臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度重訴字第39號原 告 陳秉洋即大東不動產企業社訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師訴訟代理人 沈嫦娥被 告 建利企業股份有限公司法定代理人 黃文通被 告 黃建堯
黃文通共 同訴訟代理人 黃健弘律師上列當事人間給付仲介費等事件，本院於中華民國102年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)兩造於民國101年5月18日簽定委託銷售書，原委託出售價額為每坪新台幣（下同）27,000元，同年月5月30日變更為總價150,000,000元；即被告黃文通委託原告出售花蓮市○○段474、476、478、256、257、473、475、479、480、481、
482、487地號土地，委託出售總金額為55,591,000元。加上被告建利企業股份有限公司委託原告出售花蓮市○○段○○○○號土地及27建號，委託出售總金額74,858,500元，再加上被告黃建堯委託原告出售花蓮市○○段○○○○○○○○○○○○號土地及68建號，委託出售總金額19,550,500元。上揭不動產原告已於101年5月8日覓得訴外人江銘煌，其原本僅願以總價124,094,000元整購買，但因未合於被告等委託之出售價額，經原告協調磋商101年5月24日訴外人江銘煌始願以總價150,000,000元整購買，原告業已達成被告委託之價格，並通知被告等，詎被告等卻於101年6月8日傳簡訊給原告之仲介人員沈嫦娥告知終止委任，並於同年月11日寄發存證信函表明終止委任。
(二)依兩造當初簽定委託銷售書第4條3項約定，於委託銷售期間內，業已達成委託價格，若甲方不賣視同違約行為，並應給付乙方委託售價的3%價金作為違約金，且於委託日終止時給付乙方，此時原告仍可依約向被告請求給付3%之仲介費用（見本院卷第11至13頁）。以及大東不動產買賣要約承諾書約定，若被告依約履行，除原告得向被告請求給付總委託價3%仲介費用以外，亦可向買方請求給付2%之報酬（卷第14、15頁），今因被告違約，致原告無法取得前開款項，原告就此損害，自亦得向被告請求，此有臺灣高等法院花蓮分院95年度上字第42號、臺灣高等法院花蓮分院97年度上易字第47號以及本院100年度訴字第171號民事判決見解可參。
(三)據此，原告依契約及上揭判決得向被告黃文通請求給付總委託價3%仲介費1,667,730元（＝55,591,000元x3%）及賠償原告因此無法向買方請求給付2%之報酬1,111,820元（＝55,591,000元x2% ），計算後為2,779,550元；向被告建利企業股份有限公司請求給付總委託價3%仲介費2,245,755元（＝74,858,500元x3%）及賠償原告因此無法向買方請求給付2%之報酬1,497,170元（＝74,858,500元x2%），計算後為3,742,925元；向被告黃建堯請求給付總委託價3%仲介費586,515元（＝19,550,500元x3%）及賠償原告因此無法向買方請求給付2%之報酬391,010元（＝19,550,500元x2%），計算後為977,525元；原告爰依契約約定及債務不履行損害賠償之法律關係請求被告等給付仲介費等費用。
(四)對被告抗辯之陳述：被告等否認授權黃暉紘，然就原告101年12月5日提出錄音譯文（卷第67至68頁）可證被告黃建堯在第一時間授權表示授權黃暉紘，此與其辯稱被告等人未授權黃暉紘之陳述相左。原告亦有委託書可證明被告有授權黃暉紘，被告如仍欲否認其授權行為應由其負舉證責任。黃暉紘簽約時亦有提示本案權狀、建利企業股份有限公司之營利事業登記證。
(五)並聲明：
1、被告黃文通應給付原告新台幣2,779,550元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、被告建利企業股份有限公司應給付原告新台幣3,742,925元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3、被告黃建堯應給付原告新台幣977,525元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
4、原告願供擔保，請准宣告假執行。
(六)提出經濟部商業司商業登記資料查詢、委託銷售書、大東房屋契約內容變更同意書、大東不動產買賣要約承諾書、簡訊照片郵局存證信函（卷第8至18頁）等件影本為證。
