臺灣花蓮地方法院民事判決 100年度重訴字第52號原 告 鍾淑月即豪傑實業行訴訟代理人 簡燦賢律師複代理人 吳秋樵律師被 告 花蓮市公所法定代理人 田智宣訴訟代理人 曾泰源律師上列當事人間損害賠償等事件，本院判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：⒈被告應給付原告新台幣（下同）62,728,430元，其中7,
727,848元分別自附表一（見卷第15頁）所示日期、其餘金額自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
⒉被告應返還原告所交付之花蓮第二信用合作社存單號碼000-000-0000000-0，面額15萬元之定期存單。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋原告願供擔保，請求宣告准予假執行。
（二）陳述：⒈緣被告於民國（下同）94年5月25日上網公告「大禹街1
4號房屋出租」公開招標案，投標須知規定之投標文件包括「營業計畫書」用以表明承租該房屋之使用目地、方法。原告乃依投標須知之規定，製作「大禹街14號房屋經營企劃書」（下稱營業計畫書）參與投標，表明承租後，將投入6,000萬元整修，就不符合營業計畫書營業內容需求之硬體加以修繕，並規劃設計：一樓為「商品購物街」、二樓為「中華美食街」、三樓為「科技城及玩具城」、騎樓為「小型零售業」等商業用途使用，送交被告審查。94年6月1日經公開招標結果，由原告得標，兩造簽立「財物出租契約書」（下稱系爭契約書），並將原告製作之企劃書納入，作為雙方契約之內容。雙方於系爭契約書中約定：租賃期間自94年6月1日起至103年5月31日止，為期9年；原告依下列規定繳納各項租金及費用（以下簡稱租金）：一、土地使用費：每年土地使用費為463,393元，租用面積l,788平方公尺，以區段值年費率5%計算，該項土地使用費並隨區段值及政府核定租率調整之日起比例調整。二、建物租金：每年租金為1,116,607元整，本項租金以建物原造價1/10計算，第二年起每年1月1日按前一曆年台灣區營造工程物價指數漲跌幅度調整；原告所經營之各項業務，如須取得相關主管機關核發之營業許可證，原告均應依法請領始可營業，如原告違反法令，未依規定辦理，受主管機關取締處分，由原告自行負責；租賃物以現況出租方式，提供原告做為經營觀光遊憩之相關休閒業務使用，原告因營業需要須整理後使用，其整理工作及費用由原告負擔等內容。原告並依約交付花蓮第二信用合作社存單號碼000-000-0000000-0，面額15萬元之定期存單予被告，作為履約保證金。被告並出示花蓮縣政府建設局於76年6月10日所核發大禹街14號房屋（系爭建物）之花建使字柒壹參號使用執照，載明：土地使用分區為「商業區」，建物各層用途地下層為「防空避難、停車場」、第一層至第三層為「市場」，作為被告所出租之建物確實合於企劃書約定合法使用之證明。
⒉嗣於94年9月26日，兩造再合意修正契約條文（下稱變
更條款）：原契約第一條第一款土地部分備註欄增列：所有權人為花蓮縣；於第四節增列條款第九條之一：為符合土地使用分區使用規定，租賃物地下一層應依規定闢為停車場所。如原告違反規定，致受主管機關取締處分，由原告自行負責。被告嗣後在與原告協商中，亦表示本件租約簽定時，原告不知系爭建物之基地，業經都市計畫改編定為停車場用地，嗣其於94年10月契約公證前始知悉，然被告當時認知只要將該房屋地下室闢為停車場使用即屬合法，是以變更條款只及於地下室之使用約定，不及於租賃物之其他樓層，但並未告知原告系爭建物之基地，已非其原所提示使用執照上所記載之「商業區」。
⒊詎原告簽約後花費巨資整修，於95年4月14日向花蓮縣
