臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度訴字第52號原 告 鍾文龍訴訟代理人 張照堂律師
李文平律師被 告 詹森泉被 告 詹大英被 告 胡仲毅被 告 詹華新被 告 王樂蓁被 告 胡景耀被 告 胡品羚被 告 胡美蘭前八人共同訴訟代理人 曾泰源律師上列當事人間損害賠償等事件，本院判決如下：
主 文被告詹森泉應給付原告新台幣柒拾萬肆仟參佰肆拾肆元，及其中之陸拾參萬肆仟參佰壹拾壹元自民國101年2月13日起，其餘自101年4月13日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告詹森泉負擔十分之五，餘由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）1,331,497元整及自101年2月13日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊請依職權宣告假執行。
（二）陳述：⒈緣原告與被告詹森泉、詹大英洽談租賃花蓮市○○路○○
○號及431號房屋（下稱系爭租賃標的物）事宜，租約自100年1月1日起至105年12月31日止，計五年，其提出花蓮地方稅務局房屋稅籍證明書及共有財產管理協議書向原告說明詹森泉有權出租系爭租賃標的物，但未告知係屬違建。後原告投入資金、成本，開設虱目魚小吃店，未滿一年竟遭縣政府通知違建強制拆除，致造成原告莫大損失。而系爭租賃標的物為胡仲毅、詹勝子、詹華新等人共有，並有簽訂共有財產管理協議書推舉詹森泉為管理人，核其法律關係於物權上為共有，債權上，共有人約定以共有之不動產提供出租以賺取租金，為一共同投資契約，對外關係上，上開共同投資人推舉詹森泉為管理人、授權為對外出租之行為，應為民法第167條代理權授予之行為，詹森泉既為代理人，其未履行租賃契約，其他共有人應依民法第224條負本人責任，系爭租賃標的物既已被花蓮縣政府強制拆除，顯已無法再提供承租人使用、收益，原告得依民法第423條向被告等主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔請求權等，原告請求被告租賃契約不履行之損害賠償，以下羅列原告所受之損害及所失利益，共計1,331,497元：
⑴裝潢費用共1,126,311元：原告為經營所支出裝潢費用
、營運設備安裝費用等，該金額均無包含已搬出之營運設備、物品器具等。
⑵倉儲費用共20,000元：原告為搬出小吃店之營運設備、
物品器具，另租倉庫置放二個月、每月10,000元，共20,000元。
⑶新店面租屋仲介費20,000元：因系爭租賃標的物房屋遭
拆除後，原告為繼續營運，須另尋店面，故另請房仲業者仲介之費用。
⑷營業損失165,186元：原告所經營之小吃店自100年4月
至101年2月之營業總額為1,835,400元，於101年2月13日後至新店開始營業，計有60日無法繼續營業，其損失以100年度同業利潤標準，淨利率9計算，共計損失為165,186元。
⒉對被告抗辯部分：
⑴被告提出花蓮縣政府附件資料，證明系爭房屋為「實施
都市計畫前建物完成證明書」，僅係補充被告所稱系爭租賃標的物不會被拆之文件，惟事後才知，系爭租賃標的物雖為實施都市計畫前完成之建物，但95年間因火災已燒毀，被告出租給原告之建物疑似是火災之後違法重建，已與實施都市計畫前完成之建物恐有不同，此部分為原告所不知，被告一再積極向原告宣稱系爭租賃標的物非違建云云等語，均與事實不符，其有故意過失違反契約，自不待言。且出租人負有民法第423條之義務，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。是本案因可歸責於被告之原因致債務不履行外，被告亦不得以係遭第三人花蓮縣政府拆除云云主張不可歸責，此部分自屬無稽。
⑵據原告提出之連晟玻璃櫥窗行收據164,400元、九龍灣