二、被告之抗辯：
(一)按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。」、「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有：1、違反平等互惠原則者。2、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。3、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。上述情形之一者，推定其顯失公平。」，消費者保護法第11條之1第1、2項及第12條定有明文；被告固有簽立系爭「委託銷售書」，惟原告並未提供被告充分之審閱期間即倉促簽立系爭合約，此可自本件合約簽立日期與委託期間之始日同為「101年5月18日」可證，且依系爭契約第4條特約事項第3項之約定，即令委託銷售期間內，業已達成委託價格，但因賣方反悔不賣致契約未成立，原告仍得請求與契約成立時相同之報酬，顯與本件「訂約之媒介居間」之性質有違，且有違平等互惠之原則，依上開消費者保護法第11條、第12條之規定，被告得主張上開條款不構成契約之內容及契約無效，原告自不得依無效之契約向被告為本件之請求。
(二)退萬步言之，縱認本件契約有效，惟按民法第167條、第170條規定「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。」、「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。」。本件被告固有於系爭契約上簽名用印，惟被告並未授權黃暉紘為代理人，亦不知黃暉紘有在系爭契約之代理人處簽名自居為代理人之情，此可自被告所留存之契約其上「代理人」處並無黃暉紘之簽名（卷第64頁），與原告之契約上有黃暉紘簽名，明顯不同可證，且本件被告亦無簽立書面授權黃暉紘為代理人之文件，足證被告並無授權黃暉紘為代理人之行為，而本件「契約內容變更同意書」將原本兩造約定「期限：101年5月18日至101年6月10日、金額：每單坪27,000元」變更為「期限：101 年5 月30日至
101 年6月10日，金額：總價為150,000,000元」，亦根本未經被告同意，而係黃暉紘以被告代理人名義簽立，此亦可自上開變更同意書上被告三人之簽名與黃暉紘之簽名為同一人所簽可證，並可傳訊黃暉紘作證即明，本件原告亦從未與被告商議買賣條件，僅憑無權代理人黃暉紘擅自變更委託價格之行為，何能認定買賣雙方業已達成買賣之合意。至於原告提出錄音譯文證明被告表示確有授權黃暉紘為代理為之內容，只不過是被告黃建堯不想與原告職員洽談買賣事實之推託之詞，並非有授權黃暉紘為本件代理人。故而，被告既未授權黃暉紘為代理人，其擅自同意變更上開委託價格之法律行為，對被告自不生效力，被告並拒絕承認黃暉紘為被告之代理人及其所為之法律行為，從而，原告並未達成系爭第4 條第3 項所約定之「委託價格」，原告自無依上開約定請求被告給付違約金及損害賠償之理。
(三)民法第250條規定：「…違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」，另最高法院86年台上字第1620號判決：「按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條2項規定，視為賠償性違約金。」。故而，縱認原告得依契約第4條第3項之約定請求違約金，惟上開違約金應屬損害賠償預定性質之違約金，原告除依上開契約約定請求按委託售價3%作為違約金外，殊無再另行請求因被告不履行契約致其未能自買方處取得成交總價2%報酬之損害賠償之理。
(四)退萬步言，縱令原告得依系爭契約第4條第3項之約定，向被告請求給付違約金，惟按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，最高法院96年台上字第107 號判決：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。」，不動產經紀業管理條例第21條第1 項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」。本件原告與買方簽立之不動產買賣要約承諾書於「101 年5月8日」即已簽立，惟兩造簽立系爭合約之日期係「101年5月18日」，可知原告已先行找到買方始與被告簽立委託契約，事後再遊說買方變更購買金額，然後透過無權代理人黃暉紘將委託出售價格變更為與買方出價金額相同之金額，以達其完成仲介服務之目的，原告顯有違上開不動產經紀業管理條例之規定，且縱認本件原告已達成其仲介服務之目的，惟距兩造簽立系爭合約不過短短12天之時間，原告完成本件仲介服務並未付出太多勞費，而本件買賣契約亦未成立，被告未能依其原委託價格出賣系爭土地，實際並未受有何利益，惟因系爭土地價格高昂，如依約定得請求數百萬元之違約金，其違約金之約定顯屬過高，被告等爰請求法院酌減至相當之數額。
