臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度訴字第338號原 告 魏明仁即大眾不動產經紀企業社被 告 吳昭南訴訟代理人 顧維政律師複 代理 人 曾泰源律師上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國102年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣元壹佰玖拾伍萬玖仟陸佰元及自民國一○一年九月十四日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾伍萬叁仟貳佰元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾伍萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國101 年7月9日委託原告仲介購買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○號土地中，位於北方靠近公園面積計1,633 坪之部分，並與原告簽訂要約書（下稱系爭要約書），委託期間自101年7月9日起至同年9月20日止，委託購買單價為每坪新臺幣（下同）5 萬元，被告並另外簽訂切結書（下稱系爭切結書）載明：甲方（即被告）以要約價每坪5 萬元向賣方要約，如賣方同意以該價出售，若甲方反悔拒買，甲方須無條件支付該宗土地售價6%之仲介（服務費）給仲介方（即原告）。迄於同年7 月26日被告同意提高購買單價，並簽立每坪6萬5千元及6 萬元之契約內容變更合意書各1 份，地主原本無意出賣系爭土地，經原告多方努力，並央請地方政治人物幫忙，終於說服地主同意以每坪6 萬元即被告所要求之條件出售系爭土地，並約定於101年8月13日上午11時至原告辦公室簽訂土地買賣契約，原告並以存證信函通知被告屆期履約，詎料被告竟推諉不買，原告乃以存證爰依切結書、民法第226條、第216條、第101 條等規定向被告請求給付587萬8,800元（計算式：1,633坪x每坪6萬元x6%= 5,878,800元），並聲明：被告應給付原告587萬8,8 00元及自101年9月14日起至清償日止按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未依消費者保護法第11條之1 規定給被告合理之審閱期間，故系爭要約書內容不構成契約內容；且依系爭要約書第3 條約定：本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即應履行簽立買賣契約之一切義務，然原告並未依上開約定為之，故原告之請求並無理由。又101年7月26日之契約內容變更合意書內容固為「變更後：要約價每坪單價6 萬元」等語（下稱系爭契變書），惟在備註項下有明文記載：「本合意書經雙方簽認後，視為原合約內容之一部。」可知上開契變書係依附在系爭要約書之下，其效力自應依系爭要約書之效力而定，而原告未給被告合理之審閱期閒，且5 萬元之開價為賣方所拒絕，依民法第155 條規定，被告所為之要約書亦失其效力，則上開契變書自亦失其效力等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、查原告主張被告與其簽訂系爭要約書，委託原告以每坪5 萬元購買上開土地，並由原告之雇員即訴外人黃錦耀擔任本案承辦營業員，嗣同意加價以每坪6 萬元購買，並簽訂切結書及系爭契變書，又賣方同意以每坪6 萬元出售後，被告竟違約不買等情，業據提出內政部版本要約書、切結書、契約內容變更合意書、專任委託書及存證信函等為證，被告就此亦不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協同兩造整理並經肯認簡化之爭點如下：
㈠系爭要約書是否有違反消費者保護法第11條之1 規定而有不
成立或無效之情形？㈡系爭要約書第3 條約定：「本要約書須經賣方親自記明承諾
時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即應履行簽立買賣契約之一切義務…」，原告是否依約定為之？㈢101年7月26日之契約內容變更合意書內容為「變更後：要約
價每坪單價6 萬元」，兩造簽訂之切結書內容則為「被告以每坪5萬元向賣方要約」，二者之關係為何？㈣系爭要約書頁末之購屋人給付仲介服務費暨保密約定同意書
第1條第1項約定：如立書人之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或立書人提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立。此時立書人即同意給付本公司成交總價款2%之服務報酬…，原告是否主張依此約定向被告請求2%之服務報酬？
