臺灣花蓮地方法院民事判決 99年度重訴字第58號原 告 双聯投資實業股份有限公司法定代理人 王桂霜訴訟代理人 陳清華律師訴訟代理人 林政雄律師複代理人 林威良律師訴訟代理人 何俊賢律師訴訟代理人 李志雄律師被 告 永育股份有限公司法定代理人 呂豫文訴訟代理人 陳彥希律師訴訟代理人 江東原律師訴訟代理人 趙文銘律師訴訟代理人 曾泰源律師上列當事人間回復原狀事件，本院判決如下：
主 文被告應於原告給付新台幣壹億零叁佰伍拾貳萬陸仟玖佰捌拾玖元之同時，將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之所有權全部移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁仟肆佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣壹億零叁佰伍拾貳萬陸仟玖佰捌拾玖元預供擔保得免為假執行。
事 實
一、原告起訴主張：
（一）於民國（下同）87年12月1日，兩造簽訂投資意願書約定共同發展鯉魚潭潭北段土地及綠湖國際觀光飯店，並且被告就前開事項於89年7月5日製作「永育公司鯉魚潭土地變更為觀光旅館用地報告」記載雙方應負擔之具體權利義務事項，故被告應依約定購買原告所有編定為觀光旅館用地之花蓮縣○○鄉○○○○○段○○○○號、457地號土地（下稱系爭437地號等土地）共1,000坪，每坪15萬元，並於履行買賣約定下，被告得以購買原告向國有財產局申購之國有土地1/2，即花蓮縣○○鄉○○○○○段○○○○號、461地號、462之1地號等地號之10筆土地（下稱系爭國有土地）共1,338坪，合計被告應向原告購買土地總坪數共2,338坪，每坪2.31萬元，並經被告公司內部決策之呈核程序後獲准，始有會計記帳及撥付款項等行為存在。
（二）系爭合作投資開發契約，不僅係被告公司內部所形成之意思，其對外表現亦確有履行前開約定之客觀行為：系爭契約非民法要式契約，自不以簽立一定書面形式為要件，被告以未簽立書面契約為反面推論當事人間不存在此合作投資開發法律關係，實為誤會。原告所舉被告之公司相關內部資料，被告稱非對外意思表示，對被告無拘束力，然仍不得否認其為被告公司作成之內部決策、形成內在意思之過程及記錄，並作為對外為客觀表示行為之依據。另系爭案件乃兩造所共同提案，被告就本案更有曾有請求延展期限之申請等事，顯與被告抗辯不合理。
（三）又兩造於87年12月1日簽訂之投資意願書內容，原告同意被告得以遠低於市場價格之每坪2.31萬元購買系爭國有土地約1,338坪，係以被告同意以每坪15萬元價格購買原告約1,000坪私有土地，且於原告將被告所有土地變更為觀光旅館用地後，被告需移轉前開土地27%與原告，上述兩者實係互存關係，兩造已合意成立契約關係。被告依原約定應以每坪15萬元購買原告所有約1,000坪私有土地，而被告僅購買488.32坪，被告僅依約購買原告土地共計2,338坪中之1,821.32坪，原告因被告未依約履行購買剩餘516.68坪土地而受有每坪20,555元，共計37,430,655元差價損害，此損害被告同意先行給付原告29,196,208元，並於91年7月2日及91年11月27日各給付原告1000萬元，共計2000萬元，上開款項原告同意於被告購足原告私有土地1,000坪中剩餘之516.68坪時再於買賣價金中扣除，至於差價尾款9,196,208元部分，被告則允諾於其所有鯉魚潭潭北段土地經花蓮縣政府核准變更時支付，詎料被告所有前開土地確經花蓮縣政府核准變更為觀光旅館用地後，迄今竟仍未支付差價尾款，且被告迄今近10年未依約履行購足上開516.68坪土地。原告請求解除兩造合意購買上開土地而簽定之契約。
（四）被告答辯二狀所示之買賣契約：第八點其他特約事項載「甲方（被告）所有鯉魚潭潭北土地即潭北段四三五地號土地約八˙三公頃於通盤檢討未能變更為觀光旅館用地時，雙方同意解除本約及相關國有地之買賣，恢復原狀，於一個月內甲方還地，乙方還款。」：上開「通盤檢討」係指「變更鯉魚潭風景區特定區計劃第一次通盤檢討」，即都市計劃法第26條規定等，若於當次通盤檢討未通過採納，民眾仍可就相同內容建議事項一再重複提出，因法律無明文禁止，法理亦無禁止必要，因此若認兩造非限定第一次通盤檢討，則系爭契約第八點約定之條件成就定將遙遙無期，規定將形同具文，故應依契約有效解釋原則解釋始符合兩造之真意。