臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度重訴字第54號原 告 高聰明訴訟代理人 邱一偉律師被 告 翔傑營造有限公司兼法定代理人 方國鐘共 同訴訟代理人 簡燦賢律師複 代理人 吳秋樵律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告方國鐘應將坐落於花蓮縣花蓮市○○段○○○○號土地及其上門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○街○○號房屋全部，與同段第85-1地號土地及其上門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○街○○號房屋全部，交付予原告。
二、被告方國鐘應自民國 100年10月17日起至第一項房屋、土地交付原告之日止，按月給付原告新台幣15,662元。
三、被告翔傑營造有限公司應遷出花蓮縣花蓮市○○○街○○○○○號，及辦理公司所在地變更登記遷出花蓮縣花蓮市○○○街○○號1樓。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用新台幣78,814元由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新台幣2,618,133元為被告供擔保後，得為假執行；被告如以新台幣7,854,400元為原告供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項按月給付到期者，於原告各期以新台幣5,221元為被告供擔保後，得為假執行；被告如各期以新台幣15,662元為原告供擔保後，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之訴駁回。事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）請求遷讓房屋及土地部分：⒈緣被告方國鐘與原告原為友人，被告方國鐘因經營事業等
原因，偶爾向原告借貸款項，迄民國98年10月16日，經雙方會對帳後，被告仍欠原告新台幣（下同）22,419,917元。另被告方國鐘以其原有坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○號、第85之1 號土地以及坐落其上門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○街○○○○○號之房屋，向土地銀行貸款，至98年10月16日為止，仍有16,614,848元未清償。被告方國鐘為解決其債務問題，於98年10月16日將系爭土地、房屋、花蓮縣花蓮市○○段○○○○○○號土地，以及同段第410 號地號土地應有部分4分之1、同段第412 地號土地應有部分4分之1全部出售予原告。雙方約定買賣總價金為39,034,765元，分別以被告方國鐘原所積欠原告之22,419,917元以及原告承受被告向台灣土地銀行所借貸未清償款項16,614,848元作為原告支付買賣價金之方法，此有契約書以及所附價款收付明細表為證。雙方復於該買賣契約第十二條第(三)點約定：被告方國鐘得於100 年10月16日前，以「清償積欠原告之前揭借款總額、陸續借款金額加計利息，併償還原告所承受之被告方國鐘土地銀行借款本息」之條件，買回系爭買賣標的物。若被告方國鐘逾期未買回，被告方國鐘則放棄買回權並不得異議。隨後，雙方辦理完成前揭土地、房屋之過戶手續，前揭土地、房屋自98年10月27日起，即登記為原告所有。嗣於100年3月15日，原告所有之花蓮縣花蓮市○○段○○○○○號、第412地號土地（均持有4分之1之應有部分），經其他共有人要求分割，復經被告方國鐘同意後，原告因分割取得富國段第410之1地號、富國段第412之1地號土地之完整所有權利。
⒉查系爭契約書第十二條特約事項(三)明確約定「逾期未買
回即視同放棄購買權，賣方(方國鐘)不得異議，本約標的所有權、使用權全歸屬高聰明所有，賣方(方國鐘)應將房屋土地交還予買方(高聰明)使用。」因此，被告方國鐘負有於 100年10月17日即將所有買賣標的交付原告之債務，惟其迄今仍未將買賣標的物中之花蓮市○○段○○○○號、85之1 號土地及其上門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○街○○○○○號房屋（下稱系爭土地、房屋）交予原告。被告方國鐘應當自100 年10月17日起即負擔遲延給付之賠償責任。系爭土地、房屋既已登記為原告所有，原告為維權益，依系爭契約以及民法第767條第1項之規定，請求被告方國鐘遷讓系爭土地及房屋，自屬有據。
（二）請求被告每月支付金錢部分：按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第231條第1項定有明文。次按，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。同法第213條第1項及第215 條分別定有明文。經查，被告方國鐘自100 年10月17日起即給付遲延，因此負有損害賠償之責任，原告因被告方國鐘給付遲延致無法自100 年10年17日起使用收益系爭土地、房屋，而此種損害無法回復原狀，因此被告方國鐘應以金錢賠償原告之損害。計算方式如下：
