臺灣花蓮地方法院民事判決 102年度簡上字第23號上 訴 人即附帶被上訴人 盧室均訴訟代理人 魏辰州律師上 訴 人即附帶被上訴人 彭文平被上訴人即附帶上訴人 百川房屋仲介有限公司法定代理人 韋永程訴訟代理人 黃健弘律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國 102年6 月21日臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭101年度花簡字第384號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於103年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第二審上訴訴訟費用由上訴人盧室均負擔新臺幣貳仟陸佰伍拾伍元，由上訴人彭文平負擔新臺幣壹仟伍佰元；附帶上訴訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第 170條及第175條第1項分別定有明文。被上訴人之法定代理人原為游景土，嗣改由韋永程擔任，有股份有限公司變更登記表附卷可稽。被上訴人之法定代理人既已變更為韋永程，並由其聲明承受訴訟，依法自應准許。
二、被上訴人起訴主張：
(一)上訴人盧室均於民國100 年9月1日將其所有坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○○ ○號土地及其上同段1707建號即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房地），委託被上訴人居間銷售，雙方並訂立專任委託銷售契約書，委託價額為新臺幣（下同）590 萬元，期間自100年9月1日起至100年12月1日止，復變更為100年12月12日起至101年3月12日止，又變更為101年3月23日起至101年6月25日止。嗣上訴人彭文平於101 年5月28日向被上訴人表達願以600萬元購買，雙方並簽訂不動產買賣契約書、買方給付服務費承諾書、要約書，並支付斡旋金10萬元。經被上訴人多次連絡上訴人盧室均出面簽立「不動產買賣意願書」，因上訴人盧室均一再拖延，被上訴人不得已將上訴人彭文平所支付之斡旋金退還。惟被上訴人向花蓮縣花蓮地政事務所調閱系爭房地之謄本時，赫然發現上訴人盧室均已於101年6月22日出賣系爭房地予上訴人彭文平之妻魏琴樺，並於101年7月23日移轉登記，則上訴人盧室均已違反專任委託銷售契約書第8 條第3項第1款、第2 款、第3款、第5款約定，上訴人彭文平亦違反買方給付服務費承諾書約定，均視為完成居間仲介，兩人仍應給付委託銷售價百分之4、委託買價款百分之2之服務報酬。爰依上揭契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：1.上訴人盧室均應給付被上訴人24萬元，及自訴狀繕本送達翌日即 101年10月25日起至清償之日止，按週年利率百分之5 計算之利息；2.上訴人彭文平應給付被上訴人12萬元，及自訴狀繕本送達翌日即101年11月3日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。
(二)對上訴人兩人抗辯之陳述：專任委託銷售契約關於不行使審閱期之約定係以手寫方式記載，而不動產買賣意願書在開頭即予載明，上訴人兩人並均在其上簽名，況上訴人盧室均自簽立契約起至被上訴人找到買主即上訴人彭文平之前已約9 個月之久，上訴人彭文平自簽立契約至取回斡旋金亦逾3 日期間，故上訴人兩人主張未有合理審閱期間，即不足採。又兩造間契約所約定「曾經介紹」之客戶，應指曾經透過被上訴人得知本件賣屋資訊者，而上訴人彭文平曾經被上訴人介紹看過系爭房地，甚至已簽立不動產買賣意願書並支付斡旋金，自屬被上訴人曾經介紹之客戶，而證人白政民雖證稱有介紹上訴人兩人認識，然時間係101年6月間，乃在上訴人彭文平與被上訴人簽立買賣意願書之後，故仍屬被上訴人曾經介紹之客戶。又兩造間契約所約定於「契約屆滿」後2 個月內，與被上訴人所介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交，應指「契約期限屆滿」或「契約因故終止」均屬之。又上訴人彭文平簽立不動產買賣意願書，同意出價600 萬元買受系爭房地，依約該買賣契約已成立生效，不因上訴人盧室均拒絕出面簽立而影響，惟上訴人盧室均藉詞拖延，直至上訴人彭文平於101 年6月1日要求退回斡旋金，被上訴人只好同意，嗣上訴人盧室均於101年6月16日恫嚇要求被上訴人賠償違約金，被上訴人始同意終止合約，故本件係可歸責於上訴人彭文平之事由致買賣契約不成立，暨可歸責於上訴人盧室均之事由而片面終止居間契約，況證人白政民太太寄給彭文平之電子郵件記載白政民告知上訴人兩人之連絡方式係「101年6月15日」，復載明「目前尚未委託任何仲介」，顯見上訴人兩人於101年6月15日已接洽談妥買賣事宜，上訴人盧室均乃於翌日要求終止合約，顯係詐欺被上訴人同意終止，被上訴人得主張撤銷意思表示。
