臺灣花蓮地方法院民事判決 100年度訴字第159號原 告 宋耀華訴訟代理人 鄭敦宇律師被 告 李書英訴訟代理人 王政琬律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國100年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落花蓮縣○里鎮○○段○○○○○○○○○ ○號土地，暨其上同段1467建號建物（即門牌花蓮縣○里鎮○○街○○號房屋）移轉登記予原告。
訴訟費用新台幣22,186元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告係中華電信股份有限公司（下稱中華電信）員工，前於該公司民營化時領取退休金，而有投資購買房地產之打算，又該公司獎勵員工提供房舍供建設3G基地臺，可賺取租金，遂於民國94年間，由原告出資購買坐落花蓮縣○里鎮○○段第0000-0000地號土地，暨其上同段00000-000號建號即門牌號碼為花蓮縣○里鎮○○街○○號之建物（下稱系爭房地），另因房屋稅適用自用住宅稅率較低，及原告考量其於公司擔任股長職務，以自己名義取得租約，難免遭下屬質疑，遂與被告約定，將系爭房地登記於被告名下，並同意其暫時居住於系爭房地，待其女兒於台中購屋後再遷出。不料，被告在登記成為系爭房地所有人後，竟一反約定，百般藉口不願辦理所有權移轉登記與原告，甚至未得原告同意，私自將系爭房地設定抵押，向銀行借款供己花用，經原告發現後，委託律師於100年5月10日寄發存證信函，向被告表示終止系爭房地之借名登記契約，並請求辦理所有權移轉登記，惟被告仍置之不理。
(二)查系爭房地為原告出資借被告之名自鈞院公開拍賣程序所標得，而保證金新台幣（下同）430,000元及餘款1,708,000元收據等均由原告繳款後收執至今，且系爭房地雖登記於被告名下，但實際上均由原告自行繳納契稅、房屋稅與前屋主所欠繳之電費，此亦有繳款書可資為證。又系爭房地出租予電信業者建構基地臺皆是經由原告所接洽，可證原告為系爭房地事實上管理處分權人。
(三)按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。原告購買系爭不動產係借用被告名義登記為所有權人，原告就系爭不動產仍得為管理、使用等之權利行使，已如上述，兩造就系爭房地既存在上述借名登記契約關係，應得類推適用民法委任之規定為兩造權利義務之規範。又當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。則原告以本件起訴狀繕本送達被告作為終止兩造借名登記契約之意思表示，並依同法第
179 條規定請求被告應將系爭不動產之所有權登記為原告所有，自屬有據，爰依法提起本件訴訟，並聲明判決如主文所示。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
1.被告辯稱在標購系爭房地時，因其手頭緊絀，經由兩造口頭同意約定由原告先墊借向法院標購之系爭房地價金及契稅等費用云云，惟兩造間並無上開約定事實，被告就其所辯應負擔舉證之責，且被告十幾年來沒有工作，被告認識原告後，被告與其女兒生活費用多靠原告接濟，有何能力購買房子？被告連基本生活都有問題了，哪還有能力借錢買房子？借錢後，又如何有償還能力？
2.又被告辯稱在標購之時，因其手頭緊絀，經由兩造口頭同意約定由被告向銀行貸款償還原告上開墊借被告之欠款云云，然兩造間並無此約定，實情是原告出資及借用被告名義購買系爭房地，嗣後將該房地於96年9 月19日設定抵押與有限責任花蓮第二信用合作社（下稱花蓮二信），借款160 萬元，純屬原告以實質所有人地位所為處分行為，被告僅為系爭房地之登記名義人而配合辦理，並將其中135 萬元匯款至原告帳戶。且系爭房地係在94年3月21日以2,138,000元標得，被告稱於96年9 月27日，以系爭房地設定抵押，向花蓮二信借款160萬元，並以其中135萬元償還原告，買受系爭房地與貸款之時點，相距長達2年6月，並非在買受系爭房地後相當期間內為之，與社會通常之貸款買屋或貸款法拍情形已不相符，無從認為有關聯性。
