臺灣花蓮地方法院民事判決 100年度訴字第171號原 告 大眾不動產經紀企業社法定代理人 魏明仁訴訟代理人 李文平律師被 告 詹惟任被 告 詹菊枝前列二人共同訴訟代理人 吳明益律師
許嚴中律師上列當事人間給付仲介費等事件，本院於民國100年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣65萬元，及自民國100年6月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣22萬元供擔保後得假執行，但被告如以新台幣65萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國（下同）100年5月26日與原告簽定專任委託契約書，委託原告銷售花蓮市○○段1126、l132地號土地及地上建物（以下簡稱：系爭土地）。委託銷售期限：自100年5月1日起迄100年7月31日止，委託出售總價為新台幣（下同）1,300萬元。嗣原告於100年5月29日依約找到洪姓買方，同意以1,300萬元購買系爭土地，原告立即告知被告買賣成交之消息，並將買方所開立之50萬元斡旋金支票欲交由被告收執。然被告要求原告稍後，待其告知其他共有人後再行簽訂買賣契約。未料迄5月31日上午被告詹菊枝竟以電話向原告哭訴，因家族共有人各有意見無法達成共識，故要停止出售，並於100年5月31日取回委託契約正本。其後原告經人告知，被告係惡意終止委託契約，因其於100年5月30日早已有訴外人方來興出價1,977萬1千元欲購買系爭土地，被告隨後亦於6月5日與方來興簽定買賣契約。至此原告始發現被告所述要求解除專任委託契約理由係欺詐之舉，因而立即以存證信函通知被告，依民法第
92 條規定撤銷解除委託之意思表示。
（二）依兩造所簽訂之不動產出售專任委託書第13項約定：「已達甲方（指被告）委託售價，而甲方拒絕出售視為甲方違約，甲方仍需支付第七項仲介費（即總成交價4%）予乙方（指原告）」。原告於100年5月29日已依約找到洪姓買方，同意以總價1,300萬元購買系爭土地，已完成委託條件。而被告於委託期間內另將系爭土地出售予方來興，係以不正當方法阻止原告可向被告請求之3%仲介費用之條件成就，依民法第101條規定視為條件已成就。故原告可依委託書第13項、16項約定，向被告請求給付3%之仲介費用。
另被告如依約履行，原告除得向被告請求給付總委託價3%仲介費用以外，亦可依與買受人簽訂之不動產買賣要約書第11條第3款約定，向買方請求給付2%之報酬，然因被告違約，致原告無法取得前開款項，原告就此損害，自亦得向被告主張請求。從而，原告依約得向被告請求委託出售總價1,300萬元之3%仲介費用及2%之賠償，總計65萬元。
（三）對被告抗辯之陳述：㈠依照花蓮縣政府都市計畫編定，系爭土地為等待徵收之公
共設施市場預定地，並非被告所言為免繳增值稅之農地。另依花蓮縣政府「公共設施保留地管理辦法」之規定，系爭土地未解除公共設施保留地編定之前移轉可免繳增值稅，但若經都市計劃委員會解除公共設施編定，變更為一般建築用地，則必須繳交土地增值稅及回贖金。其中增值稅近300萬元，回贖金則為公告現值10%，合計兩項應繳金額共約500萬元。又依土地稅法第5條，土地增值稅及回饋金應由原所有權人繳納。系爭土地現為公共設施保留地，未解編前移轉固可暫免付增值稅等，但若解除保留地編定後再次移轉所有權時，增值稅漲價總數額應以該土地最前次移轉之公告現值計算。依照不動產經紀業管理條例26條規定，不動產經紀人員對於受託案件須盡查詢及告知責任，原告依專業盡職將該情告知被告，豈有詐欺可言。
㈡系爭土地原所有權人詹宏文（即共有人詹益、萬詹雅婷之
