臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度訴字第92號原 告 潘俊杰原 告 黃立琰原 告 張秉淳共 同訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被 告 張玉春被 告 林忠德共 同訴訟代理人 俞建界律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林忠德應將坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示B、C、D、E部分之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
二、被告林忠德應自民國101年2月23日起至返還前項土地之前一日止，按月給付原告新台幣3,622元。
三、被告張玉春應將坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示A部分之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
四、被告張玉春應自民國101年2月23日起至返還前項土地之前一日止，按月給付原告新台幣691元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告林忠德負擔百分之八十四，餘由被告張玉春負擔。
七、本判決第一項於原告以新台幣1,203,977元為被告林忠德供擔保，得假執行；被告林忠德如以新台幣3,611,932元為原告供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項按月給付到期者於原告各期以新台幣1,207元為被告林忠德供擔保，得假執行。被告林忠德如各期以新台幣3,622元為原告供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項於原告以新台幣229,842元為被告張玉春供擔保，得假執行；被告張玉春如以新台幣689,526元為原告供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項按月給付到期者於原告各期以新台幣230元為被告張玉春供擔保，得假執行。被告張玉春如各期以新台幣691元為原告供擔保，得免為假執行。
、原告其餘假執行聲請駁回。事實及理由
一、原告主張坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地為其等所有，被告所有坐落於前揭土地上之建物已無占有權源，應予拆除，返還所占用之土地予原告，及被告應至拆除建物返還土地之日止，返還其等使用土地所受之利益，而聲明：被告林忠德應將前揭土地上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○鄰○○○街○○號建物拆除（實際面積以測量為準），將該部分土地返還原告，並應自民國101年2月23日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）9,000 元。被告張玉春應將前揭土地上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○號建物拆除（實際面積以測量為準），將該部分土地返還原告，並應自101年2月23日起至返還前項土地之日止，按月給付原告2,000 元。嗣因本院囑託花蓮地政事務所施測後確認被告前揭建物所占用土地之位置及面積，以及被告抗辯原告請求返還不當得利之數額過高，因而變更如後述之聲明｛參二
（三）欄｝。前者（拆屋還地之訴）屬民事訴訟法第256 條補充或更正事實上之陳述，後者（返還不當得利之訴）屬同法第255條第1項第3 款減縮應受判決事項之聲明，程序上核無不合，應予准許。
二、原告主張：
（一）原告為坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號、341-1地號土地（以下簡稱系爭土地）所有權人。被告張玉春所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號，門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○街○○號房屋（以下簡稱系爭40號房屋），以及原為林謝美妹所有，但過世後其繼承人即被告林忠德繼承所有門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○村○○鄰○○○街○○號（以下簡稱系爭19號房屋）之未辦理保存登記之磚造平房一棟，均未經原告同意繼續占有使用系爭土地，乃無權占用。依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」原告自得請求拆屋還地。