企業有限公司收據9,500元、鏈州瓦斯行估價單24,660元、孫國峰工程估價單627,680元、永傑科技有限公司報價單297,500元、巨匠廣告社工程報價單201,460元等，皆可證明系爭租賃契約標的物之裝潢，係原告為準備營業而投資、購入，且上開收據項目並未包含已搬遷之機器設備，故被告稱裝潢部分係其所支付，原告僅購買機器設備，而機器設備於拆除違建時未遭受損害之主張並無理由。
⑶被告等多人是由詹森泉出面代為簽約，因其簽約時提出
一份共有財產管理協議書，其中第二點記載「共同推舉詹森泉為代表人，代表所有人管理財產有關事宜」，其中第五項有寫到租賃修繕事務，第七點有約定系爭租賃的租金是由被告等人共同收益，非由詹森泉一人獨有。請求營業的損失是因為搬出去以後才找到新址，重新營業，所以只請求兩個月的營業損失。
（三）證據：提出房店屋租賃契約書影本一份、花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書、共有財產管理協議書等為證。
二、被告方面：
（一）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
（二）陳述：⒈租賃契約依債之本旨僅拘束訂約當事人，除被告詹森泉
外，其餘被告均非契約當事人，自有當事人不適格，即令被告等間有共有財產管理協議書，但其僅係內部之協定，相互約束，租金的約定取得是內部共有人的約定，亦不足以證明其餘的共有人就當然成為租約的適格當事人，而外部行為，是詹森泉以己名義對外與原告訂立租賃契約，在法理上，其外部之行為，仍應係由其本人負責，其餘被告既非承租契約之當事人，要不受該契約之效力所拘束。雖原告援引民法第224條之履行輔助人之故意或過失責任，其應係指被追加之人及詹大英均授權詹森泉以渠四人之名義與原告訂立租賃契約，而詹森泉係履行輔助人，非債務人本身及締約當事人不僅為履行輔助人，卻因己之故意或過失造成債務不履行之際，真正的契約債務人，始應對履行輔助人之行為負起債務不履行之損害賠償責任，況其追加亦非屬同一基礎事實，從而，原告上開主張，依法理容有未洽。因此租賃契約書最後立契約人僅由被告詹森泉簽名，而並非以詹大英、詹仲毅、詹華新、詹勝子（由胡美蘭、胡品羚、胡景耀、王樂蓁繼承）代理人名義簽名，故本件契約之出租人自係僅為被告詹森泉一人，而不及於其他共有權人，至於，所提出之共有財產管理協議書，只是證明被告詹森泉一人得獨立以己名義與原告訂立租約，而非足以證明其餘被告係出租人，而應成立與被告間之出租義務，從而，原告請求其他被告詹仲毅、詹華新、詹勝子（由胡美蘭、胡品羚、胡景耀、王樂蓁繼承）就被告詹森泉以其自己名義與原告所簽訂租賃契約應負侵權行為損害賠償責任或出租人之債務不履行損害賠償責任，並無理由。
⒉兩造訂約時，室內之裝潢均係被告詹森泉所設置，原告
無支出任何費用，且原告所陳購置機器設備，本為其營業設施，與裝潢無關，即令拆除是日設備亦已悉數搬離，無損及該等設備，從而原告所指受有裝潢損失，仍屬無稽，當日之拆除該店內機具已然騰空，更遑論原告未提出有何機具受損之相關證明文件及其價金，裝潢支出部分無發票就不能認定係施作在租賃物上。另營業損失部分，被告認為其計算式有錯誤，應以全部營業額除以經營11個月後再乘以2個月並乘以0.09才是2個月之利潤，做為營業損失之依據，亦即係30,033元，且原告經常向表示生意不佳，本不想繼續經營，被告質疑其有賺到錢，又原告主張反覆，令被告質疑。
⒊兩造簽約前被告詹森泉曾出示花蓮縣政府及花蓮市公所
之實施都市計劃前建物完成證明書及花蓮縣政府函文，並告以該建物係違章建築列管之情事，即因原告為申請營利事業登記證必須有該證明書方得順利申請，而事實亦如此，原告應取得營利事業登記。被告詹森泉在出租予原告系爭租賃標的物時，並未被花蓮縣政府告知將拆除，是事後突然發文要強制拆除，亦屬被告未能預見，而無歸責事由。原告明確知悉仍願承租，嗣後被政府依法拆除，亦屬法令之規定，不可歸責於雙方當事人，且被告因該系爭租賃標的物為違建，而以低於一般行情之租金出租予原告，更將二樓之空間無償借予原告使用，且自付電費，在在可證明被告無任何佔便宜之心，從而，原告放置於二樓之物或如有任何設備受損，亦不得本於租賃契約請求。