父）、詹宏文之兄（於99年間過逝）、詹宏文之母於91年間即口頭委託原告代為出售，故原告於91年1月21日即代為申請得分區使用證明，斯時詹宏文等人即向原告謂：有關系爭土地出售事宜均委由被告詹惟任處置。及至今年初詹宏文告知原告：其兄及其母親均已過世，系爭土地出售事宜改委由被告二人全權處理。原告於今年4月26日與被告晤談，及同月30日簽訂委託銷售契約時，被告二人亦向原告謂：其他共有人皆係其晚輩或弟弟亦皆完全同意由被告處理系爭土地出售事宜。原告獲被告專任委託後，經數十日努力覓得買方，並就系爭土地及現有地上物租賃由買方承受事宜，及其他共有人同意書之問題詢問被告二人，被告二人為取信彼等有權作主，出示系爭土地及地上物租賃契約書，強調該租賃契約多年來亦皆僅由被告詹惟任簽名即可，原告遂善意相信被告二人所言其等有權代理其他共有人出售系爭土地。若認被告二人無權代理，亦依民法第110條規定應負無權代理，對善意之原告負賠償之責。
㈢依不動產經紀業管理條例第19條、第21條規定，為取信買
方不動產經紀業者有專任委託，及告知賣方所委託之底價，不動產經紀業者對於任何買方皆有出示系爭土地委託銷售契約書之義務。因此，原告出示系爭土地委託銷售契約書予欲購買系爭土地之方來興為應當且合法之舉。且訴外人方來興係因訴外人蔡君英之告知而知悉系爭土地被告委託原告以1,300萬元出售，嗣後始向原告查證，原告始出示委託書給方來興看，並非因原告主動告知方來興系爭土地委託出售價額為1,300萬元。因此，方來興要求減價與原告行為間並無因果關係。
㈣被告於5月30日委託中信房屋以19,771,000元出售系爭土
地予方來興時，同時收受定金180萬元，買賣契約已成立，若方來興不履約被告反而可以收沒180萬元定金，惟被告仍以1,800萬元出售系爭土地予方來興，係因方來興得知系爭土地為公共設施保留地後，原本拒買，嗣經被告自願降價177萬元後才成交，與原告無關，且被告出售之價額較之原委託原告出售之1,300萬元，獲利達500萬元，被告豈有損失可言。
（四）並聲明：㈠被告應給付原告65萬元，及自100年6月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯如下：
（一）被告僅占系爭土地持分約1/3，故於簽立系爭委任契約時被告即向原告表明，最後結果（如售價等必要之點）仍須待全體家族討論後決定，且家族其他成員亦有找尋其他仲介出售系爭土地，最終將以價高者出售，故委託契約書並未特別圈選「專任」委託書。而被告自100年5月1日起委託原告出售系爭土地，惟原告迄至5月20日均無任何積極作為，系爭委託契約書之委託出售總價僅1,300萬元，但以系爭土地公告土地現值每平方公尺22,300元，面積817平方公尺計算，價值至少達1,800萬元以上。因此，經被告與家族其他成員討論後，其他共有人認為原告執行不力且售價過低，不願意以該價格出售系爭土地。被告乃於5月21日以家族成員有不同意見，無法達成共識為由，向原告表達解除契約之意。嗣於5月31日兩造合意解除契約，原告將系爭委託契約正本交予被告，並於6月7日簽立解除書，被告並無施用詐術解除契約之情事。被告與原告解除系爭委託契約後，被告家族方與他人訂立買賣契約，將系爭土地出售予他人。系爭委託契約業經雙方合意解除，契約溯及歸於消減，與自始未訂立契約同，故原告依據契約條款請求報酬，即屬無據。
（二）原告為提供不動產仲介服務之企業經營者，被告係以消費為目的而接受原告仲介服務之消費者，系爭委託契約為原告預先擬定之定型化契約，原告於訂立系爭委託時，應讓被告將契約書攜回審閱至少3日，以給予被告充分瞭解契約條款，並與其他共有人討論之機會，原告既未踐行上開義務，顯已違反消費者保護法之規定，被告自得主張其條款不構成契約內容。系爭委託契約雖有記載「本約為前次委託契約之變更及延續。賣方已完全明白契約內容，免為審閱期限。」等語，惟被告除系爭委託契約外，從未與原告簽訂其他委託契約，自不能因此免除原告應給予審閱期間之義務。