3.另被告辯稱標購之時，以口頭約定將系爭房地頂樓之基地臺租金，按月償還予原告云云，但系爭房地係於94年3 月21日標得，中華電信基地臺係於94年4 月26日首次簽訂租約，威寶電信股份有限公司（下稱威寶電信）係於95年4月1日首次簽訂租約，至於大同電信股份有限公司（下稱大同電信）更係遲至96年以後始簽訂租約，此有上開電信之租賃契約書及租金匯款紀錄可證。試問標購當時，連房子得標與否都還不確定，何有辦法跟電信公司談租約，並約定以中華電信等基地台的租金用來還錢；且系爭房地在原告標得後，約有兩年其間並無人住居、使用，並非如被告所辯一直由被告管理使用，且所繳交系爭房屋之水電費及稅賦等等，均係基於所有人地位而繳納，亦非如被告所辯係基於照顧被告生活之情，被告所辯顯係臨訟杜撰之詞，殊不可採。
二、被告抗辯：
(一)原告及被告分別於78年及83年間各與其配偶離婚，然後於83年間在一起同居生活，相處尚稱愉快，原告尚於86年12月16日收養被告之女程安琪為養女。系爭房地為被告於94年3 月間自鈞院院拍賣標得，在標購之時，因被告手頭緊絀，經兩造口頭同意約定由原告墊借被告向法院標購之系爭房地價金及契稅等費用，迨辦妥所有權登記後，由被告向銀行貸款償還原告上開墊借被告之欠款，被告再將系爭房屋頂樓平台出租於中華電信及威寶電信，收取基地台租金，以每月租金逐期償還上開被告尚欠原告之借款。之後被告以2,138,000 元標得系爭房地，並於94年4月8日辦妥登記取得土地及建物所有權狀。因原告為負責中華電信花東地區基地台業務之站長，其與電信業較熟，才由原告介紹中華電信、威寶及大同電信與被告簽訂租賃契約，被告嗣分別於94年4月26日及95年4月1 日起將系爭房屋三樓頂平台出租於中華電信及威寶電信，中華電信每年租金扣稅後為151,200元，平均每月為12,60
0 元、威寶電信每月租金扣稅後為17,500元（自95年6月5日至98年7 月10日為每月18,000元，自98年8月10日至99年7月每月為17,500元），兩者每月租金合計30,100元匯入被告在土地銀行玉里分行帳戶000000000000，作為被告逐月償還原告上開墊借款項，同時為便於原告領用，被告乃將土地銀行玉里分行之金融卡交予原告使用，以便提領。
(二)嗣被告於96年9 月間向花蓮二信玉里分社以系爭房地抵押貸借160萬元，旋提領20萬元支修繕房屋費，另支出代書費4,500元及火險加地震險1,987 元，由被告在上開二信之帳戶中扣除後，並於96年9月21日電匯135萬元至原告在土地銀行玉里分行之帳戶，作為償還上開原告墊借款之一部份。以被告當初標購系爭房地由原告墊借予被告之欠款2,138,000 元，扣除被告電匯償還原告1,350,000元，尚餘788,000元。又系爭房屋三樓頂平台出租於中華及威寶電信，估算自95年5 月起原告每月可從該二家公司合計收取30,100元之租金，迄100年7月共62個月止，原告已提領1,866,200 元，被告早已償還上開舊欠788,000 元，故被告並未欠原告任何債務，至為灼然。至於原告提出94年、98年及99年之房屋稅繳款單乙節，實係當初兩造同居時，原告以基於照顧被告生活之情，同意由其繳交每年僅3,000 餘元之稅賦，但此舉不等於原告對系爭房地擁有所有權。詎於99年初，原告又認識一大陸女士，逐萌與被告分手之意，且來函要求被告返還移轉登記系爭房地，遭被告以郵局存証信函拒絕，原告乃惱羞成怒，非但於100年6月13日終止其與被告之女程安琪之收養關係，更於99年3 月間與被告分手後提起本訴，其無中生有之訴狀，令人費解。
(三)又被告向花蓮二信抵押借款應償還之房貸款項每月約21,395元，因被告及女兒均有工作，每月付貸款均無問題。至97年11月起被告又將基地台出租於大同電信，每月有17,000元租金，由大同電信匯入被告在二信玉里分社00000000000000之帳戶，並由二信每月扣抵作為還房貸之一部分，另不足部分則由被告及女兒工作所得補足償還二信之借款，迄今均是如此。原告狀稱被告無工作沒錢買房屋及還房貸云云，純屬謊言，不可置信。另系爭房屋出租於威寶、中華電信及大同電信後，鄰居懼於輻射經常對被告抗議，爭吵不斷，因此買入房屋後約有二年被告不敢進住。而原告所提99年8月1日之兩造對話錄音，係指電信公司要進去房屋查看基地台，被告怕會受騷擾，才會說「沒有鎖的話我們孤兒寡母不安全」，至於其他內容並無實質意義，亦無證據能力，自不能作為系爭不動產為原告所有之積極證據。