三、上訴人盧室均於原審答辯：消費者雖得放棄契約審閱期，但須以簽訂時之客觀情狀，判斷消費者確已知悉契約條款之內容，而被上訴人主張之契約條款涉及權益甚大，其有告知義務，然並未說明，故依消費者保護法第11條之l 及民法第71條規定，上訴人盧室均不受契約之拘束。又約款中所謂之「介紹」係指客觀上被上訴人已告知有意購買之買家身分資料並進行磋合始得謂之，而被上訴人未能證明於委託期間內將上訴人彭文平之資料告知伊，本件買賣係由鄰居介紹而成立。又上訴人盧室均於101 年6月1日已請假準備簽約，然被上訴人因買方不願交付服務報酬而通知取消締約，伊遂於同日口頭解除居間契約，並於同年月16日與被上訴人合意解除，故被上訴人之主張亦不符專任委託銷售契約第8 條第3項第5款約定之「委託期間屆滿後2 個月內」等語。並聲明：被上訴人之訴駁回。
四、上訴人彭文平於原審答辯：被上訴人未予合理審閱期間，且伊已在審閱期內取消合約，故被上訴人所主張之條款不構成契約內容。又上訴人兩人交易是由證人白政民居間介紹而成功，非由被上訴人介紹上訴人兩人認識，自不符契約所稱「介紹」之義，且伊於101年5月28日簽下服務費承諾書，並付10萬元後，發現被上訴人索取的仲介費遠高於花蓮地區之行情，故請求被上訴人調整仲介費及詢問賣方降價之可能性，但被上訴人不願意，所以伊主張在審閱期間取消合約，被上訴人始勉強於同年5 月31日取消合約，並於6月1日退回斡旋金，故其已不得請求服務費等語。並聲明：被上訴人之訴駁回。
五、原審判決意旨略以：被上訴人未違反審閱期間之相關規範，且其所主張之專任委託銷售契約書第8 條第3項第5款、買方給付服務費承諾書之約定，不因契約終止或解除而受影響，又約款所稱之「曾經介紹」，應指曾接受被上訴人服務而得知系爭房地出售之資訊者，是上訴人彭文平為契約所稱之曾經介紹之客戶，上訴人兩人仍應給付被上訴人委託銷售價百分之4、委託買價款百分之2之服務報酬，然其性質為違約金，而被上訴人所請求均屬過高，爰予酌減等語。並判決：上訴人盧室均應給付被上訴人17萬元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；上訴人彭文平應給付被上訴人10萬元，及自101年11月3日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。
六、上訴人盧室均不服原審判決提起上訴，其補充陳述略以：兩造間之契約為定型化契約條款，「曾經介紹」之客戶是否指「受託人居間仲介予委託人認識」之客戶，尚有疑義，依消費者保護法第11條第2 項規定，則應為有利於消費者之解釋而肯認之。又上訴人彭文平於101 年5月28日表示願以600萬元購買系爭房地且支付斡旋金，上訴人得悉後表示同意，買賣契約已成立生效，然被上訴人逕自決定退還定金予上訴人彭文平，此乃可歸責於被上訴人之事由致生債務不履行情事，而上訴人盧室均原可期待經扣除服務報酬後得取得576 萬元之價金（ 600萬-24萬＝576萬），惟實際上出售之價金為580萬元，經扣除服務報酬24萬元後僅為556萬元（580萬-24萬＝556 萬），上訴人盧室均之損害為20萬元，得主張抵銷，故被上訴人之請求僅得以4 萬元為限等語。並聲明：原判決不利於上訴人盧室均部分廢棄；被上訴人於原審之訴駁回。
七、上訴人彭文平不服原審判決提起上訴，其補充陳述略以：被上訴人所收取之服務費高於一般行情，其有陷上訴人彭文平於錯誤之意思表示，且伊未依要約書簽發票據，況被上訴人未告知斡旋金與要約書之差別，故兩造間之契約無效。又本件契約為定型化契約條款，依消費者保護法第11條第2 項規定，應為有利於消費者之解釋，故「曾經介紹」應指居間賣方與買主互相認識，上訴人彭文平非被上訴人曾經介紹之客戶。又本件契約條款限制買方於2 個月內行使權利，加重買方之責任，應屬無效。又被上訴人未為上訴人彭文平磋商議價，付出之勞務有限，故其主張之居間報酬應再予酌減，以不逾2 萬元為妥等語。並聲明：原判決不利於上訴人彭文平部分廢棄；被上訴人於原審之訴駁回。