政府申請變更登記，竟遭花蓮縣政府以「申請地點坐落區違反分區使用」為由遭駁回申請，無法遷至系爭建物處營業。據悉系爭建物基地於91年1月9日，業經花蓮縣政府公告實施「變更花蓮都市計畫（第二次通盤檢討）案」變更為「停車場用地」，且系爭建物面臨之計畫道路面寬不足12公尺，亦不符「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」等法規規定，無法作為原告投標時所表明為商業用途使用及系爭契約書租約第十一條第一項被告所承諾，係提供原告做為經營觀光遊憩之相關休閒業務之營業使用。被告於100年10月30日與原告協商中亦自承不諱，迄今已逾數年，仍未能將房屋基地使用分區變更回復為「商業區」，期間被告曾答應願儘量配合改正，原告為維持彼此良好關係，仍每年依被告通知繳納租金，原告除因修繕大禹街14號房屋支出達55,000,582元外，又自95年迄99年共計向被告繳納租金達7,727,848元，總支出共62,728,430元。詎99年7月間，原告招商知名餐飲業王品餐飲股份有限公司陶板屋花蓮分公司，原業經經濟部同意設立登記，亦因不符土地使用管制規定，遭花蓮縣政府命限期辦理變更或撤銷登記，至此原告已忍無可忍，始就被告通知繳納之100年度租金，行使同時履行抗辯。經陳情花蓮縣議會召開協調會結果表示，該案固納入縣政府都市計畫第三次通盤檢討，但該次通盤檢討最快要到103年才能完成，且縱使完成該次通盤檢討流程，能否依花蓮市公所申請內容變更，縣政府亦無法確定，亦即在系爭契約書所約定之租賃期間屆期103年5月31日前，被告顯然無法將房屋基地使用分區變更回復為「商業區」，以符合契約約定之使用用途，又王品餐飲股份有限公司陶板屋花蓮分公司，因使用系爭建物不符合土地使用管制規定，處以罰鍰，更足證明，原告確實無法就租賃標的物為租賃契約約定內容之使用。
⒋被告自租約開始，即應交付可供「商業用途使用」之房
屋予原告使用收益，始符兩造租賃契約約定之交付及保持義務，系爭建物之基地於91年1月9日已變更為「停車場用地」，致迄今原告仍不能合法作為經營商業使用，被告自未盡其之交付及保持義務，且本件被告在租賃期間屆滿前，顯無法將房屋基地使用分區變更回復為「商業區」，以符合契約約定之使用用途，而未能履行本件租約之交付及保持義務，自屬有因可歸責於被告之事由，致給付不能之情形，原告自可依民法第256條規定解除兩造間之租約，並以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而依民法第259條第2款規定，請求被告就已收取之各年度租金7,727,848元，分別附加自受領時起之利息償還之，並請求被告返還原告所交付作為履約保證金之花蓮第二信用合作社存單號碼000-000-0000000-0，面額15萬元定期存單。另系爭建物在被告交付與原告時，確如系爭契約書附件「承租前設施狀況」所示，依當時點交時狀況，確需修繕方可營運，原告因而花費55,000,582元，然卻因被告未能履行本件租約之交付及保持義務，而完全無法就租賃物為使用收益，自屬因可歸責於被告之事由，致為不完全給付，使原告受有上開金額之損害，爰依民法第227條第1項、第226條第1項、第216條第1項、第256條、第260條、第259條第2款等規定，請求被告給付上開金額，及依法定利率計算之遲延利息。
⒌對被告抗辯部分：
⑴兩造於100年9月5日因本件房屋租賃糾紛開會協調，作
成下列決議：①原告於投標時所提之營業計畫書，有經被告於開標時進行審查，並於決標後納入契約之一部分。②系爭建物交付原告時，確實如系爭契約書附件承租前設施狀況所示，依當時狀況確實需要修繕方可營運。③本件租約於94年6月15日簽定時，雙方均不知系爭房屋坐落之土地，業經都市計畫改編定為「停車場用地」
。被告於94年10月辦理公證前，方知悉該土地編定已改為停車場用地，惟並未告知原告該土地編定已經改為停車場用地，且依被告當時認知，只要將系爭房屋地下室闢為停車場使用即屬合法。④分區使用類別為停車場用地，坐落該地之建物應符合該使用地類別使用，僅得依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」申請多目標使用許可；系爭建物縱依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」規定辦理後，仍不符合租賃標的物約定之使用，故雙方廢止於100年4月18日依該辦法變更程序之決議。⑤被告有於99年11月15日行文花蓮縣政府，請花蓮縣政府將系爭房屋坐落土地之分區使用類別變更為商業區，以符合原告所提營業計畫書所載之營業內容使用，然此為花蓮縣政府之職權，被告無法把握變更之時程，故被告建議原告提起訴訟解決本件爭議。
