臺灣花蓮地方法院民事判決 102年度訴字第137號原 告即反訴被告 燦坤實業股份有限公司法定代理人 閻俊傑訴訟代理人 蔡尚穎
施瑋婷律師被 告即反訴原告 中華郵政股份有限公司法定代理人 翁文祺訴訟代理人 鄭凱駿
林國泰律師複 代理人 顧維政律師上列當事人間請求返還押租金事件，經臺灣臺北地方法院102 年度北簡字第2270號裁定移送管轄前來，本院於民國103年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳佰零肆萬參仟柒佰捌拾陸元，及其中新臺幣壹佰參拾玖萬玖仟玖佰肆拾伍元，自民國102年5月
9 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨其中新臺幣陸拾肆萬參仟捌佰肆拾壹元，自民國101年8月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之四，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣陸拾捌萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；惟反訴被告以新臺幣貳佰零肆萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、原告燦坤實業股份有限公司起訴時，被告中華郵政股份有限公司之法定代理人原為董事長游芳來，嗣改選董事長為李紀珠，復由交通部改指派陳純敬擔任，後又改派翁文祺擔任，並由經濟部核准被告之代表人變更登記，有經濟部民國 102年3月1日經授商字第00000000000 號函、102年8月13日經授商字第00000000000號函、102年11月7日經授商字第00000000000號函、股份有限公司變更登記表及民事聲明承受訴訟狀附卷可稽（見臺灣臺北地方法院102 年度北簡字第2270號卷第31至35頁、本院卷第195至204頁、第248至250頁）。是被告之法定代理人現已變更為翁文祺，並由其聲明承受訴訟，自應准許。
貳、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定。被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第435 條、第436 條第2項、第259條、第260條第1項分別定有明文。本件原告主張兩造間之租賃契約係以不能之給付為標的，契約為無效，故被告無取得原告所給付押租金之法律上原因，縱認契約有效，惟業經兩造合意終止，被告亦不得扣留押租金等語，起訴請求被告返還押租金及利息，而被告於言詞辯論終結前，主張原告遲延騰空回復原狀、返還租賃物，故應給付被告相當於租金之損害賠償或不當得利、懲罰性違約金、被告代原告回復租賃物原狀之費用等語，因而提起反訴，請求原告給付以押租金抵充後所餘之金額及利息。核其反訴與本訴之防禦方法相牽連，且非專屬於他法院管轄，揆諸前開規定，被告所提反訴為合法，應予准許，惟該反訴不屬民事訴訟法第427 條第1項及第2項之範圍，且兩造亦無繼續適用簡易程序之合意，故本件應改用通常訴訟程序。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別定有明文。本件反訴原告提起反訴時聲明：反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）6,743,676 元，及自101年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於最後言詞辯論期日變更聲明為：反訴被告應給付反訴原告5,943,676 元，及其中1,399,945 元自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨其中4,543,731 元自101年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
核其所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙反訴被告之防禦及訴訟之終結，合於上開規定，應予准許。
肆、按兩造間就公證書所載事項若有實質上之爭議，則提起訴訟即有權利保護之必要（最高法院93年度臺上字第1991號裁定意旨參照）。本件租賃契約雖經公證人公證，並就違約金之履行約定逕受強制執行，然兩造間就反訴被告是否應給付懲罰性違約金乙事有實質上之爭議，則反訴原告提起反訴，請求反訴被告給付懲罰性違約金，揆諸上開說明，即有權利保護之必要。