八、被上訴人對上訴部分補充陳述略以：被上訴人為永慶不動產之加盟店，所收取之報酬均依照一般市場行情，實無上訴人彭文平所指報酬過高乙事。又兩造間契約條款之「曾經介紹」若解釋為居間賣方與買主互相認識，則會造成買賣雙方私下交易，顯無任何仲介業者會如此為之，且消費者保護法第11條第2 項規定係指有疑義時，然上訴人兩人違約此事，並無疑義。又上訴人盧室均答辯抵銷20萬元，然本件買賣未成立係可歸責於上訴人兩人，且上訴人彭文平本願以600 萬元買受，上訴人盧室均嗣竟以580 萬元出售，顯違常理，應係為規避給付服務報酬等語。並聲明：駁回上訴人兩人之上訴。
九、被上訴人提起附帶上訴，其補充陳述略以：上訴人兩人間就系爭房地之買賣契約已成立有效，成交價格為600 萬元，然原審判決以590 萬元計算上訴人盧室均應支付之報酬，自有不當。又被上訴人係請求給付居間報酬，非違約金，且被上訴人受託達9 個月，期間有刊登報紙廣告、發送傳單、派報、刊登網頁、帶看客戶等勞務，且斯時系爭房地有房客，均須先聯絡上訴人盧室均之姑姑，故原審判決不應酌減報酬等語。並聲明：原判決不利於被上訴人部分廢棄；上訴人盧室均應再給付被上訴人7萬元，及自101年10月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；上訴人彭文平應再給付被上訴人2 萬元，及自101年11月3日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。
十、上訴人兩人對附帶上訴部分之陳述，均同於前揭原審答辯及提起上訴之補充陳述，並皆聲明：駁回被上訴人之附帶上訴。
十一、本件不爭執事項及爭點（見本院卷頁100反面、101正反面）：
(一)不爭執事項：
1.被上訴人與上訴人盧室均於100 年9月1日簽訂系爭房地之專任委託銷售契約書，委託價額為590萬元，期間自100年9月1日起至100年12月1日止，嗣變更為自100年12月12日起至101年3 月12日止，又變更為自101年3月23日起至101年6月25日止。
2.被上訴人與上訴人彭文平於101年5月28日簽訂系爭房地之買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書，上訴人彭文平初步表示願以價額600 萬元購買系爭房地，並支付斡旋金10萬元。
3.系爭房地之專任委託銷售契約書、買方給付服務費承諾書均係定型化契約條款。
4.被上訴人與上訴人彭文平於101 年6月1日解除契約，被上訴人並返還斡旋金10萬元予上訴人彭文平。
5.被上訴人與上訴人盧室均於101年6月16日終止契約。
6.上訴人盧室均與上訴人彭文平之配偶魏勤樺於101年6月22日買賣系爭房地，且於101年7月23日辦理移轉登記，價額為580萬元。
7.被上訴人未提供上訴人兩人之資料予對方。
(二)爭點
1.上訴人兩人答辯被上訴人違反審閱期間規定，有無理由？
2.上訴人兩人是否違反系爭房地之專任委託銷售契約書第8 條第3 項第1款、第2款、第3款、第5款及買方給付服務費承諾書之約款？
3.系爭房地之專任委託銷售契約書第8條第3項第1款、第2款、第3款、第5款及買方給付服務費承諾書之約款，是否因被上訴人與上訴人彭文平解除契約、被上訴人與上訴人盧室均終止契約而受影響？被上訴人主張受詐欺而撤銷解除契約、終止契約之意思表示，有無理由？
4.系爭房地之專任委託銷售契約書第8條第3項第1款、第2款、第3款、第5款及買方給付服務費承諾書之約款，其金額應如何計算？
5.系爭房地之專任委託銷售契約書第8條第3項第1款、第2款、第3款、第5款及買方給付服務費承諾書之約款，其性質為何？法院得否酌減之？被上訴人主張原審判決酌減之金額不當，有無理由？上訴人彭文平答辯應再酌減金額，有無理由？
6.上訴人盧室均答辯得抵銷20萬元之損害賠償，有無理由？
十二、本院之判斷及得心證之理由：
(一)上訴人兩人答辯被上訴人違反審閱期間規定，有無理由？