1.遲延給付之財產價值：①花蓮市○○段○○○○號、85之1 地號土地之公告現值
為18,700元/平方公尺，二筆土地分別為181平方公尺及182平方公尺，面積共363平方公尺，土地價值為6,788,100元②花蓮縣花蓮市○○○街○○○○○號房屋之房屋核定價值分別為：519,700元、546,600元。
③綜上，系爭土地、房屋之價額為7,854,400元。
2.損害之計算：參酌土地法第97條之意旨，認使用收益房屋土地之損害，相當於租金之損失，並以標的價值之10% 當作「年租金」之計算標準。即6,788,100元（第85、85-1 地號土地）+519,700元（78號房屋）+546,600元（80號房屋）= 7,854,400元，故原告每月之損害為：7,854,400元/10/12=65,453元。
（三）被告翔傑營造有限公司應將公司遷出並辦理公司所在地址變更為他處之部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。經查，被告翔傑營造有限公司（下稱被告公司）將其公司登記於原告所有之花蓮縣花蓮市○○○街○○號並同時實際使用花蓮市○○○街○○號房屋。被告公司該等作為均無適法之權源。而被告公司將公司地址設在花蓮市○○○街○○號，導致該處所法律關係複雜，而將令交易價值減損，因此有妨害原告所有權之情形。為此，依民法第767條第1項之規定，本於所有權之請求權，請求被告公司遷出花蓮市○○○街○○號，並將公司所在地登記變更為他處。
（四）對被告抗辯之陳述：
1.按「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物」、「前項買回之價金，另有特約者，從其特約」；民法第379 條第1項、第2項分別定有明文。本件係在買賣契約中另附加出賣人得於一定期限內買回之停止條件，此觀諸買賣契約之文義自明，惟在買回價金之計算上，另有特約。依契約書第十二條特約事項(三)之記載，買回價金之計算如下：①98年10月16日止被告積欠原告之借款總額22,419,917元。
②買回期限前新發生之借款(亦即陸續借款金額)。③前述二項借款本金加計二造約定之利息（月息2 分）總額。④買回前原告所繳納被告原向土地銀行借款之本息另加計利息（月息2分）。故被告方國鐘於買回期限屆至時，必須將上述四筆款項全數返還原告，始能行使買回權。次按原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷，民法第379條第3項亦定有明文。查本件依上述特約事項(三)之約定，被告方國鐘如逾期未買回始須將標的物交還原告。換言之，本件買賣行為完成後，原告同意被告方國鐘繼續占有使用買賣標的物至其確定不買回為止。故原告並未就買賣標的物取得利益，依上引法條之反面解釋，被告方國鐘自亦不得享有買賣價金之利息利益，此亦為兩造何以約定買回時被告方國鐘應將利息部分亦列為買回價金一部之原因。本件被告方國鐘確係因無力清償其積欠原告之龐大債務，始願將前揭土地、房地以買賣契約並附買回條件之方式擔保其債務。故兩造間除成立買回契約外，其實更寓有讓與擔保之意思，並非借名登記。否則原告一方面充任人頭，一方面又無法獲得債務之清償，甚至要再借貸予被告或代其墊付銀行貸款，對原告有何利益可言？相反地，雙方訂立附買回條件之買賣契約，被告方面除可暫免原告之催討外，亦得在買回期限屆至前再向原告借款，並由原告代墊銀行利息，其之經濟壓力除可暫得舒緩外，更可在買回期限屆至前自行評估是否完全清償對原告之債務而取回系爭房地之所有權。故本件兩造間之真意乃係基於讓與擔保之意思，彼此合意成立買回契約，其真正之用意在於清償被告對原告之負債。否則的話，原告焉可能拋棄抵押權之保障，單純擔任人頭？又被告辯稱其於98年10月間，因上游廠商倒閉致其無資金給付工程款予下包云云。惟據被告提出之鈞院98年度重訴字第32號民事判決而觀，該案件原告起訴之日期為98年7月31日之前，而被告公司違約情事更早發生於00年0月00日之前（見該判決第47頁第6、7行，被告公司因違約遭解除契約日），該案件係遲至101年11月30日始為第一審判決，故上開事件發生之時點在本件買賣契約成立前數年，被告公司遭判決須負賠償之責更是在買回期限屆至之一年後，則在第一審判決前，被告有何遭查封、拍賣之風險？當時原告尚有抵押權之保障，又何須配合被告擔任借名登記之人頭？是被告所辯上述事件，無論就人、事、時、物觀察，均與本件買賣契約之成立背景毫無關聯，無由證明兩造間有所謂借名登記之事實存在。
2.本件兩造如成立借名登記契約，如前所述，根本無庸在買賣契約上另訂買回之停止條件，而且觀諸契約買回條件之設定內容不但鉅細靡遺且經修改，更足見當時訂立附買回條件之買賣契約是屬當事人間之真意。何況，如果是借名登記，怎麼會有特約事項(三)「買回條件」之具體約定？因此系爭契約絕非通謀虛偽意思表示甚明。
又查，系爭契約所附買回條件之買回期限為100年10月
16 日，原告於100年10月12日曾以花蓮國安郵局存證信函第149號存證信函敦促被告方國鐘依雙方約定條件買回，並陳明若未於期限內買回，則應將買賣標的交予原告。而系爭買賣契約標的共有三筆單獨的土地以及二筆房地，其中土地在買賣契約成立後均已由原告取得土地所有權、使用權及處分權，此見原告早已將該土地委託仲介公司代為銷售甚明。至另二間房地仍由被告使用，係基於買賣契約之特約事項約定，並非如被告所稱「原告從未有異議」。甚至在富國段412地號土地所有人協議分割時，亦是由原告參加共有人間選擇分割後土地位置之競價（原富國段412地號土地有一部分是三角地，因該部分之土地經濟價值最高，共有人之間協議競價，由有意取得該部分土地之人拿出一筆錢分給共有人，也就是一種價差的補償。當時原告開價拿出118萬元選擇靠路之土地，但最後由古龍秀以拿出120萬元取得優先選擇權）。若被告並未將土地之處分權交付原告，何以是由原告出面競價？是以被告所稱借名登記云云，顯不可採。