(五)綜上所述，原告並未提供被告充分之審閱期間即倉促簽立系爭合約，且依系爭契約第4條特約事項第3項約定原告仍得請求與契約成立時相同之報酬將與「訂約之媒介居間」之性質有違，且有違平等互惠之原則，該條款應不構成契約之內容及契約無效，原告不得依無效之契約向被告為本件之請求。退步言之，被告等並未授權黃暉紘為代理人，簽立本件「契約內容變更同意書」，被告既未授權黃暉紘為代理人，其擅自同意變更上開委託價格之法律行為，對被告不生效力，被告並拒絕承認黃暉紘為被告之代理人及其所為之法律行為，故原告並未達成依委託價格完成買賣合意之行為，況縱認黃暉紘為有代理權之被告代理人，依契約第4條第3項之約定請求違約金應屬損害賠償預定性質之違約金，原告除依上開契約約定請求按委託售價3%作為違約金外，不得再另行請求因被告不履行契約致其未能自買方處取得成交總價2%報酬之損害賠償。被告另依民法第252 條規定，請求法院酌減違約金之金額。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷及得心證之理由：
(一)原告為不動產經紀業者，於101年5月8日11時30分與訴外人江銘煌簽約成立「不動產買賣要約/承諾書」（卷第14頁），由江銘煌委託原告以每坪單價20,000元居間購買被告黃文通、建利企業股份有限公司所有花蓮市○○段474、476、
478、256、257、472、473、475、479、480、481、482、487地號等土地及門牌花蓮市○○路○段○○○巷○○弄○○號建物（即合法農舍1棟），委託期間自101年5月8日起至101年5月31日止，並交付合作金庫面額200萬元即期支票為保證金。
嗣原告復於101年5月18日分別與被告黃文通、建利企業股份有限公司（下稱建利公司）及黃建堯簽約成立「委託銷售書」（卷第10至12頁），由被告黃文通委託原告以每坪單價27,000元出售花蓮市○○段474、476、478、256、257、473、
475、479、480、481、482、487地號等12筆土地；由被告建利公司以同上價額委託原告出售同段472地號1筆土地；由被告黃建堯以同上價額委託原告出售同段266、267、268地號等3筆土地，委託期間均自101年5月18日起至101年6月10 日止。原告主張其於101年5月30日與被告之代理人黃暉紘簽訂「契約內容變更同意書」（卷第13頁）約定就上述花蓮市○○段474、476、47 8、256、257、473、475、479、480、
481、482、487地號等12筆土地含合法農舍一棟，變更委託出售金額，由每單坪27,000元，變更為總價1億5千萬元，而江銘煌亦於101年5月24日與原告簽訂「契約內容變更同意書」（卷第15頁），約定就上述12筆土地外加上同段472、266、267及268地號等4筆土地，由每坪20,000元之購買金額變更為總價1億5千萬元，故已達成委託價格，惟被告卻後悔不賣應視同違約行為，依約應給付原告委託售價的3%價金作為違約金，並應賠償原告可向買方江銘煌獲取按委託售價2%計算報酬之損害等語。被告則否認訴外人黃暉紘有與原告簽訂上述「契約內容變更同意書」以變更委託銷售內容之代理權，因此抗辯原告並沒有達成委託價格，無請求給付違約金或損害賠償之權利等語。故本件爭點乃：㈠黃暉紘有無變更被告與原告間之委託銷售契約所約定委託銷售價額之代理權？㈡原告是否已依委託銷售契約之本旨達成買賣雙方之主要交易條件之合致？㈢被告有無違反系爭委託銷售書第四條特約事項第3點之情事？㈣被告應否給付原告委託售價3%價金之違約金及賠償減少收取買方按總價2%計算報酬之損害？