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1項、第2項固定有明文。然前開審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，但並非謂任何情形下，消費者均得以無審閱期為由，主張定型化契約條款不構成契約內容，若企業經營者並未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，或消費者認已瞭解契約內容、為節省時間或爭取交易機會而簽訂契約，均應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，非企業經營者惡意剝奪，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。
2.上訴人兩人雖答辯：被上訴人違反審閱期間規定，系爭房地之專任委託銷售契約書第8 條第3項第1款、第2款、第3款、第5 款及買方給付服務費承諾書之約款不構成契約之內容云云，然上訴人兩人於簽約時，各為30餘歲、近40歲之成年人，工作分別為職業軍人及大學教授（見戶籍資料查詢結果、上訴人兩人之書狀），智識程度皆非低，亦有一定之工作經驗。再者，上訴人盧室均在專任委託銷售契約書之開頭所載「委託人於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容」旁簽名，復於第17條特約條款下再次以手寫方式書明：「委託人已充分瞭解要約書之內容」，並再次簽名，而上訴人彭文平亦在不動產意願書之開頭所載「買方於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容」旁簽名，有上開契約書在卷可考。又上訴人盧室均原委託被上訴人出售系爭房地之期間為100 年9月1日至同年12月1日，嗣又兩次分別變更為100年12月12日至101年3月12日、101年3月23日至101年6月25日，前後歷經將近9 個月之期間，業如上述。另觀諸上訴人彭文平所簽訂之買方給付服務費承諾書內容，僅為約定服務報酬之給付，暨約定在賣方委託期間屆滿2 個月後，若立書人或其配偶、二親等內親屬與賣方成交時，立書人仍應給付服務報酬之短短兩條款，前後僅5 行，內容至為簡單，並非繁雜，顯係得於短期間內即可確認完畢。本院審酌上情，認上訴人兩人均已充分瞭解契約內容，被上訴人並未違反審閱期間之規定，亦無任何證據足資證明被上訴人有惡意剝奪上訴人兩人審閱權之情事，從而，上訴人兩人均辯稱被上訴人違反審閱期間規定云云，即不足採。至上訴人彭文平雖又辯稱：被上訴人所收取之服務費高於一般行情，有陷其於錯誤之意思表示之情形云云，惟其對此並未舉證以實其說，殊不可採。上訴人彭文平另答辯：其未依要約書簽發票據，且被上訴人未告知斡旋金與要約書之差別，故其與被上訴人間之契約無效云云，惟其與被上訴人間之契約，法律性質為居間契約，其與上訴人盧室均間之契約，法律性質則屬買賣契約，兩者並不相同，而上訴人彭文平前開所辯均為其與上訴人盧室均間之買賣契約之問題，顯未涉其與被上訴人間之居間契約成立、生效與否，從而，其此部分之答辯，亦難認有理由。
(二)上訴人兩人是否違反系爭房地之專任委託銷售契約書第8 條第3 項第1款、第2款、第3款、第5款及買方給付服務費承諾書之約款？
1.按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例意旨參照）。被上訴人與上訴人盧室均所簽訂之專任委託銷售契約第8條第3項第5款約定：「委託期間屆滿後2個月內，甲方（上訴人盧室均）與乙方（被上訴人）曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售百分之4 服務報酬」，被上訴人與上訴人彭文平所簽訂之買方給付服務費承諾書則約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後2 個月內，就系爭房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之2 為服務報酬」，考其約定之目的，無非係因以經營不動產仲介為業者，提供之服務內容為替買賣雙方尋找潛在之交易對象，並就買賣條件為撮合，憑此賺取報酬，其服務之性質兼有勞務之提供及資訊之交換，為買賣雙方覓得交易對象，縱未能即時撮合，但嗣後買賣雙方或有一定緊密關係之人，在一定期間內仍就同一標的物成立契約，堪認買賣雙方仍因仲介業者之服務受有資訊交換之利益，仲介業者因此支出勞力、時間、費用等成本（例推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價等），應認許其得請求報酬，以避免買賣雙方意圖免除服務報酬而私下成交，或於委託銷售期間過後再締約等行為，且該等約款符合前揭判例意旨，亦與一般社會通常觀念無違，更難謂對委託人有何重大不利、顯失公平或違反平等互惠之情形。