⑵系爭契約書與原告所提營業計畫書乃一體裝訂，一起加
蓋騎縫章，所有印文之封緘完全一致，自外觀已連接為一份，自應屬出租契約書之一部分，且依投標須知第十條規定：「投標文件：投標者應檢附下列文件，依序裝訂後裝入『證件封』內」、（一）廠商部分：2、營業計畫書一份」，上稱「營業計畫書」即指本案之「企劃書」，既為投標必不可或缺之文件，自是出租契約一部分。況依前稱投標文件（二）自然人部分：2、也載有「營業計畫書一份」，申言之，廠商或自然人投標時皆應檢附營業計畫書，系爭建物出租之目的，自是作為營業使用收益，與單純之房屋出租可以自行運用不同，參與投標需知所載原告提供檢附之文件，只有營業計畫書單獨與出租契約書一起裝訂、印文封緘，顯見其重要件，自屬契約書之一部分。且依房屋租賃糾紛協調會議時，兩造已取得共識，系爭計畫書確於簽訂時作為系爭契約書一部分之認識及合意，至於被告是否「形式」或「實質」審查，是屬被告機關權責問題，與是否為系爭契約書之一部分無關。
⑶不論依被告就本件標案投標須知要求之營業計畫書、審
標過程、兩造租約內容、甚或嗣後因系爭租約而開之協調會決議，均可證明被告出租系爭房屋係要供原告能合法經營商業使用，原告須花費整修房屋等情屬實，是可知被告之主張均非可採。且原告對營業計畫書規劃內容並未有所變更，承租後亦悉依其所載，花費鉅資予以修繕、整理，並無逾越該內容，與都市計畫法第四十一條都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除修繕外，不得增建或改建等相關規定無關，遑論有何取得任何許可問題，且被告並無依政府採購法等公務機關招標修繕、整理之程序，當然亦乏驗收之必要。
⑷進駐之廠商均因土地之分區使用類別為停車場用地，而
無法取得合法營業執照，紛紛向原告解約求償後離去，此部分損失原告並未向被告求償，被告再舉此證據僅益加證明其未盡其之交付及保持義務。而原告要求被告應提供可供合法營業之房屋，經被告告以其可申請變更使用執照內容後即可合法營業，然被告卻遲遲未申請，反舉此謂其無義務，其係配合原告之申請云云，自無理由。惟縱依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」規定辦理後，仍不符合租賃標的物約定之使用，業經兩造於100年9月5日會議中所確認，是被告謂其無違反契約之處，亦無可採。
⑸原告有履行繳納租金之事實，僅能證明原告未有違反契
約情事，被告竟執此謂以原告有繳納租金之事實，可證明其不負不完全給付之責任云云，斯有此理？如被告此論據能成立，不諦宣告遵守契約者即不能指摘對方違約，荒謬至極。
⑹被告坦承於簽訂出租契約時，兩造均不知情系爭建物之
基地已變更為停車場用地，則被告既為出租人，對於自已所有建物基地使用分區之變更均對知情，焉能責成原告必然知情，又未查明其出租建物之之基地已變更為停車場用地，不能為任何商業行為之使用，其不盡出租人之義務，咸屬可歸責於被告之事由。矧被告為公家機關對於其上級機關花蓮縣政府變更土地分區為停車場用地，其上更有被告機關之建物，花蓮縣政府對於變更被告機關基地之使用分區為停車場用地，依法應通知建物所有權人，必因被告機關人員疏失不在意，方會形成連建物所有權人，亦不知曉其建物基地變更使用分區為停車場用地之窘境。
（三）證據：提出花蓮縣花蓮市○○○○○街○○號房屋出租」投標須知影本一份、財物出租契約書影本一份、花蓮縣政府建設局使用執照影本一份、財物出租契約變更條款影本一份、房屋租賃糾紛協調會議記錄影本、花蓮縣政府95年4月21日府城商字第09500515090號函影本一份、花蓮縣政府公告影本一份、花蓮縣花蓮市公所99年11月15日花市工字第0990027316號函影本一份、花蓮縣政府99年7月16日府城計字第0990091948號函文影本一份、陳情案協調會會議紀錄影本一份等為證。
二、被告方面：
（一）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
