臺灣花蓮地方法院民事判決 99年度訴字第7號原 告 丙○○被 告 甲○○
乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於99年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張，原告先前曾對被告提起遷讓房屋之訴訟，兩造於98年3月30日在台灣高等法院花蓮分院成立和解（97年度上字第50號），依和解內容，兩造約定被告願於98年5月5日之前給付原告新台幣（下同）100萬元，原告於被告給付
100 萬元之同時，願將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權移轉登記予被告乙○○，及將上開土地上門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路○○○號末辦理第一次保存登記之建物（稅籍編號:00000000000）之納稅義務人變更登記為被告甲○○。上開100萬元，其中35萬元部分，被告同意原告直接向土地代書陳松昆領取。詎被告均未依和解筆錄內容履行，被告已喪失買回權，原告乃於98年6月12日以花蓮14支郵局存証信函第109號通知被告，請被告於收受後5日內與原告聯絡，但被告均置之不理。爰依據民法第470條第1項前段、第767條所有權返還請求權之法律關係，請求被告遷讓房屋。
並聲明：被告應將花蓮縣○○鄉○○路○○○號建物遷讓返還原告；訴訟費用由被告負擔。被告則以：系爭房地買賣契約並未成立，且原告係乘被告2人受到抵押債權及利息之壓力下，主觀處於急迫、輕率、無經驗之狀態，簽立系爭授權書使黃俊智代理被告2人與原告簽訂系爭買賣契約，顯屬民法第74條所稱暴利行為之交易，自應撤銷被告2人就系爭買賣契約之債權行為及物權行為等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
二、本件經兩造整理，並同意引用本院97年度訴字第82號之攻擊防禦方法，經協議簡化爭點結果如下：
兩造之爭執之要點㈠兩造間系爭買賣契約是否成立？（亦即被告得否對原告主張
被告業已對訴外人黃俊智依民法第92條規定撤銷系爭授權書之意思表示？）㈡兩造就系爭買賣契約之債權行為及土地所有權移轉登記物權
行為，是否該當於民法第74條規定暴利行為之構成要件而得撤銷？㈢原告得否依系爭買賣契約、民法第470條第1項前段使用借貸
契約及民法第767條規定，請求被告2人遷讓系爭土地及建物？
三、本院之判斷㈠兩造間系爭買賣契約是否成立部分：
本件訴外人黃俊智持被告2人親簽之系爭授權書，以被告2人代理人名義與原告於96年12月26日訂立系爭買賣契約，出賣系爭土地及建物予原告，約定價金85萬元，原告業於96年12月26日、97年1月12日分別給付現金30萬元、20萬元予訴外人黃俊智，於97年1月17日給付35萬元尾款予代書保管，而系爭土地所有權已於97年1月10日辦理移轉登記予原告，系爭建物亦已變更稅籍名義人為原告之事實，業據原告提出系爭授權書、系爭買賣契約、花蓮縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書及系爭土地所有權狀各1份為證（97年度訴字第82號卷第7至12頁），被告復對系爭授權書為其所親簽及蓋章乙節不爭執（前揭卷第34頁），且被告2人於本院審理時亦自承其將系爭授權書、土地所有權狀、印鑑及印鑑證明均交付予訴外人黃俊智等語（前揭卷第34、35、52頁），則被告2人前開行為，足使原告信賴訴外人黃俊智為有代理權之人，而與其簽訂系爭買賣契約，買賣契約即告成立。至被告2人辯稱系爭授權書、印鑑及印鑑證明均係訴外人黃俊智以詐術向其騙取所得，其並無授權買賣系爭土地及建物之意思，爰依民法第92條行使撤銷權云云，惟按民法第92條第2項規定「被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」，是縱認被告2人得對訴外人黃俊智主張被詐欺而撤銷系爭授權書之意思表示，其撤銷亦不得對抗善意第三人之原告，換言之，縱使被告2人得行使撤銷權，其撤銷亦不影響前述兩造間系爭買賣契約業已成立之效力，此外，被告復未能就原告明知訴外人黃俊智以詐術取得系爭授權書之事實，舉證以實其說，則被告主張依民法第92條行使撤銷權後，訴外人黃俊智乃無權代理被告2人為系爭土地及建物之買賣行為，系爭買賣契約為無效云云，洵非可採。