伍、按訴訟代理人非無證人能力，故以之為證人而訊問，並以其證言供判斷之資料，並不違法（最高法院29年滬上字第73號判例意旨參照）。本件原告曾聲請傳喚蔡尚穎為證人，被告曾聲請傳喚李登華為證人，並均經本院訊問及兩造詢問，嗣蔡尚穎受原告委任為訴訟代理人，李登華亦受被告委任為訴訟代理人（按：目前已終止委任），而蔡尚穎、李登華雖分別為兩造訴訟代理人，然均非無證人能力，揆諸上開說明，以其等為證人而訊問，且以其等證言供判斷之資料，並不違法。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
(一)其於92年12月17日與被告訂定租賃契約，協議由原告承租被告管理之國有花蓮縣花蓮市○○路○○號1至3樓建物（下稱系爭建物），期限自92年12月17日起至102 年12月16日止，且原告給付被告80萬元作為押租金，並按月給付40萬元租金（下稱系爭租約）。100 年底時，因大環境景氣不佳，且系爭建物之基地屬機關用地，原告屢遭花蓮縣政府裁罰，申請辦理用途變更亦無從遂行，故於100年11月18日以燦坤（100）商場字第100024號函知被告擬於101年1月15日終止租約，被告於100 年11月24日以勞字第0000000000號函覆同意終止租約，並要求原告將系爭建物遷空復原及交還，雙方並於 100年12月1 日召開會議，商討返還系爭建物之細節。然原告於100年12月26日以燦坤（100）商場字第100029號函請延至101年2月15日返還系爭建物，被告於100年12月28日以勞字第0000000000號函覆同意延期。其後被告擅自變更100 年12月1日協議之返還內容，拒絕原告之點交請求，直至101 年8月6日，被告始遲延受領，雙方簽認點交租賃物同意書，並約定101年7月31日為點交日期。
(二)系爭建物之基地為機關用地，依都市計畫法第6 條、第51條前段、第52條前段、第42條、花蓮縣縣有財產管理自治條例第19條、第23條第1 項等規定，不能作為商業用途使用，故系爭租約以此為契約標的，且確定不得辦理用途變更，亦即原告在系爭建物經營賣場零售業，核與使用執照所載建築物用途屬不同類組，且未能取得變更後之使用執照，即不得為合法之營業，依民法第246條第1項前段、第71條前段之規定，並參照最高法院86年度臺上字第1679號、85年度臺上字第1965號判決要旨，系爭租約自屬無效。又依國有財產法第 4條第2項、第11條、第28條前段、32條第1項前段等規定，系爭建物於系爭租約訂立時登記為中華民國所有，應受國有財產法之規範，不得擅自收益，依民法第246條第1項前段、第71條前段規定，並參照最高法院101 年度臺上字第1412號判決意旨，系爭租約應為無效。被告所受領之80萬元押租金係無法律上之原因而受有利益，應依不當得利之規定，返還予原告。
(三)縱認系爭租約非無效，惟原告於101 年1月6日已依系爭租約第3 條、第10條約定，將系爭建物搬遷一空，搬遷至隔壁址重新開幕營業，且於101 年2月3日將淨空之事通知花蓮郵政分局之經理吳煥國，已符合系爭租約第10條與民法第235 條規定之言詞提出。回復原狀之內容、範圍、材料、施作工法等，均應事先為具體之約定，倘兩造未約定，出租人亦應於租約終止前之相當合理之期間前為預告，詳加指示如何回復原狀，然兩造並未就如何回復原狀為具體約定，被告亦未預告指示，其竟以未回復原狀為由，於101年1、2、3月不斷追加施作項目、內容、工法，不前來點交，即處於遲延受領之狀態。況依系爭租約第9 條約定，原告有選擇不移除裝潢，任由被告處理，僅須支付金錢之權利，原告於101年1月評估回復原狀工程之款項約2,613,000 元，然系爭建物之裝潢已無殘值，故表示以120 萬元補貼，被告可以自行施工，亦即原告已依約以言詞提出該給付，被告預示拒絕受領，依民法第230、234、235、237條規定，被告受領遲延，原告不負遲延責任，無積欠被告款項，依系爭租約第3條第4項約定，被告應返還押租金80萬元。
(四)爰依民法第179 條規定之不當得利返還請求權，或系爭租約第3條第4項約定之押租金返還請求權，提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告80萬元，及自101年7月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
(一)原告於100 年11月18日發函請求同意於101年1月15日終止系爭租約並點交返還系爭建物，被告表示予以同意，嗣原告於