且提案人提出通盤檢討後，縱有土地移轉情形亦不影響提案後之審議程序，按都市計劃法第28 條規定變更用地，屬提出建議事項申請於通盤檢討都市計畫時變更主要計畫，而主要計畫變更後隨之完成之細部計畫兩年內不得要求再變更細部計畫（都市計劃通盤檢討辦法第14條），故因被告已於98年11月30日止未將全部土地變更為旅館用地，主要計畫之變更土地未能通過變更，因此細部計畫當然未發生變更，被告抗辯原告已移轉潭北段437地號等10筆土地與海灣三二公司，是於原告提出通盤變更後，縱有土地發生移轉並不影響提案後進行之審議程序。至於「解除本約及相關國有地之買賣」所稱之「本約及相關國有地」則指系爭合作開發契約中（原證二）約定所及之土地，故上開約定為系爭合作開發契約之約定解除事由。惟「變更鯉魚潭風景區特定區計劃第一次通盤檢討」已因被告公司截至98年11月30日止仍未將全部土地整合而未能通過（原證十三），故縱認系爭合作開發投資契約並未因被告遲延給付系爭9,196,208元差價，經原告主張解除而發生解除契約之效力，系爭契約亦已於「變更鯉魚潭風景區特定區計劃第一次通盤檢討」未能通過時，因約定解除契約事由發生而生契約解除之效力。
（五）原告主張系爭合作開發契約及買賣契約業已解除，請求返還系爭土地之同一基礎事實追加不當得利之法律關係，一併請求被告返還系爭土地。又按花蓮地院98年度重訴字第
45 號分割共有物判決，參與全部分割的共有土地包括潭北段437地號等10筆土地，且上開土地屬原告，乃為履行系爭合作契約才移轉登記予被告，並經共有土地分割後取得移轉登記，故若認為合作契約業經解除，原告當然可以請求不當得利。原告據上述主張，請求：（一）被告應將坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之所有權移轉登記予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯如下：
（一）兩造間從未簽署所謂購買系爭1,000坪私有土地之契約，被告根本無從違約，在買賣不動產之經驗上，如此重大之情事，不會有僅口頭約定即成立之理。
（二）原告提出之「投資意願書」，僅係表示永育公司願意參與双聯公司規劃之綠湖國際觀光旅館之開發，但該意願上載明「有關土地開發另行協商之」，並非綠湖國際觀光旅館之開發、興建或營運，而是純屬兩造土地買賣之問題，原告舉出之該意願書與主張欠缺關聯性。該意願書僅記述兩公司間之合作意願，既無權利義務之約定，尤非契約，亦抗辯並未有願意移轉土地27%之情事存在。
（三）兩造就所謂土地開發部分，並未簽署任何合約或契據，僅就個別土地商議交易條件而進行買賣，雙方之權利義務應分別就各筆土地買賣契約分別定之，如兩造曾於89年7月29日簽署「不動產買賣契約書」，由被告公司以72,551,499元價格向原告購買上開潭北段457號土地，有原告不爭執之「不動產買賣契約書」為憑，雙方已交付價金並移轉土地所有權，該買賣契約已履行完畢，亦有原告提出之不動產異動索引可參，可見無原告稱被告有債務不履行。
（四）原告所謂雙方原約定購買1,000坪土地，事後改為483.32坪，但被告拒不給付9,196,208元構成投資開發契約之不履行云云不可採：因兩造無投資開發契約外，據原告所主張之投資開發契約內容，依常理自屬雙方各自出資或提供土地以合作完成某計畫，不可能包含所謂不購買土地而改付他方9,196,208元補償款。且原告亦未證明兩造曾簽定投資開發契約，卻於主張中解除該契約，但本件欠缺解除之標的而不可採。
（五）原告未證明系爭買賣契約書第八點之條件已成就，主張解除契約為無理由：兩造間於89年7月29日訂立買賣契約書，且僅有一筆土地買賣，由被告公司向原告買受潭北段第457地號土地之40.9575 %，按原告提出之花蓮縣政府函件（原證十三號）所示，該項變更案將由花蓮縣政府「詳予評估後，研提意見送請專案小組繼續審查」，而「納入...第二次通盤檢討草案範圍中，併案整體規劃檢討之」，無原告所謂「通盤檢討未能變更為旅館用地」之結論。又依據花蓮縣政府97年10月23日府城計字0000000000號函，內政部都市計劃委員會第522次會議亦建議原則同意變更。原告於訴訟中去函經花蓮縣政府，以府建計字第0000000000號函表示：「變更鯉魚潭風景特定區計畫...歷經本縣都市計畫委員會...決議略以：改納入目前辦理中之『變更鯉魚潭風景特定區計畫（第二次通盤檢討）案』範圍中，併案整理規劃檢討之」。