三、證據：提出花蓮縣政府90年2月19日函文影本一份為證。理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或該訴訟標的對數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款，分別定有明文。本件原告起訴之初，僅列詹森泉、詹大英為被告，嗣因發現系爭租賃標的物為胡仲毅、詹勝子、詹華新等人亦為共有人，並有簽訂共有財產管理協議書推舉詹森泉為管理人，代理人詹森泉未履行租賃契約，其他共有人應依民法第224條負本人責任，故本件訴訟標的法律關係對共有人有合一確定之必要，遂以渠等不履行租賃契約之同一基礎事實，追加合夥人胡仲毅、詹勝子、詹華新為被告，先予敘明。後詹勝子於民國（下同）100年2月23日死亡，查其合法繼承人為胡美蘭、胡品羚、胡景耀、王樂蓁及胡育誠，其中胡育誠已為拋棄繼承，故詹勝子之繼承人應為胡美蘭、胡品羚、胡景耀、王樂蓁，並由其等為承受訴訟人，續行訴訟，附此敘明。
貳、實體方面：
一、本件賠償義務人限於租賃契約之當事人按契約必須當事人互相意思表示一致始克成立，契約一經成立，雙方當事人同受拘束，非契約當事人之第三人毋庸受該契約之約束，此乃當然之理。查原告稱伊與被告詹森泉簽訂系爭租賃契約，嗣發現系爭租賃標的物為胡仲毅、詹勝子、詹大英、詹華新等四人共有，並有簽訂共有財產管理協議書推舉詹森泉為管理人，代理人詹森泉未履行租賃契約，其他共有人應依民法第224條負本人責任，均係該契約之當事人而應賠償原告所受之損失云云，然租賃契約係屬債權契約，並無對世之效力，僅有其相對性，是被告詹森泉與胡仲毅、詹勝子、詹大英、詹華新等人間究對系爭租賃標的物有何管理、使用收益約定並無拘束系爭契約當事人之效力，是此部分之證據，本院認無調查之必要。退步言之，被告間就系爭標的物縱有共有財產管理協議書存在，僅屬被告間之債權債務關係，依據系爭卷附系爭租賃契約之記載，簽約當事人為原告鍾文龍及被告詹森泉，被告詹森泉非以詹大英、詹仲毅、詹華新、詹勝子（由胡美蘭、胡品羚、胡景耀、王樂蓁繼承）代理人名義簽名，故本件契約之出租人自係僅被告詹森泉一人，而不及於其他共有權人，至於，所提出之共有財產管理協議書，只是證明被告詹森泉一人得獨立以自己名義與原告訂立租約，而非足以證明其餘被告係出租人，而應負租賃契約之出租人義務，因此本件租賃契約自不能拘束非契約當事人之其他被告，故原告主張被告等均係該契約之當事人，應就被告詹森泉以其自己名義與原告所簽訂租賃契約應負侵權行為損害賠償責任或出租人之債務不履行損害賠償責任，並無理由。
二、系爭租賃標的物為違建遭花蓮縣政府於100年2月13日拆除，被告有無債務不履行情事而應負損害賠償責任？若有，原告請求被告賠償之數額及項目是否有理由？金額應為多少？⒈按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423條定有明文。又按「出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明（最高法院77年度台上字第2369號及84年度台上字第333號裁判要旨參照）。又按「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故上訴人所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在」（最高法院48年台上字第481號判例要旨參照）；而損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文；所謂「所受損害」，即現存財產因損害事實之發生而被減少；「所失利益」，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害（最高法院48年度臺上字第1934號判例要旨可資參照）；再按債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院29年上字第1139號判例意旨參照）。
⒉本件原告主張被告就其交付原告使用之系爭租賃標的物，竟