3.再查，如果被告不行使買回權，原告當然就是完全承受被告所借土地銀行借貸之本息，也不向被告要求清償，原告就被告於98年所欠款項，也不能再要求清償。但是因為被告在98年、99年期間，還認為自己有意願及能力在100 年10月16日前行使買回權，而原告也認可，因此雙方在買回期限屆至前，勢必要對於未來買回金額之計算有所安排。故原告所持有，被告方國鐘於98年10月16日後所簽發之本票，其作用即係「借據」或「債權之憑證」，也是計算買回金額的依據。此自本票所載之金額、日期，均同於原告為被告支付土地銀行貸款本息或再出借金額即明。而且如果該等本票係當作「支付工具」，為何沒有記載到期日？眾所皆知，本票未記載到期日，即為見票即付。若被告方國鐘以該等本票作為支付工具，被告方國鐘簽發與原告借款同日之本票，又未記載到期日，豈不是表示當天自己就有依票載金額支付金額之義務？如果原告當天就提示要求付款，被告方國鐘並無任何權利可以拒絕，足見該等本票之作用係在作為未來如果被告方國鐘行使買回權時計算應付之借款本金、利息之依據，而非用作「支付工具」。
4.兩造之間於98年10月16日簽立附條件的買賣契約時，之所以約定銀行借款債務人不需變更為買方，是因為被告方國鐘在當時還一直心存將要買回的意願。但是隨著八、九個月過去，被告方國鐘發現原本約定好的計算方式對自己來說不是很有利。因為依照原本兩造約定的方式計算，被告方國鐘在行使買回權時，應支付予原告的總金額，除了原告支付的土地銀行借款本金應加計利息外，原告支付的土地銀行利息也必須加計利息。惟若由原告一次清償完土地銀行之借款，則被告方國鐘在行使買回權時，只要支付該筆金額的本金及利息。而自原告方面來看，因為被告與土地銀行所訂借款契約是為期五年（或七年，原告不復記憶）的短期借款，必須同時清償本金及利息，因此自資金的調度上來說較不靈活。如果可以轉貸為二十年的長期貸款，則可以只先還利息，本金的部分可以延後清償，較有利於資金的調度。因此雙方在彼此均有利的情形下，協議於99年8月間由原告一次清償被告土地銀行所有貸款。被告方國鐘因此於原告清償完土地銀行貸款時，開立面額為15,505,548元之本票予原告，當作借據（債務之憑證）及買回時計算利息之依據。被告所述原告未得被告同意轉貸云云，與事實顯不相符。
5.綜上所述，因系爭買賣契約訂有被告方國鐘應支付本金、利息、新借款項本金、利息等等之買回條件，使得兩造間之消費借貸關係換個態樣繼續存在於兩造之間，須在被告方國鐘於100 年10月16日前行使買回權並給付原告上述約定之買回價金時，或在100 年10月16日後被告方國鐘已不能行使買回權後，始完全消滅。因此系爭買賣契約之約定，不但合於民法附買回條件之買賣契約典型，也符合兩造間以買賣契約並附買回條件之方式擔保被告債務之意思，並非借名登記。
（五）聲明：
1.被告方國鐘應將坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○號土地，面積182 平方公尺及其上門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○街○○號房屋全部與同段第85-1地號土地，面積181 平方公尺及其上門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○街○○號房屋全部，交付予原告。
2.被告方國鐘應自 100年10月17日起至將占用房屋、土地交付原告之日止，按月給付原告65,453元。
3.被告翔傑營造有限公司應遷出花蓮縣花蓮市○○○街○○○○○號，並辦理公司所在地變更登記，遷出花蓮縣花蓮市○○○街○○號。
4.訴訟費用由被告共同負擔。
5.第一、二項訴之部分願供擔保，請准宣告假執行（原聲明第三項訴之部分願供擔保請准宣告假執行，已經撤回，參卷一頁164筆錄記載）。
二、被告答辯略以：
（一）被告方國鐘因經商不利，資金缺口極為龐大，於93年起陸續向原告借貸金錢，每次金額均約100 萬元左右，並按月計3 分利息（起初為無擔保之借款），而原告並於94年間要求被告方國鐘除系爭土地、房屋外，另將案外土地花蓮市○○段○○○○○○號土地、花蓮市○○段○○○○ ○號土地（持分1/4）、同地段第412 地號土地（持分1/4）設定最高限額為720 萬元之最高限額抵押權於原告。98年10月間，即原告所提出之買賣契約書簽立日前，原告主張被告方國鐘尚積欠原告本金18,676,635元、利息3,717,059 元（兩造並未詳細對帳），另被告方國鐘以系爭土地、房屋及案外土地花蓮市○○段○○○○○○號向土地銀行貸款，於98年10月時尚欠土地銀行16,614,848元。