100 年12月26日發函請求延至101年2月15日，被告亦函覆同意。未料原告又於101年2月16日發函請求延至101年2月24日，被告於101年2月22日函覆拒絕，原告另於101年2月29日發函請求延期至101 年3月16日，被告於101年3月5日函覆拒絕。準此，系爭租約經雙方合意終止及點交返還系爭建物之日期為101年2月15日。
(二)參照最高法院86年度臺上字第1853號判決，兩造訂立契約當時，雖然預期契約之給付履行會有所困難，但該契約之給付按一般社會通念，非絕無履行可能性，且兩造預期不能之情形除去後為給付，則契約自仍為有效，復參照臺灣高等法院
100 年度上易字第1129號判決，兩造約定之原有土地利用方式雖與都市計畫內容不同，然有相關之法規範得申請允許變更，該不能之情形即可除去，縱事後主管機關加以拒絕，亦不得以事後之結果推論締約時有不能給付之情事，其實原告已依法向花蓮縣政府提出申請「變更花蓮縣都市計畫（中華郵政股份有限公司之郵政事業土地專案通盤檢討）案」，爾後經審議，但尚未完成法定程序，嗣於95年6 月19日花蓮縣政府都市計畫委員會第115 次通過「花蓮縣都市計畫（公共設施用地及其他分區）變更使用條件表」，明白表示包含機關用地在內之公共設施用地得在一定條件下變更為商業區，花蓮縣都市計畫委員會於97年10月27日第124 次會議與內政部都市計畫委員會735 次會議第11案，亦重申只要繳納相當之回饋代金，系爭建物之基地在前揭相同之條件下得變更為商業區。況系爭租約之標的為被告所有且有合法使用執照之系爭建物，而非座落之機關用地，原告之主張顯混淆系爭租約之標的，系爭建物未有法規範限制被告之出租權限，且被告已將占有移轉予原告，何來不能移轉占有之情事，而系爭建物之基地不得供作商業經營之使用，違反者依都市計畫法第79條規定處以罰鍰，其性質僅為一取締規定，無涉標的之給付不能，簡言之，系爭建物之基地禁止私人營業使用，然無法據此推論法律禁止系爭建物訂立租賃契約。又臺灣郵政管理局改制為中華郵政股份有限公司後，已非行政機關，系爭建物與基地為被告所有，非屬國有，自無原告所稱國有財產法、最高法院101 年度臺上字第1412號判決之適用。另觀系爭租約第4條第1項約定，雙方早已知悉系爭建物之基地為機關用地，原告應向主管機關提出申請，如程序延宕或主管機關拒絕同意，法律風險由原告負擔，故原告未辦理變更，難謂契約有何給付不能之情事。
(三)系爭租約經雙方合意終止及點交返還系爭建物之日期為 101年2 月15日，然原告遲至101年7月31日將系爭建物返還，則已逾期長達165 日，應負相當於租金之遲延給付責任或不當得利責任2,199,945元，亦應依系爭租約第10條第1項約定，按日給付2倍之懲罰性違約金4,399,890元，另被告代回復原狀，原告亦應依不當得利之規定償還143,841 元（計算式詳反訴之主張）。依系爭租約第3條第4項約定，原告所給付之押租金80萬元，應由相當於租金之遲延給付責任或不當得利責任2,199,945 元中扣除，而扣除後已無剩餘之押租金，故原告之主張顯屬無據。系爭租約中第9 條約定之回復原狀，參照最高法院89年度臺上字第58號判決，應指回復承租時原告未改裝時之狀態，而原告未回復原狀，被告自得拒絕受領，難謂有受領遲延之情形，又原告雖主張其已騰空或重新營業，然均與回復原狀無關。又依系爭租約第9 條後段約定之文義，未指明原告不負有回復原狀義務，或得片面選擇將回復原狀義務交由被告負擔之權利，故原告主張有選擇權，顯與系爭租約未合，且被告未同意其以給付120 萬元代回復原狀之提議。又被告提供原告有關系爭建物原有面貌之照片、剖面圖、裝潢工法與材質等，且於100年12月1日會議協助原告回復原狀，原告均未提出疑義，然其進度不理想，雙方始於101年3月16日開協調會，被告重申回復原狀之內容，原告表示得於101年4月25日前完成，且接管紀錄中，更未見原告異議，顯見回復原狀非被告單方所要求之擴張、追加。
(四)聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)本件原告主張兩造於92年12月17日訂定系爭租約，協議由原告承租被告管理之國有（按：被告於93年後取得所有權）系爭建物，租賃期限自92年12月17日起至102 年12月16日止，共計10年，並由原告給付被告80萬元作為押租金。迄至 100年底時，因大環境景氣不佳，且系爭建物之基地屬機關用地，原告之使用用途違反都市計畫法第79條規定，故屢遭花蓮縣政府裁罰，遂於100 年11月18日函知被告，擬於101年1月15日終止系爭租約，被告於100 年11月24日函覆原告，同意提前終止系爭租約，且要求原告將系爭建物騰空、回復原狀，返還被告，雙方並於100年12月1日召開會議，商討騰空、回復原狀、返還系爭建物之細節。