（二）陳述：⒈兩造在招標前或訂約中，均未提及是商業區可供合法之
商業使用，當時之使用執照亦僅是防空避難所、停車場及一、二、三層均係市場，訂約當時，依投標須知第3條、第9條及第11條第1項規定，本標案出租項目為花蓮市○○街○○號房屋現況出租。關於原告欲經營之各項業務，如須取得相關主管機關核發之營業許可證，原告均應依法請領始可營業，如違反法令，原告自行負責，租賃物以現況出租方式，提供原告做為經營觀光遊憩之相關休閒業務使用，原告因營業需要整理後使用，其整理工作及費用由原告負擔。且依經營企畫書記載，亦可得知原告於投標前有自行理解、勘查系爭標的物（之區域）為商業、休閒服務最精華區，並知悉現物之狀況，須整修得使用，方才願意承租開發使用。而被告提供之建物執照係向花蓮縣政府申請交付，未有何虛假或向原告誑騙必然得為如何使用。但兩造訂約時均不知使用分區係停車場用地，而在94年9月26日變更契約前才知悉，但原告知悉後仍願變更約定，繼續承租，則原告自應對違反使用被取締之結果負責，換言之，其一、二、三層樓原非停車場為原告所明知，其尚非不得使用，只是無法取得合法商業許可，但亦非被告之責。又使用執照是自主管機關花蓮縣政府所申請取得，核締約初仍無可歸責於被告之事由，亦因為被告所不知，原告之主張可歸責被告事由，亦有未合。因此原告於94年9月26日知悉為停車場用地後，亦仍願承擔取得合法許可營業之責任，違規使用受取締亦願自負其責，即不足強令被告有提供合於「觀光遊憩經營使用收益」之債務。進而原告知悉下，始進行整修建物，被告實無可歸責事由，而應負其損害賠償之責任。退步言，就原告修繕有無依營業計畫書，或其因願自負其責之事由，亦不能免除原告重大與有過失，或免除被告之責任，更遑論其經營一年時間供出租他人，亦有使用收益，均應加以舉證或扣抵所得利益。
⒉迄至94年9月26日因原告知悉房屋、基地係停車場用地
，兩造則增訂變更條款，於第9條之1規定：「為符合土地分區使用規定，租賃物地下一層應依規定，致受主管機關取締處分，由乙方自行負責」，此為兩造所認知基地為停車場用地甚明，因此依系爭契約書與對標的物使用現狀可知，被告係以現況出租，原告有欲經營各項業務，如須主管機關核發許可證，仍為原告本身自行辦理負責，主管機關是否核可與被告無關，被告並不負責其得否核可正當使用之責任。另原告提出之經營計畫書，亦應是原告在經過深思熟慮查明該標的物之使用狀況下，始願承租開發，為其本身之動機、目的，被告無法置喙其可行性之考量，嗣未能順利經營自非被告所得預見，悉為原告所應自行承擔之風險。原告提出被告配合辦理申辦多目標使用計劃等情，僅為被告負協助義務而非債務，不足準此認定被告有何違反原租約，或不完全給付之情事。又原告於95年4月21日前曾向花蓮縣政府提出系爭標的申請變更登記乙案，均在在足證明向主管機關取得合法之使用權益，核非被告之責任。至於依花蓮縣政府91年1月9日公告，原告既係欲向被告承租，自應盡查明義務，不得於事後歸責被告。
⒊投標須知要求投標者提供經營計畫書乙份，用意在希望
投標者應有初步經營構想，並無強制規定得標者必須按照計畫書執行。而原告於投標時所提供營業計畫書，其內容經被告於開標時僅作書面形式審查，並於決標後與契約合併裝訂，基於尊重原告規劃及經予經營彈性，被告並未進行實質審查及可行性考量，且原告實際整建後情形，被告均未針對此部份進行任何干涉，因此營業計畫書係屬契約參考資料，而非契約約定之一部分。另依契約第十一條規定，本案係提供原告經營觀光休憩之相關休閒業務使用，至於是否為商業使用，契約當無明訂，惟如果欲使用標的物，則承租人應基於合於法之使用方式為之，此非被告之義務，被告只是盡量配合原告之申請履行而已，是誠無原告主張被告之故意或過失歸責違反兩造契約內容之事由，其主張損害賠償，容有於法不合之處。
⒋有關原告主張成本支出部分，被告認為原告雖承租後進
