臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度訴字第277號原 告 高豪斌訴訟代理人 林政雄律師被 告 李秋樺訴訟代理人 張秉正律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國103年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告起訴主張：
一、坐落花蓮市○○段○○○○號土地（權利範圍萬分之156）及其上同段1545建號（門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○○街○○ 號4樓之1）及同段1508建號（權利範圍萬分之156）之不動產（下稱系爭房地）為原告所有，被告前於民國99年8月26 日與原告簽訂不動產買賣契約書，約定以新臺幣（下同）234 萬元購買系爭房地，並於簽約時給付16萬元，原告並於99年10月4 日將系爭房地交由被告使用，並約定被告應辦理貸款以給付餘款，若有不足則應以現金補足，且應於100年3月15日前備妥移轉所需證件。惟查，被告遲未備妥移轉所需證件，迄今更尚未能清償買賣價金餘款，事隔已近一年半，竟仍有尾款1,938,995元未給付，經原告於101年8月22 日以花蓮府前路郵局第186 號存證信函向被告為催告，表明被告應於函到後7 日內依約支付買賣價金尾款，若不履行即解除契約之意旨，被告屆期仍不予清償，是上開不動產買賣契約已解除無訛。本件不動產買賣契約既已解除，原告自得請求被告遷讓並返還系爭房地予原告，以回復原狀。又被告因上開不動產買賣契約經解除而無權占有系爭房地，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房地之損害，原告亦得請求被告給付相當於租金之不當得利。參酌系爭房地相鄰之行情，其租金約為每月1 萬元，是被告自本件不動產買賣契約解除之日即101年9月1 日起，至被告遷讓返還系爭房地止，按月所受相當於租金之不當得利為每月1 萬元，爰依民法第179條、第259條第1款及第767條等規定提起本件訴訟等語。
二、對被告抗辯所為之陳述：系爭房地過戶遲於100年4月29日始過戶至原告名下，乃因系爭房地受有國民住宅條例所規定承購人居住滿一年後，或該國民住宅取得使用執照後滿15年以上，方得將該住宅及基地出售之限制（該條例第19條規定參照），故於100年3月30日前並無法辦理所有權移轉登記至原告名下，並經雙方確認無異議，並記載於系爭買賣契約書中。又因被告質疑該屋權狀及所有權尚未在原告名下，才會特別在原告所持契約上所載賣方高豪斌旁加註「代王冠文」之字樣，並出示王麗雯書立之授權書以表明自己之權利，並於簽約將系爭房地交予被告使用，嗣因被告未依買賣契約約定按時交付過戶所需之文件，且未給付尾款，原告當無先行過戶之義務，並非被告所指原告出爾反爾拒不配合過戶手續等情。
三、聲明：㈠被告應將系爭房地遷讓返還原告，並自民國101年9月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬元，㈡訴訟費用由被告負擔，㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以；
一、原告高豪斌與訴外人戴臻貞2 人係男、女朋友關係，而戴臻貞為被告熟識多年之友人，原告前於99年8月24日以205萬元之代價向第三人王麗雯（原名王冠文）買受系爭不動產後，旋即於2日後即同年月26日以234萬元出售予被告，賺取近30萬元之差價，先予敘明。被告嗣後申請系爭房地之異動索引表始知所有權人並非原告或戴臻貞，亦非王麗雯，而係梁韻馨，惟原告堅稱係王麗雯所有，並已取得王麗雯之授權，被告始與原告於99年8月26 日簽訂本件不動產買賣契約，並陸續支付買賣價金簽約金、第二、三期款16萬元、2萬元、2萬元，後因被告信用不足，乃經原告同意以其名義辦理系爭房地所有權登記並向彰化銀行辦理貸款，而由被告每月交付現金10,500元予原告以支付上開貸款本息，此有原告以102年5月28日民事準備書㈢狀坦承收受401,005 元乙節可證。原告主張出售系爭房地予被告，理應在買賣契約成立後將系爭房地所有權移轉登記予被告，豈有於100年4月29日過戶記予原告自己之理？況本件不動產買賣契約成立之時，原告並非所有權人，如何辦理所有權移轉登記？是本件實係被告借原告之名義為所有權登記，原告僅係借名登記人，並非系爭房地之實質所有權人，被告前向原告表示終止借名登記契約，要求原告返還系爭房地，其並表示願意配合辦理過戶手續，並約定於陳惠珍代書事務所協商，詎其出爾反爾拒不配合辦理過戶，甚至提起本件訴訟，實屬無據。從而本件買賣關係應係存在王麗雯與被告之間，且原告僅係借名登記之名義所有權人，並非實質所有權人，並經被告終止借名登記契約，是原告主張解除本件不動產買賣契約，並請求被告返還房屋及請求被告按月給付相當於租金之不當得利等，均屬無理由等語。