又原告於100 年12月26日函請期限延至101年2月15日返還租賃物，且表示願支付該月租金，被告於100 年12月28日函覆同意原告延期之請求。嗣兩造於101 年8月6日在系爭建物接管紀錄簽名，記載點交日期為101年7月31日等情，業據提出建築改良物所有權狀、系爭建物登記謄本、系爭建物基地登記謄本、標的租賃契約書、原告100年11月18日燦坤（100）商場字第100024號函、100年12月26日燦坤（100）商場字第100029號函、被告100 年11月24日勞字第0000000000號函、100年12月28日勞字第0000000000號函、100年12月1日會議紀錄、101年8月6日會議紀錄、系爭建物接管紀錄等件為憑（參臺北地方法院102 年度北簡字第2270號卷第8至19、36、37頁、本院卷第95、105、279至281頁），且被告對此部分不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
(二)按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第 246條第1 項前段雖定有明文，惟以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂，債務人若已履行給付義務，果爾，則不得謂係以不能之給付為契約之標的（最高法院88年度臺上字第2023號判決意旨參照）。
復按如僅係暫時之不能給付，非民法第246條第1項前段規定「不能之給付」，自難謂其契約為無效（最高法院87年度臺上字第281 號判決意旨參照）。本件原告雖主張系爭建物之基地為機關用地，依都市計畫法第6 條、第42條、第51條前段、第52條前段、花蓮縣縣有財產管理自治條例第19條、第23條第1 項等規定，並參照最高法院86年度臺上字第1679號、85年度臺上字第1965號判決，不能作為商業用途使用，又依國有財產法第4 條第2項、第11條、第28條前段、32條第1項前段規定，且參照最高法院101 年度臺上字第1412號判決，系爭建物於系爭租約訂立時登記為中華民國所有，不得擅自收益，故依民法第246條第1項前段、第71條前段之規定，系爭租約無效云云，然出租人之給付義務係交付租賃物予承租人使用、收益，系爭租約第1 條亦約定被告應交付系爭建物予原告使用、收益，有標的租賃契約書附卷可稽，而被告確實已於92年12月17日交付系爭建物予原告，直至100 年間，系爭建物均由原告占有、使用、收益，前後足足達7 年餘，業如上述，可知，被告已履行系爭租約之給付義務，揆諸上開說明，系爭租約即不得謂係以不能之給付為契約之標的。又系爭租約係約定被告應交付系爭建物予原告使用、收益，第4條第1項並進一步明確約定被告之給付義務不包括確保原告得在系爭建物合法營業，有標的租賃契約書在卷可證，足徵系爭租約並未有何違反都市計畫法之約定。況且，系爭建物之基地雖為機關用地，然參照都市計畫法第24條、第26條、第27條之1 、花蓮縣都市計畫（公共設施用地及其他分區）變更使用許可條件表、花蓮縣變更都市計畫回饋代金分期繳納辦法等規定，非無變更為商業用之可能性，揆諸上開說明，自與民法第246條第1項前段規定「不能之給付」相異。又原告雖援引花蓮縣縣有財產管理自治條例第19條、第23條第1項等規定，然該自治條例係規範花蓮縣縣有財產（第1條規定參照），而系爭建物於系爭租約訂立時為國有，93年後改為被告所有，亦如上述，並非花蓮縣縣有財產，則無上開自治條例之適用，原告此部分之主張，應有誤會。至原告所指最高法院86年度臺上字第1679號、85年度臺上字第1965號判決，其等事實係當事人約定在工業區蓋住宅，暨在保護區建墳墓，不僅無履行給付義務之可能性，且違反都市計畫法，亦無變更用途之可能性，顯與系爭租約之情形迥異，自不得比附援引。另被告於訂立系爭租約時，已係公司組織，有標的租賃契約書附卷可稽，則有關其管理之國有財產，除股份為公用財產外，其餘均為非公用財產（國有財產法第 4條第2 項第3款、第3項參照），故系爭建物當時屬非公用財產，原告主張系爭租約違反國有財產法有關公用財產之規定，應不可採。至原告所援引最高法院101 年度臺上字第1412號判決，其事實係當事人約定買賣、移轉國有公用財產，亦與本件情形不同，併予敘明。由上可知，原告主張系爭租約無效，依民法第179 條之規定，被告應返還押租金云云，並無理由，難認可採。