（二）又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院亦著有61年台上字第1695號判例可參。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文，又此條文依同法第105 條之規定準用於租用基地建築房屋。查系爭土地坐落在花蓮縣○○鄉○○段一帶，地理位置優越，環境幽美，又設置多條單車車道及休閒設施，土地或房屋之利用可發展民宿觀光產業，自住亦極為合宜，離鬧區亦不遠，向來為民眾購屋居住之熱門選項。被告林忠德占用如附圖B、C、D、E所示之土地面積為319.62平方公尺，每年申報地價約為434,683 元，依此計算被告林忠德因無權占有土地，致原告受有無法使用之損害，共獲得相當於每月租金約3,622 元之不當得利（434,683×10%÷12），原告係於101年2月22日登記取得系爭土地，是自101年2月23日起至返還土地為止，被告林忠德應按月給付3,622 元。另被告張玉春占用如附圖A所示之土地面積為61.02平方公尺，因其主張月租金1,000 元，為免生紛擾，影響訴訟進程，認被告張玉春自101年2月23日起至返還土地日止，按月給付原告相當於租金利益之不當得利1,000元為適當。
（三）爰依民法第767條第1項規定請求拆屋還地，依民法第179條規定請求返還土地前使用土地相當於租金之不當得利。
聲明：
⑴被告林忠德應將系爭土地上如附圖所示B、C、D、E部分之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
⑵被告林忠德應自101年2月23日起至返還前項土地之日止，按月給付原告3,622 元。
⑶被告張玉春應將系爭土地上如附圖所示A 部分之地上物拆除，將該部分土地返還原告。
⑷被告張玉春應自101年2月23日起至返還前項土地之日止，按月給付原告1,000元。
⑸願供擔保，請准宣告假執行。
（四）對於被告抗辯之陳述：⒈系爭19號房屋坐落之341 地號土地原為被告林忠德與訴外
人林雅茹共有，另福興段341-1 地號土地原為訴外人林雅茹所獨有，是以本案事實顯無被告林忠德所陳稱系爭土地及房屋均同屬一人之情，要件既有不合，即無民法第425條之1適用餘地。
⒉就系爭40號房屋部分，被告稱林亮登積欠張玉春2,000 萬
元，本欲以土地所有權作價移轉抵償，惟因土地已有花蓮稅捐稽徵處設定抵押權在先無法辦理過戶作罷，改以約定永久租賃關係云云，俱非事實，蓋因：
⑴未見被告提出證據證明林亮登積欠張玉春2,000萬元，此其一。
⑵花蓮稅捐稽徵處於83年8月3日設定抵押權，張玉春於85
年4月8日設定抵押權（最高限額抵押權2,000 萬元），張玉春與林亮登不可能不知系爭土地已有花蓮稅捐稽徵處設定抵押權，此其二。
⑶系爭40號房屋之建築執照應於85年6 月28日以前就已經
申請，但所調得建築執照申請書實乃「建築變更申請書」，此可從「建築變更申請書」之「原核發執照字號85.6.28花建執字第755號」及「開工日期85年9 月16日」可見；果若如此，何以張玉春明明是在85年10月15日與林亮登才簽立租賃土地興建房屋之契約，卻在85年6 月28日以前就申請建築執照興建房屋？且距離85年4月8日設定抵押權之日期也才二、三個月，林亮登同意張玉春興建房屋？均違反經驗法則，此其三。
⑷更何況，該地最精華臨路中間之土地(即附圖A 部分)，
以每月1,000 元出租70年給被告張玉春，已有違常情令人殊難想像，其等租約每月租金只有1,000 元，顯低於市價；且約定以每月租金1,000元抵償欠款2,000萬元之作法，根本不符常情，明顯係臨訟製作，若非原告拍定要求拆屋還地，此種完全不利出租人之契約根本悖於經驗法則而無可能存在。
⒊因張玉春與林亮登間之租賃關係非事實，被告張玉春不得