（二）98年10月間，被告公司之上游廠商基泰營造股份有限公司驚傳倒閉，致被告與旗下包商達望工程行發生工程款違約事件（即基泰營造公司無法付款給被告公司，被告方國鐘即無資金無法付工程款給達望工程行），此有鈞院98年度重訴字第32號民事判決可參，被告方國鐘名下財產有遭查封拍賣之風險，原告即利用此情，於98年10月間，即不斷向被告方國鐘催款，並開始要求被告方國鐘將系爭土地、房屋，及案外之土地花蓮市○○段○○○○○○號土地、花蓮市○○段○○○○○號土地（持分1/4） 、第412地號土地（持分1/4） 移轉於伊，並稱：『你現在名下土地會遭查封拍賣，可將房、地先過戶給伊，期間3-5 年均可，等到與下包廠商間之工程款紛爭處理完畢，再將上開房、地移轉回復給被告方國鐘』。被告方國鐘不疑有他，遂同意辦理過戶（即所謂借名登記），雙方並通謀虛偽意思表示簽立「原證一之買賣契約書」以利辦理移轉登記。其他買賣價金約定事項、買回等約定，並非雙方合意，僅是辦理移轉登記之虛偽意思表示（被告方國鐘並未要求原告為其償還土地銀行借款）。兩造簽署上開虛偽之買賣契約書後，即由原告所委任之謝長福代書事務所之張麗美辦理移轉登記，移轉登記之所有費用及稅捐因原告表示只是借名登記在其名下，故所有費用均由被告方國鐘負擔，因被告方國鐘無錢清償，遂由原告支出，然被告方國鐘開立本票CH0000000號、面額872,423元之本票作為憑證，納入借款金額之一部。上開土地移轉登記後，被告方國鐘繼續使用系爭土地、房屋以為居住及經營公司使用，原告從未有異議，另案外之富國段第410、412則仍由被告方國鐘同意由訴外人種植香蕉，而第65-1土地則繼續堆放營建材料，被告方國鐘未曾移轉其占有於原告之打算及具體情事。
（三）上開土地、房屋移轉登記後，被告方國鐘積欠土地銀行之欠款，原告並未立即進行清償，被告方國鐘自98年10月起仍持續繳納銀行貸款之本金及利息，每月約8至9萬元。至99年8 月間，原告竟未得被告方國鐘同意將上開土地、房屋以其名義直接轉貸彰化銀行花蓮分行，獲取更高之現金，並要求被告方國鐘給付所餘之本金及利息，被告方國鐘並開立15,505,548元之本票交原告收執，以為借款之憑證。尤有甚者，兩造簽署上開虛偽之買賣契約書後，仍然計算被告方國鐘積欠伊2000多萬元借款之利息，被告方國鐘之配偶吳寶穎有前往原告處手抄寫所積欠之利息，此有手抄利息表乙紙可參。
（四）原告雖一再主張其受讓借名登記後其抵押權會消失等疑慮，反而使自己更陷於不利之地位云云。然前揭土地、房屋自移轉登記於原告之後，原告所獲得利益之保障，係該土地、房屋清償第一順位之貸款後之所有殘餘價值，原告可以獨享，原告對於被告方國鐘之借款（未有抵押權設定部分）等同設定抵押權，反觀原告未取得前揭土地、房屋前，只有抵押權之額度內有優先權，兩者乍看之下係原告受到損害，實則原告獲取更大之債權保障。況且，被告方國鐘倘要求原告回復前揭土地、房屋之登記，原告自可要求被告方國鐘繳清所有之欠款（縱然未約定期限），原告之保障分毫不會受到減損。故而原告所稱其移轉登記後抵押全消滅對其不利等語，細究後全與實際利害關係不同，不足為採。
（五）綜上所述，原告與被告方國鐘虛偽簽立上開買賣契約後，雙方仍然維持消費借貸之法律關係，且被告方國鐘仍基於所有權人之地位繼續使用前揭土地、房屋，被告方國鐘顯無出售之真意可言。按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」民法第87條第1 項前段定有明文。本案被告方國鐘與原告虛偽簽立買賣契約，則債權契約部分無效，又被告方國鐘與原告間關於移轉前揭土地、房屋之物權行為，亦屬通謀虛偽意思表示，自亦無效，前揭土地、房屋物權之移轉行為既屬無效，所有權之歸屬未生變動，所有權人應仍為方國鐘，故而原告高聰明並非系爭土地、房屋之所有權人，原告訴之聲明第一、二項自無所附麗，理應駁回。至於請求被告公司遷出系爭房屋部分，原告既非所有權人，自無行使民法第767條第1項之權利，亦請一併駁回。聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，被告願供擔保請求宣告免於假執行。
三、原告主張兩造間有消費借貸之債權債務存在，98年10月16日結算後，被告尚欠22,419,917元，另欠土地銀行貸款16,614,848元未清償乙節，業經證人即被告方國鐘之配偶吳寶穎證述在卷，及有兩造各自提出買賣契約書第三條付款約定、價款收付明細表記載、吳寶穎手抄帳目明細第一欄記載可憑（卷二頁6、卷一頁11、15、109），堪信為真實。原告另主張被告方國鐘為解決債務問題，乃於98年10月16日將富國段85、85-1、65-1地號土地全部、同段410、412地號土地應有部分各4分之1、同段12、13建號房屋全部出售予原告，雙方約定買賣總價金為39,034,765元，分別以被告方國鐘原所積欠原告之22,419,917元以及原告承受被告向土地銀行所借貸未清償款項16,614,848元作為原告支付買賣價金之方法，並言明被告原向土地銀行貸款之債務無需申請債務人變更，但應由原告負擔繳納該貸款之本息，及約定被告方國鐘得於100年10月16日前，以「清償積欠原告之前揭借款總額、陸續借款金額加計利息，併償還原告所承受之被告土地銀行借款本息」之條件，買回系爭標的物。被告於簽立買賣契約書之後，已將買賣標的之土地、房屋移轉登記予原告，由原告繳納移轉後之土地稅及房屋稅；又原告取得之410、412地號土地權利範圍4分之1部分，之後也與其他共有人協議分割，由原告分割取得410-1、412-1地號土地完整權利，並提出契約書（卷一頁9 至15）、土地建物所有權狀（卷一頁16、18、20、22、24、26、27）、土地登記第二類謄本（卷一頁28至35）、100 年全期房屋稅繳納證明書（卷一頁36、37）等影本為證。