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又代理權之授與，涉及代理人是否有權代理本人與第三人為法律行為，乃屬代理人與本人間之對外關係，其內部關係則係基於委任，亦即由本人委任代理人對外代為意思表示或代受意思表示，按民法第167條規定：「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。」；第170條第1項規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」；第532條規定：「受任人之權限，依委任契約之訂定。未訂定者，依其委任事務之性質定之。委任人得指定一項或數項事務而為特別委任。或就一切事務，而為概括委任。」；第534條第1款規定：「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。」，其立法理由即謂：「謹按受任人之受有概括委任者，雖得為委任人為一切法律行為，然亦須受限制。如上列各款事項，係使委任人專負義務，或於其權利有重大變更，關係利害至為鉅大。此種事務，則非經委任人特別之授權，受任人即不得處理之。故設本條以明示其旨。」，參酌不動產經紀業者從事不動產買賣之居間或仲介活動以賺取報酬，對於不動產交易秩序及客戶權益之保障，影響甚大，因此客戶之交易安全維護應優先於不動產經紀業者自身之商業利益考量，且依不動產經紀業管理條例整體立法意旨來看，不動產經紀者業者係屬政府立法管理之行業，須領有執照始得從事經紀或仲介服務，應具備專業之處理事務能力，負有使客戶就其權益有充分之瞭解及考慮之解說義務，不容有以模糊不明之條款或利用客戶輕率、急迫或無經驗等機會，來從事不動銷售委託關係之締結，亦庶一併符合消費者保護法就定型化契約使用上應予消費者充分知悉其權益之法旨。故於委託銷售契約之成立或變更，固非不許由不動產所有權人本人以外之人代理，惟其客戶本人是否確有代理權之授與及其委任代理人處理事務之授權範圍，均應有具體明確之約定或文件記載，以符專業，若遇代理權是否欠缺之爭議時，除應由主張有代理權者負舉證責任外，並於不動產經紀業者所提供之定型化締約文件內容或文義有疑問時，應採有利消費者即客戶之解釋。
(三)據證人黃暉紘之證述：系爭「委託銷售書」均係由被告等人親自簽章，非由其代理成立，伊並非被告等之代理人，系爭「契約內容變更同意書」沒有經過被告同意、簽名蓋章，其以代理人所為簽名之目的，係為將其與原告營業員商討之結論轉達被告知道，而代為簽收以證明與原告有此討論內容等語，即否認其有代理被告為同意系爭「契約內容變更同意書」所記載內容之意思表示及權限。復由原告提出之系爭「委託銷售書」之代理人欄內雖有黃暉紘之簽名，且證人黃暉紘承認係其所簽，但從系爭「委託銷售書」整體文字內容全無提及有關代理權授與或委任之事項，原告亦自認別無其他上開證人與被告間代理權授與之委任契約書存在，參酌系爭「委託銷售書」乃均由被告等本人親自簽章，亦即由被告自行簽約，非由黃暉紘代理被告等與原告簽訂，應無所謂代理行為之存在，根本沒有授與黃暉紘代理權之必要，故證人黃暉紘證述：委託銷售書上代理人欄上本來沒有簽名，是原告人員沈嫦娥要求其事後簽字的等語，應屬可採，參酌被告提出之系爭「委託銷售書」留底影本上並無代理人之簽名，而原告復未能證明黃暉紘在系爭「委託銷售書」之代理人欄上簽名係經過被告等同意之具體事證，尚難認僅憑黃暉紘事後簽名於上開契約書代理人欄之行為，即發生被告授與其代理權之法律上效果。再者，如何成立銷售委託之關係，完全係由依不動產經紀業者即原告提出之文件來為之，易言之，系爭不動產居間之委託銷售契約關係全係由提供專業服務之原告主導及安排下來締結，被告等為消費者及被服務之客戶，因此果真被告等有授權他人代為處理及決定委託銷售契約之事項，並賦予變更委託銷售條件之權限，則此種委任及代理權之授與乃交易上的重要事項，若要求客戶出具授權同意書或於委託銷售書上載明授權他人代理之意旨者，並非不易之事，惟由原告提出之文書中欠缺相關代理權授與或委任之內容，自無從認定被告有概括授權黃暉紘代理與原告簽訂委託銷售契約，更無從認定被告有特別委任黃暉紘得享有代為變更委託銷售條件之權限。
(四)另由本件整體交易過程來看，原告因為訴外人江銘煌欲以每坪20,000元之價額購買被告之土地，而於接受其委託及收受保證金200萬元後，著手接觸被告，但因為找不到被告，於是透過黃暉紘從中轉達，而被告同意以每坪27,000元之價額委託出售。原告取得被告上述出售條件之委託後，復找江銘煌協商，要求其提高買受之價額，江銘煌於101年5月24日乃同意以總價1億5千萬元向被告等購買16筆土地及農舍1棟，原告於是要將江銘煌變更後之要約內容轉達被告等，但仍無從與被告等本人見面，只得透過黃暉紘代為轉達。