主張土地法第104 條優先承買權。縱認被告張玉春有優先承買權，依據行政執行署花蓮分署公告，其他公告事項：「有優先承購權人（如共有人、租地建物之基地所有權人或承租人、地上權人、典權人、耕地承租人等），如欲以同一價格優先承購，應於通知指定之期限內以書面聲明。」之記載，被告張玉春自始至終未以書面聲明，視同放棄權利，不再行主張。且被告張玉春於85年4月8日在系爭土地設定抵押權，對於系爭土地已遭強制執行拍賣乙事完全知情，且行政執行署花蓮分署相關拍賣文件副本均會函知被告張玉春，難諉為不知。甚至，系爭土地在拍賣期間，因拍賣價格低於市價，已經有許多民眾欲搶標，被告張玉春在當時也有意進場搶標，故被告張玉春不可能不知系爭土地被拍賣之事實。退步言之，縱使依據被告所述，張玉春與林亮登間就系爭土地之租賃契約係於85年10月15日開始，然而張玉春在系爭341 地號土地上興建40號房屋之時間卻是在85年6月28日以前，並於85年9月16日開工，當時其等間之關係應屬無償借貸使用，非租賃關係，也不符土地法第104條、民法第426條之2要件。
⒋按土地法第106 條：「以自任耕作為目的，約定支付地租
，使用他人之農地者，為耕地租用。」是土地法第110 條所稱地租不得超過地價百分之八，顯係針對「以自任耕作為目的」之土地租賃而言，依被告所辯張玉春係租用基地建築房屋，林忠德則為房屋占用系爭土地，均與自任耕作無涉，兩者事實顯不相同，自無土地法第110 條之適用。
從而，被告抗辯應依土地法第110條第1項規定計算相當於租金之不當得利，應屬無據。
三、被告則以：
（一）系爭土地原係被告林忠德之先父林亮登所有，其上建有門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○號及福興四街19號房屋。
嗣因被告林忠德所經營之永泰企業社欠稅無力繳納，經財政部台灣省北區國稅局花蓮縣分局移送法務部行政執行署花蓮分署，就該企業社原擔保人林亮登所有系爭土地執行在案（90年度營稅執特專字第61號），因系爭土地上之該二棟房屋均非林亮登所有，故未一併查封拍賣。雖原告於前開執行事件之特別拍賣程序時聲明應買，並取得系爭土地所有權，惟原告基於民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，並非有理，分述如後：
⒈系爭土地原所有權人林亮登於92年間去世後，分割繼承登
記為林謝美妹所有，林謝美妹於99年間去世後，又由財政部台灣省北區國稅局花蓮縣分局代位辦理繼承登記為被告林忠德所有，且系爭19號房屋於原所有權人林謝美妹過世後，亦由被告林忠德繼承，既然系爭土地及系爭19號房屋均因繼承而同屬被告林忠德一人所有，且前開執行事件，僅就系爭土地部分拍賣，依民法第425條之1第1 項之規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」，原告不得以被告林忠德無權占有系爭土地為由，請求拆屋還地。嗣因原告主張系爭19號房屋坐落之341 地號土地原為被告林忠德與訴外人林雅茹共有，另福興段341-1地號土地原為訴外人林雅茹所有，顯無被告陳稱系爭土地及房屋均同屬一人之情，並無民法第425條之1適用餘地。
被告乃於 101年10月31日民事答辯續狀載稱：系爭土地係被告林忠德之父林亮登於53年間所購，並於63年間由林亮登出資在系爭土地上興建系爭19號房屋，雖該系爭19號房屋係以林亮登之配偶林謝美妹名義登記為納稅義務人，惟該房屋之興建既為系爭土地原所有人林亮登實際出資，系爭土地與系爭19號房屋同屬一人有，堪認林亮登於出資興建該房屋時，應已認知並容許堪用之期限內繼續使用其基地，故縱林亮登於92年8月2日去世時，系爭土地及系爭19號房屋均由林謝美妹繼承後，林謝美妹曾於94年12月30日將系爭341-1地號土地全部及於96年1 月15日將系爭341地號土地持分7分之2所有權，以贈與為原因，移轉登記予訴外人林雅茹，以及林謝美妹於99年4 月10日死亡後，由被告林忠德繼承系爭19號房屋及系爭341地號土地持分7分之
5 之所有權，而形成土地並非全部與房屋同屬一人所有之情形，然依最高法院96年台上字第1359號判決意旨，自無不許類推適用民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例，可推斷原告已默許林忠德之系爭19號房屋繼續使用系爭土地，始與誠信原則及社會正義之要求相符。
⒉查系爭40號房屋係被告張玉春於85年10月15日，向系爭土
地原所有權人林亮登租用系爭土地所建造者。被告張玉春就系爭土地有優先承買權。然原告為應買之聲明時，法務部行政執行署花蓮分署並未以書面通知優先承買權人之被告張玉春，即為所有權之移轉登記。依民法第426條之2第