被告對於前揭書證之真正均不爭執，然辯稱：被告公司之上游廠商基泰公司驚傳倒閉，使得被告公司對旗下包商達望工程行發生工程款違約事件，為避免前揭土地、房屋遭查封拍賣，兩造乃商議將被告方國鐘前揭土地、房屋借名登記予原告，雙方通謀虛偽意思表示簽立不動產買賣契約書，以利辦理移轉登記，又因只是借名登記在原告名下，故移轉登記之所有費用及稅捐仍均由被告方國鐘負擔，由被告方國鐘向原告借款支出。原告與被告方國鐘虛偽簽立買賣契約後，雙方仍然維持消費借貸之法律關係，前揭土地、房屋仍由被告占有中；又被告方國鐘與原告虛偽簽立買賣契約及移轉前揭土地、房屋行為，均係通謀虛偽之意思表示，應為無效，故前揭土地、房屋所有權人仍為方國鐘，原告請求無理由等語。則本件之爭點在於：原告與被告方國鐘於98年10月16日簽立之買賣契約書，是否如原告主張係基於讓與擔保，所為買賣合意而移轉所有權登記，抑或被告所辯雙方真意為借名登記，係虛偽成立買賣契約並移轉所有權登記，以避免被告方國鐘前揭土地、房屋遭他債權人查封拍賣？觀諸系爭契約文義及前揭土地、房屋謄本登記移轉原因均為「買賣」，故被告就其所辯「借名登記」乙節，自負有舉證責任。
四、本院之判斷及得心證之理由
（一）原告與被告方國鐘係以買賣契約，並附買回條件之方式擔保被告債務之意思，並非借名登記：
⒈查原告取得前揭土地、房屋所有權移轉登記前，曾係該土
地、房屋上第二順位抵押權人，擔保權利金額最高限額72
0 萬元（參卷一頁52至60抵押登記資料），嗣因買賣原因受讓所有權登記後，原抵押權因混同而消滅，先予敘明。⒉觀諸原告與被告方國鐘於98年10月16日所簽立之契約書內
容，不論是買賣金額、付款方式、標的等，均詳實明確，與所謂為了借名登記而所作的假契約完全無法比擬。何況，如果是借名登記，怎會於契約第十二條特約事項(三)約定被告方國鐘得行使買回權，並就「買回條件」為具體約定？且由代擬系爭契約書內容之證人張麗美代書到庭證稱：原於該特約事項(三)由伊手寫內容為：「100年10月16日前，賣方（方國鐘）有依本約原價款（加計買方繳納土地銀行借款本息）買回（契稅、增值稅、規費、印花、代書費等）由方國鐘負擔，逾期未買回視同放棄購買權，賣方（方國鐘）不得異議。本約標的所有權使用權全歸屬高聰明，賣方應將房地交還予買方使用。」，契約手寫後，原告辦公室小姐打電話來說方國鐘的太太對於手寫內容有意見，希望將內容寫清楚一點，故由他人重新擬定買回條件後打字黏貼於原契約手寫內容之上，其持契約原件至原告辦公室，由原告辦公室小姐將電腦打字部分黏貼上去，並持高聰明、方國鐘之印章蓋印於其上，當時方國鐘之太太確定有在現場等語（參卷一頁130、131、132筆錄），可知系爭契約特約事項(三)約定曾經雙方字斟句酌後修正之情，倘如被告所辯係隱含借名登記而為虛偽買賣，則雙方何須大費周章地設定買回條件。茲將電腦打字黏貼之買回內容：「100年10月16日前賣方（方國鐘）可依積欠買方（高聰明）借款總額（＄22,419,917）及陸續借款金額加計利息買回（契稅、增值稅、規費、印花稅、代書費等全部由方國鐘負擔，原賣方（方國鐘）向銀行借款本息，由方國鐘先生承受負責償還。逾期未買回即視同放棄購買權，賣方（方國鐘）不得異議。本約標的所有權、使用權全歸高聰明所有，賣方（方國鐘）應將房屋土地交還予買方（高聰明）使用。』，與證人張麗美原手寫文字相互比對，可知差異性在於：雙方同意被告方國鐘於100年10月16日之後向原告再借款項之本息，應計入買回時應備足之價款中；另為呼應契約第三條付款約定備註欄位記載「賣方同意原向銀行借款，債務人不需辦變更為買方」，重申被告原向土地銀行貸款債務，仍不變更債務人名義之意旨，土地銀行貸款債務之本息仍應由被告方國鐘負責償還，但由於原告於契約中同意承擔被告原向土地銀行之借款本息16,614,848元，故於被告方國鐘買回標的時，亦應將原告所代償土地銀行之本息計入買回價金之中。亦即被告方國鐘如行使買回權，系爭買賣標的回復為被告方國鐘所有，則原告於簽約時同意承擔被告對於土地銀行貸款債務，抵作買賣價金之一部，因而支出之貸款本息，等同借款予被告繳納，故應將所代償之本息另加計利息計入買回價款之中。而從契約第三條付款約定欄「賣方同意原向銀行借款、債務人不需辦理變更為買方」、「賣方原向銀行借款本息由買方繳納」、第十二條特約事項(二)「賣方原向土地銀行借款本息（98年10月16日止）計新台幣壹仟陸佰陸拾壹萬肆仟捌佰肆拾捌元正，由買方繳納」，及價款收付明細表「賣方原向土地銀行借款本息由買方承受繳納」等之記載，佐以被告方國鐘配偶吳寶穎證述：「係向原告高聰明借錢來繳納土銀的利息」乙詞（卷二頁15），可知原告係將土地銀行貸款本息交予被告方國鐘配偶吳寶穎，由其以原債務人即被告名義繳納，故被告執有其等名義之放款利息收據，乃屬當然，是98年10月16日簽約後，土地銀行貸款債務仍由被告名義繳納乙情，並不足以證明被告方國鐘仍係前揭土地、房屋實質所有權人，與原告間係借名登記之契約關係。況如系爭買賣契約係通謀虛偽而為意思表示，隱藏借名登記之法律關係為真，則被告方國鐘仍為土地、房屋之實質所有權人，其等即無需約定100年10 月16日前被告方國鐘應備買回之價款，亦無庸載明逾期未買回者，被告方國鐘應將買賣標的交予原告。原告也無需於買回期限前之100年10月12日，以花蓮國安郵局存證信函第149號存證信函，通知被告方國鐘買回期限將至，請於期限內以書面函示或協商（參卷一頁120、121）。再依契約第十二條特約事項(三)內容可知，雙方原即約定在買回期限屆至前被告方國鐘仍可繼續使用買賣標的之土地、房屋，買回期限屆至被告方國鐘不行使買回權後，被告方國鐘即應將買賣標的交還予原告，故○○段○00地號土地及地上花蓮市○○○街○○號房屋、同段第85-1地號土地及地上花蓮市○○○街○○號房屋全部本即由被告方國鐘占有使用中。另原告在被告方國鐘得行使買回權期限100年10月