至於被告等有無同意變更原委託售價，而承諾上述江銘煌以總價1億5千萬元等購買被告16筆土地及農舍1棟之要約，原告係憑101年5月30日之「契約內容變更同意書」主張被告已同意變更售價為總價1億5千萬元，而就江銘煌要約之條件為承諾，惟被告否認有上述變更委託售價之同意及授權黃暉紘代理為同意或承諾之意思表示，而據證人黃暉紘之證述，無非表示其自居代理人簽名於「契約內容變更同意書」之目的係代為受領原告所轉達之買方願以每坪25,000元購買之要約意思表示，但伊並無同意權，且是簽名於上開文書後，才於101年6月8日前一天將文書上所載訊息之轉達被告，被告於101年6月8日決定不予同意，於是黃暉紘以手機簡訊將此情形通知原告。由於原告未能證明被告已自行或授權委由黃暉紘代為就買方江銘煌之要約條件為同意之承諾，亦未能證明上開101 年5月30日之「契約內容變更同意書」作成時，被告等已知悉江銘煌於101年5月24日新提出之要約內容，故不足以認定被告有授與黃暉紘決定變更委託出售條件之權限，亦難認被告已就買方之新要約為同意之承諾。再者，由原告所提出之上開101年5月30日作成之「契約內容變更同意書」上記載，其所包括之土地僅為花蓮市○○段474、476、478、256、257、473、475、479、480、481、482、487地號等12筆土地，不包括同段472、266、267、268地號等4筆土地在內，故雖上開12筆土地總價變更為1億5千萬元，但顯與買方江銘煌要約之內容不符，應尚無所謂就買賣標的及價金達成意思表示合致。又容或上開「契約內容變更同意書」關於土地地號之記載可能係屬筆誤，惟由此情形，足見上開「契約內容變更同意書」之作成，係在非常草率而不正式之情形下所為，與通常此種涉及1億5千萬元之重大交易，若要當事人為承諾之意思表示應該會十分謹慎為之、再三確認及正式明確記載之情形，顯不相符，且上開土地筆數記載之錯誤得影響價格判斷，有矇混欺罔被告之虞，應非被告所同意接受之內容。由上情形，可見此文書應係如證人黃暉紘所述，只是將其與原告承辦人員沈嫦娥商談之內容記載，供轉達被告之用，較為合於上情。又由上開「契約內容變更同意書」之設計格式來看，其「特殊約定」欄內一開頭就載明：「本欄約定事項須經甲乙雙方簽章，始生效力」等語，而於此一欄之欄尾分別有「甲方簽章」及「乙方簽章」之方格，然後在其下方「立同意書人」欄，尚有「甲方：」及「乙方：」之簽章空位，應由當事人簽章來完成之。然系爭「契約內容變更同意書」上，僅由黃暉紘在上開「特殊約定」欄之甲方簽章空格外簽名及加註為被告代理人，未於立同意書人欄簽名，亦與此文書設計簽章之方式不合，客觀上亦難認已就該「特殊約定」欄以外事項（即「一般約定」欄關於期間、金額等）已為同意之意思表示。且由此客觀書面所呈現之記載及簽名情形，顯然黃暉紘刻意避免正式地在文書設計之簽章欄位內簽名，足認證人黃暉紘證述：其以被告代理人自居簽名於契約內容變更同意書上，只是證明已收到原告新提出之交易條件，而待轉達被告後，由被告決定是否同意，所以上開契約內容變更同意書上被告未有簽章等語（卷第82頁），係屬可信，故系爭「契約內容變更同意書」之內容未經被告同意，應不生效力。
(五)復按最高法院70年台上字第657號判例意旨：「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（參看本院60年台上字第2130號判例）。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛。原審徒憑上訴人曾將印章交付與呂某之事實，即認被上訴人就保證契約之訂立應負表見代理之授權人責任，自屬率斷。」；最高法院68年台上1018號判例意旨：「民法第169 條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責。」；另按傳達意思之機關（使者）與代為表示意思之代理人不同，前者其所完成之意思表示，為本人之意思表示，其效果意思由本人決定，後者代理行為之意思表示為代理人之意思表示，其效果意思由代理人決定，表見代理人之意思表示亦然，最高法院62年台上字第2413號著有判例。原告主張其始終透過黃暉紘與被告溝通，被告也都經由黃暉紘傳話，原告人員想要拜訪所有權人即被告等，但黃暉紘表明說由他處理即可，並出具相關證件及權狀，因此被告應就黃暉紘之行為負表現代理之責等語，被告則否認之。經查，社會上通常之需要透過談判或協商之交易，其參與談判協商過程中所謂「談判代表」，若未出具代理權之授權文件，一般只具有使者或傳達意思之機關之性質，沒有決定效果意思之代理權，與代理人有所不同。