行爭系建物增建、改建及室內裝修，依都市計畫法第四十一條都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除修繕外，不得增建或改建，原告是否有依建築法令相關規定向主管機關提出申請並取得許可？雖系爭契約書未提示相關整建原告應取得相關許可，仍不能免除其法律規定上應盡之責任，則原告主張建物改建之成本應不可能發生，故原告主張建物改建成本部分應為自行負責，或應就原告各項成本部分是否依規定申請核准一一釐清，如未申請或申請不核准原告仍予改建者，該部分就不可歸責被告。退步言之，如認原告主張有理，則對其主張之金額部分，倘以營業計畫書內容為整修依據，其應提出投資修繕符合各樓層規劃設計之支出證明，始得依租約作為請求的標準，否則，自不得主張係屬履行契約之損害。且原告主張之損害額為其內部製作會計科目，為被告否認之，即對原告修繕金額部分不爭執，但否真正花在經營場所裡面，原告並沒有舉證，從而，營業計畫書原規劃科技、玩具城，但原告卻用作他途，非依營業計畫書內容使用，即非屬本件損害事由。
⒌就原告自始至其稍早已知悉無能變更使用用途，但仍繼
續繳交租金，其均足做為認知租約之真正內容，及其不能免除租金義務，而被告不負不完全給付責任之證明。原告至去年方才主張未能變更用途為不給付租金之同時履行抗辯，容有未洽，核並以其多年履約之行為相悖，自不足採信，從而原告依上開事證主張之損害賠償請求，於法自有未合。另租賃契約係繼續性契約，原告不得否認其使用租賃物之事實，又何得「解除契約」，溯及訂約之初無效，請求被告租金不當得利之返還。至於原告之終止租約，如係合乎法令與契約，對於15萬元之履約保證金自當返還，併此陳明。
（三）證據：提出花蓮縣花蓮市公所96年10月23日花市行字第0960022368號函文影本一份、花蓮縣花蓮市公所簡便行文表、土地登記謄本影本為證。
理 由
一、原告主張伊經投標租得被告所有之花蓮市○○街○○號房屋，租賃期間自94年6月1日起至103年5月31日止，為期9年；原告簽約後花費巨資整修，惟於95年4月14日向花蓮縣政府申請變更登記，竟遭花蓮縣政府以「申請地點坐落區違反分區使用」為由遭駁回申請，則被告所提供之租賃物，無法作為原告投標時所表明為商業用途使用及系爭契約書租約第11條第1項被告所承諾提供原告做為經營觀光遊憩之相關休閒業務之營業使用。查被告自租約開始，即應交付可供「商業用途使用」之房屋予原告使用收益，始符兩造租賃契約約定之交付及保持義務，系爭建物之基地於91年1月9日已變更為「停車場用地」，致迄今原告仍不能合法作為經營商業使用，被告自未盡其之交付及保持義務，自屬有因可歸責於被告之事由，致給付不能之情形，原告自可依民法第256條規定解除兩造間之租約，並以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而依民法第259條第2款規定，請求被告就已收取之各年度租金7,727,848元，分別附加自受領時起之利息償還之，並請求被告返還原告所交付作為履約保證金之花蓮第二信用合作社存單號碼000-000-000000 0-0，面額15萬元定期存單。另系爭建物在被告交付與原告時，確如系爭契約書附件「承租前設施狀況」所示，依當時點交時狀況，確需修繕方可營運，原告因而花費55,000,582元，然卻因被告未能履行本件租約之交付及保持義務，而完全無法就租賃物為使用收益，自屬因可歸責於被告之事由，致為不完全給付，使原告受有上開金額之損害，爰依民法第227條第1項、第226條第1項、第216條第1項、第256條、第260條、第259條第2款等規定，請求被告給付上開金額，及依法定利率計算之遲延利息。
二、被告則以：兩造在招標前或訂約中，均未提及是商業區可供合法之商業使用，當時之使用執照亦僅是防空避難所、停車場及一、二、三層均係市場，訂約當時，依投標須知第3條、第9條及第11條第1項規定，本標案出租項目為花蓮市○○街○○號房屋現況出租。關於原告欲經營之各項業務，如須取得相關主管機關核發之營業許可證，原告均應依法請領始可營業，如違反法令，原告自行負責，租賃物以現況出租方式，提供原告做為經營觀光遊憩之相關休閒業務使用，原告因營業需要整理後使用，其整理工作及費用由原告負擔。足見被告係以現況出租，原告有欲經營各項業務，如須主管機關核發許可證，仍為原告本身自行辦理負責，主管機關是否核可與被告無關，被告並不負責其得否核可正當使用之責任。