(三)按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充（法定抵充）之效力，無須當事人之意思表示（最高法院87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。本件原告雖主張：縱認系爭租約非無效，惟其於101 年1月6日將系爭建物搬遷一空，至隔壁址重新開幕營業，且於101年2月
3 日通知被告；兩造未就回復原狀為具體約定，被告亦未預告指示，竟於101年1、2、3月追加回復原狀施作項目、內容、工法，不願點交，即處於遲延受領之狀態；原告已表示願以120 萬元補貼，依系爭租約第9 條約定，不負遲延交付系爭建物責任，亦未積欠被告款項，故被告應返還押租金80萬元云云，然系爭租賃契約第3 條第4項約定，押租保證金（2個月）為80萬元整，原告應於簽約同時一次繳付被告，並由被告另出收據為憑，押租保證金俟租賃期限屆滿或契約終止，被告扣除原告應給付被告之款項（含欠繳費用）以及原告搬遷完畢返還被告後其餘款項由被告無息退還原告，但押租保證金不得抵付租金，有標的租賃契約書在卷可考。又原告雖於100 年11月18日發函請求同意於101年1月15日終止系爭租約，並點交返還系爭建物，被告表示同意，嗣原告於 100年12月26日發函請求延至101年2月15日，被告亦函覆同意，業如上述，惟原告又於101年2月16日發函請求延至101年2月24日，被告於101年2月22日函覆拒絕，原告另於101年2月29日發函請求延期至101 年3月16日，被告於101年3月5日函覆拒絕，原告再於101年3月19日函覆預計得於101年4月25日完成回復原狀工程，然兩造於101 年8月6日始在系爭建物接管紀錄簽名，記載點交日期為101年7月31日，有原告101年2月16日燦坤（101）商場字第101008號函、101 年2月29日燦坤
（101）商場字第101013號函、101年3月19日燦坤（101）商場字第101016號函、被告101年2月22日勞字第0000000000號函、101年3月5日花勞字第0000000000號函、101年8月6日會議紀錄、系爭建物接管紀錄等件附卷為證（參本院卷第49至
52、134、135頁、臺北地方法院102 年度北簡字第2270號卷第36、37頁），可知，兩造所約定系爭租約終止日及交付系爭建物日為101年2月15日，然直至101年7月31日，原告始將系爭建物回復原狀且交付被告，並非如原告所主張於101年1月6日已依系爭租約本旨履行債務，否則其無分別於101 年2月16日、101年2月29日、101年3月19日三度發函請求延期之必要，更無庸在記載點交日期為101年7月31日之接管紀錄上簽名。又系爭租約中第9 條約定，原告於租賃契約期間屆滿日或契約終止日，應將租賃標的遷空並回復原狀後交還被告，不得藉詞推諉或主張任何權利....未回復原狀返還標的時，視為未返還，有標的租賃契約書附卷可證，且參照系爭租約中第4條第2項有關被告得否改裝之約定、100年12月1日會議中有關如何回復原狀之紀錄、被告提供原告有關系爭建物原狀之工程施作圖、照片（參本院卷第56至62、96至99頁）、證人即被告指派接洽回復原狀事宜之員工李登華之證詞（參本院卷第210至216頁）等情事，探求兩造之真意，足徵上開約款之回復原狀應指系爭建物改裝設施之部分回復至出租前未改裝時之狀態，而此為原告於訂立系爭租約時即明知之義務，無待兩造另外約定或被告預告指示，亦非被告單方所要求之追加工程。另系爭租約第9 條後段約定，原告對租賃標的所為之加工或修繕及擺設之任何貨物、器具等，若有留置不搬者，均視作廢棄物，任由被告處理，處理費用由原告支付，有標的租賃契約書為證，再觀諸該約款前段係約定原告之回復原狀義務，可知，該約款之真意係指系爭租約終止時，原告負有回復原狀之義務，然若未履行時，被告得代為處理，並請求原告支付費用，顯非指原告有不履行回復原狀義務之選擇權。又被告於101年3月16日、101年3月26日明確表示拒絕原告以工程補貼款代回復原狀之提議，有兩造 101年3 月16日會議紀錄、被告101年3月26日產字第0000000000號函為憑（參本院卷第101、132、133 頁），從而，原告主張其已表示願以120 萬元補貼，故免除回復原狀義務云云，並無理由。由上可知，原告依約應於101年2月15日將系爭建物回復原狀而返還被告，然遲至101年7月31日始履行之，則應給付被告相當於租金之遲延損害或不當得利、懲罰性違約金及代回復原狀之費用，且以押租金抵充後尚有不足（詳後述貳、三），從而，原告主張其未積欠被告款項，被告應返還押租金80萬元云云，應不可採。