1 項規定「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」、第3 項規定「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」原告就系爭土地以拍賣為原因所為之所有權移轉登記，對被告張玉春而言係屬無效，原告自不得以被告張玉春無權占有系爭土地為由，請求被告張玉春拆屋還地。又雖行政執行案件公告認系爭土地上之建物所有權人不符合土地法第104條第1 項或民法第426條之2第1項之規定，就土地無優先承買權，惟查該行政執行案件債權人引導執行至現場查封系爭土地時，被告張玉春並未在現場，致執行人員不知租地建屋之情形，其所為前開認定，自乏依據，況該執行人員並無實體審理之權限，其所為前開之認定，並無確定實體上法律關係存否之效力，被告張玉春自得隨時提出租賃契約主張權利，原告主張該租賃契約未經公證，有臨訟製作之可能，自應由渠等負舉證之責。再查，被告張玉春在系爭土地興建系爭40號房屋係屬事實，若未經系爭土地原所有權人林亮登之同意，被告張玉春何能取得建造執造興建該房屋？又被告張玉春與系爭土地原所有人林亮登非親非故，雙方倘未簽訂租賃契約，林亮登又憑何無償提供該土地與被告張玉春興建房屋，是原告僅憑臆測而認該租賃契約有臨訟製作之可能，自屬無據。縱認被告張玉春就系爭土地不得再行主張優先承買權，惟依88年4 月21日修正前民法第425條之規定，被告張玉春就系爭土地之租賃契約，對原告仍繼續存在，被告張玉春占有系爭土地，並非無權占有。
（二）既然被告所有系爭40號房屋及19號房屋均非無權占有系爭土地之問題，原告依民法第179 條請求返還不當得利，亦屬無理。且查，原告請給付相當於租金之不當得利，當然係指相當於「地租」之不當得利，而非相當於「房租」之不當得利，依土地法第110條第1項規定，地租不得超過地價百分之八，同條第2項及第148條規定，前項地價係指法定地價，而法定地價即係土地所有權人依法所申報之地價，系爭土地於99年1月間所申報之地價為每平方公尺1,360元，依法定最高上限地價百分之八計算被告林忠德、張玉春所占用土地之地租也不過千餘元、幾百元，原告以土地法第105 條、第97條以地價百分之十計算被告林忠德使用土地之利益，顯有不合。
（三）並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原告主張系爭土地為其向法務部行政執行署花蓮分署聲明應買而取得所有權，卻為被告林忠德所有系爭19號房屋及從物（即附圖B、C、D、E部分），被告張玉春所有40號房屋（即附圖A 部分）所占用，其等占用之面積及範圍如附圖所示等情，業據其提出土地登記第一類謄本、建物登記第二類謄本、稅籍證明書，及本院依職權調閱法務部行政執行署花蓮分署90年度營稅執特專字第61號部分卷宗影本等為憑，並經本院至現場履勘，囑託花蓮縣花蓮地政事務所繪製土地複丈成果圖在卷可參，是被告所有如附圖所示之建物占用系爭土地乙節應堪認定。被告對於其所有建物占有系爭土地乙節並未爭執，惟被告林忠德辯稱：系爭土地原所有權人林亮登過世後，曾分割繼承登記為林謝美妹所有，林謝美妹過世後，又由財政部台灣省北區國稅局花蓮分局代位辦理繼承登記為其所有，系爭19號房屋則係其繼承自林謝美妹，故系爭土地及系爭19號房屋均因繼承而同屬其所有，嗣後改稱系爭19號房屋為林亮登出資興建，僅以林謝美妹名義登記為納稅義務人，林亮登於出資興建該房屋時，應已認知並容許於房屋堪用之期限內繼續使用其基地，依民法第425條之1第1 項規定，系爭19號房屋對於系爭土地有法定租賃關係存在；被告張玉春則辯稱：系爭40號房屋為其租用系爭341 地號土地所建造，依民法第426條之2第1 項規定，其係優先承買權人，然法務部行政執行署花蓮分署未通知其優先承買，依同條第2 項規定，原告不得以系爭土地所有權已移轉登記對抗被告張玉春，且其就系爭土地與林亮登亦簽訂無期限之租賃契約，依88年4月21日修正前民法第425條之規定，得對原告主張租賃契約繼續存在等語。故本件爭點為：（一）被告有無權源占用系爭土地，亦即被告林忠德抗辯其得類推民適用法第425條之1第1項規定（或依最高法院48年台上字第1457號判例意旨），推定系爭19號房屋於堪用期間內與系爭土地有租賃關係存在；及被告張玉春抗辯其為系爭土地承租人並在土地上建造40號房屋，卻未被通知優先承買，依民法第426條之2第
