臺灣花蓮地方法院民事判決 100年度訴字第156號原 告 中華花園廣場管理委員會法定代理人 曾雅君訴訟代理人 楊嘉馹律師
曾彥儒被 告 臧家鈞訴訟代理人 涂宜雯上列當事人間確認協議書無效事件，本於中華民國100年11月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告中華花園廣場管理委員會依法核備設有住戶規約，相關住戶及管理委員會均應依據規約及公寓大廈管理條例執行職務，而曾雅君為花蓮市中華花園廣場管理委員會主任委員、曾彥儒為監察委員、呂世杰為財務委員，於民國99年1月18日剛接任系爭職務。詎被告曾任主任委員，趁曾雅君等三人對於相關事務均未熟悉，於99年3月31日以中華花園廣場委員會未經同意使用被告所有花蓮市○○○街○○巷F棟2號1樓、同街巷F6-1、F8-1號之房屋，及房屋遭堆放雜物及毀損等，要求管委會負責，並由代書擬好協議書陪同前來，語帶威脅要求簽署否則提出告訴。茲因曾雅君等三人對相關事實及法規不了解，受被告及其代書誤導及欺瞞之下，簽署系爭協議書。但後來發現使用之房屋根本沿襲自前任管委會，且經被告同意，雜物堆放及F6-1號房屋後院柱子損壞也非管委會所為，原告無維護義務。而被告曾任主任委員，但其所有F2-1 號房屋積欠長達15年管理費繳納，曾雅君等三人事後才得知該協議書顯然已逾越主任、財務及監察委員與管理委員會權限。況被告於簽署系爭協議書後，未按協議書於99年7月起繳納管理費，足證被告顯然是惡意積欠，且所簽署之系爭協議書違反公寓大廈管理條例規定及區分所有權人之利益，應屬無效。
(二)管理委員會之決議及區分所有人會議修改規約之多數決議，其性質類似法律行為中之合同行為，且其召集及決議方式均有公寓大廈法律相關強制規定，職務亦同。故如有違反應有民法第71條之適用。「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第29條第2項定有明文，是管理委員之代理規定，規約有規定者，從其規定；規定未規定者，則依區分所有權人會議之決議。又「管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員出席。但以代理一名委員為限，委託書格式如附件三之一。」亦為內政部95年3月21日台內營字第0950800996號令修正之公寓大廈規約範本第6條第4款所明定。且依據內政部公寓大廈規約範本第6條第4款，管委會會議應由主任委員於開會七日前以書面載明開會內容通知管理委員。管理委員會決議應有半數委員以上出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上決議通過。第5款管理委員會會議記錄應記載內容，第6款決議事項應作成會議紀錄由主席簽名，會後十五日公告等。是依前開規定，管理委員會開會應依法書面公開召集，管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過才生效。復依公寓大廈管理條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」；同條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…」，故繳納管理費除非規約規定不用繳納，否則為公寓大廈管理條例強制之規定，區分所有權人應遵照區分所有權人會議之決議或規約規定向管理委員會繳納管理費。再者，依同法第37條規定，管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。故曾雅君為花蓮市中華花園廣場管理委員會主任委員、曾彥儒為監察委員、呂世杰為財務委員，於99年3月31日所簽署之協議書，違反前述公寓大廈管理條例、區分所有權人會議、規約應繳納管理費之強制規定，且管理委員會之決議未經召集或經過半數決議之強制規定，故依法應屬無效。