又原告在起訴狀上載稱被告未得其同意，私自將系爭房地設定抵押，向銀行借款供己花用云云，卻又於爭點整理狀中稱係原告出資及借用被告名義購買系爭房地，嗣後以實質所有人地位為處分行為將該房地於96年9 月19日設定抵押予花蓮二信，被告僅為系爭房地之登記名義人配合辦理，並將其中1,350,000 元匯款至原告帳戶等語，如此前後矛盾，不知所云，故其主張顯屬無據等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭房地為本院93年度執字第2740號強制執行案件拍賣之標的，由被告於94年3 月21日特別拍賣程序中拍定，並於3月25日繳交尾款完畢，經本院94年3月31日核發權利移轉證明書後，被告於94年4月8日持向地政所登記，有本院調取上揭執行案卷及系爭土地、建物登記公務用謄本可憑，並為兩造所不爭執，堪信為真實。原告主張系爭房地為其出資購買，礙於其任職於中華電信主管職身分才將系爭房地借名登記於被告名下，其仍保有處分及管理等權限，房屋水電費與稅賦等亦由其繳交，其為終止借名登記契約之意思表示後，被告自應將系爭房地移轉登記予原告；被告則抗辯系爭房地為其所標買，原告僅是代被告墊付投標金額與餘款，水電費與賦稅的繳納也是原告出於照顧被告生活之意思而幫忙繳納，系爭房地為被告所有等語。故本件爭點為：兩造間就系爭房地是否存在借名登記之契約關係？而此一有利於原告之事實，應先由原告負舉證之責。
四、本院之判斷：
(一)原告就其主張之事實，業據其提出本院93年度執字第2740號強制執行案款收據2 紙、花蓮二信活期性存款往來明細帳、花蓮稅捐稽徵處94年契稅繳款書、花蓮縣稅捐稽徵處95、96、98及99年房屋稅繳款書、花蓮縣稅捐稽徵處補94年度房屋稅全期稅額繳款書、系爭房地電費收據、本院民事執行處核發之不動產權利移轉證書及囑託塗銷查封登記書等件為憑（參卷頁6-8、頁12-22、頁75、76、79），已足認定系爭房地拍賣價金係由原告自花蓮二信000-000-0000000-0 帳戶提領現款繳付，原告並有繳納系爭房地契稅、房屋稅、電費等項費用，及持有本院核發系爭房地不動產權利移轉證書之事實。
(二)被告雖辯稱兩造間約定由原告墊借被告向法院標購系爭房地價金及契稅等費用，迨辦妥所有權登記後，由被告向銀行貸款償還原告上開墊借被告之欠款，而不足部分被告也以系爭房屋頂樓平台出租予電信業者之租金，每月償還對原告之借款，且向花蓮二信貸款之160 萬元也都是被告負責清償等語。然從標售系爭房地之資金皆由原告所支出，不動產權利移轉證書及囑託塗銷查封登記書亦為原告所持有，對於契稅、房屋稅、前屋主欠繳之水電費與被告尚未住進系爭房屋前的電費都由原告繳納並保留單據收存妥善乙情觀之，原告應非單純替被告代墊資金，參以原告所提兩造不爭執之99年8月1日與100年3月7日對話錄音譯文如後述之內容（頁72-74、139-142）：
原告：小姐，本來就是我出錢的，只是用你的名義嘛，對不
對？當初也講好，隨時要辦過戶都可以嘛..被告：我也沒說不可以，我也不是這樣子。你總是要讓我的
心情上，讓我有心理準備一些啊，對不對，一下子說臨時這樣，因為我也是會害怕啊，你說現在我們的經濟問題，你臨時要趕我搬家，我也不能說不搬，如果搬要搬到哪邊？原告：第一個，我不會趕你搬家。第二個，我不是這樣的人啦。
被告：不是，那如果說…原告：除非，除非你現在有新的男朋友，對不對，有新的對
象，妳要結婚了，那妳總也不好意思一直住在那裡吧！被告：我就不會住在那裡，你放心好了。就是問題是現在我
什麼都沒有，所以說…原告：什麼都沒有這不是…被告：不是，我的意思是跟你講，我是這樣講，你就可不可
以就先讓我先考慮，對不對，我不是說不過戶，我是說你先讓我想清楚，我下一步該怎麼走，這樣子可以嗎？原告：你…被告：我並沒有說不過戶。
原告：那個不是你的房子，你那樣瞞著我這樣貸，一貸這樣兩貸，然後貸款妳都不繳，都是打給我。
..被告：是…是不對啦，可是我有我的難處啊！原告：妳有妳的難處？可妳不能拿我的房子來處理啊！妳拿
去二信這樣…貸貸貸，二貸再三貸？是不是啊？你貸款都不繳，那妳什麼意思？..被告：…你沒有這個義務。可是我只能跟你說，就是先跟你