於兩造租賃關係存續中，遭花蓮縣政府以違建拆除，致其受有上揭損害等情，惟被告對系爭租賃標的物遭花蓮縣政府以違建為由拆除一事並不爭執，但其出租予原告系爭租賃標的物時，並未被花蓮縣政府告知將拆除，是事後突然發文要強制拆除，亦屬被告未能預見，而無歸責事由。原告明確知悉仍願承租，嗣後被政府依法拆除，亦屬法令之規定，不可歸責於雙方當事人等語，資為抗辯。按房屋出租時，出租人不僅應將租賃房屋交付承租人，且於交付時或租賃關係存續中，均應保持合於使用狀態。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年台上字第2369號裁判要旨參照）。因此保持系爭租賃標的合於使用狀態，乃被告基於租賃關係應負之主要義務，被告未於租賃關係存續中，將系爭租賃標的物合於約定使用收益之狀態交付原告使用，無論系爭租賃標的物屬違建之事有無於出租當時告知原告，現系爭租賃標的物已無法達到給予原告使用收益之狀態，更遑論被告並無法舉證證明原告於簽立系爭租賃契約當時，即已知悉系爭租賃標的物為違建，隨時有拆除之虞，因此對被告而言，即符合債務不履行或侵權行為損害賠償構成要件，因此於原告證明所受損害之範圍內，應負損害賠償責任。
⒊原告就其主張之損害，固據提出收據證明等文件。惟按損害
賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者間，有相當因果關係為成立要件，此無論侵權行為損害賠償或債務不履行損害賠償，均有適用之餘地，非謂他人一有不法行為，即應負損害賠償責任。茲就原告請求項目及數額，是否有據，分論如下：
⑴裝潢費用共1,126,311元部分：如前所述，既認被告應以合
系爭租約所約定使用、收益之租賃物，交付原告，現原告主張系爭租賃標的物屬違建遭政府依法拆除無法使用係可歸責於被告，請求被告賠償其所支出裝潢費用、營運設備安裝費用等，共計1,126,311元，有報價單及開立支票（見卷第137-155頁）為證，惟其中除廚廁水電之永傑科技有限公司之280,000元、大廳地板之137,000元、連晟玻璃櫥窗行之26,800元、巨匠廣告社之180,000元、電料訂製門之10,511元共634,311元對支付之項目及以支票付清等情均可認係合理之裝潢費用，並確實支出外，應可准許，而原告請求之裝潢費用之損失係系爭租賃標的拆除之日即自101年2月13日起加計至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；其餘之支出，因無估價單或其他證據足認為係系爭租賃標的必要且合理之裝潢支出，自難認係原告之損失，應予駁回。
⑵倉儲費用共20,000元（見卷第78-82頁）及新店面租屋仲介費20,000元（見卷第83頁）為被告所不爭執，自應准許。
⑶營業損失：原告所經營之小吃店自100年4月至101年2月之
營業總額為1,835,400元（見卷第160-163頁），於101年2月13日後至新店開始營業，計有60日無法繼續營業，其損失以100年度同業利潤標準，淨利率9﹪計算，則應以全部營業額除以經營11個月後再乘以2個月並乘以0.09，作為營業損失30,033元之依據，因此原告請求營業損失之30,033元，及自繼續營業日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此範圍則不應准許。
三、綜上所述，原告請求被告詹森泉給付704,344元及其中之634,311 自101年2月13日起，其餘自101年4月13日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；至逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、原告聲請依職權宣告假執行，然與民事訴訟法第389條之規定不合，自無從准許之，被告亦毋庸供擔保，請准免為假執行，附此說明。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認為對判決結論無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
法院書記官 郭雪節