（三）原告明知被告僅為系爭土地眾多共有人中之二人，且持分總和僅占約1/3，復未得其他共有人之授權，事實上無法完成系爭土地之買賣，系爭委託契約係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項為無效，原告無權利向買方請求2%報酬。且原告為不動產經紀人之專業人士，明知被告二人之持份尚不足以出賣系爭土地，亦無從依土地法規定提存買賣價金予其他共有人，且其他共有人已明確告知不願以該價格出售系爭土地，卻仍說服被告二人與之訂立系爭委託契約書，嗣後再以被告無法履約為由，請求給付仲介費，違反誠信原則。
（四）被告當初同意以1,300萬元出售系爭土地，係因原告稱系爭土地買賣時尚須繳交300多萬元之土地增值稅，1,300萬元為被告最後可實得之金額。惟被告事後方知，系爭土地係供農業使用之農業用地，並無須繳交土地增值稅，則被告願以1,300萬元出售之意思表示，顯係出於原告之詐欺。又被告之持分總和僅占約1/3，未達土地法第34條之1得處分之要件，原告卻向被告謊稱若其他共有人不同意出賣，得將買賣價金提存，分配予其他共有人，以此不實資訊，誘使被告陷於錯誤，與之訂立系爭委託銷售契約，被告亦得撤銷該受詐欺之意思表示。
（五）訴外人方來興原本願以19,771,000元購買系爭土地，並預定於6月2日簽約，詎料原告竟違背其職務上應保守之秘密，故意將系爭委託銷售契約書之底價1,300萬元洩漏予買家方來興，以致方來興將簽約日期延後至6月5日，並將償金減少為1,800萬元，造成被告損失177萬元，被告亦得主張抵銷。此外，方來興係因原告擅將委託銷售底價洩漏予伊，才向被告殺價177萬元。若原告與方來興做條件交換一事，發生在原告與被告合意解除委託銷售契約之前，則原告於解除契約時已知一切情況，並無陷於錯誤，其與被告合意解除契約係出於自由之意思。倘若原告與方來興做條件交換一事，發生在原告與被告合意解除委託銷售契約之後，則原告已不具受託人之資格，更不應洩漏其職務上應保守之秘密，故其擅將委託銷售之底價洩漏予方來興，並因此導致被告損失177萬元，自應負損害賠償之責。
（六）並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造攻防之要點原告起訴主張與被告簽訂系爭土地委託銷售契約書，已於約定期間內覓得特定人以1,300萬元價購系爭土地，惟被告以無法取得全體共有人同意為由，要求與原告解約，原告於100年5月31日同意後始發覺被告因於100年5月30日將系爭土地以1,977萬1千元出售予他人才要求與原告解約，於6月7日補簽解除書之後，以受詐欺為由，向被告寄發存證信函表明撤銷解約之意思表示，並依委託書第13項、16項約定及民法第
101 條規定請求給付報酬，及賠償契約成立得向買方取得之報酬損失。如認被告未獲得其他共有人授權代理，亦應負無權代理之責任。
被告則以與原告簽訂之系爭土地委託銷售契約書係以不能之給付為標的，且定型化契約違反審閱期間之規定而無效。另系爭土地價值達1,800萬元以上，且為買賣不用繳納土地增值稅之土地，原告卻向被告詐騙須繳納300 多萬元土地增值稅，且被告持分總和僅占約1/3，未達土地法第34條之1得處分之要件，原告卻向被告謊稱仍得處分，誘使被告陷於錯誤而系爭委託銷售契約，被告自得撤銷該受詐欺之意思表示。
又原告為不動經紀業者，違背其職務上應保守之秘密，故意將系爭委託銷售契約書之底價洩漏予他人，造成被告交易損失177萬元，爰主張抵銷。