16 日前，也曾以其為富國段410、412地號土地共有人之一，與其他共有人成立協議分割契約，100年3月30日取得分割後410-1、412-1地號土地所有權登記，並受領共有人古龍秀交付之差價補償款30萬元，上情除有該二筆土地登記第二類謄本可稽外（卷一頁32、33），另經證人古龍秀之子古源泉證稱：印象中是高聰明邀請我們土地共有人協議分割，有一塊三角地價值較高，我們用120萬元得標，因我方占的持分為百分之50，所以需要給付60萬元予其他共有人，之後透過張代書辦理土地分割及將上開價金交付。從協議分割至分割登記至交付價金，均沒有與方國鐘有任何接洽等語在卷（卷一頁133至134），並提出競價標單、協議書、代書簽收共有土地價差分配款支票保管條等件影本為憑（卷一頁140至145）。然從吳寶穎手抄帳目明細表之記載，吳寶穎早知悉該二筆土地分割及原告受領差價補償款30萬元乙情，設若原告與被告方國鐘係通謀虛偽而為土地、房屋買賣及移轉所有權之意思表示，被告方國鐘仍為土地、房屋實質所有權人，其於知悉該二筆土地分割移轉後為何未提出異議？由此益見原告於98年10月27日因買賣原因而受讓前揭土地、房屋所有權登記，確實已取得處分權無疑，其絕非被告所稱單純借名登記之人頭。
⒊再佐以原告所持被告方國鐘及吳寶穎為共同發票人之商業
本票，與吳寶穎手抄帳目明細所記載：被告於買賣契約中應負擔之稅賦及費用（即98年10月20日872,423 元），原告代為支付土地銀行本息金額（即98年12月15日343,576元、99年2月22日183,415元、99年4月15日178,200元、99年5月17日89,013元、99年6月14日89,013元、99年7月14日89,013元），以及原告以富國段85、85-1、65地號土地、同段12、13建號房屋等為擔保物向彰化銀行貸款後提前清償被告對土地銀行之貸款債務（即99年8月12日15,505,
548元）悉相符合，有本票（參卷一頁92、152、153、176至181、185）、吳寶穎手抄帳目明細表（卷一頁109）可資比對。而吳寶穎手抄帳目明細表第五欄至第十二欄所載金額，核與原告設於彰化銀行活期儲蓄存款帳戶（0000-00-00 0000-00）中現提交易資料相符（參卷一頁176至181、209至222），其中手抄帳目明細表中第九至十一欄所載99年5月17日89,013元、6月14日89,013元、7月14日89,01
3 元，更與土地銀行花蓮分行被告當月繳息還本金額相同（即19,566元+7,830元+30,357元+31,260元＝89,013元，參卷一頁160至162、204至206放款客戶歷史交易明細查詢－帳務交易資料），足見被告對土地銀行貸款債務之本息確實係由原告帳戶提領繳付乙情，而被告方國鐘、吳寶穎開出同期日、同額之商業本票，其目的乃作為借據或債權憑證使用，非當作具有支付效果之無因證券，另吳寶穎手抄帳目明細表，亦係將來被告方國鐘行使買回權時為計算買回金額對帳之用。被告雖又辯稱原告未徵得被告方國鐘同意，逕以富國段85、85-1、65-1地號土地、12、13建號房屋為擔保物，向彰化銀行花蓮分行轉貸云云，然依銀行借貸、清償之標準作用流程，一定會有由原借款人申請抵銷權塗銷同意書，否則無從完成塗銷原有借款抵押權及消滅借貸關係，此有土地銀行花蓮分行蓮放字第0000000000號函可參（卷一頁203） ，證人張麗美亦證述：「因為土銀抵押權塗銷部分，須由債務人申請土銀核發抵押權塗銷同意書，我是拿到該同意書後才去辦理塗銷，所以方國鐘先生應該知道抵押權塗銷。」等語在卷（卷一頁132 反面），可見被告方國鐘必然知悉原告代償土地銀行債務後塗銷抵押設定乙節，且由原告向彰化銀行轉貸清償被告原向土地銀行貸款債務本息15,505,548元，與吳寶穎手抄帳目明細表第十二欄「8/12止，15,505,548元」之記載，及被告方國鐘與吳寶穎於99年8月12日開立面額15,505,548 元之本票，日期均為99年8 月12日（卷一頁108、109），適與原告為被告代償土地銀行貸款債務之日期相同，因此被告方國鐘當然在原告代償土地銀行債務前即知悉此事，並且同意，被告所稱原告未得被告方國鐘同意轉貸云云，顯不足採。稽之兩造簽立買賣契約書，原告受讓移轉買賣標的物所有權後，被告方國鐘未再對原告清償任何分文，原告反再於98年11月6 日借貸10萬元予被告方國鐘，並將被告應分期清償之土地銀行貸款本息交予吳寶穎繳納，吳寶穎則將其取自原告之新借款、被告因買賣應負擔之各項稅賦、費用，以及原告交予繳納貸款之款項，分別開立其與被告方國鐘為發票人之同日期、同額本票交予原告，並於手抄帳目明細表上記載各筆金額、起息日等情，足堪認定原告所稱其與被告方國鐘間除成立買回契約外，其實更寓有讓與擔保之意思乙節為信實。
⒋被告雖又辯稱因係借名登記，被告方國鐘仍為實質所有權