(四)綜上所述，原告依民法第179 條規定之不當得利返還請求權或系爭租約第3條第4項約定之押租金返還請求權，請求被告給付80萬元，及自101年7月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因本訴之駁回而失所依附，故不予准許，亦應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
(一)系爭租約經雙方合意終止及點交返還系爭建物之日期為 101年2 月15日，然反訴被告遲至101年7月31日始返還系爭建物，已逾期165日。系爭租約第10條第2項約定：「乙方（即反訴被告）如有違約情事，致損害甲方（即反訴原告）之權益時，乙方應負損害賠償之責任。」參照最高法院69年臺上字第4001號、46年臺上字第1780號、61年臺上字第1695號判例，有關反訴被告遲延回復原狀而無權占有系爭建物，反訴原告得依民法第231 條第1項或第179條之規定，請求反訴被告給付相當於租金之遲延損害或不當得利2,199,945 元（計算式：40萬元（每月）÷30日＝13,333元，13,333元×165 日＝2,199,945元）。又依系爭租約第3 條第4項約定，反訴被告給付之押租金80萬元，應由上開相當於租金之遲延責任或不當得利責任中扣除，經扣除後，尚餘1,399,945 元。可知，有關相當於租金之遲延損害或不當得利部分，反訴被告應給付反訴原告1,399,945 元，及自反訴狀送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
(二)系爭租約第10條第1 項約定：「乙方未於租賃期限屆滿或契約終止時騰空交還標的，甲方在未收回前，依契約平均日租金之2 倍，按日計算懲罰性違約金，向乙方收取，乙方絕無異議。」同條第2 項約定：「乙方如有違約情事，致損害甲方之權益時，乙方應負損害賠償之責任。」揆諸系爭租約第10條第1 項之文義及體例，該約定屬雙方為強制債務履行之目的，所為確保債權而定之強制罰，否則無須於第2 項另行約定損害賠償部分，性質上與民法第250條第2項所定之「除當事人另有訂定」相符，非屬賠償性違約金之性質。又所謂騰空交還，依照社會一般大眾之理解，顯係指全面清空不留一物，等同於回復原狀，並非反訴被告所無法理解或不得預見，而反訴被告因回復原狀工程耽擱，遲於101年7月31日始返還系爭建物，實不明反訴被告何能稱已將系爭建物騰空。參照最高法院62年臺上字第1394號判例、101年度臺上字第956號判決，反訴被告既未於契約終止時騰空交還系爭建物，除相當於租金之遲延損害或不當得利外，反訴原告尚得依系爭租約第10條第1 項之約定，請求反訴被告給付懲罰性違約金4,399,890元（計算式：4萬元（每月）÷30日＝13,333元，13,333元×165日×2＝4,399,890 元）。又依系爭建物接管紀錄，反訴原告已催告反訴被告於101 年8月9日前繳清，然反訴被告未履行。可知，有關懲罰性違約金部分，反訴被告應給付反訴原告4,399,890 元，及自101年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
(三)反訴被告於101年7月31日返還系爭建物予反訴原告時，有關原不銹鋼附崁噴砂玻璃樓梯扶手，僅施作不銹鋼扶手；原樓梯地坪及牆面之羅馬崗石，僅施作白馬磁磚；室內牆面之油漆未回復原狀，亦未進行清潔工作，反訴原告不得已自行回復原狀，支出費用143,841元，依民法第179條之規定，自得請求反訴被告返還其免於支出回復原狀費用所受之利益143,
841 元。又依系爭建物接管紀錄，反訴原告已催告反訴被告於101 年8月9日前繳清，然反訴被告未履行。可知，有關代回復原狀之費用部分，反訴被告應給付反訴原告143,841 元，及自101年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
(四)聲明：反訴被告應給付反訴原告5,943,676 元，及其中1,399,945 元自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨其中4,543,731 元自101年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；反訴訴訟費用由反訴被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯：
(一)系爭建物於反訴被告進駐時已存在30年餘，倘再課予回復原狀之義務，命反訴被告給付200 餘萬元，反訴原告即獲有不當得利。縱認反訴被告應給付反訴原告相當於租金之遲延損害或不當得利，亦應依土地法第97條規定，數額以系爭建物及基地申報總價5%為限。
