，此部分顯與事實不符，蓋當初係林玉鳳、邱竹君多次與買方李長祥協商買受價格，並到李長祥處簽立斡旋書，談論時張月英也都會在場表示意見，買來目的就是用來做其夫妻經營之海產倉儲之用，張月英不可能不知情，現場亦有監視器。林玉鳳、邱竹君及王安順等3 人一起到玉里長良拜訪被告，告知被告連震德，買方李長祥仍僅願以2,000萬 元購買並出具斡旋書證明，被告也都知道買方是李長祥，也有詢問買方買之目的，也有告知李長祥意欲用來海產倉儲，購買意願很高，然被告對價格仍有意見，其2 人確係經遠東房屋介紹無誤。被告與李長祥2 人為規避仲介費用，早已私下自行談好買賣成交，並以李長祥之妻為登記名義人，並不影響李長祥購買之事實以外，其故意登記在李長祥之妻名下，主張與李長祥非同一人，以規避仲介費用，此種以不正當消極行為阻止其停止條件之成就，依民法第101 條第1 項之規定，應視為條件業已成就，被告依契約仍應依約定委託價格支付4%給原告，洵無疑。最高法院77年度台上字第734號判決要旨，行使權利、負擔義務，應依誠實及信用方法。查被告與買方，未依誠實及信用方法，洵亦無疑。
(四)提出土地謄本、專任委託契約書、李長祥出具之委託斡旋契約書等為證據。
二、被告之抗辯：
(一)系爭委託銷售契約屬定型化契約，依消費者保護法第11條之
1 規定及內政部92年6 月26日內授中辦地字第0920082743號公告，原告與被告訂立系爭委託銷售契約前，最少應給予被告3 日以上審閱契約之期間，惟原告並未給予亦未證明有給被告3 日以上審閱期間，被告得主張系爭委託契約第4 條約定不構成契約內容。
(二)縱系爭委託契約第4 條約定並非無效，惟姑且不論本件原告於委託期間之2 月中旬，雖曾告知被告有買方出價2,000 萬元，惟因被告居住於玉里鎮長良地區，原告僅以電話聯繫，並未透露買方之身份及姓名，嗣於委託期限屆滿後之99年3月4 日，原告雖曾派員南下被告家中拜訪，然買方並未隨行，原告亦未提示帶看紀錄單供被告了解買方身份，迄至被告收受原告假扣押裁定聲請狀之後，被告方知當初原告介紹之買方為李長祥；何況，被告於委託銷售期間屆滿之後，原仍不肯降價求售系爭土地，嗣因被告愛妻驟逝，於治喪期間，買主張月英依被告先前委託之另一美觀園不動產張貼之銷售廣告，主動與被告連繫，表明購買意願，被告有感於人生無常，錢財乃身外之物，幾經磋商，遂同意將系爭土地以2000萬元出售訴外人張月英，並分600萬、800萬及600萬3期給付買賣價金，此有土地建物買賣合建契約書可稽，嗣後系爭土地更直接過戶至買方張月英名下，張月英並未將系爭土地指名登記至第3 人名下，原告主張被告係與其介紹之買方李長祥達成買賣協議，並將系爭土地過戶至李長祥指定之人名下，意圖免除仲介費云云，尚有誤會，原告之訴顯無理由。
(三)系爭委託契約第13條特約事項，僅能證明兩造針對支付服務報酬之條件，另有約定，不等於被告已通盤了解契約內容，遑論原告已給予3 日以上審閱期；至若原告援引之2 則判決之前提事實為當事人於「業已行使契約審閱權欄位勾選並簽名」或「簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係」，與本件被告並無合理審閱期間及不甚了解契約權利義務關係之情形，截然不同，無從比對援引，更不能一概而論，原告援引之法院判決毫無說服力可言。
(四)被告委託原告銷售不動產期間，從未與原告介紹之客戶接觸，此為仲介業者慣用之手法，以免買賣雙方將下接觸，因之，被告自始至終並不清楚原告介紹之客戶為李長祥，而夫妻人格各自獨立，彼此為不同之權利義務主體，原告所介紹之客戶為李長祥並非張月英，交易對象及買賣價金支付亦為張月英，此有被告玉溪地區農會存摺可稽，張月英乃買賣契約之當事人，原告主張被告與張月英交易即是與客戶李長祥簽約，實有謬誤。
(五)聲明：請求將原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准免為假執行。並提出臺灣高等法院95年上字第193 號民事判決節本、美觀園不動產委託銷售契約書影本、土地建物買賣合建契約書影本、被告玉溪地區農會存摺影本等為證。
三、本院之判斷：