四、兩造不爭執之事項
（一）兩造於100年5月26日簽定系爭委託契約書，委託原告銷售系爭土地，原告已於約定期間內之100年5月29日找到買方，同意約定以1,300萬元購買系爭土地（本院卷第9頁）。
（二）原告於100年5月31日同意與被告解除系爭委託契約書，並於於6月7日簽定解除書，旋即於同日向被告寄發存證信函表明撤銷解約之意思表示（本院卷第12、17─18頁）。
五、兩造爭執之要點
（一）系爭委託契約書是否有效成立？㈠原告主張：被告二人有受全體共有人授權而簽訂系爭委託
契約書，且系爭委託契約書係之前另一份委託契約書之延續，雙方才約定免給予審閱期間。
㈡被告抗辯：被告二人僅為部分共有人，持分總合僅約1/3
，未受其他共有人授權，因此，系爭委託銷售契約書係以不能之給付為標的，且定型化契約違反審閱期間之規定而無效。
（二）系爭委託契約書是否為被告受詐欺而簽訂？㈠原告主張：向被告表明須繳納土地增值稅是善盡不動產經紀業者之職責，並無詐欺可言。
㈡被告抗辯：系爭土地不用繳納土地增值稅，原告向被告謊
稱要繳納，且被告持分總和未達處分之要件，原告卻向被告謊稱仍得處分，係屬詐欺。
（三）被告是否因原告違背職務上保密之規定，將系爭委託契約書之底價洩漏予他人，造成被告交易損失177萬元？㈠原告主張：依不動產經紀人之職責，有義務向欲購買土地
者揭漏接受委託之事實，且訴外人方來興在原告揭漏底價前已由他人處得悉系爭土地委託底價，因此，被告降價與原告行為間並無因果關係。況且，被告自願降價後出售，仍獲利達500萬元，並無損失。
㈡被告抗辯：因原告違背職務上保密之規定，將底價洩漏予
方來興，方來興才向被告要求降價，造成被告交易損失
177 萬元。
六、本院之判斷
（一）系爭委託契約書已經有效成立㈠系爭委託契約書係被告委託原告出售系爭土地，僅屬於債權
契約，被告負有於原告依約覓得特定人時，有將系爭土地全部出售之負擔義務，而系爭土地又非不能給付之標的，縱被告於簽約時持分總合僅約1/3，被告非不得於簽約後設法取得其他持分，而於嗣後與原告覓得之特定人簽約，達到履約之目的。設若被告簽約後無法取得系爭土地持分全部，亦屬於被告應對原告覓得之特定人無法履約，而應負債務不履行損害賠償之問題。此猶如出賣或出租他人之物，出賣人或出租人僅是負擔行為，不會因物為他人所有，即導致買賣或租賃契約無效之道理相同。況且，系爭委託契約書係之前另一份委託契約書之延續（本院卷第9、61頁），系爭土地共有人之一證人詹益萬到庭證稱：「（法官：原告是否曾經到過被告詹惟任住處討論本件買賣事宜？）有的，原告也有到過我家，因為我也是土地所有人，但原告到我叔叔家時，我沒有在現場。原告有到過我家三次，是在四月中旬到四月底，之後就沒有再去過我家了。原告到我家都是談土地買賣的事情，是談有關價錢的問題。」等語（本院卷第99頁），如果被告未取得其他共有人授權，原告何必去詢問其他共有人關於系爭土地買賣價錢的問題？因此，被告上述持分不足，且未經授權不能處分系爭土地，故簽訂之系爭委託契約書無效之辯解，並不足採。
㈡系爭委託契約書係之前另一份委託契約書之延續（本院卷第
9、61頁），參酌前述證人詹益萬之證詞可知買賣價錢1,300萬元係經過原告與被告磋商過的，故系爭委託書第16條第3項才明載「賣方已完全明白契約內容，免為審閱期間」等文句，而此等文句係另以手寫之方式記載之個別磋商條款，並非印刷字體之一般條款，當然有效。此與最高法院實務見解認為定型化契約約定自願放棄契約審閱期間，依其情形顯失公平，該拋棄契約審閱期之條款無效（98年度台上字第168號判決）之情形有別。故被告定型化契約違反審閱期間無效之辯解，亦不足採信。
㈢被告抗辯原告係因與訴外人方來興條件交換，才同意與被告