五、得心證之理由：㈠系爭要約書並無違反消費者保護法第11條之1 規定而有不成
立或無效之情形⑴按依消費者保護法第11條之1 規定：「企業經營者與消費者
訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」本條規定旨在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分審閱定型化契約條款之機會，以避免消費者因倉促、無法或不及細閱定型化約款、未及審閱內容即與企業經營者訂定不利於己之契約。但如消費者確已詳細審閱契約，該條之保護目的即已達成，消費者即不得以未經審閱為由，主張定型化契約約款不構成契約內容。而審閱未必須親自察看契約內容，若由他人向消費者解釋說明，而經消費者表示了解，亦等同已親自審閱契約內容。
⑵經查，證人即本件原告之承辦營業員黃錦耀到庭證稱：「…
我6月底、7月初時有拿1份要約書、1份是斡旋書，我逐條一一跟他解釋，後來他為了慎重起見也請我及原告在和平路海產店吃飯，後來原告也拿1份要約書、1份斡旋書共2 份給被告看，結果被告說他很內行，他很清楚，不用再看」、「我第1次是6月底拿去被告的董事長辦公室給他看，後來在簽約前2 天是在和平路海產店給他看的」、「6月底、7月初的時候，第1 次在董事長辦公室我逐條解釋給他聽」（卷第46頁-46 頁背面）等語，可見被告經原告逐條解釋契約內容後已能充分了解契約條款，自應認為已審閱契約內容。且被告於簽訂系爭要約書後之101年7月26日復簽訂2 份契約內容變更合意書，將原買價5萬元變更為願以每坪6萬元或6萬5千元購買等情，亦有系爭契約內容變更合意書在卷可稽（卷第11、38頁），若被告未了解契約內容，豈會事後同意變更買價？又系爭土地之所有權人於101 年8月7日始承諾被告所出購買系爭土地之價金，距被告簽訂系爭要約書已達1 月之久，期間被告又簽立2 份契約內容變更合意書，若謂被告未經審閱契約內容，實與一般經驗法則有違。從而，被告抗辯未經審閱契約內容並不足採。
㈡系爭要約書第3 條約定：「本要約書須經賣方親自記明承諾
時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即應履行簽立買賣契約之一切義務…」，原告是否依約定為之？⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。復按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；又解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意，最高法院19年上字第453 號、19年上字第58號判例均可供參。又不動產買賣之債權契約，本質上為諾成契約，口頭即可成立，不待任何書面或要式。復按傳達意思之機關（使者）與代為表示意思之代理人不同，前者其所完成之意思表示，為本人之意思表示，其效果意思由本人決定，後者代理行為之意思表示為代理人之意思表示，其效果意思由代理人決定，表見代理人之意思表示亦然，最高法院著有62年臺上字第2413號判例，亦可資參照。是本質上為諾成契約之不動產買賣債權契約，亦非不可由機關傳達買賣雙方要約或承諾之意思表示，使雙方就買賣標的物及價金達成意思表示一致而成立不動產買賣契約。
⑵就系爭要約書而言，要約人即本件被告希望能以每坪6 萬元
之單價成交，故簽立系爭要約書，而原告居間仲介，亦希能促成買賣契約之成立，以賺取居間仲介之報酬，故以本件就兩造當事人於立約當時之真意觀之，兩造當時均期待系爭土地之買賣契約能迅速成立，保留予出賣人反悔之空間愈少愈好，故並無可能訂立較民法更為嚴苛之送達承諾方式，而在系爭土地買賣契約之諾成契約本質之外，另行附加其他契約之特別成立要件或特別生效要件致使買賣契約不便成立；亦即，以系爭要約書成立當時兩造之期待及利害關係，於論理上詳為推求，可知兩造締約當時之真意，仍係維持系爭土地買賣契約之諾成契約本質，即出賣人之承諾意思表示，由原告本人，或經由機關代表、代理人代理或其他方式，口頭達到買受人即被告即可，而應無可能於民法所要求之非要式意思表示送達方式以外，另設其他送達要件或程式，致違背兩造訂立居間契約時殷殷期盼系爭買賣契約能儘速成立之初衷，因此出賣人承諾之意思表示，經由原告之法定代理人或員工（受僱人）等機關以口頭對話傳達至被告時，系爭土地之買賣契約即行成立，而不應解為須將出賣人所簽署同一系爭要約書之書面寄達或當面送達被告始成立系爭土地之買賣契約。是原告主張出賣人之承諾並未約定以何方式通知，電話告知即可等語（卷第116頁），應堪採信。
⑶復按對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，