(一)按私法自治、契約自由乃規範民事法律關係之重要原則，而在此原則之下，契約當事人間應受何種權利義務之拘束，係經由雙方協商而於意思表示一致時，契約關係始告成立。又定型化契約係依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約。故於通常情形，就同類契約之訂立，固可收便捷、統合之效能，然就具體個案，如有特殊情形，仍應參酌訂約之內容，探求當事人之真意，解釋契約，不能專以定型化契約之條款為惟一憑據。定型化契約之使用人固得以預定用於同類契約之條款印製成定型化契約書，而於交付定型化契約書時為要約之意思表示，契約相對人則於簽名於上開定型化契約書時為承諾之意思表示。惟按，將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約，民法第160條第2項定有明文。故定型化契約之相對人若於契約書上加註特約事項，且該特約事項倘就原印製之定型化契約書條款內容有所變更，即應視為以該變更後之特約事項加上其他未變更之定型化契約條款，向原定型化契約使用人為新要約，是以定型化契約是否成立，仍視定型化契約使用人是否就變更後之新要約為承諾之意思表示。
(二)經查本件原告將其預先印製之「專任委託契約書」（本院卷第10頁）於99年1 月19日寄到花蓮縣玉里鎮長良88號給被告，被告於上開契約書內加註第十三條特約事項：「本件專任委託契約，須待甲方與乙方所介紹之對象，完成付款方式洽妥內容並簽妥買賣契約後，有關支付乙方之服務費等報酬約定，始生效力。」等語後，才簽章寄回予原告，為兩造所不爭之事實。上開特約事項應屬對「專任委託契約書」所定第四條服務報酬之限制，被告為此加註特約事項之行為，即應視為拒絕原告之原要約而為新要約。原告未爭執或拒絕上開特約事項而仍為履行，應認已就被告之新要約而為承諾，故兩造間就服務報酬請求之約定內容即受上開特約事項之明文限制。
(三)次查本件被告於委託原告居間仲介銷售系爭花蓮縣○○鄉○○段○○○○號及915地號土地之前，亦曾委託他人銷售多時，乃原告所主張而為被告所不爭，並據證人張月英證述：「在之前美觀園的時候我們就要買那塊地，但美觀園談不攏，然後就換遠東，之後遠東的人就來找我先生講，事實上是我先生跟遠東在討論這塊地，後來沒有成功。我先生跟我姑姑去找被告，後來才跟被告做買賣。」等語（本院卷第75頁）、證人王安順證述：被告有委託很多家在賣，不能成交關鍵是在於價格等語（本院卷第78頁），足認被告所有之系爭土地長期委託多家仲介銷售卻未能成交，並非因為土地本身狀況不佳致泛人問津，而係因為仲介者未能達成被告所期待之銷售價格。故依上情形，足見被告於成立本件「專任委託契約書」之前，即因過去之仲介業者均未能以被告委託銷售之價格尋得買家，深知除非被告自願降低出賣之價格，恐亦難以每坪3 萬元出售系爭土地。然倘被告願降價出售系爭土地，則促成交易之關鍵仍在被告自己犧牲預期之差價，而非仲介業者致力提高售價之貢獻，則仲介業者若仍得享有原約定之報酬條件，應非被告所願。從而被告於「專任委託契約書」內加註第十三條特約事項，就服務報酬之約定予以限制，應與上述交易心態有關。因此本件「專任委託契約書」第十三條特約事項之契約真意，應解釋為被告就原告提出之服務報酬之計算比例、委託期限內自行銷售權、委託期限後2 月內銷售與原告曾介紹之交易對象等事項，均有所保留，而為附停止條件之限制。故依此保留，被告僅同意於委託銷售期限內，於原告依契約本旨覓得買主，並依約定之委託內容完成買賣契約之簽訂，原告始得請求委託價格4%之服務報酬，否則上開有關服務報酬之約定事項均不生效力。
(四)又按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項固定有明文。本件原告之報酬請求權既因第十三條特約事項而附有停止條件，則本件原告得否向被告請求給付仲介報酬之爭議，即在上開特約事項之停止條件是否成就？若條件未能成就，是否為被告以不正當行為阻其條件之成就？本院查：
1.系爭專任委託契約書所約定之委託期間係自99年1 月19日起至99年2 月29日止。原告於上開委託期間，從未覓得買方出價達到每坪3 萬元之約定委託價格（總委託價為2352萬元）。訴外人李長祥出價2000萬元並與原告簽訂「委託斡旋契約書」之日期為99年3 月2 日，原告職員林玉鳳、邱竹君及王安順等於99年3 月4 日至被告住所報告上開斡旋情事及買家身分，均在委託期間屆滿之後，此有專任委託契約書、委託斡旋契約書及上開證人於本院之證述在卷可證。