(二)反訴原告不在100年12月1日會議上提出工程施作圖，遲至10
0 年12月23日、101年1月29日、2月21日、3月30日提出，構成民法第148 條規定之濫用權利，顯然欲延宕反訴被告完工日期，以主張高額之違約金。又系爭租約第10條沒有如同第
9 條回復原狀的字句，應認只要騰空交還，即不應有違約處罰，而反訴被告已於101 年1月6日騰空系爭建物，反訴原告以未完成回復原狀而拒絕受領，係可歸責於反訴原告而未能收回，故反訴原告不得要求懲罰性違約金。另縱認反訴被告有給付懲罰性違約金之義務，然系爭建物之原有地板磁磚已停產、花蓮地區欠缺原牆面之氟碳烤漆工法，且系爭建物之基地為機關用地，非商業用地，反訴被告就回復原狀亦花費了2,613,000元，已經盡相當大之誠意，故請求依民法第252條之規定，並參酌土地法第97條之規定，核減至相當之數額。
(三)有關代回復原狀之費用，未在100年12月1日雙方合意的內容中，反訴原告之主張無理由。
(四)聲明：反訴原告之訴駁回；反訴訴訟費用由反訴原告負擔；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人不動產，可認獲得相當於租金之利益（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。復按承租人於租賃關係消滅後，仍未依約履行還屋之義務，則會導致出租人因而受相當於租金額之損害（最高法院46年臺上字第1780號判例意旨參照）。又土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3編第3章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」，有以「目的性限縮解釋」補充必要自明（最高法院93年度臺上字第1718號判決意旨參照）。又相當於租金之不當得利之數額，得斟酌占用人利用土地之所受利益及經濟價值、相關使用代價、不動產之位置、工商業繁榮之程度等項，以為決定（最高法院88年度臺上字第3331號判決意旨參照）。本件反訴原告主張反訴被告依約應於101年2月15日將系爭建物回復原狀而返還反訴原告，然反訴被告遲至101年7月31日始履行之，前後達165 日等情，業如前述，可知，反訴被告於系爭租約關係消滅後，仍未依約履行回復原狀而返還系爭建物之義務，獲得相當於租金之利益，並導致反訴原告受相當於租金之損害，揆諸上開說明，反訴原告依民法第179 條之規定，請求反訴被告給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。反訴被告辯稱其進駐時系爭建物已存在30年餘云云，拒絕給付之，應無理由。又系爭建物非供住宅用之房屋，自無土地法第97條第1 項租金限制規定之適用，反訴被告辯稱本件相當於租金之不當得利，數額應以系爭建物及基地申報總價5%為限云云，亦不可採。爰審酌系爭租約第3條第1項約定，系爭建物之每月租金為40萬元之使用代價，暨系爭建物之位置、工商業繁榮之程度、經濟價值、利用人所受之利益等事項（參上開標的租賃契約書、系爭建物照片），本院認反訴原告主張相當於租金之不當得利數額每月40萬元，應屬適當。從而，反訴原告依民法第179 條規定之不當得利返還請求權，經扣除反訴被告所支付之押租金80萬元後，請求反訴被告給付相當於租金之不當得利1,399,945 元（計算式：40萬元（每月）÷30日＝13,333元，13,333元×165日＝2,199,945元，2,199,945元-800,000元＝1,399,945元），及自 102年5月9日即反訴狀繕本送達反訴被告翌日（參本院卷第19頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應予准許。
(二)按違約金屬於懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得請求賠償其他之損害（最高法院87年度臺上字第361 號判決意旨參照）。反訴原告主張系爭租約第10條第1 項約定，反訴被告未於契約終止時騰空交還標的，反訴原告在未收回前，依契約平均日租金之2 倍，按日計算懲罰性之違約金，向反訴被告收取，被告絕無異議乙情，業據其提出標的租賃契約書為憑。又反訴被告依約應於 101年2 月15日將系爭建物回復原狀而返還反訴原告，然反訴被告遲至101年7月31日始履行之，業如前述。可知，反訴被告未於系爭租約終止時騰空返還系爭建物，反訴原告除得請求上開相當於租金之不當得利外，尚得請求懲罰性違約金，亦屬有據。反訴被告雖答辯反訴原告未於100年12月1日會議上提出工程施作圖，嗣後始提出，故反訴被告無庸給付懲罰性違約金云云，然系爭租約終止時，反訴被告應回復原狀而返還系爭建物之義務，此為系爭租約所明載，業如前述，則反訴被告於訂立系爭租約時即明知有此給付義務，則其於改裝系爭建物前，抑或發函請求終止系爭租約前，即應對如何回復原狀而返還乙節，預作準備，不應反將自己之給付義務加諸於反訴原告，責難反訴原告未提早函送工程施作圖，從而，反訴被告此部分答辯，應認無理由。又反訴被告雖辯稱系爭租約第10條僅約定反訴被告應騰空交還，而反訴被告已於