㈡兩造就系爭買賣契約之債權行為及土地所有權移轉登記物權
行為，是否該當於民法第74條規定暴利行為之構成要件而得撤銷部分：
⑴按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1年內為之，民法第74條定有明文。
查兩造於96年12月26日簽訂系爭買賣契約，則被告2 人於97年5月27日具狀依民法第74條規定請求撤銷系爭土地及建物買賣之債權行為及物權行為，仍於系爭買賣契約簽訂後1年內，故被告2人提起撤銷系爭土地及建物買賣之債權行為及物權契約之反訴，符合民法第74條除斥期間之規定，先予敘明。
⑵復按基於私法自治原則及契約自由原則之前提下，法律對於
私法關係的形成，原則上不得加以干預，準此，是否構成民法74條之暴利行為，亦即雙方當事人約定之給付內容是否「顯失公平」，自應依客觀情形、誠信原則、當事人利益及交易安全決定之，且需雙方互負之給付到達顯失公平始可構成暴利行為，若僅係「不相當」亦無撤銷之可能，亦即僅有雙方所約定之給付及對待給付，受到特別重大之侵犯時，方能例外的事後給予當事人反悔之機會，以維契約之平衡。經查，系爭土地於96年公告現值為每平方公尺6,700元，以系爭土地面積560平方公尺計算結果，公告現值總價為3,752,000元，且原告向地政機關申報之買賣總價款亦為3,752,000元，及系爭建物面積共計158.5平方公尺等情，有花蓮縣全球資訊服務網公告土地現值資訊、系爭土地登記謄本、土地登記申請書及花蓮縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可稽（前揭卷第64、77、111-113頁），又原告於本院97年度訴字第82號審理時結證稱：「系爭土地上違章建築就投資者而言，通常是不計算價值。」等語（前揭卷第98頁），衡諸於自由市場機制下，土地之市場買賣成交價格（即所謂市價）一般均高於直轄市或（縣）市政府依平均地地權條例第46條所調查並公告之土地公告現值，且土地上如有違章建築存在，一般亦會按該違章建築之建築成本、年份等計算基礎，按比例折算該違章建築之價值，並約定於買賣總價內，再者，一般人於自由市場交易結果，其向地政機關申報之買賣總價款大多會少於實際上之買賣總價款，以減少土地增值稅等稅捐之繳納。然本件原告竟僅以總價85萬元買受系爭土地及建物，不僅買賣總價低於系爭土地公告現值總價四分之一，依原告上開證述，上開總價復不包含面積達158.5平方公尺之系爭建物價格，且渠等向地政機關申報系爭土地買賣總價款復高於本件買賣價金4倍餘，凡此均有違前開交易慣例及經驗法則。顯見原告於購買系爭土地及建物時，即明知本件買賣交易價格85萬元遠低於市價及公告現值甚鉅，違反交易慣例，且兩造並非於公平、對等之情形下簽立系爭買賣契約，而有顯失公平之情形，至為灼然。
⑶參以原告於本院審理中自承：「（問：當時買賣系爭不動產
時如何評估其上的抵押權？）我當時看系爭土地上設定抵押權的債務金額很高，所以我有與黃俊智先生確認，瞭解被告實際上是向黃俊智借款，尚積欠50萬元左右，而我所買的價格是高於黃俊智與被告間實際的借貸款項，所以我覺得可以接受，即我所購買的價格是足以清償被告與黃俊智之間之借款，那麼系爭土地就可以過戶，如果我的出價低於被告與黃俊智間之實際借款，那麼系爭土地上之抵押權可能就無法塗銷，那我買受系爭土地就會有風險。」、「（問：如何相信被告與黃俊智先生間之借款餘額為何？）黃俊智先生有提示給我被告所親簽之借據，其上有記載系爭土地所設定之三筆抵押權，尚欠餘款為50萬元。」、「（問：為何迄今未塗銷其上之抵押權？）...可能因為黃俊智與被告之間之糾紛，所以到現在還沒有塗銷抵押權。」等語明確（前揭卷第99頁），且系爭土地上迄今仍有訴外人即抵押債權人黃馨儀、楊燕萍、吳吉成分別設定債權額各為65萬元、65萬元、40萬元之第一、第二、第三順位之3筆抵押權，此有系爭土地登記謄本在卷可按，則參互勾稽上開各情，可知原告於買賣當時，明知被告2人與其等之代理人黃俊智間有金錢債務糾紛，被告2人揹負著龐大之抵押債務、利息債務壓力，需錢孔急，甚而輕率地將系爭土地所有權狀、印鑑、印鑑證明、授權書等足以辦理不動產移轉登記之重要產權文件交付予債權人黃俊智，適黃俊智為受償借貸金額欲代被告2人出售系爭土地及建物，詎原告竟乘被告2人上開急迫、輕率之際，以遠低於土地公告現值及交易慣例之價格，與被告2人之代理人即債權人黃俊智達成以總價金85萬元買受系爭土地及建物，而顯失公平，則原告前開所為，自該當於民法第74條暴利行為之構成要件。