1 、3項、88年4月21日修正前民法第425條規定，其對系爭土地有優先承買權及租賃權，並得對抗原告，有無理由？（二）倘原告請求拆屋還地有理由，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？其數額若干？
五、被告林忠德抗辯其所有系爭19號房屋與系爭土地間有法定租賃契約存在：
被告林忠德抗辯系爭19號房屋及所坐落之系爭土地為其繼承取得所有，依民法第425條之1第1 項之規定推定在系爭19號房屋得使用期限內與系爭土地間有租賃關係存在。又系爭19號房屋及系爭土地曾經同為其父親林亮登一人所有，應類推適用民法第425條之1規定或最高法院48年台上字第1457號判例意旨，推斷原告默許林忠德之系爭19號房屋繼續使用系爭土地。惟查：
（一）系爭土地原均為林亮登所有，林亮登死亡後，由林謝美妹分割繼承登記為其一人所有，林謝美妹復將系爭341 地號土地權利範圍7分之2，及341-1 地號土地權利範圍全部贈與移轉登記予訴外人林雅茹，嗣林謝美妹死亡後，林謝美妹之繼承人除被告林忠德之外均聲明拋棄繼承，林忠德復未辦理系爭341 地號土地繼承登記，財政部台灣省北區國稅局花蓮縣分局乃代位申請被告林忠德就林謝美妹系爭341地號土地部分為繼承登記，而由被告林忠德取得系爭341地號土地權利範圍7分之5等節，有本院依職權調取本院99年度司繼字第115 號案卷、系爭土地異動索引表（本案卷頁123至131），被告提出北區國稅局花蓮縣分局申請系爭
341 地號土地繼承登記之申請資料影本（本案卷頁46至70），及原告提出之系爭土地登記第二類謄本影本（本案卷頁76、77）等件可按。而系爭19號未辦保存登記之房屋為林謝美妹所有，林謝美妹過世後，由被告林忠德繼承取得，亦有原告提出稅籍證明可證（本案卷頁13），且被告林忠德於本件訴訟之初亦無爭執（如後述），因系爭19號房屋坐落之341 地號土地為被告林忠德與訴外人林雅茹共有（應有部分各為7分之5、7分之2），另341-1 地號土地則為訴外人林雅茹單獨所有，系爭土地及其上房屋並非皆屬被告林忠德一人所有，與民法第425條之1第1 項法定租賃權須「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件不符，故本件應無適用該規定之餘地，至為灼然。
（二）又系爭19號房屋非林亮登所有，系爭19號房屋為被告林忠德繼承自林謝美妹之遺產，本為被告林忠德不爭執之事實（參本案卷頁36反面被告101年5月28日民事答辯狀載內容），迄至原告以系爭341 地號土地為被告林忠德與訴外人林雅茹共有，及系爭341-1 地號土地為訴外人林雅茹所獨有，系爭19號房屋則為被告林忠德所獨有，房屋與土地並非同屬一人所有，無民法第425條之1第1 項之適用，被告林忠德乃於 101年10月31日提出民事答辯續狀改稱：系爭19號房屋為林亮登出資興建，僅以配偶林謝美妹登記為納稅義務人，反於先前不爭執之事實，卻未就系爭19號房屋為林亮登實質所有，林謝美妹僅為稅籍上納稅義務人乙節為舉證，僅泛稱林謝美妹為家庭主婦無建屋之資力，對於林謝美妹亦可能因受贈或其他原因取得系爭19號房屋事實上處分權未置一詞，洵無可採。況且，法務部行政執行署花蓮分署拍賣系爭土地之公告載稱：「…據移送機關代理人查報稱本件拍賣土地上有第三人所有之鋼架房屋（即系爭40號房屋）及未辦保存登記之磚造平房（即系爭19號房屋）兩棟，因非屬義務人所有，故未一併估價，不包含在拍賣範圍…」、「本件拍賣標的之地上建物所有人經查不符合土地法第104條第1項或民法第426條之2第1 項之規定，就土地無優先承買權。如認有優先承買權，得另行起訴。」等語（參前揭執行影卷頁66反面備註欄五、七），原告信賴該公告，認系爭19號、40號房屋占有系爭土地非為租用基地建築房屋之法律關係，如該建物有占有土地之權源者，亦僅使用借貸之契約關係，而不得對抗原告，故本案之情形，實無類推適用民法第425條之1第1 項規定或最高法院48年台上字第1457號判例意旨，推斷原告默許林忠德之系爭19號房屋繼續使用系爭土地之餘地。何況被告林忠德於該執行程序中均已多次受領拍賣通知，卻從未對有利於己之事實提證聲明異議，而促使買受人注意，兩相比較下，原告之權利較被告林忠德而言更應受法律保護。從而，原告以被告林忠德為系爭19號房屋之出資興建人，已認知並容許房屋堪用之期限內繼續使用基地，得類推適用民法第425條之1規定，或依最高法院48年台上字第1457號判例意旨，推斷原告默許林忠德之系爭19號房屋繼續使用系爭土地，應無可取。