(三)公寓大廈管理條例公益性質較重，其與一般股份或有限公司為負責人、董事長對外代表公司所簽契約或協議書效力，應有所區別，也不能相比擬，尤其公寓大廈主任委員或管委會應僅能執行法律規定、決議、規約，此參公寓大廈管理條例第37條管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議即明，公司法亦無相關規定，合先陳明。且被告為區分所有權人，並非單純第三人，尤其其有繳納管理費義務，維護自己專有部分義務，本案實與一般對外效力不同，被告曾任主任委員也甚為清楚其責任與義務。未經管理委員會決議或區分所有權人會議決議，主任委員對外無權代理行為，應不能對管委會或區分所有權人生效，此參臺灣高等法院臺南分院96年度上易字第226號民事判決應屬無效：「…而管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項設立之組織。又依同條例第37條『管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。』之規定，亦見管理委員會或主任委員無違背區分所有權人會議決議，為選定管理服務公司及代表簽約之權…且管理委員會亦不得違反未經變更之區分所有權人會議決議事項，益徵被上訴人前主任委員張立夫無違背區分所有權人決議與上訴人簽約之權限…是被上訴人大樓管理委員會未經住戶會議之決議授權，即無決定管理服務公司並為簽約之權，原主任委員張立夫亦無對外代表管理委員會與大樓管理公司簽立管理服務合約之權限。」。
(四)本案被告非善意第三人，無表見代理適用：「民法第169條規定之表見代理，係指代理人無代理權而在表面上足使人信其有代理權之謂，故由自己之行為表示以代理權授與他人者，固應負授權人責任，即或於知他人表示為其代理人而不為反對之表示，足使第三人信其有代理權之情形，亦應負其責任」、「由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之。」，有最高法院89年度台上字第2348號、93年度台上字第379號判決可資參照。被告自系爭管理委員會成立之初，曾任主任管理委員，卻十餘年包括被告與配偶及親屬共三間房屋從未繳納管理費，顯已為惡意第三人。再者，被告曾任多年主任委員，豈不知管理委員會應開會決議，才能由主任委員對外執行決議之理，且多年來不曾向前任管委會及主任委員行使相關權利，卻趁曾雅君等三人上任未久，要求免除除被告共三間房屋管理費繳納，並詐欺脅迫若不簽將提出侵占及毀損告訴，曾雅君等三人不察下才簽署，後發現被告與前任委員熟識，其同意前任委員使用其房屋作會議室，管委會非無權占用。且其房屋損壞是因其未居住未維護所致，也非公有區域，管理委員會無維護之權。故管委會各委員查明後才於五月決議曾雅君等三人簽屬協議無效。後陸續追討被告管理費，均在本院審理中。故本案被告顯然為惡意，依據民法第169 但書規定，無表見代理適用。
(五)無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，本案原告已拒絕承認，故系爭協議書應屬無效。此參台灣高等法院98年度上易字第537號判決理由：「…則據此足證親青大廈全體區分所有權人拒絕承認張正昇上開分配98萬700元之無權代理行為效力，故張正昇交付170萬元支票與葉淑青、以及葉淑青復交付98萬700元支票與上訴人之行為，對被上訴人均不發生效力。」，故主任委員以個人名義對外簽署，若經管委會追認有效，未經追認無效。準上，故本案原告已拒絕承認該協議書效力，該協議書應屬無效。
(六)公寓大廈管理條例第37條規定，管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，如非強制規定，則法律效力為何？既法律規定有決議方法及人數要件，按法律行為，不依法定方式者，無效。故其違反應屬無效。且本案被告曾任主任委員，自始未曾繳納管理費，且惡意以協議書拒繳三間房屋管理費，迄今更未依據協議書繳納管理費，該協議書對於其他公寓大廈住戶區分所有權人，顯違反平等及比例原則。「…而公寓大廈管理條例第五條、第二十三條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。」，此有台灣高等法院90年度上字第1030號判決可參。本案被告明顯惡意，協議書內容對其他住戶顯然不公平，更違反公平原則及比例原則。更有違反前述判決之社會一般利益及道德觀念，依前述判決顯違反公序良俗，依法應屬無效。
(七)本案即便認為協議書條文有效，但依據無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113條亦有明文，故有關協議書第三項免繳管理費部分應屬無效。
(八)並聲明：確認原告於民國99年3月31日與被告臧家鈞所簽訂之協議書無效。
二、被告之抗辯：
(一)原告不得以「系爭協議書之簽署，乃因原告之立書代表人受到被告之詐欺及威脅所為」為由，主張系爭協議書無效：