原告提出之「土地登記申請書027144」僅能證明雙方有移轉土地之物權合意，而非能證明移轉之債權原因事實。依該點所稱「於通盤檢討未能變更為旅館用地」，依文字用語及契約安定性之要求，應指主管機關確定駁回變更旅館用地申請案而言。原告主張因契約解除回復原狀，故同地段第437、457、460、461、462-1等地號土地應移轉登記予被告，純屬誤會，因上開土地非向原告購得，均非被告「由他方所受領之給付物」，而不發生返還登記予原告之問題。且都市計畫法第24條規定之「土地權利人」依行政院72判字第646號應以「對該土地有管理處分之權者」為限。原告依本院98年度重訴字第45號主張之10筆土地，已於99年6月前由原告轉讓海灣三二股份有限公司，故99年6月間起原告已喪失為本案「土地關係人」之資格，故無從再依都市計劃法第24條規定向主管機關申請變更發展計畫之細部計畫。
（六）若本案解除成就，亦因原告之不正當行為而視為不成就，我國土地及不動產於近數年價值飛漲，假設原告按雙方當時向縣府價構之價格，向被告支付價金而取得上述土地，對原告而言乃屬鉅大之經濟利益，且原告於99年6月前移轉土地予他人，再於99年6月間以通盤檢討未能變更為旅館用地為由請求被告移轉上開土地予原告，懷疑原告是否冀取鉅大之土地漲價利益。原告亦為土地變更案之共同申請人，假設土地不能變更，原告亦同負責任：原告主張之「變更鯉魚潭風景特定區計畫」係以兩造為共同申請人，於原告100年5月3日民事準備狀提出之98年5月4日「花蓮縣都市計畫委員會第126次大會會議紀錄」第2頁標題九第1案所載。有關上開計畫嗣後之延展申請，亦為兩造共同為之，即以花蓮縣政府97年12月12日府城第0000000000號函明白指出「...原提案係由貴公司（指永育公司）與雙聯投資實業股份有限公司共同陳情變更...爾後所送之相關資料仍請共同具名為宜」。且該案件經花蓮縣政府98年5月19日府城字第0000000000號函寄予兩造准予延展，兩造負有「於6個月內將本案全部土地整合完成」之義務，然兩造未能於6個月內整合完成，遂遭花蓮縣政府98年12月1日以府城計字第0000000000A號函寄予兩造為駁回，且原告以同字同編號同內容之B函誤導被告截至98年11月30日迄未將全部土地整合完成。故依據上開說明，土地若未能整合完成受有不利益，應由兩造共同負擔，原告自身怠惰不履行整合土地之義務，故其解除條件不成就。且原告於99年6月前移轉土地予他人，再於99年6月間以通盤檢討未能變更為旅館用地為由請求被告移轉上開土地予原告，懷疑原告是否冀取鉅大之土地漲價利益。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保宣告免假執行。
理 由
一、原告主張兩造於89年7月29日簽立之花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地買賣契約，於第八條其他特約事項載「甲方（被告）所有鯉魚潭潭北土地即潭北段四三五地號等土地約八˙三公頃於通盤檢討未能變更為觀光旅館用地時，雙方同意解除本約及相關國有地之買賣，恢復原狀，於一個月內甲方還地，乙方還款。」本件系爭土地已無法變更為觀光旅館用地，是條件已成就，兩造前就系爭土地之買賣已解除，互負回復原狀之義務，故請求被告應將坐落於花蓮縣○○鄉○○○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之所有權移轉登記予原告，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造所簽立之土地買賣契約，於第八條其他特約事項固約明鯉魚潭潭北土地未能變更為觀光旅館用地時，雙方同意解除，但該條件係因雙方具有共同合作開發鯉魚潭項觀光產業之意願，被告才會向原告購買公有土地。但雙方若不能完成該共同意願，則為保護被告之權益，故約定被告可主張解除契約，將國有土地返還原告。由此可知，該條文之規定以保護被告為目的，解釋上亦僅被告有權主張解除契約。原告並無解約之權。且原告主張因契約解除回復原狀，故同地段第437、457、460、461、462-1等地號土地應移轉登記予被告，純屬誤會，因上開土地非向原告購得，均非被告「由他方所受領之給付物」，而不發生返還登記予原告之問題等語置辯。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於89年7月29日簽立之花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地買賣契約，於第八條其他特約事項載「甲方（被告）所有鯉魚潭潭北土地即潭北段四三五地號等土地約八˙三公頃於通盤檢討未能變更為觀光旅館用地時，雙方同意解除本約及相關國有地之買賣，恢復原狀，於一個月內甲方還地，乙方還款。」本件系爭土地已無法變更為觀光旅館用地，是條件已成就，兩造前就系爭土地之買賣已解除，互負回復原狀之義務之事實，已據其提出與所述相符之土地買賣契約（見卷第157-158頁）為證，原告之主張為可採信。