六、被告張玉春抗辯其租用系爭341 地號土地建造系爭40號房屋，對系爭341 地號土地有優先承買權，且其亦為系爭土地之承租人，有占有權源：
（一）查系爭40號房屋係被告張玉春於85年間徵得被告林忠德之父親林亮登同意，在系爭341地號184.5平方公尺土地上，申請花蓮縣政府核發85年府城建執字第85A0755 號建造執照建造完成，此有花蓮縣政府府建管第0000000000號函件可稽（本案卷頁98至105） 。至於林亮登為何同意被告張玉春使用系爭341 地號土地建築房屋，據被告之主張乃係林亮登積欠被告張玉春債務，於85年屆清償期時無法償還，原打算以系爭土地過戶方式抵償債務，卻因欠稅致使系爭土地被稅捐機關設定抵押，乃協議將系爭土地無期限租賃予被告張玉春使用，約定每月租金1,000 元，以林亮登欠款之利息抵扣租金，並提出土地租賃契約書2 件為證。
原告則否認被告張玉春與系爭土地原所有權人林亮登間有租用基地建築房屋之法律關係存在，亦爭執被告所提出之土地租賃契約書之真正，並稱被告提出之2 份租約與土地使用同意書上林亮登之簽名，及租賃標的與同意使用範圍均不同，且如被告張玉春所稱對林亮登有2,000 萬元債權，以無期限出租方式，每月利息1,000 元充償債務，也不符常情等語。本院查，依被告提出之85年10月15日土地租賃契約書記載，林亮登租賃系爭土地供張玉春興建鐵皮屋平房，租期自85年10月15日至 155年10月15日計70年，約定租金每月1,000元，應於每月15日以前繳納，每次應繳6個月份，並以林亮登向張玉春借支作為押租保證金（參本案卷頁43、44）。另林亮登、被告張玉春於85年10月30日簽訂之土地租賃契約書，重申林亮登租賃系爭土地供張玉春興建鐵皮屋之契約關係，第3 條更載稱出租人系爭土地因抵押給稅捐處，無法撤銷又無法過戶予出租人，尚欠出租人2,000 萬元正，如無法於87年10月15日還清債務，將改為無期限租賃，並約定租金每月1,000 元，由出租人向承租人之借款利息抵扣（參本案卷頁134、135），該2 件租賃契約書均申明林亮登非無償提供系爭土地予被告張玉春建築房屋之事實。且查，該2 件契約書分別於85年10月15日、30日簽立，與林亮登為名於85年10月4 日出具系爭
314 地號部分土地供被告張玉春建造房屋之同意書（本案卷頁104）時間相近；且在簽立第1份租賃契約書前之85年4月8日，系爭土地已設定第二順位最高限額抵押權2,000萬元予被告張玉春，該抵押權設定更早在第一順位抵押權人89年11月20日聲請查封系爭土地之前（參本案卷頁123至131 異動索引表），是被告張玉春抗辯租地建屋乙節，非屬無稽。然最高限額抵押權擔保之債權以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限，清償期屆至時方結算確認債額，於設定時並不當然有債權存在，原告既然否認被告張玉春對林亮登有2,000 萬元債權，被告張玉春亦未能提出債權證明，甚至於原告聲明承買系爭土地繳足價款後，其經行政執行署花蓮分署通知陳報債權後亦未陳報（參前揭執行影卷頁116、頁123起）等情觀之，被告張玉春於本案中抗辯其與林亮登仍有債權債務關係及債額為2,000 萬元等詞，恐有疑義，而不能盡信。
（二）被告張玉春抗辯其租地建屋，就系爭土地有優先承買權部分：按執行人員並無實體審理之權限，故其就執行標的關係事項所為之認定，並無確定實體上法律關係存否之效力，也不拘束真正權利人行使權利，故倘若被告張玉春租用系爭341地號土地建築房屋為事實，則依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定，其就系爭341地號土地有依同樣條件優先承買權利，即使系爭土地拍賣公告揭載：「本件拍賣標的之地上建物所有人經查不符合土地法第104條第1項或民法第426條之2第1 項之規定，就土地無優先承買權。」等語（參前揭執行影卷頁66反面），也無礙於被告張玉春得隨時提出租賃契約主張優先承買權利。雖行政執行署花蓮分署不認系爭土地上之建物所有人有優先承買權，而未曾以書面通知被告張玉春行使優先承買權，然因被告張玉春為系爭土地第二順位抵押權人，曾多次受領系爭土地拍賣之通知，從未對上揭公告內容聲明異議，甚至於受領陳報債權通知時，已確知系爭土地已經原告聲明承買並繳足價金完畢，也未見其主張優先承買權利（參前揭執行影卷），時至今日被告張玉春之優先承買權是否仍受法律保護，即值探討。