1.原告陳稱主任委員曾雅君等三人因受詐欺及威脅導致與被告簽署協議書，進而主張該協議書無效，然曾雅君等三人均係具有獨立思考能力且收受意思表示無礙之完全行為能力人，且當時尚有一名代書在場擔任見證，曾雅君等三人為免被告訴諸法律，乃竭力懇求被告宥恕，絕無詐欺及脅迫之行為，原告應就其主張負舉證責任。
2.其次依民法第92條第93條明文規定，撤銷意思表示應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。據此，無論原告之代表人於簽立系爭協議書當時是否因受有詐欺或脅迫而為意思表示，原告皆因除斥期間經過而喪失撤銷權，自不得以此主張系爭協議無效。
(二)系爭協議書之協議事項皆為管理委員會之職務範圍：
1.依公寓大廈管理條例第36條規定管理委員會之職務範圍：「…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項…七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用…」，顯見系爭協議書第1、2 、4、5、7條有關清潔、修繕、恢復原狀、門禁管控等協議事項，在公寓大廈管理條例及住戶規約均未規定該等事項係屬區分所有權人會議之決議事項下，依法自屬原告之職務範圍。承上，原告自不得以該等事項未經區分所有權人會議之決議為由，主張系爭協議書無效，且若原告主張前述事項並非管理委員會之職務範圍，亦應負擔舉證責任。
2.系爭協議書第3 條載明關於管理費之約定，核其本質，實屬原告同意就其不法占用被告房屋期間所應負擔之租金，以減免被告及其親屬所有房屋須繳納管理費之方式代為償付，依公寓大廈管理條例第36條第1項第7款規定，收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用係屬管理委員會職務範圍，是該條就減免管理費之約定，本質上既屬原告支付其不法占用被告房屋所本應給付予被告租金之對價，對原告而言，該條約定之內容實屬公共基金及其他經費之運用。此運用管理費之行為，其本質就如同原告歷年來與清潔公司、電梯保養公司或是其他廠商所締結之委任合約一般，皆屬無須另行由區分所有權人會議決議之事項，故被告認管理費減免事宜，與法並無不合。況區分所有權人會議每年召開一次，自曾雅君等三人以原告之名義與被告簽訂協議書一年多來，渠等皆未曾於其管理委員會會議及區分所有權人會議中提出系爭協議書無效之主張，直到被告毀損告訴之追訴期間經過後，才以管委會名義否認協議書之效力，該行為實乃規避法律責任之脫法行為。
3.退萬步言，依民法第111 條規定：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」，系爭協議書其他關於原告所須履行事項之約定，既屬除去第3 條租管理費減免約定仍可成立及履行者，當不受該條效力之影響，而對原告仍為有效。
(三)原告雖一再主張曾雅等三人之締約行為屬無權代理，然渠等係使用原告之印信及原告為其製作以表彰渠等為委員之印信簽署系爭協議書，故原告仍應依民法第169 條負擔表見代理之責。再者，曾雅君等三人皆屬管委會之重要人員，依公寓大廈管理條例第29條第2 項明文規定主任委員對外代表管理委員會，且渠等於締約時再三保證其有代表原告與被告為系爭協議之權，三人同時簽署於協議書上，致使被告認定其代理行為無瑕疵存在，在被告善意信賴該協議內容合法有效，及曾雅君等三人具有完全代理權限之情況下，曾雅君等三人即應對善意第三人之被告負其責任。
(四)「按依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行『區分所有權人會議決議事項』及『公寓大廈管理維護事務』，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第四十條第三項及公寓大廈管理條例第三十八條第一項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之任務，其得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務，包括權利義務之協商、和解或承認等，始符法意。」最高法院98年度台上字第2248號判決意旨參照（併參最高法院50年台上字第2719號判例意旨）。揆諸前揭判決意旨，原告向被告就該事件其所須擔負之義務進行協商，並達成和解乙節，於法並無不合，該協議書之效力自屬合法有效。