2.被告於99年3月4日表示拒絕李長祥之上開斡旋價格，希望原告能以每坪2.7萬元之售價（即總價2116.8萬 元）再努力居間仲介、促成交易，李長祥後來同意提高買價至2050萬元，惟原告竟然未將此提高買價之訊息告知被告，致被告未能就是否以2050萬元售出系爭土地表示意見，此據證人林玉鳳、王安順於本院證述甚明。
3.復由原告所提出之委託斡旋契約書之記載，原告與李長祥簽訂上開斡旋委託契約書，其斡旋金之金額為「零」元，亦即原告未向買方收取任何斡旋金，便代表買方向賣方被告進行「殺價」之動作，其試探意味濃厚，欠缺誠意，顯然不同於一般交易上收取斡旋金之情形，難認有顧及專任委託銷售賣方之利益，其價差甚大亦不符兩造訂立專任委託契約時之本旨，被告拒絕就斡旋價格為承諾，乃本於維護自身權益，應無不正當性。又被告既當場明確要求原告再以總價2116.8萬元促使買方成交，原告後來將此意思轉達買方，李長祥嗣後亦同意提高價金至2050萬元，差價已拉近，被告竟然不知，嗣後仍以2000萬元售出系爭土地，則依上述之經過歷程及通常情理來看，被告於委託期間內既未與李長祥私下接觸，不能推論被告與李長祥間有原告所指之串通情形，參酌被告辯稱其嗣後以2000萬元售予訴外人張月英，係因愛妻驟逝，有感於人生無常，錢財乃身外之物，非意圖免除仲介費等語，衡諸吾人遭逢重大變故，每每發生人生觀或價值觀之改變，乃屬常見，被告因喪妻之慟，而放棄其原本就土地售價之堅持，應認尚並無違背常情之處，係屬可採，得認被告拒絕原告所提之2000萬元之斡旋價格，確係因為未達當時所預期之售價，應非出於故意使交易不成立之目的。
4.末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條有明文規定。原告既未能於委託期間內依約定之內容達到促成交易之結果，從而系爭契約第十三條所附條件未能成就，甚屬灼然。又所謂「介紹」，當指原告將有意購買委託銷售標的物之買家身分資料告知被告並進行磋合，始得謂之。蓋時下不動產仲介有採專屬委託與非專屬委託之二種型態，一般締結專屬委任仲介契約之目的，係因仲介者承諾提供相當之資源從事仲介，為保障仲介者之辛勤努力成果，而於一定期間內授予獨占銷售之地位。然不動產銷售市場中充滿不確定之多數買家，何者得認為係經仲介者所「介紹」予委託銷售者，客觀上應以仲介者已提供買家之身分資料予委託者而實際進行磋商而言，非可漫無標準，是以倘仲介者尚未將潛在買家之身分資料提供予委託者進行交易磋商，應無所謂介紹之行為可言。本件原告未能證明已於委託期間內將李長祥之資料告知被告，且據證人林玉鳳、邱竹君及王安順之證述，原告係於99年3 月4 日委託期間屆滿後，始代李長祥向被告為斡旋及透露買家身分，則不能認定李長祥該當於委託期限屆滿前曾介紹之交易對象。至於專屬委託銷售期限過後，因契約拘束效力既失，委託者已得自行出售系爭土地，仲介者於委託期限屆滿後始向委託者介紹買家因委託合約業已失其效力，此係屬仲介者於合約外之介紹，已無專屬性可言，則委託者當然得自行與之交易，不受限制。況且本件原告原先預擬之定型化契約書係將專屬委託之條款依附於第四條關於服務報酬之條款內，然本件被告已另以第十三條特約事項，限制了原告所擬定型化契約書第四條之服務報酬條款，進而限制了從屬於上開條款之專屬委託內容，而第十三條特約事項所載：「本件專任委託契約，須待甲方與乙方所介紹之對象，完成付款方式洽妥內容並簽妥買賣契約後，有關支付乙方之服務費等報酬約定，始生效力」之意旨，應係宣示原告應於委託期限內完成買賣契約，否則關於服務報酬之約定不生效力，從而亦間接排除了依附於服務報酬之專屬委託事項，故本件專屬委託條款亦與服務報酬之請求，一併附有停止條件。本件第十三條特約事項所附條件未能成就，已如前述，另依全辯論意旨所呈事實，原告亦未能證明被告於委託期間內有何以不正當行為阻止條件成就之情事，應無民法第101 條第1 項規定之適用。故而因上開特約事項條件未能成就，系爭「專任委託契約書」第四條關於服務報酬之定型化契約條款即不生效力，原告應無從依此向被告主張報酬給付之請求。
四、綜上所述，原告依契約關係請求被告給付仲介費940,800 元及法定遲延利息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 3 日
書記官 胡旭玫