按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項所明定。享有權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，權利人於相當合理期間經過後再行使權利，應認有違誠信原則，得因義務人之抗辯，使權利歸於消滅，以保障已形成之法秩序。假若被告張玉春抗辯其租賃土地建築房屋屬實，其得優先承買權之標的應僅止於房屋坐落之基地即系爭341 地號土地，而依系爭40號房屋申請建造執照檔卷內土地使用權同意書所載原土地所有權人林亮登僅同意使用184.5平方公尺（本案卷頁104），系爭40號房屋經現地測量也只有61.02平方公尺，僅佔系爭341地號土地之小部分面積（按系爭341地號土地為888平方公尺）。何況被告張玉春至遲於受領行政執行署花蓮分署通知陳報債權之時（參前揭執行影卷頁123 ，該通知係於101年2月17日寄存送達予被告張玉春），已知悉系爭土地已經特別拍賣程序而拍定，且其由先前受領特別拍賣之通知，也清楚原告聲明承買系爭土地之條件，被告張玉春若欲行使優先承買權，於當時即可為之，俾使法律關係及早確定，但其卻捨此而未為，並逾相當時間，至本案訴訟中方「抗辯」其得行使優先承買權，原告聲明承買而取得系爭土地所有權對其不生效力，有違誠信原則，應不受法律保護，原告主張被告張玉春已放棄系爭土地承買權，屬信而有徵，應足憑採。
（三）被告張玉春另抗辯其為系爭土地承租人，租賃契約存在部分：按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2 項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限，不適用之。該項規定係於88年4 月21日修正公布（89年5月5日施行），依債篇施行法第1 條後段規定，並無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2 項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2 項之規定。查系爭土地係行政執行署花蓮分署90年度營稅執特專字第61號案中公告於 100年12月26日至101年3月25日三個月進行特別拍賣程序，由原告於100年12月30日聲明應買，經通知財政部台灣省北區國稅局花蓮縣分局表示無意見，義務人永泰企業社則逾10日未表示意見，原告繳足價金後，行政執行署花蓮分署乃於101年2月15日核發權利移轉證書，原告並於101年2月22日登記為所有權人（參前揭執行案卷頁66、79至88、91至99、104），是原告受讓系爭土地所有權係88年4 月21日民法修正後，自應適用現行有效之法律規定，故本案縱有如被告張玉春所稱其與林亮登簽立無期限之土地租賃，本於現行民法第425條第2項規定，其仍不得對系爭土地之受讓人即原告主張原租賃契約繼續存在，被告張玉春抗辯其依修正前之民法第425條（按當時並無現行第2項規定），對系爭土地有租賃權乙詞，洵無可採。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。被告現占用系爭土地情形如附圖所示，且其等無使用系爭土地正當權源，因此，原告依據上開規定，請求被告林忠德拆除如附圖B、C、D、E所示之地上物，並將該部分土地返還原告，請求被告張玉春拆除附圖所示A 部分之建物拆除，並將該部分土地返還原告，均屬有據，應予准許。
八、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占用他人之房地，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該房地之損害，則依上開規定，占有人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。本件被告無法律上之正當權源而占用系爭土地，業如前述，則揆諸前揭說明，被告於無權占用系爭土地期間，即受有相當於租金之利益，致原告受有損害。是以，原告主張請求被告於返還土地前，按月給付原告相當於租金之不當得利，自堪憑採。復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十，土地法第97條第1 項定有明文，於租用基地建築房屋亦準用之，同法第105 條所明定。