(五)復觀最高法院91年台上字第1030號判決節錄：「…至於因其所為之法律行為而發生之權利義務，於實體法上應如何規範，自應依其行為之性質，適用關於合夥或社團之規定。不能以此種團體在法律上無權利能力即否定其一切法律行為之效力。本件上訴人在原審主張真理社係劉禾章等人為達一定共同目的之結合體，雖無法人資格，但與社團法人有同一實質，在法律上為無權利能力團體，屬非法人團體之一種，依實務及學者之見解，其對內對外關係應類推適用關於合夥或社團之規定…」，及最高法院92年台抗字第141號判決要旨：
「依醫師法第三十三條、第三十九條規定，醫師公會係由會員所組成之團體，為非法人團體之社團。依其性質應類推適用民法總則第二章第二節法人之規定。而依民法第二十七條第二項規定，董事就法人一切事務，對外代表法人。且依抗告人公會章程第二十三條規定，理事長之職權為：(一)、代表本會；(二)、綜理一切會務，對於理事長之職權並未有所限制，故抗告人公會理事長應為抗告人對外之唯一代表機關。況依民法第二十七條第三項規定，對於董事代表權所加之限制，不得對抗善意第三人，從而抗告人公會之理事長自有代表抗告人撤回上訴之權限。縱其撤回上訴之權限受有限制，亦不得對抗法院，仍生撤回上訴之效果。」。依上述判決所載，主委對外即可代表原告，舉輕明重，系爭協議書係由管理委員會之主委、財委及監委等三位執行管委會職權之主要幹部擔任締約代表人，並蓋立管理委員會之印信，依前揭判決所示「非法人團體，其法律行為，依其性質應類推適用民法總則第二章第二節法人之規定」之法理，系爭協議書之有效性當無疑義。要無於系爭協議書成立生效後，待被告對其三人提起毀損告訴之追訴期間經過時，復以原告名義另行否認系爭協議書效力之理，正如同某公司之合法代理人對外與善意第三人締結契約，其後無論該公司董事或董事會就系爭契約內容是否同意或予以否認，皆不應影響該契約之合法效力。
(六)並聲明：原告之訴駁回。
三、按區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議；管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第7項及第9項，分別有其定義，依文義觀之似僅以管理委員會具有組織，合於非法人團體性質。參酌同條例第三章管理組織，分別就區分所有權人會議及管理委員會，有其規定；而依同條例第38條第1項之規定，管理委員會有當事人能力，然該條例卻未規定區分所有權人會議有當事人能力。由上述法規之體系結構，管理委員會係屬具有當事人能力之管理組織，而獨立於區分所有權人會議之外，其任務在實際執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，並收支、保管及運用由區分所有權人會議所制定規約內之公共基金等經費，而向區分所有權人會議報告及負責。是以管理委員會之主任委員為其法定代理人，主任委員代表管理委員會於公寓大廈管理條例規定之管理委員會權責範圍內所為之法律行為，應屬有效。
四、兩造對於99年3月31日所簽署之系爭協議書之真正，均無爭執。原告對於其自身係合法成立之管理組織、曾雅君任其主任委員、曾彥儒為其監察委員、呂世杰為其財務委員、系爭協議書係由曾雅居等三人以原告名義與被告簽訂（曾雅居等三人所為係屬代理行為而非個人行為）等事實，亦未爭執。原告起訴請求確認系爭協議書為無效，所執理由無非二點：
(1)系爭協議書簽訂內容，未事先經管理委員會通過決議授權即行簽訂。(2)系爭協議書內容涉及免收取被告之管理費，未經由區分所有權人會議決議或規約明定，管理委員會無權決定之。然查：
(一)根據公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會係由多數人所組成之團體，有一定之職務及成立宗旨，並設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或社區之公共基金，屬非法人團體，應有對外締約及和解之能力。同條第29條第2 項前段規定，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之內部決策雖以會議制來形成，但其對外之法律行為作成，則係由其所設代表人即主任委員擔任法定代理人代為行之，而由其對外代為或代受意思表示，與一般法人之行為方式並無差異。