另原告提出之經營計畫書，亦應是原告在經過深思熟慮查明該標的物之使用狀況下，始願承租開發，為其本身之動機、目的，被告無法置喙其可行性之考量，嗣未能順利經營自非被告所得預見，悉為原告所應自行承擔之風險置辯。
三、經查，
（一）兩造就被告所有之花蓮市○○街○○號房屋訂立財物出租契約書，約明租賃期間自94年6月1日起至103年5月31日止，為期9年（第2條）；原告欲經營之各項業務，如須取得相關主管機關核發之營業許可證，原告均應依法請領始可營業，如違反法令，原告自行負責（第9條），租賃物以現況出租方式，提供原告做為經營觀光遊憩之相關休閒業務使用，原告因營業需要整理後使用，其整理工作及費用由原告負擔（第11條）。有兩造不爭執之契約書在卷可稽（見卷第18-24頁），自堪信為真實。則兩造之權利義務自應以該契約為準，合先說明。
（二）原告雖主張被告未能履行交付可供「商業用途使用」之房屋予原告使用收益之義務云云，惟查被告係採公開投標之方式以房屋現況出租系爭房屋（見投標須知第3條），並不限於法人或自然人（見投標須知第4條），雖有令投標人提出營業計劃書，然營業計劃書並未列入得標之評比項目，如未依營業計劃書執行，亦不視為違約而有任何受處罰之約定，亦有投標須知（見卷第16-17頁）及財物出租契約書在卷可憑，足證營業計劃書不過為原告承租系爭房屋之動機而已，並非兩造契約之內容；雖契約中附有營業計劃書，然兩造於100年9月5日之花蓮市○○街○○號房屋租賃糾紛協調會議紀錄討論及其決議事項（一）即載有「承租人於本案投標時所提之經營企劃書，有經出租人於開標時進行形式審查，並於決標後納入契約之一部分。有關經營企劃書實質內容，基於尊重承租人規劃，出租人並未進行實質審查及可行性考量。」（見卷第41頁）原告自不得執營業計劃書而認為係契約之內容。
（三）從而兩造既約明原告欲經營之各項業務，如須取得相關主管機關核發之營業許可證，原告均應依法請領始可營業，如違反法令，原告自行負責（第9條），則原告承租系爭房屋後欲經營何項業務，相關主管機關是否核發之營業許可，自應屬原告締約之利益及危險，原告應於投標前詳為查明；自不得於事後歸責被告。雖系爭房屋坐落之土地經主管機關依都市計畫法指定為公共設施（停車場）用地，然依都市計畫法第51條定有：「依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。」系爭房屋先前既一、
二、三層曾為市場使用、地下層曾為防空避難所、停車場有使用執照（見卷第190頁）附卷足參。則系爭房屋尚難認不得做為經營觀光遊憩之相關休閒業務使用，亦難認有違契約之約定。而原告是否需遷至系爭建物處營業始可承租系爭建物，並非兩造約定之內容，原告經主管機關否淮其設址該處營業，亦不得以此解除兩造之租賃契約。
四、綜上所述，被告係以房屋現況出租系爭房屋、並不過問承租人應如何使用系爭房屋，縱系爭房屋現遭指定為公共設施（停車場）用地，承租人亦應於承租前預先考量其承租之動機及目的是否符合法令規定始參與投標，自不得於簽約後以非契約所規定之內容指責出租人違約，更不得因此解除本件租賃契約。是原告以被告未能履行本件租約之交付及保持義務，而完全無法就租賃物為使用收益，自屬因可歸責於被告之事由，致為不完全給付，而解除契約，請求回復原狀，及賠償因此使原告受有支出修繕費用之損害，依民法第259條第2款、第227條第1項、第226條第1項、第216條第1項、第256條、第260條等規定，請求被告給付已收取之各年度租金7,727,848元，及支出修繕費用55,000,582元，併依法定利率計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。而其解除契約既不合法，其請求被告應返還原告所交付之花蓮第二信用合作社存單號碼000-000-0000000-0，面額15萬元之定期存單，亦為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 21 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 101 年 9 月 21 日
法院書記官 郭雪節