2.被上訴人雖未將上訴人彭文平之資料告知上訴人盧室均一情，為被上訴人所不否認，然被上訴人與上訴人兩人簽訂有上開約款，以避免上訴人兩人意圖免除服務報酬而私下就系爭房地成交買賣，業如上述，惟上訴人盧室均竟仍與上訴人彭文平之配偶魏勤樺於101 年6月22日買賣系爭房地，且於101年7 月23日辦理移轉登記。復參酌上訴人彭文平係先自被上訴人處得知系爭房地出售資訊，並接受被上訴人服務前往勘查房屋座落位置、房屋內狀況，且魏勤樺為上訴人之配偶，亦曾查看系爭房地等情，除為上訴人彭文平所不否認外，亦為證人吳一凡於原審審理時到庭證述：第一次是上訴人彭文平打電話到公司，因為是伊值班接到電話，上訴人彭文平說是看報紙廣告，並和伊約時間在建安街口全家便利商店碰面，伊就帶上訴人彭文平去看房子，也有談到價錢，伊主動跟上訴人彭文平說這間房子開價628 萬元，上訴人彭文平說要帶太太來，後來再約第二次，看了之後，他和他太太有喜歡房子，也有問買賣怎麼做，上訴人彭文平還問多少錢可以買到，伊就依照正常買賣程序說原來是開658 萬元，現在已經有降價，但是那邊房價大概是600 萬元左右，上訴人彭文平就很乾脆講說他要用600 萬元買等語無訛。又不動產坐落位置、所有權、所有權人、他項權利等資訊，依目前土地登記情況，均屬公開之資訊，任何人均能輕易自地政機關查得相關訊息。另證人白政民太太寄予上訴人彭文平之電子郵件告知上訴人盧室均連絡方式之時間係「101年6月15日」，有該電子郵件在卷可核，而上訴人盧室均與被上訴人終止契約之時間係「101年6月16日」，上訴人盧室均與上訴人彭文平之配偶魏勤樺買賣系爭房地之時間則為「101年6月22日」，業如上述，足徵居間契約之終止與系爭房地嗣後之買賣間，前後發生之時間相當短暫且緊密。本院綜觀上情，認上訴人兩人既已與被上訴人簽訂上開約款，即明確知悉其目的在避免上訴人兩人為免除服務報酬而私下就系爭房地成交買賣，然上訴人盧室均竟仍與上訴人彭文平之配偶魏勤樺買賣系爭房地且辦理移轉登記，已違契約精神及誠實信用原則，從而，應認上訴人兩人違反系爭房地之專任委託銷售契約書第8 條第3項第5款及買方給付服務費承諾書之約款。上訴人兩人辯稱：契約尚有疑義，應為有利於消費者之解釋，上訴人彭文平非屬曾經介紹之客戶，系爭房地買賣係證人白政民介紹而成立云云，即不足採。
(三)系爭房地之專任委託銷售契約書第8 條第3項第5款及買方給付服務費承諾書之約款，是否因被上訴人與上訴人彭文平解除契約、被上訴人與上訴人盧室均終止契約而受影響？被上訴人主張受詐欺而撤銷解除契約、終止契約之意思表示，有無理由？觀諸被上訴人與上訴人盧室均所簽訂之專任委託銷售契約第
8 條第3項第5款約款，暨被上訴人與上訴人彭文平所簽訂之買方給付服務費承諾書約款，均已明確記載「委託期間屆滿後2 個月內」，足徵該等約款之效力不僅發生於居間契約之委託期間，縱居間契約業已消滅，該等約款之效力於2 個月內仍繼續存在。又該約款之目的係因仲介業者服務之性質兼有勞務之提供及資訊之交換，縱未能即時撮合，但嗣後買賣雙方或有一定緊密關係之人，在一定期間內仍就同一標的物成立契約，堪認買賣雙方仍因仲介業者之服務受有資訊交換之利益，應認許仲介業者得請求報酬，以避免買賣雙方意圖免除服務報酬而私下於委託期間過後成交，業如上述，故該等約款之效力自不僅限於居間契約之委託期間。況且，系爭房地之專任委託銷售契約第9條亦已明白揭櫫：本約第8條第
3 項不因本契約解除或終止而受影響。由上可知，系爭房地之專任委託銷售契約書第8 條第3項第5款及買方給付服務費承諾書之約款，不因被上訴人與上訴人彭文平解除契約、被上訴人與上訴人盧室均終止契約而受影響。上訴人兩人辯稱居間契約業已解除或終止，其等不受契約之拘束云云，即不足採。至被上訴人另主張受詐欺而撤銷解除契約、終止契約之意思表示乙節，即對於本件之判斷不生影響，爰不予審認，併予敘明。
(四)系爭房地之專任委託銷售契約書第8 條第3項第5款及買方給付服務費承諾書之約款，其金額應如何計算？被上訴人與上訴人盧室均所簽訂之專任委託銷售契約第8 條第3 項第5款約款，記載服務報酬以「委託銷售」百分之4計算，而上訴人盧室均之委託銷售價為590 萬元，業如上述，據此計算百分之4之服務報酬，則為23萬6千元。被上訴人主張應以成交價格600 萬元計算，有違上開契約之約定，並不可採。又被上訴人與上訴人彭文平所簽訂之買方給付服務費承諾書約款，約定以委託承買價款百分之2 為服務報酬，而上訴人彭文平之委託承買價為600 萬元，亦如前述，是其依約應給付之服務報酬為12萬元。
