臺灣花蓮地方法院民事判決 100年度簡上字第1號上 訴 人 楊志明被上訴人 洪淑梅訴訟代理人 俞建界律師上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於本院99年度花簡字第214號第一審判決提起上訴，本院於民國100年3月1日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面㈠起訴主張：上訴人於民國97年6月1日向被上訴人承租門牌號
碼花蓮市○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）及房屋左方空地約100 坪，約定租期3年，租金每月新台幣（下同）2萬元。詎上訴人自98年10月起即不再給付租金，被上訴人已於99年3月委任律師發函終止租賃契約，至99年8月31日上訴人始返還系爭房屋及空地。爰依租賃契約，請求上訴人給付自98年10月起至99年3月止積欠之6個月租金12萬元，另依不當得利之法律關係，請求返還99年4月1日起至99年8 月31日相當於5 個月租金之不當得利10萬元，扣除上訴人簽約時已付之押租金6 萬元，上訴人應再給付16萬元。聲明：上訴人應給付被上訴人16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡對於本件上訴陳述略以：上訴人提出98年10月2 日所攝系爭
房屋漏水之照片，固屬不虛，縱其曾請被上訴人修繕而未修繕，上訴人亦應依法定期催告被上訴人修繕，被上訴人再不修繕，上訴人即得終止契約或自行修繕而請求被上訴人償還其費用或於租金中扣除，然上訴人並未定期催告被上訴人修繕，亦未自行修繕，自無費用之支出，如何主張於租金中扣除。況被上訴人曾口頭囑其自行修繕，費用自租金中扣除，上訴人不為修繕，又憑何拒付租金？原審基此而判決上訴人應給付積欠之租金及不當得利，自屬合法。聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人方面：對於承租系爭房屋及空地，及自98年10月未再給付租金，嗣伊有收到被上訴人委任律師所發終止租約之信函，至99年8月31日方遷讓房屋及空地等情均不爭執。惟抗辯：系爭屋一樓是作為鐵工廠使用，二樓當作住家，租賃期間只要有大雨發生，房子就會淹水，且二樓淹水，如遇電器漏電，不就是致人生命危險，二樓淹水滲透至一樓天花板電線管，滴至一樓地板，要半個月才會乾，如引起線路走火，不是蓄意殺人嗎？伊發現漏水問題後，有向被上訴人反應，但她說要去問她住在台北的妹妹，一再拖延，之後都不了了之，還看準上訴人工廠已定位，內部建設已完成，要求上訴人搬家，伊每月付2 萬元房租，租賃之房屋卻沒有達到應有效用。伊是抓漏專家，曾經估價需花費15萬元防漏，包括頂樓水泥地作防水PU，前後陽台作烤漆浪板牆含窗門防雨水滲入，但被上訴人不同意伊的報價，伊建議被上訴人另找他人報價，但被上訴人事後未找人報價，且表示要做也是要由伊做，伊認為被上訴人只是客套話，故未便施作上開防漏工程，之後被上訴人也都不處理系爭房屋漏水問題，因為要搬一間鐵工廠並不容易，伊才勉強繼續使用等語。聲明求為判決：原判決廢棄；駁回被上訴人在第一審之訴。
三、經查，兩造於97年6月1日簽立系爭房屋及空地租賃契約書，租期3年，約定每月應付租金2萬元，然上訴人以系爭房屋存有漏水瑕疵，自98年10月起即未再繳租，被上訴人於99年3月8 日委任崇光法律事務所對上訴人發函略以：上訴人欠繳租金6 個月，爰代為定期催告，逾期不為支付，即行終止契約，該函已合法送達上訴人，惟上訴人仍未繳納欠租，至99年8 月31日上訴人方遷讓返還系爭房屋及空地等事實，業據被上訴人提出系爭房屋租賃契約書、崇光法律事務所函等件為憑，並為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、被上訴人請求上訴人給付欠繳之租金及終止租約後使用系爭房屋及空地之不當得利。上訴人則以系爭房屋有漏水問題，未合於使用收益之狀態，而拒付租金。被上訴人承認系爭房屋有漏水問題，但辯稱有請上訴人自行修繕系爭房屋，同意修理費從租金扣除，惟上訴人並未修繕，故無支出修繕費用應予償還而得自租金中扣除之問題。是本件爭點在於：系爭房屋存在漏水瑕疵，是否影響系爭房屋應有效能，上訴人是否受有損害而得向被上訴人求償並與應付之租金相抵銷？按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423 條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為所生，出租人均有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任，若未致承租人損失，即無損害賠償之問題。經查，上訴人就系爭房屋存在漏水瑕疵，業據其提出現場照片多幀，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。依被上訴人訴訟代理人所陳：系爭房屋係因為門檻不夠高，雨水才會滲水進入屋內，上訴人亦稱雨水是從陽台滲入房間牆壁等語，可知系爭房屋遇大雨時，雨水會自陽台滲入屋內之情形，被上訴人就此應負有出租人修繕義務，惟依民法第430 條「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」之規定，上訴人先請求出租人修繕，出租人不為修繕，則可自行修繕並請求償還費用或於租金中扣除。本件上訴人雖有向被上訴人反應漏水問題要求修繕，然上訴人在上訴人表示同意由上訴人修繕並於租金中扣除後，卻因避嫌或以被上訴人僅係客套話而未為任何修繕防漏之舉，即無因修繕而支付費用之情形，當無自租金扣除之餘地。而上訴人自97年6月1日使用系爭房屋至98年9 月間，均有依約支付租金，即便自98年10月其以系爭房屋有漏水瑕疵而拒付租金之後，上訴人仍持續居住使用系爭房屋及空地，至99年8 月31日方遷離該處，期間不短，可見該滲水瑕疵係在遇大雨時才有的現象，雖有影響但未達於無法使用狀態，且依上訴人於原審所陳系爭房屋除住得不舒服之外，並無財產上損失，又系爭房屋漏水影響所及應屬上訴人精神層面，非為人格權之侵害，上訴人即無主張非財產上損害賠償而得與租金相抵銷之餘地（民法第227條之1參照），且兩造租約已經終止，上訴人亦無援為得拒付租金之理由。
五、綜上所述，被上訴人本於租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付16萬元，及自起訴狀繕本翌日即起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第436條之1第3項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
台灣花蓮地方法院民事庭
審判長法 官 劉雪惠
法 官 陳鈺林法 官 沈培錚以上正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
書記官 洪美雪