臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度訴字第206號原 告 陳秀英訴訟代理人 曾泰源律師被 告 董愛珠被 告 董子堯兼上二人訴訟代理人 邱賢義被 告 邱賢能上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告董愛珠應將坐落花蓮縣○○鄉○○○段○○○○號土地交付予原告。
被告邱賢義應將坐落花蓮縣○○鄉○○○段○○○○號土地上如附圖斜線部分所示A棟水泥屋（面積35.93平方公尺）拆除，被告董愛珠、邱賢義應將坐落花蓮縣○○鄉○○○段○○○○號土地上如附圖斜線部分所示B棟鐵皮屋（面積40.13平方公尺）、C棟鐵皮貨櫃屋（面積52.25平方公尺）拆除，被告董子堯應自A棟水泥屋遷出，被告邱賢能應自B棟鐵皮屋遷出，被告董愛珠、邱賢義應自C棟鐵皮貨櫃屋遷出，將A、B、C三棟建物坐落之土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款及第2項定有明文。原告起訴原僅列董愛珠、邱賢義、邱賢能為被告（以下對被告均稱呼其姓名），請求1.董愛珠應自坐落花蓮縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）遷出，將土地交付原告所有，2.邱賢義應將系爭土地上如卷9頁附件二所示A、B二棟建物拆除，同時自A棟遷出，並將基地返還原告所有，3.邱賢能應自系爭土地上建物B棟遷出，並將基地返還原告所有。嗣本院會同地政機關人員及兩造勘測現場後，發現系爭土地上有3棟建物如附圖所示，及A棟由董子堯使用等情事，原告乃於101年12月19日追加董子堯為被告，嗣並變更訴之聲明為1.董愛珠應自系爭土地遷出，並將土地交付原告所有。2.董愛珠、邱賢義應將系爭土地上如附圖斜線部分所示A、B、C三棟建物拆除，同時自C棟遷出，並將基地返還原告所有。3.邱賢能應自上述B棟建物遷出，並將基地返還原告所有。4.董子堯應自上述A棟建物遷出，並將基地返還原告所有，有書狀、筆錄記載可參（卷69至70、77頁）。原告為訴之變更追加，所依據者均為由其拍定之系爭土地遭原所有權人及原住居者即被告無權占有之事實，訴訟資料均得援用，且被告就上述訴之變更追加並無異議而為本案之言詞辯論，依據前述說明，原告所為訴之變更追加，應予准許。
二、原告主張：㈠董愛珠原為系爭土地所有權人，邱賢義為董愛珠之夫，於系
爭土地上興建如附圖斜線部分所示A、B、C棟建物，夫妻二人住於C棟建物內，A棟為其子董子堯使用，邱賢義之弟邱賢能則由邱賢義無償提供住居於B棟鐵皮屋內。因董愛珠夫婦積欠他人債務，無力償還，債權人於100年間向鈞院聲請拍賣系爭土地，最後由原告依法拍定，於100年12月26日以登記為原因，取得系爭土地之所有權。原鈞院拍賣系爭土地執行程序並未點交拍定物之土地，嗣原告拍定後，雖經委由第三人為代理人與被告協商願補償之，請求董愛珠（點）交付土地及拆屋還地予原告，惟因金額差距甚大，無法完成協議，被告亦不依法交付土地或拆屋還地。
㈡本件起訴前訴外人林英明曾代表原告前往與邱賢義夫婦談依
拍賣交付土地，並請渠等與邱賢能協商何時搬離系爭房屋時，邱賢義出面主張房屋為其興建，其中一棟供弟居住，如要渠等搬遷須補償新臺幣（下同）30萬元（嗣又提高至50萬元而協商未果），讓其得以在他處另覓土地興建一座鐵皮屋予邱賢能居住，否則，其弟恐將對其不利，甚者，事後確實發生其弟因土地被拍賣而傷害邱賢義之事件，足以證明房屋為邱賢義興建，非董愛珠所興建。董愛珠主張有權占有之事實於法不合，不得對抗原告，亦不得主張存在默示其使用之情，原告有拆屋之正當理由，邱賢義不得以其興建房屋對抗原告之所有權。董愛珠既主張其係興建之人，但其非房屋承買人，核與最高法院48年台上字第1457號判決要旨歧異，不足做為不予拆屋還地之理由。
㈢請鈞院向國稅局調取董愛珠、邱賢義這十年來報稅之資料，
資以證明董愛珠所陳金錢為其所賺，用以興建系爭房屋云云，係與真實不合。董子堯非土地所有人，其住居該A棟房屋，自屬無權占有；董愛珠、邱賢義、邱賢能均自認B棟房屋為邱賢能在使用，非董愛珠夫妻二人，邱賢能亦不得主張任何法律上權益。C棟房屋固然為董愛珠、邱賢義所住居，即使為董愛珠所興建，但因與其無權占有之國有財產局土地相連結，房屋主體一半占有國有財產局之土地，另一半占用系爭土地，該無權占用國有土地部分可能被訴請拆屋還地，且占用系爭土地部分僅做為客廳活動使用，不足為住居之用益，則再繼續占用系爭土地自是欠缺權利保護必要，而應拆除。履勘現場時，被告提到有在系爭土地上放一些其他雜物，以此可證明全筆土地為董愛珠所占有。