(五)系爭房地之專任委託銷售契約書第8 條第3項第5款及買方給付服務費承諾書之約款，其性質為何？法院得否酌減之？被上訴人主張原審判決酌減之金額不當，有無理由？上訴人彭文平答辯應再酌減金額，有無理由？按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第 572條前段定有明文。上訴人盧室均依約雖應給付23萬6 千元之服務報酬，上訴人彭文平則應給付12萬元之服務報酬，業如上述，然綜觀全部事證，包括契約約定之被上訴人義務、被上訴人已提供之具體服務、委託期間、系爭房地位置之遠近、交通狀況、現代社會之網路盛行等一切情狀，認相較於被上訴人所任勞務之價值，上開約定之報酬尚有過鉅失其公平之情形，爰依上訴人兩人之請求，就上訴人盧室均部分核減為17萬元；上訴人彭文平部分核減為10萬元為適當。被上訴人主張：居間報酬不得酌減云云，違反上開規定，顯有誤會。至其主張：其付出之勞務不只17萬元、10萬元云云，暨上訴人彭文平答辯：被上訴人付出之勞務僅值2 萬元云云，兩造均未舉證以實其說，皆不可採。
(六)上訴人盧室均答辯得抵銷20萬元之損害賠償，有無理由？有關上訴人盧室均答辯：上訴人彭文平原本初步出價為 600萬元，故上訴人盧室均原可期待扣除服務報酬24萬元後取得576萬元（600萬-24萬＝576萬），惟實際上出售予上訴人彭文平之配偶魏勤樺之價金為580 萬元，經扣除被上訴人主張應支付之服務報酬24萬元後僅餘556萬元（580萬-24萬＝556萬），故其損害為20萬元（ 576萬-556萬＝20萬），得主張抵銷云云，然上訴人盧室均因嗣後與上訴人彭文平之配偶魏勤樺買賣系爭房地，實際上已取得價金580 萬元，高於其原本計畫得取得之576 萬元，並未有何損害可言。而上訴人盧室均現在之所以應給付被上訴人服務報酬，原因乃其違反與被上訴人間所訂立之專任委託銷售契約書第8 條第3項第5款，自不得從580 萬元中扣除，否則等同將自己違約之後果轉嫁於被上訴人，令專任委託銷售契約書第8 條第3項第5款失其意義，被上訴人依該約款得主張之權利落空，故上訴人此部分之抵銷抗辯，洵不足採。
十三、綜上所述，上訴人兩人違反委託期間屆滿後2 個月內上訴人盧室均不得與上訴人彭文平配偶買賣系爭房地之約定，從而，被上訴人依系爭房地之專任委託銷售契約書第8 條第3項第5款及買方給付服務費承諾書約款之權利，請求上訴人盧室均應給付17萬元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；上訴人彭文平應給付10萬元，及自101年11月3日起至清償之日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，均核有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。上訴人兩人之答辯，俱不足採。原判決准予被上訴人之請求，理由與本判決雖有不同，惟結論並無不同，仍應認上訴為無理由。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審就超過上開應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，核無違誤，被上訴人附帶上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，亦無理由，其附帶上訴亦應予駁回。
十四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十五、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人附帶上訴亦為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449條第2項、第78條、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 張浴美法 官 沈培錚法 官 曹庭毓以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
法院書記官 王馨瑩