⑷至原告雖辯稱系爭土地為機關用地及原住民保留地，故交易
價格比公告現值低云云，然其並未舉證以實其說，自難採信。另原告抗辯系爭土地交易價格與原住民保留地法院拍賣最低價格相當云云，並提出法院拍定價格表為證（前揭卷第104頁），然依其從事仲介業多年之經驗，理應知悉法院拍賣底價多低於市價，且若拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，嗣後每次拍賣均會於前次拍賣最低價額20％範圍內進行減價拍賣，故法院拍定之最低成交價必然遠低於自由市場之交易價格，自不得作為市價之依據，況不同縣市○鄉鎮○區○○○段之不動產市價均不相同，且應買意願及應買價格亦隨著拍賣標的之現況與週邊環境而有所不同，此由原告所提出之上開拍定價格表記載不同地段之原住民保留地拍定價格各有差異，可得而知，是原告前開所辯，僅以本院第4次拍賣其他地段之原住民保留地之最低拍定價格，作為其購買系爭土地價格之衡量標準，顯屬無據。
⑸末按民法第74條暴利行為規定利害關係人（即法律行為當事
人、其繼承人或債權人）得聲請撤銷其法律行為，而由該條「使其為財產上之給付」之規定觀之，法院得撤銷之法律行為，除負擔行為（債權行為）外，尚包括處分行為在內（王澤鑑著，民法總則，2000年9月出版、2004年3月13刷，第325頁參照）。如前所述，兩造間就系爭土地及建物之買賣，既該當於暴利行為之構成要件，則被告依民法第74條第1項之規定，訴請撤銷系爭土地及建物買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，自屬有據。
㈢原告得否依系爭買賣契約及民法第767條規定請求被告2人遷讓系爭土地及建物部分：
按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項定有明文。兩造間就系爭土地及建物之買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，既經撤銷，俱如前述，依上開規定，兩造就系爭土地及建物之買賣債權行為及系爭土地所有權移轉登記物權行為，即視為自始無效，原告自始未取得買賣契約債權人及所有權人之地位，從而，原告依系爭買賣契約及民法第767條之法律關係，請求被告2人遷讓交付系爭土地及建物予原告，於法無據，應予駁回。
㈣原告得否依系民法第470條第1項規定請求被告2人遷讓系爭土地及建物部分：
依台灣高等法院花蓮分院97年度上字第50號和解筆錄之內容（內容如原告聲明所述），尚難認為兩造間就系爭房地成立使用借貸契約，從而，原告依據民法第470條第1項使用借貸契約之法律關係，請求被告2人遷讓交付系爭土地及建物予原告，於法無據，應予駁回。
四、綜上所述，兩造間就系爭房地固成立買賣契約，被告亦已將系爭土地所有權辦理移轉登記予原告，系爭建物亦已變更稅籍名義人為原告，惟此買賣契約係之簽訂，該當於民法第74條暴利行為之構成要件，業經被告撤銷，則買賣契約及移轉系爭房地之物權行為，原告並非系爭房地之所有權人，從而，原告依據業經撤銷之買賣契約及民法第767條所有物返還請求權之律關係，請求被告返還系爭房地，均無理由，應予駁回。另原告依據民法第470條第1項使用借貸契約之法律關係，請求被告返還系爭房地，亦因兩造間就系爭房地並未成立使用借貸契約，故原告之請求亦無理由，亦應併予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 27 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 湯文章上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 99 年 8 月 27 日
法院書記官 陳蓮茹