（二）雖被告主張兩造所簽立之土地買賣契約，固於第八條其他特約事項約明潭北段土地未能變更為觀光旅館用地時，雙方同意解除，但為保護被告之權益，故約定被告可主張解除契約，將國有土地返還原告。由此可知，該條文之規定以保護被告為目的，解釋上亦僅被告有權主張解除契約。原告並無解約之權云云。惟查依系爭土地買賣契約第八條之客觀文義觀之，清楚記載為「雙方同意解除」，而並非只有甲方（即被告）可以解除，被告主張原告並無解約之權，並無所據。又被告主張同地段第437、457、460、461、462-1等地號土地應非向原告購得，均非被告「由他方所受領之給付物」，而不發生返還登記予原告之問題云云。惟依系爭土地登記之異動索引所載（見卷第123 -134頁），同地段第457地號土地於89年6月17日由原告以買賣為原因移轉予被告，其餘系爭土地確於89年9月1日由原告以買賣為原因移轉權利範圍二分之一予被告，為兩造所共有，嗣原告將其應有部分移轉予訴外人海灣三二股份有限公司，再經本院98年度重訴字第45號分割共有物之判決改由海灣三二股份有限公司與被告就系爭土地分別單獨所有，即463、479、501、502、503地號及462地號土地歸海灣三二股份有限公司原告取得；437、457、460、461地號及462地號土地歸被告取得，亦有該判決影本（見卷第135-139頁）在卷足參。足認被告雖因分割共有物之判決改為單獨所有之系爭土地，惟其性質上仍為由原告所移轉無誤；且核與卷附之兩造土地買賣所有權移轉契約書（見卷二第33-35頁）及系爭不動產買賣契約書（見卷第157-158頁）所示相符，被告主張非向原告購得，與事實不符，並非可採。
（三）系爭土地迄今未能變更為觀光旅館用地，有花蓮縣政府100年5月23日府建計字第0000000000號函（見卷二第29頁）附卷可稽，而兩造至今已形同陌路，甚至對簿公堂，不可能再共同申請系爭土地變更為觀光旅館用地，如期待系爭土地變更為觀光旅館用地，實屬遙遙無期。而兩造於89年簽立之土地買賣契約時，約明「於通盤檢討未能變更為觀光旅館用地時」，當不可能預期於十餘年後系爭土地仍未能完成變更為觀光旅館用地之情形，故兩造「於通盤檢討未能變更為觀光旅館用地時」之真意，應指簽約後所共同提出聲請變更為觀光旅館用地之最近一次「通盤檢討」（即系爭土地之第一次通盤檢討）而言，該次通盤檢討確未將系爭土地變更為觀光旅館用地，亦有花蓮縣政府98年12月1日府城計字第0000000000號函（見卷第173-176頁）可按，則兩造所簽立之土地買賣契約第八條之條件成就，雙方就同地段第457地號土地（同意解除本約）及同地段第437、460、461、462-1等地號土地（同意解除相關國有地之買賣）即發生解除效力。
（四）從而，兩造依約既「同意解除本約及相關國有地之買賣，恢復原狀，於一個月內甲方還地，乙方還款。」依民法第259條之規定，當事人雙方互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之。則原告據以提起本訴，請求被告應將坐落於花蓮縣○○鄉○○○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○○號土地之所有權移轉登記予原告。
，即無不合，應予准許。又被告已主張同時履行抗辯，原告自承被告購買同地段第457地號土地價金為72,551,499元；購買相關國有地之買賣價金為30,975,490元；共計103,526,989元（見卷第98頁）；自應於此數額准為同時履行之判決。
四、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果無涉，爰不逐一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
法院書記官 郭雪節