㈣董愛珠名義之稅籍證明所載面積與材料，顯與A、B、C三棟
不合，且依現址以觀，有房屋倒塌之現狀，足以證明該稅籍證明顯示之房屋，並非A、B、C三棟。況A、B棟房屋（即令均為董愛珠所興建）均非供董愛珠使用，董愛珠自不得為邱賢能、董子堯主張其他法律上權益。訴訟標的法律關係：1.對董愛珠依買賣契約（拍賣）之交付土地請求權及民法第767條之所有物返還請求權（擇一勝訴即可）。2.對邱賢義、邱賢能、董子堯部分，依民法第767條之所有物返還請求權。並聲明：
1.董愛珠應自系爭土地（面積574.95平方公尺）遷出，並將土地交付原告所有。
2.董愛珠、邱賢義應將上述A、B、C三棟建物拆除，自C棟遷出，並將A、B、C三棟建物坐落的土地返還原告。
3.邱賢能應自上述B棟建物遷出，並將基地返還原告所有。
4.董子堯應自上述A棟建物遷出，並將基地返還原告所有。
三、被告則以：㈠董愛珠、邱賢義、董子堯方面：
1.系爭土地係原住民保留地，董愛珠具原住民身分，於拍賣前為系爭土地所有權人，上開土地上之建物亦須具原住民身分始能建造，且由董愛珠原始起造如附圖斜線部分所示B、C兩棟房屋而取得所有權，現由董愛珠與其夫邱賢義居住於C棟，B 棟則借給邱賢能使用。土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，期間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號著有判例。
2.系爭建物均供被告居住使用，鈞院100年度司執字第9233號清償債務事件強制執行程序僅拍賣系爭土地，房屋則不在查封之列，原告於參加投標時，當然知之甚詳，故其買受時，已有所買得土地將供被告之系爭房屋繼續使用之認識，原告竟請求拆屋及返還被告房屋之基地，參諸上揭最高法院判例意旨，原告之訴應無理由。
3.系爭房屋本來有兩個號碼，一個是137號，一個是137之1號，後來馬路拓寬將137號房屋部分拆除，就拿掉了門牌號碼。如附圖斜線部分所示A棟水泥屋是以前的137號，B棟鐵皮房是137之1號，C棟鐵皮貨櫃屋也是屬於137之1號。水泥屋是以前留下來的，是邱賢義的父親出錢蓋的，那很久了，後來房子歸邱賢義，邱賢義的父親已經去世了。房屋稅籍資料137號過戶給董愛珠，是因為土地是原住民保留地，邱賢義是平地人只能用承租的方式，而董愛珠是原住民，使用數年後可以取得所有權，所以房屋稅籍過戶到她的名下。137之1號的B棟鐵皮屋及C棟鐵皮貨櫃屋是董愛珠出錢蓋的。
4.A棟水泥屋是由邱賢義管理，董子堯只是暫住，董子堯在幸福水泥和仁村工作，每天都會回來。邱賢義現在住在C棟房屋內，以前在打零工，現在沒有工作，已經大約20年沒有在工作了，董愛珠在做理髮，C棟鐵皮貨櫃屋就有設理髮店，理髮店已經三十幾年了。B棟鐵皮屋及C棟鐵皮貨櫃屋興建沒幾年，最早興建的至今大約8年，都是靠董愛珠做理髮店賺的錢蓋的。林英明是誰，可以代表何人？原告是人頭，後面的金主是王桂霜，請法官去查一下原告的資金來源及是否有逃漏稅等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡邱賢能方面：我現在住在原門牌號碼137號的房子內。邱賢
義說的沒有錯，但是當初土地和137號房子要過給董愛珠的時候都沒有跟我商量。事情發生我完全不曉得，什麼事情都沒有跟我談，被列為被告我很不服。我和我哥哥邱賢義難免有爭執，是我們自己的家務事，原告在101年12月19日的書狀記載說我會對我哥哥不利，這是亂寫，破壞我的名譽。我從小就住那邊等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：㈠系爭土地原為董愛珠所有，嗣由原告於拍賣程序中標買，並
於100年12月26日以拍賣為原因登記為所有權人，然未能獲點交土地；而系爭土地上有如附圖斜線部分所示A棟水泥屋（面積35.93平方公尺）、B棟鐵皮屋（面積40.13平方公尺）、C棟鐵皮貨櫃屋（面積52.25平方公尺），現分別為董子堯、邱賢能、董愛珠及邱賢義居住使用之事實，有原告所提土地登記謄本、拍賣公告、本院執行處函等為證（卷7頁至