解除委託銷售契約，並非因受被告詐欺才同意解約等節，並未舉證證明，自不足採信。故原告撤銷該解約之意思表示為合法，兩造簽訂之系爭委託契約書仍有效存在。
（二）被告並未受到原告詐欺，才簽訂系爭委託契約書㈠證人詹益萬到庭證稱：「（原告：4月份你知道你們委託我
多少價錢？）知道，每坪8萬元。」、「（原告：既然在4月份都覺得每坪8萬元（總價2,000萬元）都要跟我終止委託，在5月26日還要再跟我變更委託價為1300萬元？）因為去我父親家談的時候，原告說8萬元太高沒人要買，我父親說至少要1,200萬元，原告才定1,300萬元。」等語（本院卷第101頁），可見被告家族原先確係以2,000萬元左右之價格委託原告出售系爭土地，但後來委託原告以1,300萬元出售系爭土地係經過磋商深思熟慮後之決定。被告雖辯稱會降價係因原告向其等謊稱系爭土地要繳納土地增值稅300多萬元所致。然查，系爭土地屬於都市計畫區內之公共設施保留地（市場用地），依土地稅法第39條規定變更為非公共設施保留地後再移轉時，則須課徵土地增值稅，證人詹益萬亦證稱有與原告談及系爭土地解編問題（本院卷第100頁），而土地增值稅係由賣方負擔，系爭土地於委託出售時並未解編，如買受人買受之價額過高，待買受人再出售時，苟系爭土地業已解編，買受人（此時之身分為出賣人）又要負擔土地增值稅，買受人當蒙受雙重損失，因此，買受人於購買系爭土地之際，自會要求被告降價，讓其保留部分價金用來繳納日後要課徵之土地增值稅。原告為不動產經紀業者，於100年4月30日第一次接受被告委託出售系爭土地，約定每坪8萬元，經過多日無法覓得買主，因此告知被告上情商請被告降價，俾利於另覓得買受人，何來施用詐術可言。
㈡被告持分總和雖未達處分系爭土地之要件，惟被告業經其他
共有人授權始委託原告出售系爭土地，已如前述，兩造簽訂系爭委託書，原告亦無施用詐術。故被告抗辯原告施用詐術，致其陷於錯誤而主張撤銷系爭委託書等節，自屬無據。
（三）被告短少獲利177萬元，與原告無關，被告無權主張抵銷㈠按不動產經紀業管理條例並未規定，不動產經紀業者於接受
委託後不得向他人洩漏委託內容，而且向他人洩漏委託底價，亦不屬於委託事務之處理，原告並無違約。
㈡訴外人方來興係因蔡君英之告知而知悉系爭土地被告委託原
告以1,300萬元出售，嗣後始向原告查證，原告始出示委託書給方來興看，並非因原告主動告知方來興系爭土地委託出售價額為1,300萬元等情，業經證人蔡君英到庭證述明確（本院卷第102頁）。因此，方來興要求減價與原告行為間並無因果關係。再者，被告於5月30日委託中信房屋以19,771,000元出售系爭土地予方來興時，同時收受定金180萬元，買賣契約已成立，若方來興不履約被告反而可以收沒180萬元定金，惟被告仍以1,800萬元出售系爭土地予方來興，此係因殺價結果，故被告降價177萬元後成交，與原告無關，且被告出售之價額較之原委託原告出售之1,300萬元，獲利達500萬元，被告並未受有損失。
七、綜上所述，原告主張已依系爭委託契約書約定，完成委託條件，被告竟欺騙原告致原告同意解除系爭委託契約，原告發覺後撤銷該解除契約之意思表示，並依約向被告請求給付委託出售總價1,300萬元之3%仲介費用，及賠償因此無法向買方請求給付2%之報酬，總計65萬元，及自100年6月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息為有理由，應予准許。
八、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 湯文章以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
法院書記官 黃倪濱