發生效力，民法第94條定有明文。查本件賣方即訴外人謝金靜亦已同意以每坪6 萬元之單價出售系爭土地，並簽訂不動產專任委託書予原告代為出售（卷第12頁），足認出賣人已為承諾之意思表示，於出賣人本人，或經由原告或原告之員工（受僱人）等機關以口頭對話傳達通知該出賣人簽署之事實至被告時，系爭土地之買賣契約即行成立。
㈢系爭契變書內容為「變更後：每坪單價6 萬元」，兩造簽訂
之系爭切結書內容則為「被告以每坪5 萬元向賣方要約」，二者之關係為何？查被告於101年7月9日簽訂系爭要約書（編號：0000000）時即簽立系爭切結書，且其上所載之要約單價亦均為每坪5 萬元，應認係共同規範兩造間之權利義務關係，故系爭切結書應視為要約書之一部；嗣於同年月26日被告簽立系爭契約內容變更合意書將要約價由每坪5萬元提高為6萬元，其上所載之合約編號亦為0000000 ，且切結書約定仲介之土地○○○鄉○○段○○○ ○號其中之北方靠公園部分面積約1633坪，雙方復簽立同意書，約定服務報酬為成交總價2%，而契約內容變更合意書約定土地仍為前開土地靠西北角（靠公園）部分，授權範圍為該地分割1350坪以上，1650坪以下，仲介費為總價3%，足證系爭契變書係針對系爭要約書之內容所為之變更，則系爭切結書之內容亦應隨之變更為每坪6 萬元，方與當事人之真意無違。
㈣原告得否依切結書之約定向被告請求給付服務報酬？⑴按系爭切結書約定：「甲方（即被告）以要約價每坪5 萬元
向賣方要約，如賣方同意以該價出售，若甲方反悔拒買，甲方須無條件支付該宗土地售價6%之仲介（服務費）給仲介方（即原告）。」嗣於101年7月26日被告以系爭契變書變更要約單價為每坪6 萬元，並經訴外人謝金靜同意以該價出售，已符合上開切結書所載「賣方同意出售」之情形，而原告通知被告於101年8月13日簽訂不動產買賣契約書後，被告表示不願簽署買賣契約書等情，業如前述，亦即被告確有反悔不買之情事，則原告依據系爭切結書之約定，請求被告給付系爭土地售價6%之服務報酬，應屬有據。
⑵惟按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其
公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第57
2 條前段定有明文。經查，系爭要約書頁末之購屋人給付仲介服務費暨保密約定同意書第1條第1項約定：「如立書人之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或立書人提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立。此時立書人即同意給付本公司成交總價款2%之服務報酬…。」嗣後以契約內容變更合意書變更仲介費為總價3%。次查，本件原告與被告簽署系爭切結書及要約書時，約定報酬數額為成交總價款百分之6 ，因一般不動產仲介業者除為買方覓得賣方，並斡旋買賣雙方提出之條件外，尚須在買賣雙方達成合意後，協助處理簽署買賣契約書及過戶等後續事宜，堪認原告與被告簽署系爭切結書及要約書時，約定原告提供之服務內容應包含上開事項，而原告依被告委託購買之條件，覓得賣方謝金靜後，被告不願簽署買賣契約等情，均如前述，是原告已無須為被告處理系爭不動產買賣契約書之簽署及後續過戶等相關事宜，足認原告應已減少部分人力支出及金錢花費，另原告陳稱曾央請地方政治人物介入幫忙，始達成系爭土地仲介，則未舉證證明，即不可採。則原告在系爭仲介契約完成並履行後續相關作業程序後，猶僅能請求成交總價3%作為仲介報酬，則在勞力與金錢等成本花費均節省之下，縱因可歸責被告之事由而未能簽訂買賣契約，而對被告違約予以懲罰，原告仍請求被告依據系爭切結書及要約書之條款，支付成交總價款百分之6即587萬8,800元【計算式：1,633坪×每坪6萬元×6%＝5,878,800元】之服務報酬，與原告所任勞務之價值相較，顯有過高情形，本院審酌原告依被告委託銷售之條件，覓得有意出售系爭土地之賣方謝金靜，固已支出相當人事成本，惟原告亦因被告不願簽署買賣契約書未完成交易，而節省因處理協助簽署買賣契約書等相關後續事宜所需支出之費用等情，認原告得向被告請求之報酬數額，應以成交總價款百分之2即195萬9,600元【計算式：1,633坪×每坪6萬元×2%＝1,959,600元】為適當。
六、綜上，原告依據系爭切結書之法律關係，請求被告給付報酬195萬9,600元，及自101年9月14日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本院前揭審認結論，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 3 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章法 官 沈士亮法 官 李可文上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 9 月 3 日
法院書記官 劉又華