13 頁反面），並經本院依職權調閱100年度司執字第9233號執行卷宗查核無誤，且經本院會同兩造及花蓮縣花蓮地政事務所測量人員勘測屬實，有勘驗筆錄、照片、函及附圖所示土地複丈成果圖可佐（卷48至57頁），堪信為真實。
㈡按因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權
，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為而取得者，須依民法第758條規定經登記始取得其所有權者不同。次按違章建築，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，而僅能為事實上處分權之讓與，故受讓人與讓與人間如無相反之約定，讓與人並已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，始能成立；又房屋稅籍登記表上所載之所有人名義，非屬民法第758條所謂之登記，其不過係稅捐稽徵機關為便於稅籍行政管理上之登載爾，要無變更不動產所有權之效力，該不動產所有權究歸屬何人，仍應依實體法之相關法規予以認定。附圖斜線部分所示A、B、C棟均為未辦保存登記建物，邱賢義自承A棟水泥屋為其父出資興建，於其父去世後歸邱賢義所有，現由其子董子堯居住使用，據邱賢義上述說明及房屋使用狀況觀之，應認邱賢義為A棟水泥屋之事實上處分權人。而B棟鐵皮屋由邱賢義借給邱賢能居住使用，C棟鐵皮貨櫃屋由董愛珠、邱賢義居住使用，被告雖稱B、C棟建物為董愛珠出資興建，惟從房屋使用情形、邱賢義支配B棟建物出借予邱賢能使用，與B棟相連之A棟水泥屋原為邱賢義之父出資興建，邱賢能亦稱其從小就住在那邊（卷77頁反面筆錄記載參照），及邱賢義與董愛珠為夫妻，為同居共財關係等情判斷，該B、C棟建物應為董愛珠、邱賢義以夫妻共同所得出資興建而共有。卷41頁花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書雖載門牌號碼花蓮縣秀林鄉富世137號房屋納稅義務人為董愛珠，惟此僅得作為稅籍行政管理之用，況邱賢義自承是因為董愛珠為原住民，而將房屋稅籍過戶到她的名下（卷38頁反面筆錄記載參照），且該稅籍資料記載之房屋為磚石造（面積94.5平方公尺）、雜木造（面積
23.8平方公尺、20.5平方公尺）、加強磚造（19.7平方公尺），顯與B、C棟建物不符，是該房屋稅籍資料自不能作為董愛珠單獨所有B、C棟建物之證明，併予敘明。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。惟地上物之拆除係屬處分權之行使，應以所有權人或就標的物有事實上處分權者為限。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。次按執行法院之拍賣，性質上為民法上買賣之一種，而不動產之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項規定甚明。原告係於執行法院拍賣程序中標得原屬董愛珠所有之系爭土地，原告與董愛珠間應成立買賣契約關係，原告自得依民法第348條第1項規定請求董愛珠交付系爭土地。
㈣被告固以前詞置辯，並引用最高法院48年台上字第1457號判
例要旨云云。惟被告所舉上述判例要旨之內容係：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」是應僅限於「將土地及房屋分開同時或先後出賣」之情形方有其適用，然本件所涉A、B、C棟建物並無與系爭土地同時或先後出賣之情形，被告亦非繼續使用土地之「房屋承買人」，自無從據此判例要旨推斷原告默許被告繼續使用土地。此外，被告又未能具體舉證其占有系爭土地係有正當權源，是原告主張被告無權占有系爭土地，而請求有A屋事實上處分權人之邱賢義、B、C屋所有權人董愛珠、邱賢義拆屋及自C屋遷出，董子堯自A屋遷出，邱賢能自B屋遷出並均返還占用之土地，即有理由。原告另主張董愛珠自系爭土地遷出，惟其並未能舉證證明除A、B、C棟建物坐落土地以外，董愛珠尚有占用其餘土地情形，故此項主張即難採信。
五、從而，原告依買賣契約之交付土地請求權及民法第767條規定請求如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
法院書記官 張永田