講一聲對不起嘛，啊對，你就站在一個，就算一個朋友好了，幫忙我這一次，因為我們安蒂，也還有兩年啊，我也要支持她這兩年畢業啦…..原告：嗯，之所以想把房子過戶回來，不要再用妳的名字，
就是擔心妳這樣的，妳一借再借，本來講好好的，用妳的名字沒有關係，是不是，我信得過妳，結果妳一而再，再而三，妳現在已經是第四次、第五次了？被告：那就是以前，就像以前，也說是說，你也承諾我說，
啊基地台有幾家的時候，你一個月要給我多少？原告：我有承諾妳什麼嘛？妳…
..被告：你隨時你可以請人家說，這房子現在不是我的名字，
突然趕我走，我..我到哪裡我都講不通嘛。所以說喔，那就..等我住嘛，等我女兒他們有本事的時候北部買房子的時候，我就來搬家，我就還給你了…由兩造上述對話內容可知，被告對系爭房地並無支配管領權利，否則其何需懇求原告允讓其續住，表示其非不願意配合辦理過戶，又怎會對原告質詢其屢以系爭房地設定抵押貸款一事承認事有不該，對於原告陳明系爭房地係借用被告名義登記乙節全未加駁斥，反允諾待其女兒有能力購屋時將返還系爭房地，故原告為系爭房地管理處分權人，堪予認定。至被告雖辯稱上述對話中被告未承認系爭房地為原告借其名登記，其所稱過戶是指被告願意出售系爭房地予原告，並非無條件之過戶云云，然上述對話雙方皆未提及房地買賣，亦未附加原告提出合理價金即願讓售之事，而被告對於其要求原告價購系爭房地一事也無證據以實其說，其所辯自無足採。
(三)被告另辯稱系爭房地為其所購買，原告僅負責介紹中華電信、威寶電信與大同電信給被告，實際租約的細節與簽定皆是被告與電信業者敲定，租金收入也為被告所有，且契約書也是由被告保管中，顯見原告對該房地無管理處分權云云。然據證人即原告同事彭裕興到庭證述略以：我與原告是同事，被告則是到辦公室學跳舞時認識的。我是負責作基地台維修，系爭房屋是伊的工作責任區範圍，原告有時會找我去幫忙裝吊扇、電燈及電動門，費用都由原告支付。系爭房屋都是被告母女居住，我維修時被告大多在場，被告也經常講到房子是借名登記，她都沒有拿到錢，要我轉達原告可否給她一點租金，也曾打電話跟我說借名給原告做登記都沒有拿到錢。被告是抱怨簽訂基地台租約是用她的名字，但錢她都沒有拿到，要我轉達給原告，我因為不想介入，所以都沒跟原告提起。而系爭房屋在尚未法拍前本來就有打算在上面規劃基地臺，系爭房屋本來我要自己標，但原告說他想要，所以才由原告去標得，但當時公司是國營時期，不便用原告名義去登記，所以就以被告名義去標等語（參卷頁166至171），顯見當初證人本來有意買下系爭房屋，是原告表示其要購買所以才由原告去標得，被告亦曾在證人面前多次提及系爭房屋為借名登記，故與電信業者簽約設置基地台部分，應可認係原告基於實質所有權人之地位與被告成立借名登記契約後，再由被告出名與電信業者簽約，被告僅為出名之人至為灼然。系爭房地既登記於被告名下，則基地臺租約部分以被告名義簽訂亦屬當然，更何況被告出名與電信業者簽約後，將中華及威寶電信業者匯入於被告土地銀行玉里分社000000000000號帳戶之租金，及大同電信業者匯入於被告花蓮二信玉里分行00000000000000號帳戶之租金，以將上揭帳戶金融卡交予原告管領使用之方式，由原告管有系爭房地全部租金，被告未因系爭房地出租獲益，故縱若被告因為出租人名義而持有上揭租約，亦不足作為系爭房地為其所買受之有力證據。雖被告聲請傳喚之證人程顗珊到庭證稱系爭房地是原告與被告交往期間原告建議被告買下的，原告並表示可先幫忙代墊資金，再用出租給基地台之收入還給原告，系爭房地是屬於被告的云云，惟查證人程顗珊與被告為母女，基於親屬關係，所言難免有偏頗之虞，參以證人程顗珊對系爭房地價金的給付方式與出租電信業者建構基地臺之過程敘述模糊不清，且證詞也反於被告與原告於99年8月1日及100年3月7日之對話內容，故其證詞尚難採為被告有利之認定。本院參酌證人彭裕興證詞及前述兩造對話譯文內容，輔以原告自始管有系爭房地租金收益乙情，已足認兩造間存有借名登記契約，被告僅係出名登記，原告才是系爭房屋實質所有權人。