101 年1月6日履行之，故反訴原告不得主張懲罰性違約金云云，然系爭租約第9 條約定，未回復原狀返還標的時，視為未返還，有標的租賃契約書附卷可稽，可知，系爭租約第10條第1 項「交還」之約定包括「回復原狀」，況反訴被告並無法證明其於101 年1月6日已騰空交還系爭建物，業如前述，從而，反訴被告此部分答辯，亦難認有理由。惟違約金是否相當，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，而屬懲罰性違約金者，法院應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院82年度臺上字第2529號、87年度臺上字第2563號判決意旨參照）。反訴被告雖遲延將系爭建物回復原狀而返還反訴原告，依約應給付懲罰性違約金，業如上述，然斟酌系爭建物之結構、材質較為特殊，回復原狀有其困難度，業據證人即反訴被告指派負責回復原狀事宜之員工蔡尚穎證述明確（參本院卷第156至160頁），且反訴被告為回復原狀已支付相當之代價，亦有花蓮旗艦店閉店工程費用表在卷足憑（參本院卷第322、323頁），從而，本院認系爭租約約定之懲罰性違約金尚有過高失其公平之情形，爰依反訴被告之請求，酌減至50萬元。又反訴原告前已催告反訴被告於 101年8月9日前支付懲罰性違約金，有系爭建物接管紀錄附卷可考。可知，反訴原告依系爭租約第10條約定，請求反訴被告應給付50萬元，及自101年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應認可採，逾此金額之請求，則無從准許。
(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。系爭租約終止時，反訴被告負有將系爭建物回復原狀而返還之義務，業如前述。又反訴原告主張兩造雖於101年7月31日點交系爭建物，然系爭建物尚有一部份未回復原狀，反訴原告不得已代為回復原狀，，支出費用143,841 元等情，業據提出兩造所簽名之系爭建物接管紀錄、代回復原狀費用項目金額明細（見臺北地方法院102 年度北簡字第2270號卷第36頁反面）為證，堪信反訴原告此部分主張為真。可知，系爭租約終止時，反訴被告應負回復系爭建物原狀之義務，然直至實際點交系爭建物時，尚有部分未履行，反訴原告不得已代為回復原狀，支出費用143,841 元，對此，反訴被告係無法律上之原因而受利益，致反訴原告受損害，反訴原告自得依民法第179 條規定之不當得利返還請求權，請求反訴被告返還之。至反訴被告雖答辯兩造於100年12月1日會議中未有此合意，其無須返還回復原狀之費用云云，然回復系爭建物原狀係反訴被告依系爭租約本應負之義務，此無關100年12月1日會議之內容，從而，反訴被告此部分答辯，難認可採。又反訴原告前已催告反訴被告於101 年8月9日前支付上開代回復原狀之費用，有系爭建物接管紀錄附卷可考。職故，反訴原告依民法第179 條之規定，請求反訴被告給付143,841 元，及自101年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應認可採。
(四)綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付2,043,786 元，及其中1,399,945元，自102年5月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨其中643,841元（計算式：500,000元＋143,841元＝643,841元），自101年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告就勝訴部分假執行或就敗訴部分免為假執行，經核皆無不合，爰准其等聲請並依職權酌定相當之擔保金額宣告之。至反訴原告其餘假執行之聲請，因反訴之駁回而失所依附，不予准許，應予駁回。
參、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
法院書記官 王馨瑩