當事人本人或其法定代理人不願親自與交易對象接觸及商談，而透過談判代表進行協商，目的可能在避免自己協商過程中失言或態度軟化，並保留轉圜及考慮之空間，以便就最後談判之結果慎重考量是否接納，而擁有最終成立協議與否之決定權，此種推派談判代表或使者進行交易協商之行為，應不能解釋為有授與代理權或得成立表現代理之事實。因此被告固如原告所述，均拒絕直接與原告人員接觸，而要求透過黃暉紘居中處理，但尚不能證明已委任黃暉紘為全權代理人，然本件既然涉及上億之不動產交易，原告又係專業之經紀業者，就黃暉紘之代理權有無事項，應嚴加確認，此不僅關乎原告自身的報酬利益，更重要的是要確保其受託居間之當事人即被告等之利益，故不能沒有明確的代理權授與內容及權限範圍之授權文書或於委託銷售書上加註條款，來確定代理權限有無，若僅以口頭或透過行為舉止之推測來判定黃暉紘有無全權代理被告之表現權限，而就居中協商者為代理人或使者未加以查核及確認，顯然過於草率而有害交易安全，足以危及仲介業者應保障其委託人利益之職責，是以原告上述主張顯非可採。又委託出賣不動產而將相關證明文件及權狀交付仲介業者，以提供正確資料及取信交易對象，係屬一般採行之合理慣行，尚難以此交付文件資料等之行為即推論有代理權授與之意思，故不應發生使人誤認為代理人之表現情狀。
(六)綜上所述，不動產仲介業透過之居間土地或房屋買賣而賺取佣金酬報營利，過去因諸多業者為自身獲取高額利益，透過資訊不對等或欺罔矇騙手法，犧牲委託之客戶的權益，肇生糾紛，政府為管理這種混亂現象而建立秩序，乃立法予以管制。因此今日合法正派的不動產經紀業者，被社會期待應具有以維護客戶利益為上之使命，憑專業之知識及技能，提供客戶正確交易訊息及判斷，並防止一切可能之紛爭，故於委託授權之條件及其變更，透過提供慎重及正確的「文書服務」，來確認每一個交易環節或步驟之過程，是最基本之專業服務上的要求。所以今日之不動產經紀之委託服務若尚要訴諸文書服務以外之其他方式來證明契約內容或主張表現代理等，已難令人相信其所提供仲介服務之適格性。尤其於接受客戶委託出售不動產之情形，客戶所提出之委託售價，經紀業者既承諾接受，自應使命必達，豈可存有先簽下委託再伺機慢慢跟客戶撕磨要求降價之僥倖念頭。故於變更調降委託出售價格時，應予客戶慎重考慮之時間及正確資訊，因此作成「契約內容變更同意書」時，既應再三與客戶確認及給予反覆考慮之機會，要求客戶正式完整簽章，應是必要的合理程序。如果客戶本人不在場，有他人主張可以代理，專業的仲介人員也不能見獵心喜，在未盡受託人替客戶查核之義務下，就逕認已有合法代理。蓋相對於「委託」二字，就是「受託」二字，受託者應將維護委託人之利益，置於自身利益之上，才符合此行業的基本法律上及道德上的要求。本件原告之委託銷售書上之當事人簽名欄內固有代理人簽名一欄，但縱觀該委託銷售書中並無相關對應之委任代理人之條款或文字，更無授與代理權限之內容，因此若未另附其他指派代理人之委任書，不能單由這一欄簽名認定有何代理權之授與，至少這點善盡保障客戶之查核工作職責，係屬專業之不動產經紀業應有之體認。又縱使透過代理人成立委託銷售之居間契約關係，該代理之任務於簽約後已完成，代理關係自然結束，不當然嗣後仍擁有變更委託銷售條件之代理權，因此仲介業者事後要求客戶降價出售不動產而變更委託條件時，若非透過客戶本人而係他人同意之意思表示，則該他人有無代理權至關重要，合格之不動產經紀業者應要提供授權書，才能保障客戶的權益，豈能隨意便宜行事？本件訴外人黃暉紘並無代理權限，已如前述，被告委託原告以每坪27,000元之單價出售，買方江銘煌要約以總價1億5千萬元買受系爭16筆土地及農舍一棟，原告未能證明被告同意降價接受江銘煌之要約，故原告並未依委託銷售契約之本旨達成買賣雙方之主要交易條件之合致，被告因價格不合而不賣未違反系爭委託銷售書第四條特約事項第3點之約定，原告無向被告請求給付委託售價3%價金之違約金及賠償減少收取買方按總價2%計算報酬之權利。
四、從而，原告依契約之法律關係，請求被告黃文通2,779,550元、被告建利公司給付3,742,925元、被告黃建堯給付977,525元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬無據，不應准許，應予駁回。原告假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 1 月 16 日
臺灣花蓮地方法院民事第一庭
法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 16 日
書記官 李宜蓉