二、聲明：㈠原告之訴駁回，㈡訴訟費用由原告負擔，㈢如受不利判決，被告願供擔保，請准免為宣告假執行。
叁、兩造之爭點：
一、本件不動產買賣契約究係存在於原告與被告間，或訴外人王麗雯即王冠文與被告間？
二、兩造間就系爭不動產是否有借名登記關係？
肆、得心證之理由：
一、本件不動產買賣契約應係存在於原告與被告間查系爭不動產係由王麗雯售予原告，再由原告售予被告乙情，除據原告提出2份不動產買賣契約書為證外（卷第13-14頁、第66-71頁），並經證人即辦理前揭2次買賣之代書陳惠珍到庭證述無訛（卷第54-58 頁）。被告雖以原告買賣契約上載明「代王冠文」字樣，辯稱其主觀上認定係向『王冠文』（即王麗雯）購買系爭不動產，而非向原告購買，本件不動產買賣契約應係存在於被告與王麗雯間云云。惟證人陳惠珍已證稱：「（就這個房子而言，妳剛剛所述，王麗雯先賣給高豪斌，高豪斌再賣給被告？）我所知道的是這樣。」、「（王麗雯是否有委託高豪斌出售系爭房屋？）我知道的是高豪斌以出賣人的身分在出售系爭房地。」、「（當時我們在妳事務所的時候，並不是這樣講，高豪斌當時說是代王冠文出來簽這個合約的？）我的認知是，因為高豪斌是賣方，他做這個行為是他個人的行為，所以一定是寫高豪斌三個字，王麗雯的部分是要拿授權書出來，我知道有壹張授權書，但是賣的人是高豪斌本身。這個合約為什麼差兩天，應該是其實高豪斌已經先跟王冠文買了。」（卷第56頁、第57頁背面）；參以證人王麗雯亦證稱：「原告與他妻子看到網路上我登的（系爭）房子，他說想要買…，然後我們約到王記談…本來是約定205萬元買…」（卷第157頁背面），其另於臺灣高等法院花蓮分院檢察署102年度上聲議字第135號案件偵查中具結證稱：「系爭房地是我賣給高豪斌的…因為當時房子的名字不是我的，我是向梁韻馨購買的，因為國宅條例的規定導致沒有辦法辦理過戶手續，後來，我以205 萬賣給高豪斌，所以才會簽這份授權書…至於他房子要賣給誰，我完全不知道」等語（見該案卷宗第32-33 頁）。足證王麗雯與被告間並無成立買賣契約之意思表示合致，被告辯稱本件不動產買賣契約係存在於其與訴外人王麗雯間，即不足採。
二、兩造間就系爭不動產應有借名登記關係存在㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號判決意旨參照）。本件被告抗辯其為系爭房地之真正所有權人，原告僅係出名人一節，既為原告所否認，被告自應就此部分之抗辯負舉證責任。
㈡經查，原告於臺灣花蓮地方法院檢察署（下稱花蓮地檢署）
檢察官訊問時亦自陳伊會先行繳納貸款給銀行，事後再由被告補足，伊是由100年5月開始貸款，被告每月均會給付伊貸款費用，直到101年3月，伊有跟被告催繳未繳交的費用…有叫被告要一次給付伊所有貸款金額才會過戶等語（花蓮地檢署101年度偵字第4456號卷第19頁），是原告已於100年4月29日登記成為系爭房地之名義所有權人，並於同年5月起以被告交付之款項繳納貸款，而被告係於99年10月4 日起即占有使用系爭房地，若兩造無借名登記之關係存在，原告自100年4月29 日取得系爭房地所有權之日起即得請求被告返還系爭房地，何以拖至101 年9月4日始提起本訴，甚至在被告未交付款項時僅跟被告催討貸款，而非訴請返還系爭房地。佐以證人楊佳琪到庭證稱：我是開小吃店的，他們（原告、被告及戴臻貞）在我那邊吃的時候聊天有說到，要用高豪斌的名字過戶，結果後來變成這樣（卷第53頁背面）；證人陸建成亦證述：…因為被告是借用高豪斌的名字，高豪斌自己要用自己的名字去投資。所以叫被告趕快找個人出來，要把房子過還給他等語（卷第59頁背面），核與被告所辯其係借原告之名義為所有權登記，原告僅係出名人，並非實質所有權人一節相符。足證被告抗辯系爭房地係借名登記於原告名下等語，應堪採信。是被告為系爭房地實際所有人，其居住使用系爭房地乃屬有權占有，原告依民法第767條第1項請求被告遷讓返還系爭房屋，乃屬無據。
三、綜上所述，系爭房地既係由被告借名登記於原告名下，則被告乃系爭房地實際所有權人，是原告依民法第179條、第259條第1款及第767條等規定，請求被告返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利等，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章法 官 曹庭毓法 官 李可文上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
法院書記官 劉又華