人，原告僅係人頭，故過戶稅費才會全由被告方國鐘負擔乙節部分，則因契約自由、私法自治之原則，雙方當事人可基於其自由意志，在不違反法律強制規定及公序良俗之情形下，自由決定契約之內容與效力。因此縱使約定稅賦全由賣方負擔，亦係當事人磋商之結果，被告以各項稅費由被告方國鐘負擔與常情不符，藉此證明系爭契約為通謀虛偽意思表示顯非有據。而買賣契約第十二條特約事項(三)原手寫文字與之後電腦打字部分，均載明被告方國鐘得於100年10月16日前備足契約所載之價金買回標的物，期間均為二年，並無如證人吳寶穎所稱：「原告高聰明都跟我們說三、五年沒關係，契約要怎麼改都是他們自己改」之情（卷二頁11）。更且，依被告方國鐘寄予原告之台北敦南郵局存證信函00849號信函中載稱：「本人因經營翔傑營造承攬基泰營造公司所屬之工程，因資金週轉之需確有向台端借貸週轉金，嗣因工程糾紛，本人及公司財產恐被查扣，為保障台端之債權不受影響，經台端提議代本人保管財產，因而貴我雙方通謀虛偽之意思表示製作本件系爭之土地及房屋之買賣契約書，而實質係本人將本人所有之財產信託登記予台端名義，用以確保台端之債權，故本件不動產僅係『變通之借貸擔保』而非真實買賣。」等語（卷一頁190、191），及證人吳寶穎亦證述：「（抵押）設定那些原告高聰明還是覺得不夠，所以土地及房子才要登記在他名下」、「本來原告高聰明要收三分利，因為房子及土地登記他的名下，所以才算二分。」等語（卷二頁14），均承認原告與被告方國鐘間係基於讓與擔保之意思，將原告原即享有抵押權設定之土地、房屋，以買賣方式辦理所有權移轉，該土地、房屋所有權移轉登記既係為擔保原告之債權，原告並以被告所欠借款本息22,419,917元，及承受被告對於土地銀行貸款債務本息16,614,848元，作為受讓土地、房屋之價金，則雙方約定於100 年10月16日前，被告方國鐘於支付98年10月16日前之欠款及98年10月16日後新借款、原告代償土地銀行貸款本息，並加計
2 分利息之同時，得請求買回標的物，即知98年10月16日所簽立之契約確係基於讓與擔保之意思，彼此合意成立「買賣」契約，才會有100 年10月16日前賣方可行使「買回」之具體約定，是原告與被告方國鐘於98年10月16日簽立之買賣契約書，及98年10月27日所為所有權移轉行為，當然係雙方基於買賣及讓與所有權合意之結果。依上開說明，吳寶穎手抄帳目明細表及吳寶穎、方國鐘共同開立之本票，均係為計算被告方國鐘於約定期限內行使買回權應支付價金之憑證，被告以此書證抗辯兩造仍存在消費借貸契約關係，被告方國鐘名下土地及房屋移轉僅單純係借名登記契約，原告仍然計算被告方國鐘積欠伊2000多萬元借款之利息，顯然與事實未符，而不可採。
（二）被告方國鐘因未於約定期間內備足價金買回前揭土地、房屋，自負有將占有之標的交付予原告之義務：
按「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物」、「前項買回之價金，另有特約者，從其特約」；民法第379 條第1項、第2項分別定有明文。原告與被告方國鐘於98年10月16日確實訂立附買回條件之買賣契約，契約中另附加出賣人得於一定期限內買回之停止條件，依買賣契約書第十二條特約事項(三)之記載，被告方國鐘應提出之買回價金計為：⑴98年10月16日止被告積欠原告之借款總額22,419,917元。⑵買回期限前新發生之借款（亦即陸續借款金額）。⑶前述二項借款本金加計二造約定之利息（月息2 分）總額。⑷買回前原告所繳納被告原向土地銀行借款之本息，加計二造約定之利息（月息2分），但因原告提前於99年8月12日代償被告向土地銀行貸款債務15,505,548元，雙方約定就此提前代償數額不另計利息（亦即土地銀行貸款部分，在99年8月12日前，依據原告實際支付本息之日起至99年8月11日止，加計月息2分之利息，在99年8月12日後，則以原告向彰化銀行轉貸提前代償之15,505,548元為計算）。故被告方國鐘於買回期限屆至時，必須將上揭款項全數返還原告，始能行使買回權。然被告方國鐘遲至100 年10月16日時仍未提出前揭價款買回前揭土地、房屋，已據證人吳寶穎證述在卷，證人雖另證稱：「我們收到存證信函時，就要去找原告高聰明，但是他就說土地及房子都是他的了，且之後我也要再去找他結算，他也不跟我們結。」「我們有要去找原告高聰明，有電話聯絡他，但是我們沒有準備好這些款項，因為我們還不知道結帳金額為多少？」等語（卷二頁12），然實際上契約已明白約定被告方國鐘應於100 年10月16日前備足前揭價款買回標的物，而被告方國鐘為計算日後應支付之買回價款，已由證人吳寶穎將應計入買回價款之各筆金額及起息日期，逐筆登載於手抄帳目明細表上，被告方國鐘請求買回時，當然可根據手抄帳目明細表之記載計算其應提出之價款，故縱使被告方國鐘於受領原告請求行使買回權通知之信函後，向原告表示願意買回，然其既未提出買回價金，或將準備給付之情通知原告，僅空言未進行總結，故不知應提出之價款為何，顯然未合於前揭特約事項(三)應備足款項買回標的之條件，而不生買回之效力，則依特約事項(三)「…逾期未買回即視同放棄購買權，賣方（方國鐘）不得異議，本約標的所有權、使用權全歸屬高聰明所有，賣方（方國鐘）應將房屋土地交還買方（高聰明）使用」，原告請求被告方國鐘交付所占用之土地及房屋，即屬有據。又被告方國鐘於100 年10月16日之後已無繼續使用買賣標的物之權源，則原告依民法第767條第1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」規定，請求被告方國鐘交付無權占用之土地及房屋，亦屬有據，應予准許。
（三）被告方國鐘因遲延交付占用之土地及房屋所生之損害，應予賠償：