(四)被告另抗辯兩造當時有約定以基地台之租金及向銀行貸款返還原告代墊之款項，故於96年9 月間向花蓮二信玉里分社以系爭房地抵押借貸160 萬元，提領20萬元支付修繕房屋費，另支出代書費4,500元及火險加地震險1,987元，由被告在上開二信之帳戶中扣除後，並於96年9月21日電匯135萬元至原告於土地銀行玉里分行之帳戶，作為償還上開原告墊借款之一部分。不足的788,000 元則以出租系爭房屋三樓頂平台給中華及威寶電信之租金給付，估算自95年5 月起原告每月可從該二家公司合計收取30,100元之租金，迄100年7月共62個月止，原告已提領1,866,200元，被告早已償還上開舊欠788,000元，故被告並未欠原告任何債務云云，然為原告所否認，並主張該借款皆為伊所清償，依被告提出之花蓮二信帳號00000000000000活期存款往來明細帳所示，原告每月以其郵局帳號00000000000000、土銀帳號000000000000及000000000000，以5,000 元至數萬元不等之金額轉入被告上開花蓮二信帳戶後，再由花蓮二信自動扣款（參卷頁119至121），又中華及威寶電信業者租金雖均匯入被告於土地銀行玉里分社000000000000號帳戶，及大同電信業者租金亦匯入被告於花蓮二信玉里分行00000000000000號帳戶，惟被告自陳上揭帳戶的提款卡係由原告所保管（參卷頁128、129），因為原告會把帳戶內的錢提出來替原告代為繳納貸款，然若誠如被告上開所言，其於96年9月20日向花蓮二信貸款160萬元，用以支出房屋修繕費、代書費及火災保險費，剩餘款項135 萬元於翌日再轉入原告之帳戶用作清償代墊款項，又何以在數日之後即96年9月27日再依原告要求向花蓮二信貸款160萬元借新還舊（參卷頁119、165）？復參被告先稱其是以中華電信、及威寶電信每月給付之租金存入被告土地銀行玉里分行之帳戶，再由原告去提領代為繳納（參卷頁128 ），嗣後又辯稱是以大同電信繳納的17,000元租金支付，不足的再由原告提領土地銀行玉里分行帳戶內之中華、威寶電信租金代繳（參卷頁164 ），但訴狀中又稱不足部分是由女兒工作收入來補足（參卷頁87、112 ），然查被告係直至97年11月始有大同電信之租金收入，其要如何於96年9 月以該租金償還貸款（參卷頁91起），是其說法前後反覆，且有矛盾之處，其所辯顯不足採。另被告稱其先後以貸款金額135 萬元及三家電信租金共180 餘萬元清償對原告之欠款，其對原告之債務早已清償完畢，惟被告於清償系爭房地價金完畢後卻未即向原告索回上開帳戶之存摺、提款卡，且至98年12月間兩造分手後仍繼續任由原告提領，其行為顯於常情有違，雖被告辯稱因原告每月還會給她5,000 元或以上之金額，且也要代繳花蓮二信貸款，故未向其索回，惟被告對於目前已償還原告多少金額、租金用以償還貸款之金額為多少，不足之數額為多少、不足由何人補貼等皆無法明確交代，綜上觀之，應堪認系爭房地於96年9 月間之抵押貸款是原告以實質所有人地位所為之處分行為，每月應繳之本息並非被告託原告為其代繳，而是原告將應繳款項先轉帳至貸款名義人被告之花蓮二信帳戶，再由花蓮二信自動扣款，用以清償其借貸債務，被告前開辯詞皆不足採。
(五)綜上所述，原告就其與被告間存在借名登記之事實已盡舉證之責，而被告就其所辯尚無法提出證明以實其說，應認兩造間存有借名登記契約之事實。
五、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990 號判決可資參照）。原告與被告間就系爭房地之借名登記之無名契約，性質上與委任契約同視，而得類推適用民法委任之相關規定。次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文，是原告自得隨時終止兩造間之借名登記關係。查原告已於100年5月10日以花蓮七支郵局存證信函第93號向被告表達終止本件借名登記契約（參卷頁23），復再以起訴狀繕本送達為終止借名登記契約之意思表示，已經被告合法受領（參卷頁28），是兩造間之借名登記契約關係，業經原告行使民法第549條第1項之終止權而消滅，被告已無法律上登記為系爭房地所有權人之原因，自應將系爭房地移轉登記予原告。從而，原告依不當得利返還請求權，聲明請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 20 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 20 日
書記官 洪美雪