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭土地鄰近吉安鄉公所、郵局、傳統市場，交通便利，堪稱為花蓮地區生活機能便利之區域，且系爭341 地號土地位於「變更吉安（鄉公所附近）（第三次通盤檢討）案」之計畫範圍內，屬住宅區，系爭341-1 地號土地為都市計畫之公共設施用地（道路），公告現值也有每平方公尺11,300元之價額（參執行影卷頁66反面備註欄記載、本案卷頁10、11土地謄本），本院認以系爭土地申報地價總價額年息10% 計算被告所獲相當於租金之不當得利，應屬適當。至於被告抗辯原告之訴如有理由，被告應返還之不當得利數額，依土地法第110條第1項規定不得超過地價百分之八為基準云云，然被告所占用之系爭土地並非農牧漁業使用，均屬房屋基地，不適用該法第四章耕地使用之相關規定，被告此部分抗辯，於法尚有未合。茲將原告得請求相當於租金之不當得利數額，分述如下：
（一）被告林忠德占用系爭土地如附圖B、C、D、E部分，其面積共319.64平方公尺，依土地法第148 條、土地法施行法第25條規定，法定地價即係土地所有權人依法所申報之地價，查系爭土地申報地價為每平方公尺1,360 元（參本案卷頁10、11土地謄本），其每月所受相當於租金之不當得利數額應為3,622元（計算式：1,360元/㎡×319.64㎡ ×年息10%÷12月＝3,622元，元以下捨去）。
（二）原告雖以被告張玉春於本案抗辯其租賃系爭土地月租金為1,000 元，以之作為被告張玉春無權占用土地之不當得利云云，然依被告張玉春提出之土地租賃契約書記載，其向林亮登租賃之標的物為系爭土地二筆，原告既否認該租賃契約書之真正及效力，而被告張玉春現實占有系爭土地亦僅系爭40號房屋而已，其他土地部分業經行政執行署花蓮分署於 101年3月21日點交予原告（參前揭執行影卷頁139、140），原告自無援引被告張玉春抗辯每月1,000元之價租賃系爭土地「全部」，作為被告張玉春所有40號房屋占用系爭土地「部分」所受利益。查被告張玉春占用系爭土地（如附圖A部分），其面積為61.02平方公尺，而系爭341土地申報地價為每平方公尺1,360元（參頁11土地謄本），其每月所受相當於租金之不當得利數額應為691 元（計算式：1,360元/㎡×61.02㎡×年息10%÷12月＝691 ，元以下捨去）。
九、綜上所述，原告基於民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告林忠德、張玉春除去無權占用之地上物部分，將占用土地返還原告，為有理由，各判決如主文第一、三項所示；另原告基於民法第179 條不當得利返還請求權，請求被告林忠德、張玉春自原告登記為系爭土地所有權人翌日即101年2月23日起至交還土地前一日相當於租金之不當得利，有理由部分各判決如主文第二、四項所示，另請求被告林忠德、張玉春計至「交還土地之日止」相當於租金之不當得利，及請求被告張玉春按月給付超逾691 元，則均無理由，應予駁回，而判決如主文第五項所示。原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告訴請拆屋還地與按月給付相當於租金之不當得利勝訴部分，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造就訴外人林亮登同意系爭341 地號部分土地供被告張玉春建築40號房屋之法律關係，及被告張玉春與林亮登簽訂之土地租賃契約書是否為真正、有效？被告張玉春有無給付租金等等，雖屬被告張玉春有無優先承買權，及買賣不破租賃法則之前提事實。然本院既認定被告張玉春縱有如其所稱租地建屋之事實而享有優先承買權，亦因其已知悉系爭土地經特別拍賣程序，由原告聲明承買並繳清價金事實後，逾相當合理期間仍未行使優先承買權，認無由再援此對抗原告，及系爭土地所有權移轉係於88年4 月21日民法修正之後，被告張玉春所稱之租賃契約縱使存在，亦無民法第425條第1項規定之適用，故前揭事實真偽如何，因無礙於本案判決之最終結果，本院未再予審究，併此敘明。
、據上論結，原告之訴部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390條第2項、第392條第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 11 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 11 日
書記官 王馨瑩