按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第231條第1項定有明文。次按，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。同法第213條第1 項及第215條分別定有明文。經查，被告方國鐘於100 年10月16日前未備足價金買回前揭土地、房屋，依契約第十三條特約事項(三)「…逾期未買回即視同放棄購買權，賣方（方國鐘）不得異議，本約標的所有權、使用權全歸屬高聰明所有，賣方（方國鐘）應將房屋土地交還買方（高聰明）使用」之約定，被告方國鐘自100 年10月17日起即負有交付占用之土地、房屋，原告因被告方國鐘給付遲延致無法自100 年10年17日起收回系爭土地、房屋加以使用、收益，此種損害無法回復原狀，原告因此請求被告方國鐘以金錢賠償損害，尚無不合。而無權占用他人之房地，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該房地之損害。復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十，土地法第97條第1項定有明文；再按租金數額，除以土地及其建築物申報總價額為基礎外，尚須斟酌土地、房屋所在位置，工商業繁榮之程度，使用人利用之經濟價值及所受利益等項。查系爭土地、房屋鄰近花蓮火車站，周圍商家鄰立，為花蓮地區生活機能便利之區域，土地公告現值也有每平方公尺18,700元之價額（參卷一頁28至31土地第二類謄本），本院認以前揭土地、房屋申報總價額年息百分之10計算原告無法使用收益之損害，應為適當。查被告方國鐘占用之富國段85、85-1地號土地面積各為182、181平方公尺，依土地法第148 條、土地法施行法第25條規定，法定地價即係土地所有權人依法所申報之地價，該二筆土地99年至101 年間申報地價均為每平方公尺2,240 元（參卷一頁28至31土地第二類謄本），地上房屋花蓮市○○○街○○○○○號房屋核定之現值分別為519,700元（152,700+367,000）、546,
600 元（參卷一頁36、37房屋稅繳納證明書），是原告因系爭土地、房屋無法收回使用，每月所受損害數額為3,622元｛計算式：（2,240元/㎡×181㎡+2,240元/㎡×182㎡+519,700元+546,600元）×年息10%÷12月＝15,662元，元以下捨去），是原告依民法第231條第1項、第213條第1項及第215條規定，請求被告方國鐘自100年10月17日起至交付系爭土地、房屋之日止，按月給付原告15,662元，應為適當，應予准許，逾此數額，即屬無據，應予駁回。
（四）被告公司應辦理所在地變更登記，遷出占用之房屋：查被告公司登記所在地為花蓮縣花蓮市○○○街○○號1 樓，此有公司及分公司基本資料查詢（明細）可稽（卷一頁38），被告公司並實際使用花蓮市○○○街○○○○○號房屋營業，為被告所不爭執，原告已取得系爭房屋所有權，因遭被告公司登記為所在地及營業行為，將導致該處所法律關係複雜，而使交易價值減損，有妨害原告所有權之情形，而原告不同意被告公司繼續將系爭房屋處所登記為所在地及營業，依民法第767條第1項中段「對於妨害其所有權者，得請求除去之」規定，原告自得請求被告公司遷出花蓮市○○○街○○號、80號，並將公司所在地登記變更為他處，應屬有據。
五、綜上所述，原告基於民法第767條第1項前項規定，請求被告方國鐘將占用之系爭土地、房屋交付原告，及依同法條項中段規定，請求被告公司應遷出系爭房屋，並辦理變更登記遷出花蓮市○○○街○○號1 樓，為有理由，各判決如主文第一、三項所示；另原告基於民法第231第1項、第213條第1項、第215條規定，請求被告方國鐘自100年10月17日起按月給付遲延交付系爭土地、房屋之損害金15,662元，為有理由，超出部分，則無理由，應予駁回，而各判決如主文第二、四項所示。又原告及被告均陳明願供擔保，聲明就交付土地、房屋及給付遲延賠償部分，宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、末「核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準」民事訴訟法第77條之1第2項所明定。又「以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。
」同法第77條之2 亦有明文，該條項所稱之「以一訴附帶請求」者，凡是附帶請求與主位請求間有主從、依附或牽連關係者，即有該條項規定之適用。本件原告依98年10月16日契約及民法第767條第1項前段規定，請求被告方國鐘交付系爭土地、房屋，並就給付遲延部分請求損害賠償，另請求被告公司遷出系爭房屋，辦理所在地變更登記遷出他處，於第一、三項訴之利益均係在於維護其就系爭土地、房屋之所有權能，故第一、三項訴之標的價額應為其請求交付之系爭土地及房屋財產價額（即土地公告現值及房屋課稅現值）7,854,
400 元為準，另第二項給付遲延請求損害賠償訴之部分因屬於第一項訴之附帶請求，無庸另計價額，故原告起訴時併計第二項訴之價額，致有溢繳裁判費之情，自無將原告溢繳之裁判費計入訴訟費用責由被告負擔，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
書記官 王馨瑩