(二)管理委員會對外之法律行為既係由主任委員單獨代理，則主任委員對外具有意思作成之權限，且包括特別代理權在內，自不待言。此由管理委員會由主任委員為法定代理人提起訴訟或進行訴訟上和解，均無須附上管理委員會決議書或載有特別代理權之委任狀，足以明之。又主任委員依法代表管理委員會，其權限應及於管理委員會所得為之一切行為，苟非有法律明確之限制，應認其對外得從事合乎公寓大廈管理條例第36條所定全部事務之法律行為，至於規約或區分所有權人會議決議、管理委員會決議之限制，屬內部關係事項，交易第三人或法律行為第三人，應受善意信賴之保障。
(三)按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。原告未能證明於99年3月31日簽訂系爭協議書時，其主任委員等三人有受何強暴或脅迫而簽訂之事實，依上揭舉證責任分配之原則，自難認定系爭協議書簽約過程原告意思表示有何不自由之情事。兩造基於自由意思達成合意而簽訂系爭協議書，即應受協議書內容之拘束，殆無疑問。
(四)復按民法第736條規定，稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。據系爭協議書之記載，其訂約之緣由乃因原告未經被告同意即擅自使用被告所有之房屋二戶及訴外人臧家治所有之房屋一戶，而約定原告應於期限內清理修復房屋後返還被告及臧家治、原告為表示歉意同意免計之前之管理費及由99年7月1日起始開始收取管理費、原告應提供門禁卡予被告使用、原告應於期限內將被告房屋打洞處填補修復、雙方應依約履行，並放棄法律追訴權利等語，旨在終止爭執或防止爭執發生，而互相讓步，核其性質應屬和解無誤。管理委員會因執行職務而侵害他人權益，依被告抗辯所援引之最高法院98年度台上字第2248號民事判決所揭示之意旨，管理委員會應有就權利義務之協商、和解或承認等之權能。主任委員既有代表管理委員會對外為法律行為之權限，自包括成立和解契約在內。且至本件言詞辯論終結前，原告未能提出規約或區分所有權人會議決議、管理委員會決議有何限制管理委員會主任委員對外成立和解之事實的攻擊防禦方法及其證據，則主任委員之法定代理權當然包括特別代理權，已如前述，自應有締結系爭協議之代理權限，未生無權代理或逾越代理權之問題。
(五)原告固主張管理費之免除，應有規約明定或經由區分所有權人會議決議，始得為之，否則違反法律之強制或禁止之規定云云，然法律就免除管理費之給付，並無明文強制由應區分所有權人會議決議或其他禁止之規定。原告所援引公寓大廈管理條例第18條第1項規定，應屬向區分所有權人收取管理費等之法源依據，其文義、體系及合目的性解釋上，並無就免除某一區分所有權人一定期間管理費之行為，有強制或禁止之法律上意旨。原告援引之同條例第10條第2項前段，其內容係規範共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護應由何人及如何負擔，更非得適用於限制本件原告和解行為之強制或禁止規定。參酌第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。並費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。而其中所謂之一般或重大者，屬不確定之法律概念，如僅及於部分用戶或是範圍、金額較小者應可認屬一般修繕，故如經區分所有權人會議決議修繕之費用非微者，即應屬重大修繕之部分，費用自應由公共基金支付或按比例分擔。由上足認當涉及管理費用應如何由全體區分所有權人負擔之重大事項，才是應由區分所有權人會議決議之事項，至於因實際情事而由管理委員會與個別住戶成立和解之一般事項，例如公共設施管理瑕疵造成某一區分所有權人房屋損害之維修或減免管理費以供補償等，應得由管理委員會為之即可，非專屬區分所有權人會議決議之事項。又和解若於規約未明定為應由管理委員會決議行之，則應得由主任委員代表管理委員會為之，若主任委員之代理有故意或過失損及本人權益之情形，亦屬管理委員會向主任委員依內部之委任關係請求損害賠償之問題，難謂代理行為無效。
五、綜上所述，系爭協議書並沒有得認為無效之事由，原告起訴確認其為無效，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
台灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 12 日
書記官 胡旭玫